Обзор практики Краснодарского краевого суда "Основанием возникновения правоотношений по договору социального найма согласно ст. 13 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 47 ЖК РСФСР является выдача ордера на вселение"

К Л. И. и А. Г. обратились в суд с иском к АО "Кубаньэнерго" Краснодарской ТЭЦ о признании права пользования жилым помещением. В обосновании своих требований ссылались на то, что с ведома и согласия ответчика в 1996 году вселились в общежитие в доме по ул. Краснодарской, 32 в городе Краснодаре и постоянно проживают в нем, однако ордер на вселение им не выдавался, в общежитии они не зарегистрированы. Администрация общежития настаивает на заключении договора найма, обещая в противном случае выселить их из занимаемых жилых помещений. Истца просили суд признать за членами их семьи право пользования жилыми помещениями и обязать администрацию общежития зарегистрировать по месту жительства. Прокурор Карасунского округа города Краснодара в интересах АО "Кубаньэнерго", Краснодарской ТЭЦ обратился с иском к К.И.Л. и А.К. о выселении, ссылаясь на то, что семья К. вселилась в занимаемое ими жилое помещение временно, но по истечении срока проживания не освобождают его.

В ходе судебного разбирательства, прокурор округа отказался от иска о выселении семьи К., АО "Кубаньэнерго, Краснодарская ТЭЦ настояли на рассмотрении указанного иска по существу.

Решением Северского районного суда города Краснодара от 23.05.2002 года за членами семьи К. признано право пользования жилыми помещениями в комнатах N N 12 - 13 общежития по ул. Краснодарской, 32 с регистрацией их по этому адресу.

В удовлетворении исковых требований о выселении этому адресу К.И.Л. и А.Г. отказано.

Определением судебной коллегии Краснодарского краевого суда от 20.06.2002 года решение суда оставлено без изменения.

Судебные постановления по делу отменены в надзорном порядке как вынесенные с нарушением норм материального права.

Разрешая спор, судебные инстанции применили нормы ст.ст. 109, 110 ЖК РСФСР, "Примерного положения об общежитии" и другие нормы, регламентирующие жилищные правоотношения, связанные с проживанием по договору социального найма жилого помещения.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ордер - документ, служащий основанием для возникновения правоотношений договора социального найма, семье К. не выдавался. То есть правовое основание для возникновение между сторонами правоотношений, регулируемых указанными нормами жилищного законодательства отсутствуют.

К материалам дела приобщен договор коммерческого найма N 12 от 01.07.1997 года, которым регламентировались правоотношения между сторонами по поводу пользования семьей К. спорными жилыми помещениями. Содержание правоотношений договора социального найма определяется императивными нормами жилищного законодательства, в то время как содержание правоотношений договора коммерческого найма - договором, а в части нерегламентируемой договором - диспозитивными нормами ГК РФ. Однако в решении суда, договор коммерческого найма N 12 от 01.07.1998 года вообще не упоминается, его содержание не получило оценки судебными органами.

Права и обязанности сторон указанного договора, основания их возникновения и прекращения регламентируются нормами гражданского права (ст.ст. 671, 673 - 688 ГК РФ) и существенным образом отличается от прав и обязанностей сторон, оснований их возникновения по договору социального найма, который в силу указания п. 2 ст. 672 ГК РФ регламентируется нормами жилищного права. Так, в отличии от договора социального найма, договор коммерческого найма, по общему правилу не имеет бессрочного найма, срок его действия определяется самими сторонами, а истечение срока согласно ст. 687 ГК РФ является достаточным основанием для прекращения договора. Для возникновения и сохранения правоотношений по этому договору не имеет юридического значения наличие трудовых правоотношений между нанимателем и наймодателем.

Указанным условием договора коммерческого найма противоречат судебные постановления, которые основаны на презумпции бессрочного характера жилищных правоотношений, характерных для договора социального найма, а наличие трудовых отношений между сторонами рассматривает как необходимое условие возникновения и сохранения правоотношений по этому договору.

Таким образом, при разрешении спора, судебные инстанции не обсудили вопрос о применении норм гражданского права, регулирующие правоотношения договора коммерческого найма, не выяснили наличие у истцов другого жилья.