Приложение. Методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

Приложение
к постановлению главы
администрации Краснодарского края
от 14 апреля 2004 г. N 345

Методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

I. Общие положения

1.1. Методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах разработана во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" и в соответствии с Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденными приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26 августа 1998 г. N 59.

1.2. Определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ проводится в целях формирования кондоминиума как единого планировочно обособленного комплекса недвижимого имущества, установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в кондоминиуме, исходя из площади помещений, находящихся в его собственности, эффективного использования земель поселений и повышения уровня их благоустройства, налогообложения, учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.

II. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

2.1. В основу настоящей Методики положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайона, квартала или их частей).

Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 кв.м общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.

2.2. На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с градостроительной документацией по планированию территорий и правилами землепользования и застройки.

2.3. Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.

Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:

- территории под жилыми зданиями;

- проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

- открытые площадки для временного хранения автомобилей;

- придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

- хозяйственные площадки;

- физкультурные площадки.

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв.м площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиумов, в зависимости от этажности и периода строительства приведены в приложении к настоящей Методике.

2.4. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):

                          S       = s  х  у,                    (1)

                           норм.к    к     э.д.

     где S - нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, кв.м;

          норм.к

         s - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, кв.м;

          к

         у - удельный   показатель   земельной  доли  для  зданий  разной

этажности (таблица прилагается).

Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами местного самоуправления исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территории.

2.5. Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.

2.6. При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания, территории общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территории незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):

                   S   - S   - S

                    кв    нж    застр.

              S  = ------------------- х S      + S,            (2)

               к          S               общ.к    застр.к

                           общ.зд.

     где S - размер земельного участка в кондоминиуме;

          к

         S    - общая площадь квартала, микрорайона;

          кв.

         S   - суммарная площадь всех нежилых территорий,  не  подлежащих

          нж

передаче в кондоминиум;

         S        -  суммарная  площадь  застройки  всех  жилых  зданий в

          застр.к

границах квартала, микрорайона;

         S        -  суммарная  общая  площадь жилых помещений всех жилых

          общ.зд.

зданий в границах данного квартала, микрорайона;

         S      -  общая  площадь  жилых  помещений   кондоминиума,   для

          общ.к

которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;

         S        -  площадь   застройки   кондоминиума,   для   которого

          застр.к

рассчитывается земельный участок.

2.8. Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в собственности данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель земельной доли.

2.9. В случае, если фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.

Примеры расчетов нормативных размеров земельных участков
в кондоминиумах

1. Определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного 80-квартирного здания 1960 г. строительства со средней площадью квартиры - 50 кв.м.

В соответствии с таблицей приложения удельный показатель земельной доли для 5-этажных жилых зданий равен 1,34. Следовательно, нормативный размер земельного участка составит (50 х 80) х 1,34 = 5360 кв.м.

2. Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной территории, если имущество кондоминиума составляет группа их трех 9-этажных зданий по 5400 кв.м общей площади каждый, расположенных на заданной территории. Застройка 80-х гг.

Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен также детский сад, земельный участок которого равен 3400 кв.м. Фактическая площадь жилой территории (за исключением детского сада) равна 25000 - 3400 + 21600 кв.м.

Нормативный размер участка одного жилого дома равен 5400 х 0,98 = 5292 кв.м. Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых домов равна 5292 х 3 = 15876 кв.м.

Сверхнормативная площадь территории равна 21600 - 15876 = 5724 кв.м. Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен 5724 : 3 = 1908 кв.м.

Председатель комитета по архитектуре

и градостроительству Краснодарского края

Ю.В. Рысин