Постановление Губернатора Амурской области от 18 июля 2003 г. N 500 "О Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Амурской области"

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" постановляю:

1. Утвердить прилагаемую Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в Амурской области (далее - Концепция).

2. Рекомендовать органам местного самоуправления разработать на основе Концепции муниципальные программы ипотечного жилищного кредитования.

3. Постановления Главы Администрации области от 27 ноября 2000 г. N 702 "О внедрении ипотечного жилищного кредитования в Амурской области", от 05.01.2001 N 3 "Об утверждении Положения об ипотечном жилищном кредитовании в Амурской области" считать утратившими силу.

4. Пресс-службе Администрации области (Д.А. Козлов) обеспечить освещение Концепции в средствах массовой информации.

5. Контроль за исполнением настоящего Постановления оставляю за собой.

Исполняющий обязанности

Губернатора Амурской области

В.А. Ефремов

Концепция
развития ипотечного жилищного кредитования в Амурской области
(утв. Постановлением Губернатора Амурской области от 18 июля 2003 г. N 500)

Введение

1. Цели, задачи и ожидаемый результат развития системы ипотечного

   жилищного кредитования

2. Роль и место системы ипотечного жилищного кредитования в единой жилищной

     политике области

3. Участники системы ипотечного жилищного кредитования в Амурской области

4. Основные стандарты

5. Основные направления дальнейшего развития в области системы жилищного

     ипотечного кредитования

5.1. Основные принципы развития системы жилищного ипотечного

     кредитования:

5.2. Дальнейшее развитие нормативной правовой базы на областном и

     федеральном уровнях

Введение

Настоящая концепция разработана в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" и другими законодательными актами Российской Федерации.

Концепция опирается на практику реализации Московской ипотечной программы и учитывает рекомендации Госстроя России, положительный опыт внедрения и функционирования ипотечного жилищного кредитования (далее - ИЖК) в регионах Российской Федерации, а также замечания и предложения участников рынка ипотечного кредитования.

1. Цели, задачи и ожидаемый результат развития системы ипотечного
жилищного кредитования

Целью развития системы жилищного ипотечного кредитования в Амурской области является расширение возможностей приобретения жилья трудоспособным населением.

Достижение этой цели обеспечивается созданием в области благоприятных условий функционирования рыночных механизмов кредитования граждан для приобретения жилья.

Ожидается, что расширение масштабов предоставления населению доступных долгосрочных кредитов для приобретения жилья позволит области решить ряд социально-экономических задач, в том числе:

повышение качества жизни граждан путем обеспечения их достойным жильем;

активизация спроса на жилье со стороны населения за счет увеличения платежеспособного спроса;

ускорение роста строительного производства и связанных с ним отраслей экономики, увеличение налоговых поступлений в бюджет области;

оживление инвестиционного процесса;

повышение занятости населения;

привлечение внебюджетных средств в финансирование обеспечения населения жильем.

2. Роль и место системы ипотечного жилищного кредитования
в единой жилищной политике области

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования рассматривается в качестве приоритетного направления жилищной политики области. Это означает, что в жилищной политике основные усилия будут сконцентрированы на решении жилищных проблем граждан, имеющих стабильные доходы и желающих решить проблему улучшения жилищных условий самостоятельно без финансовой помощи со стороны области, а для определенных категорий с оказанием областью адресной финансовой поддержки с целью обеспечения начальных условий для получения кредита, при условии наличия дополнительных доходов в областном бюджете.

Вместе с тем за областью будет сохраняться функция обеспечения жильем на условиях социального найма для тех граждан, чьи доходы не позволяют приобрести жилье самостоятельно даже с помощью долгосрочного кредита.

Развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должно привести к созданию функционально полной системы взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем и механизмов социальной поддержки граждан.

3. Участники системы ипотечного жилищного кредитования в Амурской области

Заемщики - физические лица, жители Амурской области, желающие приобрести жилье в кредит. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору (договору займа) будет служить залог приобретаемого жилья (ипотека). Заемщики:

заключают договор купли-продажи с продавцами жилья;

заключают кредитный договор (договор займа) и договор ипотеки, права залогодержателя, по которым удостоверяются закладной. Вносят не менее 30% стоимости приобретаемого жилья, получают кредит (заем) на оставшуюся часть стоимости жилья;

заключают договоры долгосрочного накопительного страхования жизни и страхования приобретенного имущества.

Администрация Амурской области:

в лице департамента Администрации области по управлению государственным имуществом области учреждает Открытое акционерное общество по ипотечному жилищному кредитованию "Амурское ипотечное агентство" со 100-процентным государственным участием в уставном капитале, формируемом через ГУ "Фонд имущества Амурской области (далее - Агентство);

в лице департамента архитектуры и строительства Администрации области:

разрабатывает технико-экономическое обоснование областной системы ИЖК и пилотного проекта, включающее в себя анализ состояния первичного и вторичного рынков недвижимости и их инфраструктуры, уровня доступности жилья в регионе и оценку платежеспособного спроса населения на ипотечные кредиты, а также подготовленность правовой базы для внедрения системы ИЖК;

разрабатывает областную концепцию системы ИЖК и на ее основе - пилотный ипотечный проект;

разрабатывает Проект закона Амурской области "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Амурской области", закладывающую организационно-правовые основы системы, а также создание фонда жилых помещений временного проживания и т.д.;

разрабатывает предложения о выделении средств из областного бюджета или предоставление гарантий области на развитие областной системы ИЖК и запуск пилотного проекта;

вырабатывает стандарты процедур предоставления ипотечных жилищных кредитов;

участвует совместно с Администрациями городов (районов) в выделении участков земли под застройку и при необходимости участвует в долевом строительстве жилья под ипотечные проекты;

осуществляет контроль за деятельностью профессиональных участников областной системы ИЖК в рамках установленных договорных отношений;

осуществляет субсидирование части процентной ставки по ипотечным кредитам.

Открытое акционерное общество "Амурское ипотечное агентство" - оператор вторичного рынка ИЖК:

организует систему ИЖК в Амурской области;

обеспечивает доступность приобретения жилья для населения;

участвует в решении жилищной проблемы в Амурской области;

координирует деятельность участников системы ипотечного жилищного кредитования;

привлекает финансовые ресурсы в систему ИЖК;

разрабатывает стандарты и правила ИЖК;

регистрирует заявления граждан участников ипотечной программы;

проводит разъяснительную работу среди населения по системе ИЖК и осуществляет ее пропаганду;

осуществляет обучение кадров профессиональных участников ипотечного рынка;

осуществляет подготовку документов для возмещения процентной ставки физическим лицам, получившим ипотечный кредит;

выкупает закладные у ипотечных компаний (ЖСК, ссудо-сберегательные кассы) и банков (кредитных организаций);

осуществляет в рамках, установленных законодательством Российской Федерации, иные виды деятельности, соответствующие целям, функциям и основным видам деятельности.

Ипотечные компании (ЖСК, ссудо-сберегательные кассы)

накапливают средства членов ипотечных компаний путем привлечения большего числа ее членов (вкладчиков);

заключают договор со страховой компанией о ее участии в пилотном проекте системы ИЖК в Амурской области;

осуществляют подбор оценочных агентств и риэлторских агентств;

ведут прием населения и оказывают услуги потенциальным заемщикам (на основе агентского договора) по поиску жилья и оформлению договоров купли-продажи, кредитных договоров и ипотеки, договоров страхования, включая, при необходимости, договоры накопительного страхования;

по поручению кредитора (на основе агентского договора) изучает платежеспособность потенциальных заемщиков;

выступают в роли заказчика строительства жилья в ипотечных проектах;

осуществляют прием вторичного жилья, имеющегося у граждан в качестве взноса;

разрабатывают положения и организуют тендеры строительных организаций по участию в ипотечных проектах в случае работы с первичным рынком жилья;

регистрируют право собственности на приобретенное жилье и ипотеку в органах юстиции;

выкупают закладные у банков (инвесторов).

Страховые компании:

осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков на основе договоров и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

являются участниками системы ИЖК.

Риэлторские агентства:

являются уполномоченными компаниями Агентства;

осуществляют подбор продавцов жилья;

осуществляют продажу имеющегося у заемщика вторичного жилья, средства от продажи которого направляются в кредитную организацию в качестве первичного взноса заемщика.

Оценочные агентства (при наличии лицензий) являются уполномоченными компаниями Агентства;

осуществляют оценку жилья, приобретаемого и/или продаваемого заемщиками.

Застройщики - лицензированные юридические лица и индивидуальные предприниматели, желающие принять участие в ипотечных проектах:

участвуют в долевом строительстве жилья под ипотечные проекты;

вправе вступать своим паевым взносом в качестве готового жилья в ипотечные компании.

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и другие функции в соответствии с действующим законодательством.

Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными (закладными) эмитируемые кредиторами. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды, предприятия, иностранные инвесторы и др.

Кредитор (инвестор) - юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы): являются уполномоченными организациями Агентства;

предоставляют ипотечные кредиты (займы) на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика;

оформляют кредитные договоры (договоры займа) и договоры об ипотеке;

обслуживают выданные ипотечные кредиты.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

4. Основные стандарты

Кредиты (займы) предоставляются заемщикам на срок не менее 3 лет (в дальнейшем по мере развития системы ИЖК этот срок будет увеличиваться).

Процентные ставки по ипотечным кредитам складываются исходя из сложившихся рыночных условий и учитывают покупательную способность населения. Они определяются:

валютой кредитования - российские рубли;

валютой погашения денежного обязательства и уплаты процентов - российские рубли;

процентной ставкой по денежному обязательству (определяется договором между сторонами);

сроком денежного обязательства - 62-242 месяца (рекомендовано 62, 122, 182, 242 месяца);

минимальной суммой ипотечного кредита - 100000 рублей.

Размер ипотечного кредита зависит от цены средств, привлекаемых для рефинансирования системы ИЖК, и, в конечном счете, они обусловлены не только рисками самой системы, но и рисками, связанными с экономической и политической нестабильностью страны в целом.

При этом мировая практика показывает, что риски невозврата ипотечных кредитов являются минимальными, а поэтому рейтинг надежности ипотечных кредитов - один из самых высоких.

5. Основные направления дальнейшего развития в области системы
жилищного ипотечного кредитования

Для создания в области полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования требуется системный подход и координация усилий не только на областном, но и на федеральном уровне.

Важнейшими элементами программы работ по дальнейшему развитию системы ипотечного жилищного кредитования являются:

создание действенных механизмов взаимодействия всех участников рынков жилья и ипотечного кредитования под эгидой Администрации области, в частности, путем объединения в рамках некоммерческой организации;

реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование активности всех участников рынка жилищного ипотечного кредитования;

совершенствование правовой и нормативной базы на областном уровне и оказание поддержки, а в необходимых случаях, выдвижение собственной инициативы совершенствования правовой и нормативной базы федерального уровня;

создание механизмов взаимодействия областной системы ипотечного кредитования с ипотечными системами городов и районов области и других регионов, разработка совместных программ;

подготовка специалистов в области развития жилищной ипотеки в Амурской области.

Кроме того, предполагается в переходный период реализовывать собственную программу Администрации области по предоставлению льготных ипотечных кредитов очередникам по месту жительства.

5.1. Основные принципы развития системы жилищного ипотечного
кредитования:

стимулирование и равная поддержка Администрацией области различных схем жилищного ипотечного кредитования с постепенной концентрацией на тех формах, которые будут адекватны складывающейся в стране социально-экономической обстановке и в наибольшей мере будут соответствовать интересам развития области;

ориентация в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных кредитных ресурсах обеспечить максимальное число заемщиков;

обеспечение возможности оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья с привлечением профессиональных риэлтеров;

поддержка Администрацией области граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и желающих, но не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, через систему предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита;

предоставление гражданам возможности осуществления первоначальных накоплений для получения ипотечного кредита в форме приобретения облигаций специального ипотечного выпуска областного государственного жилищного облигационного займа (ОГЖОЗ);

обеспечение возможности для очередников ускорить получение жилья путем накопления первоначального взноса на жилье в форме приобретения облигаций ОГЖОЗ с последующей куплей-продажей жилья с рассрочкой платежа на льготных условиях;

создание и содержание резервного фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита, в период обращения взыскания и реализации жилья;

выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам агентства для привлечения долгосрочных денежных средств инвесторов на рынок жилья;

обеспечение широкого информационного освещения вопросов ипотечного кредитования населения;

совершенствование нормативной правовой базы области в целях устранения препятствий для развития системы жилищного ипотечного кредитования и обеспечение активного взаимодействия с федеральными структурами для содействия развития ипотеки в части нормативной правовой базы федерального уровня.

5.2. Дальнейшее развитие нормативной правовой базы на областном и
федеральном уровнях

Основные усилия по развитию системы жилищного ипотечного кредитования будут сосредоточены на формировании нормативной правовой базы на региональном и федеральном уровнях.

Для этого предполагается осуществлять активное взаимодействие с федеральными структурами в части совершенствования нормативной правовой базы федерального уровня. Предполагается осуществлять сотрудничество в принятии следующих нормативных правовых актов:

- Федеральный закон об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, законодательно закрепляющий порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и порядок надзора за выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг;

- Федеральный закон о внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части:

- очередности удовлетворения требований кредиторов при банкротстве юридических лиц;

- установления особого правового статуса кредиторов держателей эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических лиц - эмитентов этих бумаг;

- Федеральный закон о внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" в части установления особого правового статуса кредиторов - держателей эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических лиц - эмитентов этих бумаг;

- Федеральный закон о внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О государственной пошлине" в части:

- уменьшения или отмены государственной пошлины за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке);

- установления государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке жилого помещения в размере установленного законом

размера минимальной месячной оплаты труда;

- установления государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора уступки требования по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения в размере установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда;

- изменения и дополнения во вторую часть Налогового кодекса Российской Федерации в части исключения из совокупного налогооблагаемого дохода физического лица сумм, полученных от продажи квартир и жилых домов, принадлежащих им на праве собственности;

- Федеральный закон о внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" в части установления особого правового статуса кредиторов держателей

- эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических лиц - эмитентов этих бумаг;

- Федеральный закон о внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг" в части включения в состав требуемого перечня информации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении ценных бумаг и об обязанности предоставления инвесторам для ознакомления документов об обеспечении ипотечных ценных бумаг;

- Федеральный закон о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, регулирующий вопросы заключения договоров страхования ответственности по договору и отражающий особенности осуществления страхования в процессе ипотечного жилищного кредитования;

- изменения и дополнения в инструкцию Банка России от 2 июля 1997 года N 63 "О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации" о возможности передачи приобретенных кредитов в доверительное управление иным кредитным организациям;

- изменения и дополнения в Инструкцию Банка России от 30 июня 1997 года N 62-а "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам" в части критериев обеспеченности процентов по долгосрочным ссудам;

- инструкция Банка России "О порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования", определяющая особенности регулирования рисков кредитных организаций по операциям на рынке ипотечного кредитования;

- Закон Амурской области о развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Амурской области.