Постановление Губернатора Ярославской области от 14 августа 1996 г. N 467 "Об утверждении "Временного порядка определения цены приобретения в собственность объектов нежилого фонда, являющихся недвижимыми памятниками истории и культуры местного значения, на территории Ярославской области" (отменено)

Постановление Губернатора Ярославской области
от 14 августа 1996 г. N 467
"Об утверждении "Временного порядка определения цены приобретения в
собственность объектов нежилого фонда, являющихся недвижимыми памятниками
истории и культуры местного значения, на территории Ярославской области"

ГАРАНТ:

Постановлением Администрации Ярославской области от 3 декабря 2002 г. N 203 настоящее постановление отменено

Во исполнение постановления Губернатора Ярославской области N 218 от 29.04.96 г. "Об утверждении "Временного положения о приватизации объектов нежилого фонда, являющихся недвижимыми памятниками истории и культуры местного значения, на территории Ярославской области" постановляю:

1. Утвердить "Временный порядок определения цены приобретения в собственность объектов нежилого фонда, являющихся недвижимыми памятниками истории и культуры местного значения, на территории Ярославской области", согласно приложения.

2. Контроль за исполнение данного постановления возложить на директора департамента по управлению государственным имуществом Правительства Ярославской области В.И.Фираго.

Губернатор области

А.И.Лисицын

Временный порядок
определения цены приобретения в собственность
объектов нежилого фонда, являющихся недвижимыми
памятниками истории и культуры местного
значения, на территории Ярославской
области

1. Общие положения

1.1. Настоящий порядок разработан в соответствии с Постановлением Губернатора Ярославской области N 218 от 29.04.96 г. "Об утверждении "Временного положения о приватизации объектов нежилого фонда, являющихся недвижимыми памятниками истории и культуры местного значения, на территории Ярославской области", основан на общепринятых методах оценки объектов недвижимости и определяет общие принципы формирования цены приобретения недвижимых памятников истории и культуры.

1.2. Определение цены приобретения в собственность недвижимых памятников истории и культуры (в дальнейшем - объекты недвижимости) производится в следующей последовательности:

- расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на дату подачи заявления на выкуп;

- учет инвестиций арендаторов, произведенных в объект до подачи заявления на выкуп;

- определение условий взаиморасчетов по договору купли-продажи;

- принятие решения об окончательной цене приобретения объекта недвижимости.

1.3. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости осуществляется специалистами-экспертами, привлекаемыми организатором оценки, и базируется на обработке необходимого объема информации об объекте, состоянии рынка недвижимости и других факторах.

По итогам расчетов рыночной стоимости объекта недвижимости составляется заключение экспертизы, которое подписывается специалистами, производившими оценку, и визируется заказчиком оценки и (или) собственником объекта.

По инициативе заказчика оценки или собственника объекта может быть проведена повторная экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости.

1.4. Учет инвестиций арендатора в объект недвижимости производится департаментом культуры, искусства и исторического наследия Ярославской области (далее Департамент) на основании представленных арендатором документально подтвержденных фактических расходов на реконструкцию, капитальный ремонт и реставрацию объекта недвижимости.

В случае длительного периода инвестирования затраты арендатора могут быть индексированы в текущие цены на момент подачи заявления на выкуп объекта недвижимости, которая производится также с привлечением специалистов-экспертов.

По итогам учета инвестиций составляется письменный акт.

1.5. Цена приобретения в собственность объекта недвижимости определяется продавцом на основании заключения экспертизы о расчетной рыночной стоимости объекта недвижимости, акта учета инвестиций и условий взаиморасчетов и вносится в проект договора купли-продажи объекта недвижимости.

2. Порядок определения расчетной рыночной стоимости объекта
недвижимости

2.1. Под расчетной рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена имущества, которая складывается на открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки купли-продажи. Это определение подразумевает, что:

- покупатель и продавец хорошо информированы о конъюнктуре цен на недвижимость;

- обе стороны стремятся к наилучшему удовлетворению своих интересов;

- оплата за объект производится единовременно в денежной форме;

- на установление цены не влияют какие-либо незаконные стимулы и побуждения.

2.2. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости осуществляется с использованием общепринятых в мировой и отечественной практике методов расчета в следующем порядке:

- оценка стоимости объекта недвижимости с точки зрения затрат (издержек) - Сзатр.,

- оценка стоимости объекта недвижимости с точки зрения доходов - Сдо,

- оценка стоимости объекта недвижимости с точки зрения сопоставимых продаж - Ссоп,

- согласование результатов оценки и заключение о расчетной рыночной стоимости - С.

2.3. Целесообразность использования всех или некоторых из перечисленных методов, а также способов расчета зависит от состояния объекта, его особенностей, конъюнктуре рынка недвижимости, условий выкупа, объема исходных данных и определяется оценщиком самостоятельно.

2.4. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения затрат (издержек).

Затратный подход основывается на том, что покупатель не заплатит за объект больше суммы затрат, необходимых на возведение аналогичного по назначению и качеству объекта.

Данный подход определяет рыночную стоимость объекта как его восстановительную стоимость (или стоимость замещения) с учетом предпринимательского дохода застройщика, уменьшенную на величину износа объекта на момент оценки и увеличенную на стоимость земли.

2.4.1. Расчетная стоимость объекта недвижимости по данному методу определяется по формуле

Сзатр = Св - И + Сзу

или

Сзатр = Сз - И + Сзу, где Св - стоимость восстановления объекта недвижимости (издержки воспроизводства), т.е. сумма затрат, необходимых инвестору для полного и точного воспроизводства объекта, исчисленная в текущих ценах на дату оценки. Сз - стоимость замещения объекта недвижимости (издержки замещения), т.е. сумма затрат, необходимых инвестору на создание аналогичного по назначению и функциональной пригодности объекта с использованием современных материалов и технологий, исчисленная в текущих ценах на дату оценки. И - общий износ объекта оценки. Сзу - стоимость земельного участка под объектом недвижимости.

2.4.2. Восстановительная стоимость (стоимость замещения) объекта определяется по формуле:

Св(Сз) = Зстр + Ппр, где

Зстр - сумма прямых и косвенных затрат на строительство, рассчитанная с применением коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ, утвержденных Межведомственной комиссией 20 октября 1993 г.

Коэффициенты пересчета применяются к сметной стоимости строительных и монтажных работ, определенной в соответствии с положениями общих частей к Сборнику общегородских единичных расценок на строительные работы, сборниками расценок на монтаж оборудования и ценникам на пуско-наладочные работы, введенными в действие с 1 января 1984 г.

Ппр - предпринимательская прибыль, т.е. типичная прибыль застройщика, которую он предполагает получить за возведение объекта.

В отдельных случаях допускается расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта по формуле:

Св(Сз) = Скв х S, где

Скв - усредненная стоимость строительства 1 кв. метра аналогичного объекта в данной местности.

S - общая площадь оцениваемого объекта.

2.4.3. Величина общего износа определяется как сумма физического и функционального износа и износа внешнего воздействия.

Физический износ рассчитывается в соответствии с "Методикой определения физического износа гражданских зданий", утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. N 404 и Правилами оценки физического износа жилых помещений ВСН 53-86(р), утвержденными приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1985 г. N 448 и введенными в действие с 01.07.87 г.

Функциональный износ внешнего воздействия учитывается при необходимости оценщиком и определяется им с помощью инженерных или визуальных методов.

2.4.4. Стоимость участка земли под объектом, либо принадлежащего ему, учитывается в расчетах в случае намерений инвестора по выкупу земельного участка и определяется на основании соответствующей утвержденной методики.

2.5. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения доходов.

Настоящий метод оценки определяет стоимость объекта недвижимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которую принесет право владения данной недвижимостью.

2.5.1. Расчетная рыночная стоимость объекта недвижимости по данному методу определяется с учетом возможности эффективного использования объекта в течение определенного периода времени с целью получения дохода и последующей продажи объекта с пересчетом суммы доходов в текущие цены.

2.5.2. Расчет будущих доходов может быть осуществлен двумя способами:

- прямой капитализацией;

- дисконтированием потоков наличности.

При расчете способом прямой капитализации расчетная рыночная стоимость объекта определяется по формуле:

Сдох = Дч : К, где

Дч - чистый доход, полученный собственником от эксплуатации объекта при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

К - коэффициент капитализации. Определяется оценщиком, исходя из ставки возвратной капитализации, состоящей из безрисковой ставки, поправки на риск и поправки на низкую ликвидность рынка недвижимости.

При расчете способом дисконтирования потоков наличности расчетная рыночная стоимость объекта определяется по формуле:

Сдох = Ср + Сд, где

Ср - текущая стоимость реверсии, т.е. стоимость объекта недвижимости в конце расчетного периода владения им, конвертированная в текущую стоимость с применением соответствующего коэффициента дисконтирования в конце эксплуатационного периода

Сд - текущая стоимость периодических потоков дохода от эксплуатации объекта при наилучшем и наиболее эффективном его использовании, т.е. величина возможного дохода за расчетный период владения объектом недвижимости, конвертированная в текущую стоимость с применением соответствующих ставок дохода (коэффициентов дисконтирования), отражающих состояние и ожидания рынка.

2.5.3. Выбор способа стоимости по данному методу, математического и статистического инструментария производится по усмотрению оценщика в зависимости от полноты исходных данных об объекте и вариантах его использования.

2.6. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения сопоставимых продаж.

Настоящий метод определяет стоимость объекта как средневзвешенную цену сделок купли-продажи аналогичных объектов с учетом условий совершения сделок.

2.6.1. Расчетная рыночная стоимость объекта по данному подходу определяется на основании данных о фактических сделках, либо заявках на покупку и (или) продажу аналогичных по техническим характеристикам и функциональному назначению объектов в следующей последовательности:

- подбор информации о состоявшихся сделках с объектами недвижимости, наиболее сопоставимыми с оцениваемым,

- проверка информации и условий сделок по отобранным объектам,

- анализ и сравнение каждого отобранного объекта с оцениваемым,

- корректировка цен продаж или цен предложений по каждому отобранному объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом,

- анализ полученных результатов и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

2.6.2. Корректировка цен сопоставляемых объектов производится оценщиком с использованием метода "сопоставимых пар", регрессионного анализа или других известных методов, выбор которых осуществляется оценщиком из соображений целесообразности.

2.6.3. Расчет стоимости объекта по данному подходу производится только при наличии достаточного количества сделок или заявок на продажу (покупку) аналогичных объектов.

2.7. Сопоставление результатов расчетов и заключение о расчетной рыночной стоимости объекта недвижимости.

2.7.1. Расчетная рыночная стоимость объекта определяется на основе анализа и сопоставления результатов оценки, полученных с применением указанных в настоящей методике подходов.

2.7.2. Значение рыночной стоимости объекта недвижимости может быть любым, находящимся в пределах полученных расчетным путем стоимостей, либо близким к ним. При этом итоговый результат должен учитывать возможные объективные и субъективные факторы, имеющие место при подписании договора купли-продажи, а в отчете об оценке изложены мотивация и аргументы, которыми руководствовался оценщик при заключении об окончательной расчетной рыночной стоимости объекта.

3. Порядок оформления заключения экспертизы о расчетной
рыночной стоимости объекта недвижимости

3.1. По итогам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости составляется письменное заключение экспертизы, которое должно содержать следующие обязательные данные:

- наименование и адрес оцениваемого объекта;

- наименование собственника объекта;

- наименование заказчика оценки;

- наименование исполнителя;

- цель проводимой оценки;

- дата, на которую производится оценка;

- наличие ограничений на права собственности при продаже объекта;

- описание объекта оценки;

- краткое изложение методики оценки;

- краткое изложение результатов проведенных расчетов;

- изложение мотивов, которыми пользовался оценщик при сопоставлении результатов расчетов;

- окончательный вывод о расчетной рыночной стоимости объекта.

К заключению прилагаются копии документов, характеризующих профессиональную квалификацию оценщиков и полномочия исполнителя работ по оценке.

3.2. В заключении экспертизы могут быть приведены и другие необходимые по мнению исполнителя или заказчика либо согласованные между ними данные.

3.3. Заключение о расчетной рыночной стоимости объекта составляется в 3-х экземплярах, подписывается и скрепляется печатью исполнителя, а также визируется заказчиком и (или) собственником объекта.

4. Порядок учета инвестиций арендатора

4.1. Учет инвестиций арендатора, произведенных в реконструкцию, капитальный ремонт и реставрацию объекта недвижимости до подачи заявки на выкуп объекта, производится на основании представленных арендатором документов и информации о фактически понесенных им затратах на указанные цели после проверки их достоверности и осмотра объекта представителями Департамента с привлечением соответствующих специалистов.

В случае отсутствия подтверждающих документов, учет инвестиций может быть произведен на основании заключения комиссии, создаваемой специально для этих целей собственником объекта.

По итогам учета инвестиций составляется письменный акт, в котором отражаются следующие обязательные данные:

- наименование и адрес объекта инвестиций;

- наименование арендатора (инвестора);

- наименование собственника объекта;

- сумма инвестиций в объект, заявленных арендатором;

- сумма инвестиций, подтвержденных Департаментом;

- рекомендации по исключению сумм инвестиций из цены приобретения.

4.2. В случае длительного периода инвестирования суммы инвестиций арендатора могут быть индексированы в текущие цены на момент определения расчетной рыночной стоимости объекта.

Решение о целесообразности индексирования инвестиций принимает собственник объекта.

Индексация производится с привлечением специалистов-экспертов и осуществляется ими на основании официальных данных об изменении отраслевых индексов рыночных цен на общестроительные, монтажные и реставрационные работы за весь период инвестирования.

Текущая стоимость инвестиций определяется по формуле:

СИтек = СИфак х Ктек : Кфак, где СИфак - сумма осуществленных и подтвержденных инвестиций арендатора в объект в ценах на момент их осуществления; Ктек - отраслевой индекс рыночных цен на общестроительные, монтажные и реставрационные работы, действующий на дату оценки; Кфак - отраслевой индекс рыночных цен на общестроительные, монтажные работы и реставрационные, действовавший на момент осуществления инвестиций.

По результатам индексации также составляется письменный акт учета инвестиций, в котором отражаются следующие обязательные данные:

- наименование и адрес объекта инвестиций;

- наименование арендатора (инвестора);

- наименование собственника объекта;

- мотивация для принятия решения об индексации

инвестиций;

- сумма инвестиций в объект, заявленных арендатором;

- сумма инвестиций, подтвержденных Департаментом;

- сумма индексирования инвестиций;

- рекомендации по исключению сумм индексированных инвестиций из цены приобретения.

5. Порядок принятия решения о цене приобретения объекта
недвижимости

5.1. Цена приобретения в собственность объекта недвижимости определяется продавцом на основании заключения экспертизы о расчетной рыночной стоимости объекта недвижимости.

5.2. В случае проведения реконструкции, капитального ремонта и реставрации объекта недвижимости, произведенных арендатором до подачи заявления на выкуп объекта и наличия акта учета инвестиций цена приобретения определяется как разница расчетной рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в заключении экспертизы, и суммы инвестиций в объект недвижимости, указанной в акте учета инвестиций.

В случае, если арендатор был освобожден от арендной платы либо она взималась не в полном объеме, арендодателем определяется сумма предоставленных арендатору льгот по аренде, сумма льгот исключается из произведенных арендатором инвестиций.

5.3. Таким образом, цена приобретения объекта недвижимости представляет из себя разницу между расчетной рыночной стоимостью объекта и суммой учтенных инвестиций арендатора в объект, уменьшенной на сумму предоставленных арендатору льгот по аренде:

Цп = С - (СИ - Сла), где

С - расчетная рыночная стоимость объекта недвижимости,

СИ - сумма учтенных инвестиций арендатора в объект недвижимости,

Сла - сумма льгот по аренде, предоставленная арендатору за весь период аренды.

5.5. Полученная расчетным путем цена приобретения вносится в проект договора купли-продажи объекта недвижимости между продавцом и покупателем.

В случае, если договором купли-продажи предусматривается рассрочка по выплатам за приватизируемый объект недвижимости, расчетная цена приобретения подлежит увеличению на приемлемых для обеих сторон условиях.