Подраздел II.2.2. Элементы планировочной структуры и градостроительные характеристики жилой застройки городского округа

Подраздел II.2.2. Элементы планировочной структуры и градостроительные
характеристики жилой застройки городского округа

17. Планировочную структуру жилых зон следует формировать в увязке с зонированием и планировочной структурой городского округа в целом с учётом градостроительных и природных особенностей территории. При этом необходимо предусматривать взаимоувязанное размещение жилых домов, общественных зданий и сооружений, улично-дорожной сети, озеленённых территорий общего пользования, а также других объектов, размещение которых допускается на территории жилых зон по санитарно-гигиеническим нормам и требованиям безопасности.

Жилой район - структурный элемент селитебной территории площадью от 80 до 250 га, в пределах которого размещаются организации с радиусом обслуживания не более 1500 м, а также часть объектов городского значения. Границами жилого района являются труднопреодолимые естественные и искусственные рубежи, магистральные улицы и дороги общегородского значения.

18. В населённых пунктах сельских округов, расположенных на территории городского округа, вся жилая зона может формироваться по типу единого жилого района.

В случае расчленённости их территорий естественными или искусственными рубежами территория жилой зоны может подразделяться на районы площадью до 30 - 50 гектаров.

19. Микрорайон - структурный элемент жилой зоны площадью не более 80 гектаров с населением, обеспеченным объектами повседневного обслуживания в пределах своей территории, а объектами периодического обслуживания - в пределах нормативной доступности.

Микрорайон не расчленяется магистралями городского и районного значения. Границами микрорайона являются красные линии магистралей общегородского и районного значения, а также в случае примыкания - утверждённые границы территорий иного функционального назначения, естественные рубежи.

Микрорайон может иметь единую структуру или формироваться из жилых групп, сомасштабных элементам сложившейся планировочной организации соответствующей части городского округа.

Расчётная плотность населения микрорайона при многоэтажной комплексной застройке и средней жилищной обеспеченности 20 кв. м на 1 чел. не должна превышать 450 чел./га.

В микрорайонах с повышенной сейсмической опасностью расчётную плотность населения следует принимать в соответствии с территориальными строительными нормами СНКК 22-301-2000 "Строительство в сейсмических районах Краснодарского края" (ТСН 22-302-2000 Краснодарского края), но, как правило, не более 300 чел./га. Указанные показатели приведены при расчётной жилищной обеспеченности 18 кв. м/чел. При другой жилищной обеспеченности расчётную нормативную плотность Р, чел./га, следует определять по формуле:

,

где Р - показатель плотности при 18 кв. м/чел.;

   18

   Н - расчётная жилищная обеспеченность, кв. м.

20. При размещении жилой застройки в комплексе с объектами общественного центра или на участках, ограниченных по площади территории, жилая застройка формируется в виде участка или группы жилой, смешанной жилой застройки.

Группа жилой, смешанной жилой застройки - территория размером от 1,5 до 10 гектаров с населением, обеспеченным объектами повседневного обслуживания в пределах своей территории, а также объектами периодического обслуживания - в пределах нормативной доступности.

Группы жилой, смешанной жилой застройки формируются в виде части микрорайона (квартала). Границы группы устанавливаются по красным линиям улично-дорожной сети и (или) по ближнему краю проезда, а также - в случае примыкания - по границам землепользования.

Участок жилой, смешанной жилой застройки - территория размером до 1,5 га, на которой размещается жилой дом (дома) с придомовой территорией. Границами территории участка являются границы землепользования.

21. В зоне исторической застройки структурными элементами жилых зон являются кварталы, группы кварталов, ансамбли улиц и площадей.

22. При проектировании жилой застройки на территории жилых районов, микрорайонов (кварталов) обосновывается тип застройки, отвечающий предпочтительным условиям развития данной территории в соответствии с пунктом 8 настоящего раздела.

В городском округе основными типами жилой застройки являются многоквартирная многоэтажная (6 и более этажей), многоквартирная средней этажности (4 - 5 этажей), малоэтажная (этажностью до 3 этажей включительно) с участками при квартирах, в том числе блокированная, секционная, усадебная.

В конкретных градостроительных условиях, особенно при реконструкции, допускается смешанная по типам застройка.

Градостроительные характеристики жилой застройки (этажность, размер участка) зависят от места её размещения в планировочной и функциональной структуре территории городского округа и определяются градостроительными регламентами.

Регламент проектируемой территории должен быть представлен в градостроительном плане земельного участка.

23. Размещение индивидуального жилищного строительства в городском округе следует предусматривать:

в пределах границ населённых пунктов - на свободных территориях, а также на территориях реконструируемой застройки (на участках существующей индивидуальной, усадебной жилой застройки, в районах безусадебной жилой застройки при её уплотнении и в целях сохранения характера сложившейся городской среды);

на территориях пригородных зон - на резервных территориях, включаемых в границы населённых пунктов, расположенных в пределах транспортной доступности 30 - 40 мин.

24. Планировку и застройку жилых зон на резервных территориях необходимо предусматривать в зависимости от конкретных условий в увязке с прилегающей застройкой с учётом имеющихся планировочных ограничений:

жилых районов и микрорайонов (кварталов) - в случае расположения резервных территорий на участках, граничащих со сложившейся застройкой города Краснодара и населённых пунктов сельских округов;

индивидуальной жилой застройки с учётом характера ландшафта резервных территорий.

При размещении жилой застройки на резервных территориях городского округа тип застройки определяется с учётом общей структуры их жилищного строительства при соблюдении архитектурно-планировочных, санитарно-гигиенических и экологических требований.

25. В целях интенсивного использования территории городского округа и улучшения безопасной и благоприятной среды проживания населения может быть запланировано развитие застроенных территорий.

Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Решение о развитии застроенной территории принимается в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности.

26. Границы и размеры территории участков при многоквартирных жилых домах, находящихся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных жилых домов, определяются документацией по планировке территории микрорайона (квартала) с учётом законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности.

27. Объёмы реконструируемого или подлежащего сносу жилищного фонда следует определять в установленном порядке с учётом его экономической и исторической ценности, технического состояния, максимального сохранения жилищного фонда, пригодного для проживания, и сложившейся исторической среды.

28. Подготовка проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания, осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности, градостроительного регламента и нормативов градостроительного проектирования.

При подготовке проекта планировки застроенной территории следует предусматривать строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, упорядочение планировочной структуры и сети улиц, озеленение и благоустройство территории, максимальное сохранение своеобразия архитектурного облика жилых и общественных зданий, их модернизацию и капитальный ремонт, реставрацию и приспособление под современное использование памятников истории и культуры.

29. Реконструкция зоны жилой застройки многоквартирными жилыми домами определяется дифференцированно в зависимости от типа района (центральные исторически сложившиеся районы, районы массовой типовой застройки 60 - 70-х годов), с учётом рекомендаций, приведённых в нормативах градостроительного проектирования.

Реконструкцию жилой застройки в центральных исторически сложившихся районах рекомендуется проводить в соответствии с рекомендациями таблицы 6.

Таблица 6
Центральные исторически сложившиеся районы
Объекты реконструкции	Малые жилые зоны - группа маломерных кварталов с застройкой преимущественно жилого назначения, представляющей историко-архитектурную ценность	Крупные жилые зоны - группа кварталов рядовой жилой застройки определённых или различных периодов строительства, образующих ценную городскую среду
Состав реконструктивных мероприятий	Реставрация, капитальный ремонт существующих зданий и сооружений, строительство отдельных новых сооружений и зданий	Капитальный ремонт, реконструкция сохраняемых зданий, строительство новых сооружений и зданий; снос изношенных зданий и сооружений
Характер проведения реконструкции	Выборочно или комплексно в соответствии с решением о развитии застроенной территории	Выборочно или комплексно в соответствии с решением о развитии застроенной территории
Ограничения	Сохранение размеров кварталов. Функциональное использование и архитектурно-пространственное решение новых зданий в соответствии с требованиями сохранения ценного наследия по индивидуальным проектам	Сохранение размеров кварталов, этажности застройки, общего архитектурного контекста. При больших объёмах сноса ветхих строений - воспроизведение в новом строительстве традиционной пространственной структуры кварталов

30. На территориях с ценной исторической застройкой следует применять режим ограниченной (восстановительной и фрагментарной) реконструкции:

восстановительная реконструкция предусматривает ремонт, модернизацию, восстановление фрагментов; не допускаются снос, нарушение стилевого единства существующей застройки, изменение функционального назначения территории;

фрагментарная реконструкция допускает выборочный снос отдельно существующих зданий, не представляющих исторической ценности, с целью последующего строительства жилых зданий и объектов обслуживания, предусматривает реконструкцию и модернизацию существующих зданий (перепланировка, переоборудование, надстройка этажей, мансард, пристройка), комплексное благоустройство.

При реконструкции в исторических зонах города Краснодара и населённых пунктах сельских округов необходимо руководствоваться требованиями раздела IX "Охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры)" нормативов градостроительного проектирования.

31. Реконструкцию в районах массовой типовой застройки 60 - 70-х годов рекомендуется проводить в соответствии с таблицей 7.

Таблица 7
Массовая типовая застройка 60 - 70-х годов
Объекты реконструкции	Крупные и малые жилые зоны - группа жилых зданий 5 - 9-этажной застройки в границах элементов планировочной структуры
Состав реконструктивных мероприятий	Реконструкция существующих зданий и сооружений, их приспособление к новым видам использования, строительство новых зданий и сооружений	Снос существующих зданий и сооружений, строительство новых зданий и сооружений
Характер проведения реконструкции	Выборочно	Комплексно
Ограничения	Строительство новых зданий рекомендуется по типовым и индивидуальным проектам	Сохранение основных пешеходных трасс и мест концентрации общественных зданий как планировочного каркаса новой застройки микрорайона, квартала

32. Задание на проектирование комплексной реконструкции сложившейся застройки должно согласовываться с органом архитектуры и градостроительства городского округа, государственными органами охраны объектов культурного наследия Краснодарского края.

При реконструкции необходимо обеспечивать снижение пожарной опасности застройки и улучшение санитарно-гигиенических условий проживания населения.

При сносе более 50 процентов существующей застройки реконструкция считается радикальной. Допускается полный снос существующей застройки с высоким процентом износа при сохранении зелёных насаждений.

Объёмы сохраняемой или подлежащей сносу застройки следует определять с учётом её экономической и исторической ценности, технического состояния.