Приложение. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости сделок с движимым и недвижимым имуществом для целей налогообложения, осуществляемых на территории Краснодарского края

Приложение
к решению региональной
энергетической комиссии - департамента
цен и тарифов Краснодарского края
от 16 мая 2003 г. N 2/2003-НС

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости сделок
с движимым и недвижимым имуществом для целей налогообложения,
осуществляемых на территории Краснодарского края

2. Основные понятия

В настоящей Методике использованы следующие понятия:

Имущество - виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящиеся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. В качестве объектов учета и оценки для целей налогообложения рассматривается совокупность физических и технико-экономических характеристик имущественного объекта (комплекса) и его правового статуса, стоимость которого может быть оценена методом сравнения продаж или иным сравнительным рыночным методом.

Недвижимое имущество - любое имущество, прочно связанное с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для их деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы, услуги, а также предприятие, в составе которого недвижимость в виде земельных участков, зданий и сооружений может отсутствовать. В случае оценки имущественных комплексов (бизнеса) иным, в отличие от сравнительного, оценочным методом настоящая Методика не применяется.

Движимое имущество - легковой и грузовой автотранспорт, самоходные машины и механизмы, морские и речные суда, катера, яхты, самолеты и вертолеты, отнесенные к недвижимости.

ГАРАНТ:

Правильность формулировки абзаца четвертого раздела 2 Методики подтверждается ее разработчиками

Цена сделки - цена фактической сделки, указанная сторонами в договоре.

Рыночная цена (рыночная стоимость объекта оценки) - наиболее вероятная цена на движимое и недвижимое имущество, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на региональном рынке имущества в сопоставимых ценовых условиях. При этом полагается, что стороны, заключающие сделку с имуществом по рыночной цене, действуют открыто, добросовестно, компетентно, расчетливо и без принуждения.

Средняя рыночная цена - цена, полученная на основе метода сравнения продаж или иного сравнительного метода путем рыночного наблюдения за сделками с имуществом, рекомендуемая уполномоченными органами по ценам налогоплательщикам и налоговым органам для определения рыночной цены сделок с имуществом в целях налогообложения. Метод сравнительного анализа продаж основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках.

Замещающая стоимость - стоимость функционально аналогичного имущества на дату оценки, наиболее достоверно отражающая оценочные показатели и пользовательские качества имущества, соответствующая системе оценочных показателей, применяемых уполномоченным органом по ценам (т.е. сопоставимая структуре оценочных показателей информационной базы данных о рыночных ценах).

Оценочные показатели - классификация оценочных признаков, наиболее точно характеризующая стоимость определенного вида имущества.

Уполномоченный орган по ценам - официальный источник информации о рыночных ценах, орган исполнительной власти края (региональная энергетическая комиссия - департамент цен и тарифов Краснодарского края и отделы цен администраций муниципальных образований края), ответственные за установление предельных рыночных цен на имущество и ведение информационной базы данных рыночных цен.

3. Принципы и порядок определения рыночных цен сделок
с движимым и недвижимым имуществом

3.1. При определении и признании рыночной цены реализуемого имущества используются официальные источники информации о рыночных ценах, информационная база уполномоченного органа по ценам, организаций, на которые возложен государственный учет имущества, специализированных организаций в области оценки имущества и информация, предоставляемая налоговым органам налогоплательщиками.

3.1.1. Рыночной оценке для целей налогообложения подлежат объекты: поставленные на государственный учет; находящиеся в стадии строительства и не введенные в эксплуатацию; самовольно возводимые гражданами; признанные по различным причинам непригодными для их дальнейшей эксплуатации.

3.2. Рыночная цена сделки с имуществом устанавливается уполномоченным органом по ценам. Рыночные цены используются налогоплательщиками и контролирующими органами для определения налогооблагаемой базы при сделках с имуществом.

3.2.1. Рыночная стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная безотносительно к торговым издержкам и без учета каких-либо сопутствующих налогов.

3.2.2. Порядок применения рыночных цен предполагает отражение в налоговых декларациях стоимости реализованного имущества на основании цен фактических сделок, указанными сторонами в договоре, но не ниже средних рыночных цен на соответствующее имущество по данным уполномоченного органа по ценам.

3.2.3. Рыночная стоимость имущественного объекта оценки определяется на основании среднеарифметической выборки по определенному виду имущества согласно оценочным критериям, установленным настоящей Методикой. Сведения о ценах фактических сделок включаются в расчет средней рыночной цены в том случае, если отклонения таких цен в сторону понижения не превышают 20% средней цены равноценного имущества, устанавливаемого уполномоченным органом по ценам на основании данных специализированных информационных источников.

В случае отсутствия цен фактических сделок на отдельные виды имущества допускается определение рыночной цены по средней цене предложения равноценного имущества, определяемого на основании данных специализированных информационных источников, отклонения в сторону занижения которого не могут превышать более 50% от цены предложения.

3.2.4. Рыночная цена не зависит от обстоятельств, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия рыночной стоимости.

3.2.5. Контроль за правильностью применения налогоплательщиками рыночных цен, консультирование о порядке заполнения налоговых деклараций по вопросам рыночных цен, заключение соглашений об уровне рыночных цен, отражаемых в налоговых декларациях в соответствии с действующим налоговым законодательством, возложены на налоговые органы.

3.3. Оцениваемый в целях налогообложения имущественный объект является индивидуально-определенной вещью, характеризующейся своей потребительной стоимостью (место расположения, его инфраструктура, планировка, физическое состояние и т.д., в том числе произведенные собственником неотделимые улучшения, индивидуальные требования и предпочтения потребителей и т.д.).

3.3.1. При установлении факторов, определяемых по пункту 3 настоящей Методики, существенно влияющих на рыночную цену реализованного имущества, налогоплательщик, по согласованию с налоговым органом, вправе уменьшить предельную рыночную цену имущества, отражаемую в налоговой декларации, но не ниже фактической цены сделки. При несогласии налогоплательщика с рыночным характером ценообразования на реализованное имущество и (или) применения иных методов оценки, отличных от сравнительного, бремя доказательства нерыночного характера цены лежит на налогоплательщике.

3.4. На уполномоченный орган по ценам возложена ответственность за достоверность, своевременность и доступность информации о рыночных ценах на имущество. Реестры рыночных цен на имущество, реализованное в прошедшем отчетном периоде, ежеквартально публикуются в средствах массовой информации. Уточнение налогооблагаемых баз, согласно рыночному реестру цен, производится налогоплательщиком самостоятельно, в соответствии с действующим налоговым законодательством.

3.5. Если опубликованная в информационной базе уполномоченных органов по ценам средняя рыночная цена имеет минимальное и максимальное значения, налогоплательщик вправе указать минимальную цену имущества.

3.6. Налогоплательщик вправе обратиться в налоговые органы по месту его постановки на учет с предложением заключить соглашение об уровне рыночных цен, подлежащих отражению в налоговой декларации.

3.6.1. Сторонами соглашения о ценообразовании являются налогоплательщик и налоговый орган по месту учета налогоплательщика в лице его руководителя. Соглашение о ценообразовании вступает в силу с момента его утверждения руководителем вышестоящего налогового органа. В период действия заключенного в установленном порядке соглашения о ценообразовании исчисление налоговыми органами налоговых обязательств налогоплательщика производится в соответствии с условиями такого соглашения.

3.6.2. При отсутствии в информационной базе данных рыночных цен сведений о цене на определенный вид (тип) имущества налоговый орган вправе предложить налогоплательщику указать в декларации замещающую стоимость имущества, наиболее достоверно отражающую оценочные показатели и пользовательские характеристики имущества.

3.6.3. При непредоставлении налоговым органом сведений о рыночной цене на определенный вид имущества (отсутствующей в мониторинге рыночных цен) по письменному запросу налогоплательщика, а также отсутствии предложения о применении замещающей стоимости на данный вид имущества налогоплательщик вправе включить в налоговую декларацию стоимость реализуемого имущества по цене фактической сделки.

3.7. В целях контроля за соответствием цен, включаемых налогоплательщиком в налоговые декларации, рыночным ценам Управлением МНС РФ по Краснодарскому краю ведется единый краевой реестр цен фактических сделок с имуществом на основании сведений налогоплательщиков, представляемых в территориальные инспекции по установленной форме, камеральных проверок, выездных налоговых проверок и сведений территориальных отделений учреждения юстиции.

3.8. При предоставлении сведений о сделках с имуществом налоговыми органами проводится камеральная проверка уровня цен, включаемых в налоговые декларации. При необходимости корректировки налоговых деклараций налогоплательщику направляется уведомление с требованием о предоставлении уточненных сведений.

3.8.1. При отклонении цен сделок на 20% от цен информационных баз уполномоченных органов по ценам налоговый орган обязан провести выездную проверку для установления причин и фактических размеров расхождения рыночной цены и цены сделки. В случаях, не требующих проведения выездной налоговой проверки, налогоплательщик может быть вызван для дачи разъяснений в письменной форме. Доначисления налогов по результатам камеральных проверок на выявленные суммы отклонений в рыночных ценах без соблюдения вышеуказанной процедуры не допускаются.

3.8.2. Уведомление о представлении уточненных налоговых деклараций не направляется при соответствии заявленных в налоговой декларации цен сделок рыночным ценам, определяемым налоговым органом в порядке, определенном выше.

3.9. Если налоговым органом не направлено в отчетном периоде уведомление о представлении уточненных деклараций (вызов налогоплательщику для дачи пояснений), считается, что в представленной декларации налогоплательщиком заявлена рыночная цена реализации имущества. При установлении в ходе последующих проверок занижений рыночной стоимости реализованного имущества по причинам, не оспоренным налоговым органом в ходе камеральных и иных налоговых проверок, налогоплательщик освобождается от штрафных санкций за занижение объекта обложения.

3.10. Формы и объем представления данных о фактической реализации имущества в целях ведения реестра по фактическим сделкам для налогообложения носят рекомендательный характер и утверждаются по представлению Управления МНС РФ по Краснодарскому краю.

3.11. В ходе установления рыночной цены сделки с имуществом любая из сторон вправе привлечь независимого оценщика (эксперта), имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности и прошедшего конкурсную процедуру на право осуществления налоговой оценки в экспертной комиссии администрации Краснодарского края. Заключение эксперта является основанием для включения в декларацию рыночной цены сделки с имуществом, отличной от цен, установленных уполномоченным органом по ценам или налоговым органом.

3.11.1. Налогоплательщик и налоговый орган вправе заявить отвод эксперту, назначенному по инициативе любой из сторон, просить о назначении эксперта из числа прошедших конкурсный отбор в экспертной комиссии администрации Краснодарского края по оценке, представить дополнительные сведения для получения по ним заключения эксперта, знакомиться с заключением эксперта.

3.11.2. Заключение независимого оценщика может быть отклонено по согласию сторон или в судебном порядке в случаях, когда оценка проведена с нарушением установленных стандартов оценки, содержит неоднозначные толкования или вводит в заблуждение по вопросам определения рыночной цены, имеет место некомпетентность или недобросовестность оценщика.

ГАРАНТ:

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждены постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519

3.11.3. Заключение независимого оценщика является открытым для контролирующих органов в части сведений об использованных методах оценки и иных сведений, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки.

3.12. При реализации имущества по государственным регулируемым ценам рыночные цены не применяются.

4. Условия, влияющие на рыночную цену имущества

4.1. Для корректировки (уточнения) рыночной цены определенного объекта оценки налоговыми органами должны быть оценены все известные существенные факторы, влияющие на цену, исходя из особенностей реализуемого имущества, правового статуса имущественного объекта и ситуации на рынке реализации. Если стоимость имущественных объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими имущественными объектами, то такая дополнительная специфическая стоимость, определяемая путем стоимостных поправок, не должна учитываться без соответствующего документального обоснования.

4.2. Потеря потребительских свойств имущества.

Изменение рыночной цены уполномоченного органа по ценам по критерию качества допускается на основании документального подтверждения недоброкачественности имущества, снижения сопоставимых потребительских свойств и существенности недостатков имущества по степени влияния на цену.

Под существенным недостатком имущества понимается недостаток, который делает невозможным или недопустимым использование имущества в соответствии с его целевым назначением, либо который не может быть устранен, либо который проявляется вновь после устранения, либо для устранения которого требуются большие затраты.

Изменение рыночной цены уполномоченного органа по ценам по критерию качества допускается при установленном несоответствии качественных характеристик имущества обязательным требованиям, предусмотренным действующим законодательством (ГОСТ и т.п.).

4.3. Показатель физического износа не влияет на рыночную стоимость недвижимого имущества, включаемую в налоговую декларацию, за исключением <случаев>, когда физический износ зафиксирован в установленном порядке документально как существенный недостаток имущества.

4.4. Сезонные и иные колебания потребительского спроса.

Под колебанием спроса на имущество понимаются документально подтвержденные изменения цен сделок в реальном "узком" секторе продаж движимого и недвижимого имущества, не учтенные в информационной базе данных при установлении уполномоченным органом по ценам рыночных цен на соответствующую дату.

4.5. Реализация имущества, не имеющего аналогов.

В случае несогласия с применением рыночной цены на аналогичное имущество налогоплательщик вправе представить в налоговый орган мотивированные письменные разногласия о несогласии с рыночной ценой и предложения по расчету возмещенной стоимости не ниже цен фактических сделок.

Мотивация письменных разногласий основывается на положениях Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" и структуре оценочных показателей раздела 7 настоящей Методики.

4.6. Иные факторы, влияющие на рыночную цену.

Все документально подтверждаемые факторы, имеющие непосредственную причинно-следственную связь по существенному влиянию на цену движимого и недвижимого имущества. При рассмотрении факторов, влияющих на цену реализации движимого и недвижимого имущества, любая из заинтересованных сторон вправе учесть все обстоятельства, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в статье 40 Налогового кодекса РФ, руководствуясь принципом существенности влияния на цену реализации. Рекомендуемый принцип существенности по влиянию на цену сделки в сторону роста или уменьшения не должен превышать 5% от рыночной цены на определенный вид имущества, установленной уполномоченным органом по ценам.

4.7. Свидетельства об обременении объекта сделки правами иных лиц, не включенные в договор купли-продажи (мены), не могут быть рассмотрены как факторы, влияющие на рыночную цену имущества. Указанный порядок относится и к остальным условиям сделки, способным повлиять на стоимость реализуемого имущества, но не указанным в договоре или приложениях к нему. В случае наличия в договоре условий сделок, влияющих на цену фактической сделки, содержание договора должно иметь однозначную трактовку данного условия и его последствий. Признание налоговым органом таких условий договора как факторов, влияющих на предельную рыночную цену, строится на принципах разумности и достоверности.

5. Особенности определения предельной рыночной цены
недвижимого имущества

5.1. Рынок недвижимости рассматривается для целей налогообложения как совокупность отдельных объектов недвижимого имущества: квартир, домовладений, офисов, складских помещений и т.д., - самостоятельных элементов (улучшений), неотделимых от участков земли. Полезность объекта недвижимости выражает суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

5.2. Комната в квартире, помещение в здании (сооружении, строении), не подлежащие выделу в натуре, оцениваются по долевому принципу.

5.3. Учитывая, что реализация недвижимого имущества носит несистематический характер, право налогового органа по оспариванию цены реализации имущества в течение непродолжительного периода времени применяется к предприятиям, для которых реализация недвижимого имущества является основным видом деятельности. В целях оценки в течение непродолжительного периода применяется минимальный период по расчетам с бюджетом - один месяц (30 дней) включительно между фактами реализации имущества.

6. Особенности определения рыночных цен по объектам
незавершенного строительства или объектам, признанным
непригодными для дальнейшей эксплуатации

6.1. Инвентаризация незавершенного строительства осуществляется налоговым органом в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ и действующим "Положением о порядке проведения инвентаризации имущества налогоплательщиков при налоговой проверке".

6.2. В случае отказа налогоплательщика допустить должностных лиц налогового органа к осмотру (обследованию) облагаемого имущества, непредставления в течение более двух месяцев налоговому органу необходимых для расчета налогов документов, отсутствия учета доходов и расходов, учета объектов налогообложения или ведения учета с нарушением установленного порядка, приведшего к невозможности исчислить налоги, стоимость имущества для целей налогообложения определяется налоговым органом расчетным путем на основании имеющихся сведений о налогоплательщике или иных налогоплательщиках.

6.3. На основные средства, не пригодные к эксплуатации и не подлежащие восстановлению, налогоплательщик предоставляет налоговому органу сметы, сметно-финансовые расчеты, титульные списки на капитальное строительство, акт инвентаризационной комиссии и отдельную опись с указанием времени ввода в эксплуатацию и причин, приведших эти объекты к негодности (порча, полный износ и т.п.).

6.4. Допускается снижение предельной рыночной стоимости недвижимого имущества в результате документально обоснованной потери стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ современным стандартам, предъявляемым к данному типу сооружений (функциональный износ).

6.5. В целях налогообложения недвижимое имущество условно классифицировано на следующие группы:

- квартиры и комнаты;

- домовладения;

- гаражи;

- недвижимость промышленного назначения;

- торговые помещения, магазины;

- офисы;

- складские помещения;

- незавершенное строительство;

- прочего назначения.

7. Особенности определения рыночной цены движимого имущества

В целях налогообложения движимое имущество условно классифицировано по следующим укрупненным статьям:

7.1. Автотранспортные средства:

а) отечественные легковые;

б) отечественные грузовые;

в) импортные легковые;

в) импортные грузовые;

г) специальные.

ГАРАНТ:

Литерация подпунктов пункта 7.1 соответствует оригиналу

7.2. Железнодорожный транспорт отечественный.

7.3. Морские и речные суда, отнесенные к недвижимости.

7.4. Самолеты и вертолеты, отнесенные к недвижимости.

8. Структура оценочных показателей информационной
базы данных рыночных цен

Структура оценочных показателей предполагает единый подход контролирующих органов и налогоплательщиков в случае возникновения споров о рыночной цене имущественного объекта для анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

8.1. В пределах настоящей Методики две квартиры признаются равными по цене, если условно совпадают первые 11 свойств на определенную дату:

- местоположение объекта оценки (административное образование, район/город административного образования, район населенного пункта);

- количество комнат (однокомнатная, двухкомнатная, трехкомнатная, четырехкомнатная, многокомнатная);

- общая площадь квартиры (кв.м);

- жилая площадь квартиры (кв.м);

- площадь кухни (кв.м);

- санузел (раздельный, совмещенный);

- этажное расположение квартиры (этаж/этажность дома);

- планировка (обычная, новая, улучшенная, элитная, малосемейка, "купеческий", "хрущевка", "сталинка", "брежневка", "коридорка", "сочинский вариант", в 2-х уровнях);

- тип дома (кирпичный, панельный, блочный, монолитный);

- тип комнат (смежные, изолированные, смежно-изолированные, "распашонка");

- количество балконов (лоджий), стекление, с выходом из кухни;

- состояние квартиры (паркет, кафель, колонка, телефон, евроремонт, кондиционер, металлическая дверь).

Комната в квартире, помещение в здании, не подлежащие выделу в натуре, оцениваются по долевому принципу.

8.2. В пределах настоящей Методики два домовладения признаются равными по цене, если условно совпадают первые 9 свойств на определенную дату:

- местоположение объекта оценки (административное образование, район/город административного образования, район населенного пункта);

- площадь земельного участка (сотка);

- общая площадь дома (кв.м);

- жилая площадь дома (кв.м);

- коммунальные удобства (сетевая вода, санузел раздельный, совмещенный, ванна, АОГВ, сетевой газ);

- уровни (этажность);

- тип дома (кирпичный, итальянский кирпич, шлакоблок, турлучный или саманный, монолитный);

- хозяйственные постройки, гараж, сарай, навесы;

- подъезд (стоянка) для автотранспорта;

- состояние помещений (паркет, кафель, система обогрева и т.п.).

8.3. В пределах настоящей Методики два имущественных объекта промышленного назначения (СТО, цеха, склады со специальным оборудованием и т.п.) признаются равными по цене, если совпадают первые 6 свойств на определенную дату:

местоположение объекта оценки (административное образование, район/город административного образования, район населенного пункта);

- целевое назначение;

- общая площадь строения (кв.м);

- площадь земельного участка (сотка);

- специализированное оборудование;

- коммуникации;

- подъездные пути.

8.4. В пределах настоящей Методики два имущественных объекта нежилого назначения, предназначенные под офис, признаются равными по цене, если совпадают первые 5 свойств на определенную дату:

местоположение объекта оценки (административное образование, район/город административного образования, район населенного пункта);

- целевое назначение;

- общая площадь (кв.м);

- этаж (подвал);

- количество комнат;

- коммуникации;

- отделка (ремонт).

8.5. В пределах настоящей Методики два имущественных объекта нежилого назначения, предназначенные под магазин, кафе и т.п., признаются равными по цене, если совпадают первые 6 свойств на определенную дату:

- местоположение объекта оценки (административное образование, район/город административного образования, район населенного пункта);

- целевое назначение;

- общая площадь (кв.м);

- площадь земельного участка (сотка);

- этаж;

- коммуникации;

- подъезд (парковка);

- отделка.

8.6. В пределах настоящей Методики два имущественных объекта нежилого назначения, предназначенные под склад, торговую базу и т.п., признаются равными по цене, если совпадают первые 7 свойств на определенную дату:

- местоположение объекта оценки (административное образование, район/город административного образования, район населенного пункта);

- целевое назначение;

- общая площадь (кв.м);

- площадь земельного участка (сотка);

- имущественные объекты прочего назначения;

- коммуникации;

- подъездные пути.

8.7. В пределах настоящей Методики два имущественных объекта, предназначенные под базы отдыха, признаются равными по цене, если совпадают первые 5 свойств на определенную дату:

- местоположение объекта оценки (административное образование, район/город административного образования, район населенного пункта);

- общая площадь строений (кв.м);

- площадь жилых корпусов (кв.м);

- площадь земельного участка (сотка);

- имущественные объекты прочего назначения;

- коммуникации.

Заместитель председателя

региональной энергетической комиссии -

департамента цен и тарифов

Краснодарского края

В.М. Котельникова