Приложение N 1. Примерный договор на передачу функций по управлению между товариществом собственников жилья и управляющей организацией

Приложение N 1
к постановлению
мэра г. Ярославля
от 22 мая 1998 г. N 880

                            Примерный договор

          на передачу функций по управлению между товариществом

            собственников жилья "___________________________"

            и управляющей организацией "_____________________"

    г. Ярославль                         "_____"___________199__г.

    Товарищество  собственников  жилья "__________________", далее

по  тексту  Товарищество,  в  лице  Председателя__________________

_________________________________________________________________,

действующего  на  основании  Устава Товарищества, с одной стороны,

и организация____________________________________________________,

далее по тексту - Управляющая   организация,  в лице     директора

_________________________________________________________________,

действующего на основании Устава, с  другой   стороны,   заключили

настоящий договор о нижеследующем:

                        1. Предмет и цели договора

     1.1. Предметом настоящего договора является  передача  Товариществом

Управляющей организации функций по управлению кондоминиумом в целях:

     - обеспечения сохранности недвижимого  имущества  в  кондоминиуме  и

повышения его благоустройства;

     - обеспечения бесперебойной работы инженерного оборудования;

     - обеспечения  надлежащего  содержания  мест  общего  пользования  и

придомовой территории в кондоминиуме;

     - обеспечения домовладельцев жилищно-коммунальными услугами;

     - решения вопросов, связанных с управлением имущественным комплексом

и его сохранностью.

     1.2.   Управляющей   организации   передается    право    управления

кондоминиумом  в  интересах  Товарищества   в   пределах,   установленных

настоящим договором.

     1.3.  Кондоминиум,  как  единый  комплекс   недвижимого   имущества,

зарегистрированный в установленном  законом  порядке  и  имеющий  паспорт

домовладения_______ от ________, учитывается на отдельном

балансе  Управляющей  организации  по  состоянию  на   "____"____________

199__г.

     1.4. Действие настоящего договора распространяется и  на  имущество,

переданное  в  управление  Управляющей   организации   после   заключения

настоящего договора и зарегистрированное в установленном законом порядке.

Управление имуществом  осуществляется  после  подписания  дополнительного

соглашения к договору.

     1.5. Управляющая организация  принимает  на  себя  обязательства  по

управлению переданным ей  имущественным  комплексом  в  пределах  прав  и

обязанностей, закрепленных за ней настоящим договором.

     1.6. Передача единого комплекса недвижимого имущества осуществляется

по акту приема - передачи.

     Перечень имущественного комплекса с содержанием  его  технических  и

экономических  характеристик  является  неотъемлемой  частью   настоящего

договора.

     Передача   движимого   имущества   (если   таковое   имеет    место)

осуществляется по перечню с  указанием  его  первоначальной  стоимости  и

износа.

     1.7. При выполнении условий  настоящего  договора,  кроме  положений

самого договора, стороны обязаны руководствоваться  Гражданским  Кодексом

РФ, Федеральным Законом "О товариществах собственников жилья",  правилами

и  нормами   технической   эксплуатации   жилищного   фонда   и   другими

методическими,  нормативными  и  законодательными  актами,  регулирующими

вопросы управления, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

     1.8.  Неотъемлемой  частью  настоящего  договора  является  адресный

список переданных Товариществом Управляющей организации на сохранность  и

в  эксплуатацию  жилых   и   нежилых   строений,   перечень   инженерного

оборудования (приложение N 1), данные о  площади  придомовой  территории,

акты передачи объектов кондоминиума на техническое обслуживание,  текущий

ремонт и санитарное содержание, плановые  объемы  работ,  определенные  в

стоимостном  выражении,  исходя  из  действующих  на  момент   заключения

договора цен и тарифов.

                      2. Права и обязанности сторон

     2.1. Управляющая организация обязана:

     2.1.1.  Управлять  имущественным   комплексом,   содержать   объекты

внешнего  благоустройства  и  использовать  их  по  прямому   назначению,

обеспечивать   комфортные   условия   проживания   в    домах    граждан,

функционирования расположенных в них организаций.

     2.1.2.  Оказывать  услуги  и  осуществлять  работы  по   ремонту   и

техническому  обслуживанию   конструктивных   элементов   и   ограждающих

конструкций, жилых зданий и уборку придомовых территорий в соответствии с

правилами и нормами технической эксплуатации  жилищного  фонда,  а  также

другими нормативными и методическими актами,  устанавливающими  параметры

качества оказания данных услуг.

     2.1.3. Представлять Товариществу не позднее_________числа следующего

месяца расчеты для оплаты услуг, выполненных в соответствии с договорными

обязательствами.

     2.1.4. Осуществлять постоянные обновления основных  фондов,  включая

замену изношенных, за счет собственных средств и средств Товарищества.

     2.1.5.   Обеспечить   качественное    выполнение    порученных    ей

Товариществом работ,  услуг  и  нести  имущественную  ответственность  за

несоблюдение или ненадлежащее соблюдение условий договора в  соответствии

с нормами действующего законодательства и настоящим договором.

     2.1.6. Принимать к выполнению непредусмотренные договором работы при

условии их оплаты по дополнительному соглашению.

     2.1.7.    Предоставлять    Товариществу    требуемую     информацию,

непосредственно связанную с вопросами эксплуатации объектов кондоминиума.

     2.1.8. Вести учет по установленной форме выполнения  всех  работ  по

эксплуатации   и   содержанию   объектов   кондоминиума,   финансовую   и

бухгалтерскую документацию.

     2.1.9. Вести и хранить в установленном  порядке  балансовый  и  иной

учет имущества.

     2.1.10. Производить своевременные отчисления обязательных платежей и

налогов в бюджеты всех уровней.

     2.1.11.  Руководствоваться  в  своей  деятельности   по   управлению

переданным ей имущественным комплексом  положениями,  установленными  для

служб единого заказчика.

     2.2. Управляющая организация имеет право:

     2.2.1. Распоряжаться от своего имени, в рамках данных ей полномочий,

переданным ей в управление имуществом.

     2.2.2.   При   выполнении    условий    договора    и    обеспечении

гарантированного уровня качества услуг  использовать  основные  фонды  по

своему усмотрению для оказания дополнительных платных услуг  населению  и

другим потребителям.

     2.2.3. Осуществлять эксплуатацию  вновь  вводимых  жилых  зданий  по

отдельному договору.

     2.2.4. Требовать участия представителя Управляющей  организации  при

выявлении  причин  нарушения  договорных  обязательств  по  гарантируемым

параметрам качества и применения экономических санкций.

     2.2.5. Отклонять экономические санкции  за  нарушение  гарантируемых

параметров качества, предъявляемых без участия  Управляющей  организации,

по выявлению их причин.

     2.2.6.  В  установленном  законодательными  и  нормативными   актами

порядке взыскивать с виновных  сумму  неплатежей  и  ущерба,  нанесенного

неоплатой услуг.

     2.2.7. Осуществлять самостоятельный набор обслуживающего персонала в

соответствии  с  функциями   по   управлению,   определенными   настоящим

договором, с учетом требований положения о системе договорных отношений в

жилищно-коммунальном хозяйстве города Ярославля, а также в соответствии с

законодательством РФ о труде.

     2.2.8. По согласованию с Товариществом  предоставлять  во  временное

пользование организациям, выполняющим  работы  по  содержанию  и  ремонту

недвижимого имущества и инженерного  оборудования  по  договору  подряда,

переданные ей служебные нежилые помещения при  условии  использования  их

этими организациями под хозяйственные цели,  направленные  на  выполнение

управляющей организацией обязанностей по настоящему договору.

     2.3. Товарищество обязано:

     2.3.1.  Оказывать  Управляющей  организации  всемерную  поддержку  в

процессе выполнения настоящего договора.

     2.3.2. В соответствии с финансовым планом в  пределах  утвержденного

бюджета перечислять Управляющей  организации  средства  на  содержание  и

ремонт жилищного фонда, объектов внешнего  благоустройства  и  на  оплату

услуг по управлению. Финансовый  план  является  неотъемлемой  изменяемой

частью настоящего договора.

     2.3.3.  Предоставлять  Управляющей  организации  полный  инвентарный

список объектов имущественного комплекса, принадлежащего  Товариществу  и

принятого Управляющей организацией в управление.

     2.3.4. Обеспечивать Управляющую организацию необходимой  нормативной

и технической документацией, извещать ее обо всех изменениях нормативов и

технических требований по управлению, эксплуатации и ремонту жилищного  и

нежилого фонда, содержанию объектов внешнего благоустройства.

     2.3.5.  Предоставлять  Управляющей  организации  на  время  действия

настоящего   договора   служебные,   конторские,   складские   и   прочие

производственные       помещения       по        адресу        (адресам):

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

_______кв. м  без взимания платы. Коммунальные услуги оплачиваются

Управляющей организацией на общих основаниях.

     2.3.6.   Осуществлять   контроль   за   деятельностью    Управляющей

организации по управлению кондоминиумом.

     2.3.7. Не реже____________________ проводить обследование

санитарного и технического состояния домов и не реже____________ -

придомовых территорий, переданных в эксплуатацию Управляющей организации,

оценивать качество выполнения порученных Управляющей организации работ.

     2.3.8. Сохранять за собой следующие функции по  управлению  жилищным

фондом:

     -  паспортный  учет  населения,  регистрация  (прописка  и  выписка)

граждан по согласованию с управляющей организацией;

     -  проведение  мероприятий  по  гражданской  обороне  и   содержанию

объектов гражданской обороны;

     -   доставка   повесток   военкоматов   населению   и    составление

разнообразных списков проживающих по общегородским вопросам;

     - учет и бронирование военнообязанных лиц.

     2.4. Товарищество имеет право:

     2.4.1. В пределах своих полномочий с  соблюдением  прав  и  законных

интересов    Управляющей     организации     проверять     ее     текущую

производственно-хозяйственную  деятельность  по   выполнению   настоящего

договора и использованию бюджетных средств.

     2.4.2. Проверять целевое использование  предоставленных  Управляющей

организации в соответствии с п. 2.3.5. договора служебных помещений  и  в

случае обнаружения нарушений в их использовании взыскивать с  Управляющей

организации штраф в размере 10-кратной базовой ставки арендной  платы,  а

при повторном нарушении - изымать.

     2.4.3. Применять  к  Управляющей  организации  штрафные  санкции  за

нарушение условий договора, исходя из его положений и  норм  действующего

законодательства.

               3. Задачи и функции управляющей организации

     3.1. Основные задачи:

     3.1.1. Сбор доходов от сдачи жилых помещений в наем, арендной  платы

за нежилые помещения, находящиеся в собственности Товарищества,  платежей

за  техническое  обслуживание   дома   от   арендаторов,   владельцев   и

собственников помещений, строений, а также сбор платежей  за  оказываемые

коммунальные и прочие  услуги,  оформление  соответствующих  договоров  с

собственниками, арендаторами, нанимателями и владельцами жилых и  нежилых

помещений.

     3.1.2. Ведение  технической  документации  на  строения,  инженерные

сооружения,  объекты  благоустройства,  озеленение,  дороги  и  тротуары,

санитарную  очистку  территорий,  переданных  в  управление   Управляющей

организации,  в  соответствии   с   правилами   и   нормами   технической

эксплуатации, а также создание необходимых условий для проживания граждан

и функционирования расположенных в нежилых помещениях организаций.

     3.1.3. Обеспечение потребителей коммунальными и прочими услугами.

     3.1.4. Рассмотрение предложений, заявлений и жалоб,  поступающих  от

населения, и принятие соответствующих мер.

     3.1.5. Разработка и  представление  на  утверждение  в  Товарищество

проекта сметы на содержание и ремонт жилищного фонда и объектов  внешнего

благоустройства,  включающей  детальную   информацию   о   предполагаемых

доходах, ожидаемых расходах, а также сведения об  основных  мероприятиях,

направленных   на   повышение   качества   предоставляемых    Управляющей

организацией  услуг  по  управлению  и  обслуживанию  жилищного  фонда  и

объектов благоустройства,  в  сроки,  установленные  для  службы  единого

заказчика.

     3.1.6. Разработка и  представление  на  утверждение  в  Товарищество

титульных списков на капитальный ремонт объектов и на проведение работ по

благоустройству жилищного фонда.

     3.1.7. Принятие мер по взысканию задолженности за  невнесение  платы

за жилищно-коммунальные услуги.

     3.1.8. Разработка порядка  и  методов  эксплуатации  и  обслуживания

жилищного и нежилого фонда, необходимых для  поддержания  их  нормального

технического состояния.

     3.1.9. Контроль за содержанием  жилищного  и  нежилого  фонда  путем

проведения представителями Управляющей  организации  регулярных  проверок

качества и объема предоставленных услуг и выполненных работ. Результаты и

рекомендации таких проверок оформляются в письменном виде и  направляются

в Товарищество и подрядчику.

     3.1.10.  Обеспечение  оперативного   устранения   неисправностей   в

системах санитарно-технического, инженерного и иного оборудования.

     3.1.11. Подготовка смет и технической документации  по  ремонтным  и

эксплуатационным работам, на поставку  коммунальных  услуг  и  по  другим

видам деятельности, предусмотренным настоящим договором и предпринимаемым

от имени Товарищества.

     3.1.12.  Работа  с  домовладельцами,  а  также  их  представителями,

правлением товарищества собственников жилья. Информирование  населения  о

всех видах услуг и документах, предоставляемых им как бесплатно, так и за

дополнительную плату, а также о режиме работы Управляющей организации.

     3.1.13.  Ведение  лицевых  счетов  нанимателей  и   карточек   учета

владельцев, собственников, арендаторов жилых и нежилых помещений.

     3.1.14. Хранение копий договоров купли -  продажи,  обязательств  по

платежам, организация работы по выдаче владельцам  помещений  необходимых

справок в пределах своих полномочий.

     3.1.15.  Выявление  жилых  и   нежилых   помещений,   свободных   от

обязательств,    своевременное    информирование    органов    управления

Товарищества о наличии таковых и принятия мер  по  наиболее  эффективному

использованию выявленных помещений.

     3.1.16. Обработка бухгалтерской и прочей документации.

     3.1.17. Проведение хозяйственных операций в банке.

     3.1.18. Обеспечение учета  договоров  найма,  аренды,  соглашений  о

совладении,  прочих  хозяйственных  договоров,  в  т.ч.  на   жилищно   -

коммунальное обслуживание.

     3.1.19.   Ведение    расчетов    с    нанимателями,    арендаторами,

собственниками жилых и нежилых помещений за оказываемые услуги  с  учетом

предоставления членам товарищества собственников жилья льгот и субсидий в

соответствии с действующим законодательством.

     3.1.20. Проведение технических осмотров жилых зданий.

     3.1.21.  Составление  перечня   требуемых   работ   по   ремонту   и

обслуживанию строения, его инженерного оборудования и устройств,  в  т.ч.

дефектных ведомостей.

     3.1.22. Планирование и организация работ технического  обслуживания,

текущего   и   капитального   ремонта   жилищного   фонда,    инженерного

оборудования, объектов внешнего благоустройства,  санитарного  содержания

зданий и придомовой территории, с привлечением подрядчиков на  конкурсной

основе.

     3.1.23. Контроль и оценка содержания домовладения.

     3.1.24. Расчет и внесение соответствующих платежей и налогов, в т.ч.

платы за землю.

     3.1.25. Обеспечение аварийно-диспетчерского обслуживания.

     3.1.26. Организация подготовки домов к сезонной экплуатации.

     3.2. Осуществление функций заказчика на выполнение работ по:

     3.2.1.  Планово-предупредительному,  непредвиденному  и  выборочному

капитальному ремонту жилищного фонда согласно титульному списку.

     3.2.2. Содержанию,  техническому  обслуживанию  и  текущему  ремонту

жилищного фонда и содержанию придомовой территории.

     3.2.3. Капитальному и текущему ремонту дорог, находящихся в  ведении

Товарищества,  внутриквартальных  и  внутридомовых  асфальтовых  покрытий

согласно прилагаемому перечню.

     3.2.4.   Уборке   дорог,   находящихся   в   ведении   Товарищества,

внутриквартальных   и   внутридомовых   асфальтовых   покрытий   согласно

прилагаемому перечню.

     3.2.5. Ремонту и содержанию объектов благоустройства  и  озеленения,

находящихся в ведении Товарищества, согласно прилагаемому перечню.

     3.2.6. Обеспечению населения жилищно-коммунальными услугами.

                           4. Порядок расчетов

     4.1.  Товарищество  оплачивает  работу  Управляющей  организации  за

выполнение  его  функций   по   управлению   кондоминиумом,   обеспечению

жилищно-коммунальными  услугами  и  организацию  работ  по  содержанию  и

ремонту   объектов   внешнего   благоустройства,   исходя   из    тарифа,

установленного для служб единого заказчика, с учетом конкретного  перечня

работ, выполняемых Управляющей организацией в размере  _________рублей  с

каждого кв. м общей площади помещения.

     Оплата данных работ и услуг производится в первую  очередь  за  счет

собираемых с населения и арендаторов коммунальных и арендных платежей.

     4.2. В случае, если Товарищество  дает  Управляющей  организации  не

согласованные с ней ранее  инструкции  израсходовать  определенную  часть

средств,  поступающих  на  ее  счет,   Управляющая   организация   должна

инвестировать данные  средства  исключительно  на  основании  письменного

распоряжения, полученного  ею  от  Товарищества.  При  этом  Товарищество

полностью  несет  весь  риск,  связанный  с   данными   инвестициями,   а

Управляющая организация не  принимает  на  себя  никаких  обязательств  и

ответственности по отношению к ним.

     4.3. Услуги Управляющей организации,  оказываемые  Товариществу,  не

предусмотренные настоящим договором, должны выполняться за дополнительную

плату, устанавливаемую по взаимной договоренности сторон.

     4.4 В случае несвоевременной оплаты Товариществом услуг  Управляющая

организация вправе использовать на расчетную сумму  банковский  кредит  с

последующим возмещением этого кредита и процентов на него Товариществом.

                        5. Ответственность сторон

     5.1. Стороны  несут  материальную  ответственность  за  невыполнение

взятых на себя обязательств по настоящему договору в соответствии  с  его

условиями и действующим законодательством РФ.

     5.2 Стороны не несут ответственности по своим обязательствам, если:

     а) в период  действия  настоящего  договора  произошли  изменения  в

действующем законодательстве, делающие невозможным их выполнение;

     б) если невыполнение явилось следствием обстоятельств  непреодолимой

силы, возникших после заключения настоящего договора в результате события

чрезвычайного характера.

     5.3. Управляющая организация несет  материальную  ответственность  в

полном объеме причиненных Товариществу  убытков,  ущерба  его  имуществу,

явившихся  причиной  неправомерных  действий  (бездействия)   Управляющей

организации и/или ее персонала при выполнении работ в  рамках  настоящего

договора.

     5.4. Управляющая организация не несет материальной  ответственности,

не возмещает убытки и не компенсирует причиненный ущерб  имуществу,  если

он возник в результате:

     а) действий лиц, проживающих в кондоминиуме или использующих жилые и

нежилые  помещения,  входящие  в  его  состав,   инженерные   системы   и

прилегающие территории;

     б) аварий инженерных сетей или иного оборудования,  произошедших  не

по  вине  Управляющей   организации   и   при   невозможности   последней

предусмотреть или устранить причины, вызвавшие эти аварии.

     5.5. Управляющая организация не  несет  ответственности  в  ситуации

оправданного хозяйственного риска и форс-мажорных обстоятельств.

     5.6. Управляющая организация  не  несет  ответственности  за  ущерб,

причиненный жилищному фонду и объектам внешнего  благоустройства,  личной

собственности  и  здоровью  людей,  в  тех  случаях,  когда   Управляющая

организация  демонстрирует  последовательность  в  выполнении  инструкций

Товарищества.

     5.7. Товарищество уменьшает вознаграждение  Управляющей  организации

за услуги по управлению на "___", если по результатам проверок выполнения

заявок:

     - количество неоправданно отложенных заявок на проведение  ремонтных

работ составляет более "____". Данный показатель рассчитывается как  доля

общего количества  невыполненных  (без  уважительных  причин)  заявок  на

ремонт за месяц от общего количества заявок, полученных за тот же период;

     - количество заявок на аварийный ремонт, выполненных  более  чем  за

сутки (без уважительных причин), составляет более "____" от общего  числа

заявок на проведение аварийного ремонта, полученных за данный месяц.

     5.8. Управляющая организация не несет ответственности  и  к  ней  не

применяются штрафные  санкции  за  невыполнение  работ,  не  обеспеченных

бюджетным финансированием.

     5.9. Управляющая  организация  не  несет  ответственности  за  порчу

имущества и материальный ущерб, причиненный жилищному  фонду  и  объектам

внешнего благоустройства, в результате невозможности начать или завершить

работы  по  его  ремонту  и  содержанию  из-за   отсутствия   финансового

обеспечения.

                 6. Срок и прекращение действия договора

     Договор заключается на__(_____) года, с  "___"_________  199__г.  по

"____"____________199__г.

     6.1. Товарищество может в любой момент действия настоящего  договора

или продленного договора, но  не  раньше  истечения  60  дней  с  момента

письменного уведомления  Управляющей  организации  расторгнуть  настоящий

договор в  случае  систематического  нарушения  Управляющей  организацией

своих  договорных  обязательств,  а  также  в  случае  угрозы   нанесения

материального  ущерба  имуществу.  При   этом   Управляющая   организация

освобождает служебные помещения, предоставленные ей в соответствии  с  п.

2.3.5 настоящего договора, со дня его расторжения.

     Факты   нарушения   Управляющей   организацией   своих    договорных

обязательств и факты угрозы  причинения  материального  ущерба  имуществу

устанавливаются Товариществом и оформляются письменно.

     6.2. Договор подлежит пересмотру каждые_______года.

     6.3. При  изменении  законодательных  и  нормативных  актов  договор

подлежит приведению в соответствие с этими изменениями в месячный срок.

     6.4. Прекращение действия настоящего договора в связи с определенным

основанием или по причине неудовлетворительного  исполнения  его  условий

является последним средством, и к нему следует прибегать только в  случае

систематического неудовлетворительного  исполнения  условий  договора  со

стороны Управляющей  организации.  Прекращение  договорных  отношений  не

должно иметь место до тех пор, пока с обеих сторон не будут исчерпаны все

средства по преодолению недостатков исполнения договора.