Приложение N 1. Концепция жилищного кредитования в городе Краснодаре

Приложение N 1 к постановлению
главы администрации г. Краснодара
от 22 августа 2001 г. N 1352

ГАРАНТ:

См. также Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в городе Краснодаре, одобренную решением городской Думы Краснодара от 22 июня 2000 г. N 45 п. 3

Концепция
жилищного кредитования в городе Краснодаре

1. Роль органов местного самоуправления в содействии
становления программы жилищного кредитования

Настоящая Концепция определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при реализации программы жилищного кредитования, всецело отвечая федеральной жилищной политике по: обеспечению социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществлению строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; созданию условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развитию частной собственности, обеспечению защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитию конкуренции в строительстве, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.

Чтобы задача была решена эффективно, необходимо производить расходование целевых средств, создавая одновременно не меньший по объему прирост налоговых платежей в местный и региональный бюджеты.

В этом состоит формула успеха местных властей и возможность реального решения жилищной проблемы многих категорий населения.

2. Основные цели и принципы жилищного кредитования

Главная цель развития программы жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем граждан города Краснодара со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке, за счет собственных средств граждан и долгосрочных жилищных кредитов.

Создание указанной системы позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

активизировать рынок жилья;

вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие строительного комплекса;

оживить экономику города в целом.

Темпы и масштабы развития системы жилищного кредитования в городе Краснодаре должны определяться объективной экономической ситуацией, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием необходимой региональной и муниципальной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Для становления и развития системы жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих задач:

- совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков жилищных кредитов;

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока внебюджетных финансовых ресурсов на рынок жилищных кредитов;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее жилищного кредита.

При формировании Концепции программы жилищного кредитования следует учитывать следующие аспекты:

- ориентация жилищного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом жилищном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших жилищных кредитах, значительна и, по расчетам, составляет не менее трети желающих улучшить свои условия проживания;

- возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья. Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается путем оплаты ими части нового жилья за счет продажи старого.

Таким образом, для покупателя структура стоимости нового жилья может условно состоять из трех слагаемых: стоимости его приватизированного жилья; денежного взноса и суммы жилищного кредита.

3. Социально-экономическая основа при разработке и внедрении
программы жилищного кредитования

Город Краснодар, являясь одним из крупнейших городов юга России, испытывает острейшую проблему обеспечения жителей жильем.

Жилой фонд города на 01.01.2000 составляет 13,4 млн. кв. метров общей площади, в том числе в муниципальной собственности 5,2 млн. кв. м или 42%.

В целом по городу в очереди на улучшение жилищных условий состоит 46,3 тыс. семей, из которых 23,9 тыс. семей (т.е. более 50%) по льготным спискам (инвалиды и участники войн, инвалиды, многодетные семьи).

Еще одной стороной жилищной проблемы для города является содержание и капитальный ремонт существующего общественного жилого фонда. Так, сегодня 75,1 тыс. жилых домов - саманные и турлучные, где износ строений близок к 70%. В таких домах проживает около 200 тыс. человек или четвертая часть населения города. В аварийном жилом фонде, с износом более 70% и не подлежащем восстановлению (общей площадью 184 тыс. кв. м), проживает 17,3 тыс. человек (5,4 тыс. семей).

Большой проблемой для города становится инженерная подготовка жилищного строительства.

Таким образом, главные проблемы в жилищном строительстве г. Краснодара можно свести к следующему:

- общая очередь на жилье 46,3 тыс. семей, в том числе 18,5 тыс. семей - льготники;

- аварийное жилье - 5,4 тыс. семей;

- производственные общежития - 45 тыс. человек;

- инженерная подготовка жилой застройки, в том числе индивидуальных микрорайонов;

- содержание жилого фонда;

- городская база домостроения использует потенциал проектной мощности на 1/3 своих мощностей по выпуску продукции.

Одним из главных направлений государственной целевой программы "Жилище" является улучшение жилищных условий граждан своей страны. Главное же направление реализации программы жилищного кредитования, инициированной администрацией города Краснодара, - улучшить условия для проживания жителей своего города, создать необходимые предпосылки для решения жилищных проблем, помочь семьям со средним достатком.

Основным источником финансирования жилищного строительства должны стать внебюджетные средства. Насущно необходимыми стали повышение социальной направленности жилищной реформы, распространение эффективных систем целевой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан (в том числе работников бюджетной сферы, молодежи и других групп граждан с низкими и средними доходами) при строительстве и приобретении жилья; стимулирование развития доступных для населения систем долгосрочного кредитования строительства или приобретения жилья; снижение затрат населения в жилищной сфере путем дальнейшего развития конкуренции в сфере жилищного строительства.

4. Основные участники реализации программы жилищного
кредитования, их функции и методы взаимодействия

Основными участниками единого процесса реализации программы жилищного кредитования на рынке жилья являются:

- жилищный социальный фонд "Жилсоцфонд",

- МУП "Стройзаказчик",

- покупатель жилья,

- коммерческие банки,

- поручитель,

- страхователь,

- работодатель.

Жилищный социальный фонд "Жилсоцфонд" (далее Фонд) - некоммерческая организация, созданная администрацией города Краснодара, функциями которой являются формирование жилого фонда и развитие программы жилищного кредитования. Для реализации возложенных на него функций Фонд будет работать в трех направлениях:

- выступает застройщиком жилья;

- работает с физическими лицами - участниками реализации программы;

- выступает в роли участника рынка старого жилья.

МУП "Стройзаказчик" - организация, учрежденная администрацией города Краснодара, которая выступает заказчиком строительства, заключает договоры подряда со строительными организациями г. Краснодара на строительно-монтажные работы, осуществляет контроль за сроками и качеством выполненных работ.

Банки - кредитные организации, предоставляющие кредитные ресурсы для строительства жилья, а также предоставляющие покупателю жилья (заемщику) жилищные кредиты в установленном законом порядке.

Основными функциями банков являются:

- предоставление жилищных кредитов на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

- предоставление заказчику строительства или подрядчику кредитов для завершения строительства жилья;

- оформление кредитного договора;

- обслуживание выданных кредитов.

По договору о жилищном кредитовании кредитор становится залогодержателем, что даст ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Покупатели жилья (заемщики) - граждане РФ, постоянно проживающие в г. Краснодаре и нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Поручитель - юридическое или физическое лицо, поручившееся за покупателя, несущее имущественную ответственность по обязательствам покупателя. Участие поручителя в программе повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает тем самым устойчивость и непрерывность процесса финансирования городской программы жилищного кредитования.

Страховая компания страхует ответственность гражданина по возврату кредита, полученного на приобретение жилья.

Работодатель - организация, в которой трудится покупатель и которая может финансировать своего работника и поручиться за него.

К инфраструктурным звеньям системы жилищного кредитования, обслуживающим процесс реализации программы, относятся:

- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Они будут осуществлять регистрацию сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику, договоров жилищного кредитования, хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всеми участниками жилищного кредитования;

- нотариальные конторы, паспортно-визовые службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Управляющий делами

администрации г. Краснодара

В.В. Абаев