Решение Арбитражного суда Амурской области от 14 марта 2008 г. N А04-387/08-1/15 В иске общества о признании незаконным решения администрации об отказе в переводе жилого помещения в нежилое и обязании ответчика перевести жилое помещение в нежилое отказано, поскольку оспариваемое решение соответствует законодательству и не может нарушать права и законные интересы заявителя

Решение Арбитражного суда Амурской области
от 14 марта 2008 г. N А04-387/08-1/15

Арбитражный суд Амурской области, при участии в заседании: заявитель: Сизов К.А. по доверенности от 14.01.2008 г., паспорт, ответчик: Воробьева Е.А. начальник юридического отдела по доверенности N 01-10/5615 от 27.12.2007 г., рассмотрев в судебном заседании заявление ООО "Ареал" к Администрации города Благовещенска, о признании незаконным решения,

установил:

Резолютивная часть решения оглашена 12 марта 2008 года, решение в полном объеме изготовлено 14 марта 2008 года.

В Арбитражный суд Амурской области обратилось ООО "Ареал" с заявлением о признании незаконным решения Администрации города Благовещенска об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, выраженное в уведомлении N 86 от 16.11.2007 г. и обязании ответчика перевести жилое помещение квартиру N 30 в доме N 230 по ул. Амурской города Благовещенска в нежилое помещение.

В обоснование своих требований заявитель указал, что общество обратилось в администрацию с заявлением о переводе жилого помещения принадлежащей обществу квартиры в нежилое. Администрация отказала в переводе. Считает решение об отказе в переводе жилого помещения незаконным, поскольку по результатам проведенного в форме заочного голосования общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Амурской, 230 города Благовещенска более 2/3 общего числа собственников проголосовало за перевод жилой квартиры в нежилое помещение под офис и реконструкцию в форме пробивки наружной стены на месте оконного -дверного проема и устройства крыльца на земельном участке, прилегающем к многоквартирному жилому дому со стороны ул. Амурской.

Заявитель в дополнении к исковому заявлению указал, что факт самовольной перепланировки помещения не положен ответчиком в обоснование отказа в переводе жилого помещения в нежилое. Поскольку перепланировка была произведена в соответствии с проектной документацией, согласованной в установленном ответчиком порядке, с государственными органами, органами местного самоуправления и не затрагивает интересы собственников квартир многоквартирного дома, проголосовавших большинством более чем в 2/3 голосов за перепланировку квартиры, не создает угрозы их жизни и здоровью (это подтверждается соответствующими заключениями ЦГСЭН, Госпожнадзора, согласованием проекта управлением архитектуры и градостроительства) то и сам отказ в переводе жилого помещения в нежилое по такому основанию был бы незаконен.

Кроме того, обжалуемым уведомлением ответчик обязал истца привести переводимое жилое помещение в первоначальное состояние, отраженное в проекте перепланировки "до перепланировки". Поскольку, в соответствие с ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, "На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью", а отсутствие нарушений прав граждан и угрозы их жизни и здоровью подтверждается фактами принятия решения о перепланировке и переводе в нежилой фонд квартиры N 30 большинством более, чем в 2/3 собственников квартир в доме, а также одобрением проекта перепланировки управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Благовещенска, наличием положительных заключений ЦГСЭН и Госпожнадзора, то считает, что указанное помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии.

В связи с изложенным в дополнение к исковым требованиям, изложенным в исковом заявлении, заявитель просит сохранить помещение квартиры N 30 в доме N 230 по ул. Амурской г. Благовещенска в перепланированном виде.

Дополнение требований заявителя судом не принято по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Первоначально заявленное требование имело предмет - признание незаконным решения администрации по тем основаниям, что заявителем были представлены все необходимые документы (ст. 23 Жилищного кодекса РФ). Дополнение требований имеет предмет сохранение помещения квартиры N 30 в доме N 230 по ул. Амурской г. Благовещенска в перепланированном виде по тем основаниям, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ст. 29 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, дополнение требований имеет другой предмет и основания, по существу является новым требованием, должно быть рассмотрено в другом деле, заявитель вправе обратится с данным требованием в установленном законом порядке.

Дополнительно заявитель указал следующее. Ответчиком представлен в суд расчет по определению общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 30 по ул. Амурской, проголосовавших "ЗА" перевод кв. 30 из жилого помещения в нежилое. Из данного расчета исключено решение собственника кв. N 109, и N 122, т.к., якобы, их право собственности не зарегистрировано в установленном порядке. Однако при расчете отношения проголосовавших "ЗА" к общему количеству собственников не вычтены площади квартир, не принимавших участия в голосовании, в связи с тем, что право собственности на них до настоящего момента также ни за кем не зарегистрировано, а именно, квартиры N 27 - площадью 83,6 кв.м. и N 86 площадью 59,3 кв.м. Таким образом, общая площадь квартир, имеющих зарегистрированных в установленном порядке собственников составляет 9383,2 - (83,6+59,3) = 9240,3 кв.м. Соответственно 2/3 голосов, необходимых для принятия решения должны составить голоса собственников квартир общей площадью не менее 9240,3/3x2=6160,2 кв.м. Кроме того, на самом деле, право собственности на квартиру N 109 общей площадью 123,5 кв.м. зарегистрировано в установленном порядке за Василенко М.В., а Ефименко Н.Н. - собственник квартиры N 122 площадью 60,3 кв.м. также давал согласие на перепланировку и перевод в нежилой фонд, но в расчет ответчика эти квартиры не включены. Также в расчет, представленный ответчиком не включено решение переводимой квартиры N 30, общей площадью 99,9 кв.м. Таким образом, общая площадь квартир, собственники которых приняли участие в голосовании составляет 5985,97 (площадь, указанная в расчете ответчика без учета квартир N 30, 109, 122) + 99,9 + 123,5 + 60,3 = 6269,67 кв.м., что превышает 6160,2 кв.м. (минимально необходимая площадь квартир, собственники которых вправе принять решение о перепланировке и переводе в нежилой фонд).

Ответчик требования заявителя не признал. Заявителем не соблюдена часть 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, а именно количество голосов за реконструкцию жилого помещения составило 4555,205 от общего числа голосов собственников, тогда как должно быть не менее 6255,47. В соответствии с представленным техническим паспортом, в квартире произведена самовольная перепланировка, что не предусмотрено действующим законодательством. Орган местного самоуправления не наделен полномочиями по согласованию уже произведенной перепланировки.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

27 марта 2006 года ООО "Ареал" по договору купли-продажи недвижимости приобрело жилое помещение квартиру из трех комнат по адресу г. Благовещенск, ул. Амурская, 230 кв. 30. Право собственности ООО "Ареал" на указанную квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 28 АА 069894.

27 сентября 2007 года ООО "Ареал" обратилось в администрацию с заявлением о переводе жилого помещения по адресу г. Благовещенск, ул. Амурская, 230 кв. 30 в нежилое под офис.

16 ноября 2007 года администрация города Благовещенска уведомила ООО "Ареал" об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. В обоснование отказа указано, что в принятии решения по реконструкции приняло участие недостаточное количество собственников и необходимого количества голосов заявитель не получил. Кроме того, в уведомлении указано, что из представленного технического паспорта установлено, что в жилом помещении произведена самовольная перепланировка. Согласование органом местного самоуправления самовольной перепланировки жилого помещения действующим законодательством не предусмотрено.

Оценив изложенные обстоятельства, суд считает, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

На основании ч. 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 23 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

Таким образом, администрация города Благовещенска наделена полномочиями для вынесения оспариваемого решения.

Часть 2 ст. 23 ЖК РФ предусматривает, что для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Пунктом 1.6 постановления мэра города Благовещенска от 16 мая 2005 г. N 1307 "Об утверждении положения по оформлению проектной документации по вопросам переустройства, перепланировки и перевода жилых/нежилых помещений в нежилые/жилые" предусмотрено, что если перепланировка и (или) переустройство затрагивают общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, Заказчик представляет на рассмотрение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вопрос о согласовании проектной документации по перепланировке и (или) переустройству в полном объеме в порядке, предусмотренном ст.ст. 44 - 48 Жилищного кодекса РФ. По результатам рассмотрения общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме выносит решение о согласовании либо отказе в согласовании проектной документации.

Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Проектом переоборудования жилой квартиры в офис по адресу г. Благовещенск, ул. Амурская, 230 кв. 30 предусмотрено проведение следующих видов работ: пробивка в наружной стене на месте оконного - дверного проема, устройство крыльца входа, закладка существующего дверного проема со стороны лестничной площадки и т.д.

Реконструкция согласно статье 1 Градостроительного кодекса РФ это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Поскольку перепланировка и (или) переустройство затрагивают общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, ООО "Ареал" обязано было представить на рассмотрение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вопрос о согласовании проектной документации по перепланировке и (или) переустройству в полном объеме в порядке, предусмотренном ст.ст. 44 - 48 Жилищного кодекса РФ.

Статья 44 ЖК РФ предусматривает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Из приведенных норм следует, что решение собственников помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Амурской, 230 по вопросу согласования перевода жилой квартиры в нежилое помещение под офис и реконструкции (пробивка в наружной стене на месте оконного - дверного проема и устройство крыльца на земельном участке, прилегающем к многоквартирному жилому дому со стороны ул. Амурской) должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 36 ЖК РФ предусматривает, что право общей долевой собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Буквальное толкование указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что данное право принадлежит всем собственникам помещений, вне зависимости от назначения данных помещений (жилые или не жилые).

В соответствии со статьей 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме согласно статье 37 ЖК РФ пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии с актами приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией утвержденными постановлениями мэра от 01.12.2003 г. N 3772, от 01.12.2004 г. N 3889, от 01.12.2004 г. N 3890 общая площадь квартир составляет 9932,4 кв. м. (4195,9 + 5736,5), общая площадь нежилых помещений составляет 573,6 кв. м. (206,1 + 82,5 + 184,6 + 100,4).

В соответствии со ст. 48 ЖК РФ правом голосования обладают только собственники помещений, следовательно, довод заявителя о необходимости исключения из общего количества площади квартир 27, 86, права на которые не зарегистрированы, является обоснованным. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности зарегистрированы на нежилые помещения по адресу г. Благовещенск, ул. Амурская, 230: демонстрационный зал площадью 82,1 кв. м., встроенные помещения 122,4 кв. м., 82,4 кв. м., 184,6 кв. м., 102,9 кв. м.

Судом произведен следующий расчет. Общая площадь квартир 9932,4 минус площадь квартир, права на которые не зарегистрированы 142,9 (83,6+59,3) плюс площадь нежилых помещений имеющих собственников (122,4 + 82,4 + 184,6 + 102,9 кв. м.) равно 10281,8 кв. м.

Две трети голосов от данной суммы составляет 6854,53 кв. м. По расчету ответчика им было предоставлено 6269,67 кв. м., то есть количество голосов не соответствовало установленному ст. 46 ЖК РФ размеру.

Довод заявителя о неправомерном подсчете администрацией количества голосов собственников проголосовавших за принятие решения о переводе квартиры и реконструкции не имеет правового значения поскольку общее количество голосов представленное заявителем недостаточно для принятия решения.

Суд также признает обоснованным довод администрации о проведении самостоятельной перепланировки спорной квартиры.

Часть 6 ст. 23 ЖК РФ предусматривает, что в случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ (подтверждающий принятие решения по вопросу перевода) должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Из приведенных норм следует, что разрешение на перевод является основанием для проведения переустройства (перепланировки), процедура согласования уже произведенных переустройства (перепланировки) Жилищным кодексом РФ не предусмотрена.

В нарушение приведенных норм в спорной квартире было осуществлено переустройство (перепланировка) без получения соответствующего разрешения.

Ссылка заявителя на проект переоборудования жилой квартиры в офис судом отклонена, так как указанный проект не прошел согласования с органом местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ).

Таким образом, администрацией города Благовещенска сделан обоснованный вывод о не представлении заявителем документов необходимых для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение согласно статье 24 ЖК РФ допускается в случае непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, а также несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

На основании изложенного оспариваемое решение соответствует законодательству и не может нарушать права и законные интересы заявителя, в связи с чем в удовлетворении требований следует отказать.

Государственная пошлина уплачена заявителем при подаче заявления.

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил :

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), либо в двухмесячный срок после вступления его в законную силу - в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.