Постановление Губернатора Амурской области от 17 мая 2006 г. N 244 "Об утверждении программы "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Амурской области на 2006-2010 годы"

Паспорт программы
"Развитие ипотечного жилищного кредитования
в Амурской области на 2006-2010 годы"

1. Содержание проблемы и обоснование необходимости
ее решения программными методами

В связи с переходом к рыночной экономике в Амурской области, как и в целом по Российской Федерации, на фоне общего сокращения объемов жилищного строительства резко уменьшилась и доля жилья, строящегося за счет государственных средств. По отношению к уровню конца 80-х годов ввод жилья уменьшился более чем в 4 раза и в 2005 году составил 125,3 тысяч квадратных метров, в то же время доля жилья, построенного за счет государственных средств, снизилась более чем в 10 раз.

Значительная часть существующего жилищного фонда Амурской области не удовлетворяет потребностям населения не только по объему, но и по качественным характеристикам, т.к. он характеризуется наличием деревянных домов построек 1910-1930-х и 1940-1950-х годов со 100-процентным износом, дальнейшее проживание в которых практически невозможно ни по санитарным, ни по социальным нормам жизни.

Из общего объема жилищного фонда области 7 процентов, или 1227,9 тыс. кв. метров, отнесено к ветхому и аварийному жилью, в котором проживает более 50 тысяч человек.

Площадь ветхих и аварийных строений в Амурской области превышает объемы годового ввода в действие жилых домов в 9 раз. За последние 10-15 лет капитальный ремонт жилых зданий проводился в небольших объемах, что еще больше усилило процесс ветшания жилищного фонда.

При сокращении бюджетных расходов в жилищном секторе внимание государства было сосредоточено в основном на отдельных категориях и группах населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Высокая стоимость жилья и постоянный рост цен на него по сравнению с доходами граждан делает для многих жителей Амурской области неразрешимой проблему приобретения нового жилья или улучшение жилищных условий. В настоящий момент назрела необходимость кардинального решения данной проблемы. Высокая стоимость вводимого в эксплуатацию нового жилья обусловливает необходимость обращения граждан к вторичному рынку жилья, на котором в последнее время приобретение жилья становится все более сложной задачей даже для обеспеченных граждан. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и возможности получения долгосрочных кредитных ресурсов.

Государственная жилищная политика в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделала акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, т.е. кредитование под залог недвижимости.

Разработка программы "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Амурской области на 2006-2010 годы" обусловлена необходимостью создания эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средним уровнем доходов, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов, а также обеспечения возможности долевого участия в строительстве жилья.

Успешному развитию ипотечного кредитования в Амурской области способствуют:

положительная практика ипотечного жилищного кредитования в ряде регионов России;

наличие платежеспособного спроса на ипотечные кредиты со стороны населения.

По статистическим данным, в области более 20 тысяч семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Решает эту проблему лишь незначительная часть населения. Потенциально рынок продаж жилья в области может быть на порядок больше. Этого не происходит из-за дороговизны жилья, т.е. несоответствия реальным доходам населения. При существующем недостаточном объеме вводимого нового жилья, доступного по цене для граждан, и активизации развития ипотечного жилищного кредитования, направленного только на вторичный рынок жилья, развитие ипотечного кредитования приведет к росту цен на существующие жилые помещения.

Проблему обеспечения жителей области, нуждающихся в улучшении жилищных условий, доступным жильем необходимо решать путем кредитования строительства доступного по цене жилья под гарантию областного и муниципальных бюджетов организациям, предоставляющим ипотечные кредиты (займы).

Кредитование граждан на приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке по собственным программам осуществляет Сберегательный банк Российской Федерации и ряд других кредитных организаций, осуществляющих свою деятельность на территории Амурской области.

Учитывая, что в Амурской области уже создано и функционирует ОАО "Амурское ипотечное агентство" с 2003 года, необходимо через реализацию программных мероприятий обеспечить координацию действий всех участников системы ипотечного кредитования, их взаимодействие с органами государственной власти, придать этому взаимодействию долгосрочный плановый характер. Все это возможно только через реализацию программы.

2. Цель и задачи программы

Целью программы является повышение доступности жилья для жителей области через развитие ипотечного жилищного кредитования.

Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих основных задач:

увеличение объемов долгосрочного ипотечного жилищного кредитования жителей Амурской области;

наращивание объемов по предоставляемым гарантиям области (муниципальных образований) организациям, предоставляющим ипотечные кредиты (займы) для строительства жилья гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях;

увеличение объемов финансирования жилищного строительства за счет привлечения средств инвесторов как отечественных (банки, инвестиционные фонды), так и иностранных;

создание в области эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

3. Сроки и этапы реализации программы

Программа рассчитана на пять лет и будет реализована в течение 2006-2010 годов в два этапа:

первый этап: 2006-2007 годы;

второй этап: 2008-2010 годы.

Исходя из достигнутых в этот период результатов будет определено дальнейшее развитие программы. Предусматривается возможность корректировки мероприятий программы на основе анализа полученных результатов и с учетом выделенных объемов финансирования.

Первый этап (2006-2007 годы) реализации программы включает:

формирование необходимой нормативной правовой базы, в том числе разработка Порядка предоставления субсидий из областного бюджета муниципальным образованиям для возмещения части процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам или займам на строительство или приобретение жилья, полученным гражданами, признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий;

организацию жилищного строительства с использованием гарантий области и муниципальных образований в ипотечном кредитовании с максимальным привлечением личных сбережений граждан.

Изучение возможностей органов местного самоуправления муниципальных образований по объемам их участия в системе ипотечного жилищного кредитования и финансирования строительства доступного жилья в соответствии с настоящей программой.

В рамках первого этапа предусматривается развитие инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования, то есть привлечение к сотрудничеству с региональным оператором жителей Амурской области, кредитных и инвестиционных организаций, страховых, проектных, оценочных, риэлторских компаний, строительных и иных организаций.

Сотрудничество между участниками долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и строительство доступного жилья предполагается осуществлять на основании двухсторонних и многосторонних договоров и соглашений.

Второй этап (2008 - 2010 годы) включает значительное увеличение объемов выдаваемых ипотечных кредитов, совершенствование правового и финансово-кредитного механизмов и, как следствие, строительство и ввод в эксплуатацию максимально возможного количества доступного жилья на всей территории Амурской области.

В процессе реализации программы в области создадутся основы для широкого развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и строительства доступного жилья с выделением под застройку земельных участков с коммунальной инфраструктурой.

4. Перечень программных мероприятий

Мероприятия, обеспечивающие реализацию программы, направлены на решение поставленных в программе задач. Перечень программных мероприятий осуществляется согласно приложению N 1 по следующим направлениям:

нормативное правовое и методологическое обеспечение

реализации программы;

финансовое обеспечение реализации программы;

организационное обеспечение реализации программы.

В состав мероприятий по совершенствованию нормативной правовой базы включена разработка нормативных правовых документов, связанных с механизмом реализации мероприятий программы, обобщение и использование опыта, накопленного в различных регионах Российской Федерации.

Основными мероприятиями по финансовому обеспечению реализации программы являются разработка финансовых и экономических механизмов оказания поддержки гражданам в улучшении жилищных условий и подготовка необходимых технико-экономических обоснований и расчетов при разработке проектов областного бюджета на соответствующий год. Ежегодный объем средств на реализацию мероприятий программы прописывается в бюджете области отдельной строкой.

Организационные мероприятия программы направлены на проведение информационно-разъяснительной работы среди населения через средства массовой информации, маркетинговые исследования, изучение состояния рынка жилья и условий его приобретения через систему ипотечного кредитования.

Для прогнозирования мероприятий программы, уточнения ее параметров в ходе реализации необходимо ежегодно проводить исследования, связанные с изучением спроса на ипотечные кредиты, для оценки увеличения количества потенциальных участников ипотечного жилищного кредитования.

Мероприятия по исследованию включают в себя:

оценку количества граждан - потенциальных участников программы;

оценку финансовых возможностей граждан - потенциальных участников программы;

оценку спроса граждан - потенциальных участников программы на объекты недвижимости;

определение параметров и потребительских качеств жилья, пользующегося спросом граждан - потенциальных участников программы;

создание и обслуживание информационной системы по сопровождению и обслуживанию ипотечных сделок.

5. Механизм реализации программы

Механизм реализации программы формируется с целью повышения доступности приобретения жилья для многих категорий граждан и в первую очередь для лиц, которые способны частично использовать собственные средства и привлекать кредитные ресурсы, в том числе на строительство или иные формы приобретения в собственность доступного жилья.

Механизм программы предусматривает комплексное использование для этих целей различных финансовых источников:

собственные средства граждан;

предоставление гарантии за счет средств областного и муниципальных бюджетов;

кредитные ресурсы коммерческих банков и иных организаций.

В случае положительной конъюнктуры на рынке долгосрочных ипотечных кредитов планируется осуществлять привлечение инвестиционных средств на развитие ипотеки за счет выпуска ипотечных ценных бумаг в соответствии с действующим законодательством.

В зависимости от материального состояния гражданина, стабильности получения им доходов, наличия жилья в собственности возможны варианты финансирования приобретения или строительства жилья, сочетающие самые различные источники финансирования. В качестве основных вариантов финансирования приобретения или строительства жилья программа предусматривает следующее:

Для увеличения объемов строительства ипотечного жилья будет реализовываться механизм предоставления гарантий области в соответствии с действующим законодательством в целях привлечения внебюджетных кредитных и инвестиционных ресурсов, что позволит значительно снизить стоимость доступного по цене жилья.

При реализации настоящей программы муниципальными образованиями может осуществляться субсидирование части процентной ставки по кредитам гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, за счет средств федерального, областного и местного бюджетов при наличии средств в соответствующих бюджетах.

Порядок предоставления субсидий из областного бюджета муниципальным образованиям для возмещения части процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам или займам на строительство или приобретение жилья, полученным гражданами, признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий, утверждается губернатором области.

Привлечение в качестве исполнителей программы организаций, не являющихся структурными подразделениями администрации области, и администраций городов и районов допускается на договорной основе, ОАО "Амурское ипотечное агентство" действует в соответствии с Соглашением о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования между администрацией Амурской области, открытым акционерным обществом "Амурское ипотечное агентство" и открытым акционерным обществом "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" от 17.12.2003 N 57/РС-28-03 и является региональным оператором, осуществляющим организацию и координацию ипотечного жилищного кредитования в области, субсидирование процентной ставки за счет бюджетных средств по коммерческим кредитам (займам), привлекаемым в российских банках и иных организациях для инвестирования строительства нового жилья или приобретения жилья на вторичном рынке, гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Объем средств на реализацию программы ежегодно уточняется при формировании бюджета на очередной финансовый год

Механизм взаимодействия всех участников программы, в том числе участие граждан в строительстве доступного жилья через систему долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также привлечение внебюджетных источников будет отрабатываться в ходе реализации программы.

6. Объемы и источники финансирования мероприятий программы

Прогнозируемые объемы жилищного кредитования программы приведены в таблице 1.

                                                                    (млн.руб.)

                                                                  (млн.руб.)

Поддержка граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется средствами бюджетов всех уровней на субсидирование части процентной ставки по ипотечным кредитам или займам, что сделает приобретаемое или строящееся жилье более доступным для жителей области.

Субсидирование части процентной ставки по ипотечным кредитам осуществляют муниципальные образования либо региональный оператор в пределах средств бюджетов всех уровней.

7. Оценка социально-экономической эффективности
реализации мероприятий программы

Эффективность от реализации программных мероприятий следует рассматривать в социальном и экономическом аспектах. Основным показателем выполнения программы является увеличение объемов долгосрочного ипотечного жилищного кредитования жителей Амурской области.

Реализация программы обеспечит:

доступность жилья для граждан, имеющих средние доходы и нуждающихся в улучшении жилищных условий;

создание благоприятных условий на территории области для развития системы ипотечного жилищного кредитования;

снижение социальной напряженности в обществе;

улучшение демографической ситуации.

Критерием эффективности реализации программы станет увеличение размера привлекаемых внебюджетных ресурсов и личных сбережений граждан на строительство доступного жилья.

Результатом привлечения внебюджетных ресурсов и личных средств граждан к реализации программы явится улучшение городской и сельской среды за счет комплексного освоения новых территорий; создание условий для повышения уровня обеспеченности жильем граждан, проживающих на территории области; создание условий для формирования активной жизненной позиции жителей Амурской области.

За период реализации программы планируется ввод в эксплуатацию не менее 118,6 тыс. кв. метров жилья и приобретение на вторичном рынке жилья не менее 121,2 тыс. кв. метров, предоставление 4440 ипотечных кредитов, в том числе:

на первом этапе (2006-2007 годы) улучшат жилищные условия 1145 семей, из них: за счет строительства жилья - 743 семьи (40,1 тыс. кв. м) и за счет приобретения на вторичном рынке жилья - 402 семьи (21,7 тыс. кв. м);

на втором этапе (2008- 2010 годы) улучшат жилищные условия 3295 семей, из них: за счет строительства жилья - 1453 семьи (78,5 тыс. кв. м) и за счет приобретения на вторичном рынке жилья - 1842 семьи (99,5 тыс. кв. м).

Успешное выполнение мероприятий программы позволит обеспечить:

привлечение в жилищную сферу личных средств граждан и дополнительных финансовых ресурсов банков и иных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и займы, в размере 3955,9 млн. рублей;

увеличение объемов строительства доступного жилья за счет средств ипотечных кредитов (займов) не менее чем на 30%;

снижение стоимости строящегося жилья для граждан, участвующих в системе долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, на 10% развитие строительного комплекса.

Эффективность реализации программы зависит от использования привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, иных организаций и других возможных источников финансирования.

Сочетание различных источников и способов финансирования программы позволит увеличить ее ресурсное обеспечение.

По предварительным оценкам, реализация программы позволит вывести на рынок построенное жилье не менее чем на 10 процентов дешевле сложившихся на сегодняшний день цен.

8. Организация управления реализацией программы
и контроль за ходом ее исполнения

Общее руководство за ходом реализации программы осуществляет департамент архитектуры и строительства администрации области. Он совместно с исполнителями программных мероприятий подготавливает обоснования, соглашения, договоры и проводит организационные мероприятия по их выполнению в соответствии с документацией, регламентирующей порядок реализации программы.

Исполнители несут ответственность за выполнение мероприятий программы.

Координацию реализации программных мероприятий осуществляет департамент архитектуры и строительства администрации области, который представляет ежеквартальные, годовые и итоговые отчеты о ходе работы и результатах реализации программы в соответствии с нормативными правовыми актами администрации области.

Контроль за ходом реализации программы осуществляет департамент экономического развития и внешних связей администрации области на основании нормативных правовых актов администрации области.

Приложение
к программе
"Развитие ипотечного жилищного
кредитования в Амурской области
на 2006-2010 годы"

Перечень
программных мероприятий