Раздел 10. Жилищно-коммунальное хозяйство

Раздел 10. Жилищно-коммунальное хозяйство

Жилищная ситуация

Жилище - одна из базовых ценностей определяющих привлекательность местности, условия жизни населения. Жилищная ситуация в Краснодаре может быть оценена как сравнительно благополучная, она соответствует средней по России. Темпы роста жилищной обеспеченности в Краснодаре существенно выше, чем в крае, что ведет к нарастанию разрыва между городом и сельскими районами края. Для города характерен также пониженный удельный вес ветхого жилья (1,7% против 3,2% среднероссийского уровня). Более высока здесь доля жилья (85%, против 77% по России) в частной собственности, что является следствием во многом сельского облика Краснодара. В городе наблюдается устойчивая положительная динамика ввода жилья. К 2007 г. этот показатель достиг 1,11 кв. м в год на жителя.

Уровень благоустройства жилищного фонда в Краснодаре также значительно лучше средних показателей по Краснодарскому краю и в целом по стране: 91% жилого фонда газифицировано, 80% обеспечено горячей водой, 90% центральным отоплением, 96% канализацией и водопроводом.

Однако жилищные условия еще очень далеки от стандартов креативного города. В значительной мере высокая доля устаревшего и ветхого жилого фонда связана с отсутствием у муниципальных бюджетов необходимых финансовых ресурсов. Надежды, связанные с реализацией федеральной программы "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда" не следует переоценивать в силу ограниченных, как способ поддержания жилищного фонда возможностей поддержки со стороны муниципальных властей.

Следует также учитывать, что на протяжении 15 последних лет для жилищной сферы было характерно систематическое недоинвестирование, что фактически исключало возможность проведения капитальных ремонтов. Существует реальная угроза массового выхода из строя жилья и инженерных сетей, начиная с 2010 г.

Табл. 2.37. Показатели жилищного фонда, тыс. м.2

Таким образом, общая динамика жилищного строительства может быть оценена удовлетворительно. Так объем вводимого жилья превысил 860 тыс. кв. м, что более чем в 2 раза больше уровня 1995 г. Однако для реализации планов по достижению численности населения в 1 млн. чел, только нового жилья (без учета сноса и реконструкции строго жилого фонда) необходимо ввести 4,8 млн. кв. м жилья при сохранении современной нормы обеспеченности. Для создания городской среды, соответствующей требованиям привлекательного города, где "удобно жить" необходимо довести ежегодную норму ввода до среднеевропейского уровня - 2 кв. м. на жителя.

Жилищная обеспеченность граждан в 2000 г. составляла 18,7 квадратных метра на человека, в настоящее время ее величина в среднем достигает 21,4 квадратных метра на человека. Однако за этим показателем скрывается значительная дифференциация обеспеченности населения жильем.

Основные ограничения в развитии жилищного сегмента городской экономики связаны с отсутствием структурного плана развития города и, следовательно, аритмией в освоение площадок и строительстве. Для того, чтобы интенсифицировать строительство жилья в соответствии с генеральным планам и стратегическими представлениями о пространственном развитии города необходима разработка и реализация комплексного плана развития жилищного строительство, одним из важнейших пунктов которого должна стать программа улучшения институциональных условий для жилищного строительства. В настоящее время темпы строительства сильно замедляются отдельными бюрократическими процедурами. Так среднее время выделения землеотвода под строительство составляет 1 - 1,5 года.

Другая проблема развития рынка жилья в Краснодаре - высокий ценовой порог стоимости 1 м2. Это требует перехода на массовое жилищное строительство. В настоящее время до 60% квартир идет не на улучшение жилищных условий граждан города, а на увеличение капитальных активов ограниченного числа граждан, при этом практически не ведется строительство социального жилья.

Ещё одна проблема связана с дачным жильем. В настоящее время 40 тыс. участков не обустроено. Именно постепенное повышение комфортности дачного жилья создает предпосылки для реализации идей Краснодар - город-сад.

Крайне сложная ситуация сложилась с инженерными сетями. Исходя из архитектурно-планировочных особенностей города и существующих нормативов, на 1 м2 нового жилья необходимо 120 м2 социальной инфраструктуры. Вплоть до настоящего времени эти соответствия не выполнялись. Недостатком существующих подходов к жилищному строительству является отсутствие комплексности при решении инфраструктурных и планировочных проблем.

Для реализации поставленных целей необходима реструктуризация объемного и панельного домостроения, которая во многом завершена.

К основным проблемам, препятствующим решению задачи обеспечения комфортным жильем населения, относятся:

1. Отсутствие современных стройматериалов.

2. Медленное решение вопросов землеотвода.

3. 94-ФЗ тормозит бюджетное строительство.

4. Несовершенство законов по главгосэкспертизе.

5. Нет возможности поэтапного экспертного заключения.

6. Отсутствие резервных мощностей.

7. Монополии в сфере коммуникаций, высокие затраты на технологическое присоединение.

Высокий износ коммунальных сетей или их отсутствие - ключевая проблема жилищного комплекса Краснодара. Во многих ведомственных домах и в значительной части 5 этажного жилого фонда существуют затапливаемые подвалы, а на цокольных этажах нет проходов.

В настоящее время проблема ремонта жилищного фонда решается, с учетом наличия управляющих компаний, путем финансирования каждого дома из расчета квартир. Бюджет определяется по договоренности управляющей компании, администрации и депутатов района.

Главный инструмент управления развитием жилищного сектора - земля и инженерное обустройство территории.

Несмотря на значительные объемы жилищного строительства, жилищная проблема для города по-прежнему остается весьма острой. Наиболее актуальным механизмом развития жилищного строительства и создания условий для обеспечения жильем всех категорий граждан является программа ипотечного кредитования, как за счет бюджетных ресурсов, так и внебюджетных источников. Генеральным планом города определен целый ряд новых строительных площадок для жилищного строительства, при освоении которых город может получить 3,9 млн. кв. м. жилья. Однако для реализации поставленной цели - Краснодар - город миллионер необходимо ввести минимум 4,8 млн. кв. м.

Интенсивность процессов реконструкции существующих и строительства нового жилья зависят, прежде всего, от экономических возможностей городского сообщества на жилищном рынке, который в Краснодаре развивается довольно бурно. Каждое жилище по качеству и стоимости приобретается или перестраивается соответственно притязаниям и доходам семей. Но, одновременно, в городе остается сектор социального жилища для тех групп населения, которые по различным причинам оказались отрезанными от жилищного рынка. К социальному жилищу относятся все его типы, которыми владеет муниципалитет или государство. Развитие и поддержание этого вида жилищного строительства в будущем должно стать важным рычагом обеспечения общественной стабильности.

Городская комфортная среда в рамках концепции "Краснодар - город-сад" должна формироваться на основе поддержки и стимулирования (в первую очередь через систему земельных отношений) процессов субурбанизации и джентрификации. Это означает, что наращивание жилого фонда должно осуществляться преимущественно за счет строительства малоэтажного жилья, дополняемого в отдельных сегментах городской территории, строительством среднеэтажного, а в эксклюзивных частях многоэтажного жилья (микрорайон Юбилейный завершаемый застройкой к 2020 г. и часть Восточно-Куругликовской зоны). Одновременно должны быть созданы условия для развертывания строительства объектов сферы услуг, интегрированных в существующую жилую застройку. В первую очередь речь идет об индустрии досуга и развлечений. Именно выбор подобной жилищной стратегии является важнейшим условием создания креативной среды в городе.

Программы реконструкции жилищного фонда города в обязательном порядке должны включать меры по экономии ресурсов и энергосбережению, совершенствованию систем вентиляции, замене сетей. Вместе с тем, необходимо, по возможности, добиваться расширения полезной и вспомогательной площадей в квартирах посредством надстройки новых этажей или мансард, модернизации жилых помещений за счет перепланировки квартир, замены инженерных сетей и сантехнического оборудования в домах, пристройки балконов, лоджий.

Жилищно-коммунальное хозяйство

Одна из наиболее социально значимых отраслей городской экономики. Качество жизни населения во многом определяется качеством предоставляемых ЖКХ услуг и ценой за эти услуги. Наблюдающийся постоянный рост цен на энергоносители приводит к удорожанию оказываемых услуг и, как результат, ухудшению качества жизни населения.

До 2005 г. населением оплачивались не более 65% стоимости услуг ЖКХ. С введением в действие с 01.03.2005 Жилищного кодекса РФ расчеты за жилищно-коммунальные услуги должны оплачиваться в размере 100% их стоимости. Одновременный рост тарифов на энергоносители и сдерживание тарифов на жилищно-коммунальные услуги могло привести к развалу системы жизнеобеспечения города. Чтобы максимально смягчить негативные последствия этого роста и принять меры для защиты малообеспеченных слоев населения, в городе приняты система субсидирования оплаты ЖКУ, причем уровень расходов граждан на оплату ЖКУ в совокупном доходе семьи снижен до 15%, для многодетных семей - до 10%.

Создана система учета реальных объемов потребляемых услуг населением, собственники помещений в многоквартирных домах вносят плату за приобретенные у ресурсоснабжающей организации объемы горячей воды, исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей с системами коммунальной инфраструктуры

Принимаются все меры, чтобы муниципальный жилищный фонд находился в исправном состоянии, и обеспечивалось его текущее содержание, проводились работы по благоустройству территорий, прилегающих к жилым домам.

Важным преимуществом Краснодара является наличие резервов мощностей по водообеспечению и канализации.

Однако по электроэнергии город дефицитен, даже, несмотря на спад в промышленности, что связано с быстрым ростом бытового потребления. Существенная проблема - повышение напряжения в низовых распределительных сетях. В настоящее время ОАО "Кубаньэнерго" заменяет трансформаторы на более мощные. По плану до 2020 г. будут введены еще две подстанции 220 кв. (Адыгея и Восточная). Есть схема развития энергохозяйства до 2020 г., в которой прописаны меры необходимые для устойчивого энергоснабжения до 2020 г.

Ключевым вопросом экономической и социальной политики органов местного самоуправления является проведение реформы жилищно-коммунального хозяйства в Краснодаре.

Процесс реформирования и модернизации этой отрасли проходит в соответствии с утверждаемыми Программами дальнейшего развития реформы жилищно-коммунального хозяйства города Краснодара, целью которых является решение двух основных задач:

1. создание городской среды привлекательной для креативного населения;

2. замедление темпов роста расходов на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда и оказание жилищно-коммунальных услуг;