Приложение. Положение о размещении, планировании и типах объектов индивидуальной жилой застройки в Ярославской области

Приложение N 1
к постановлению
Правительства Ярославской области
от 28 апреля 1999 г. N 86-п

Положение
о размещении, планировании и типах объектов
индивидуальной жилой застройки в Ярославской области

1. Общие положения

Положение "О размещении, планировании и типах объектов индивидуальной жилой застройки в Ярославской области" (далее - Положение) разработано в развитие территориальных строительных норм ТСН-301-97-ЯО "Индивидуальная застройка Ярославской области" (часть I) "Порядок разработки и согласования проектной документации для индивидуального строительства", утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 02.04.97 N 71-п, и является неотъемлемой частью блока нормативных правовых актов, регламентирующих порядок размещения, проектирования и строительства объектов индивидуальной застройки в городах и других населенных пунктах Ярославской области.

Настоящее Положение разработано в целях приведения правил размещения, проектирования и строительства индивидуальной жилой застройки в соответствие с требованиями Градостроительного и Гражданского кодексов Российской Федерации и совершенствования на этой основе взаимоотношений субъектов градостроительной деятельности при размещении индивидуальной застройки в поселениях Ярославской области.

Кроме того, настоящее Положение нацелено на повышение эффективности использования территорий поселений, в том числе уже предназначенных для размещения индивидуальной застройки и, в связи с этим, на систематизацию объектов индивидуальной застройки.

Данный документ содержит основные положения по организации, размещению и планированию индивидуальной застройки в поселениях Ярославской области на основе рационального набора типов объектов соответствующего назначения, учитывающих государственную стратегию организации жилищного строительства и реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Настоящее Положение закрепляет основные понятия, имеющие отношение к индивидуальной застройке и основным типам объектов, ее формирующих.

2. Основные понятия

Индивидуальная застройка - это разновидность малоэтажной жилой застройки, основу которой составляют индивидуальные жилые дома и (или) многоквартирные малоэтажные жилые дома, отдельные жилые помещения в которых принадлежат физическим лицам на праве собственности (объекты индивидуальной жилой застройки).

С точки зрения градостроительной оценки объект индивидуальной жилой застройки представляет собой:

- единый объект недвижимости, находящийся в собственности физического лица (физических лиц) и используемый для проживания владельца (владельцев);

- экономически самостоятельное домохозяйство с максимально полным покрытием жилищных расходов за счет доходов домашнего хозяйства (доходов домашних хозяйств).

Объекты индивидуальной жилой застройки на этапе возведения по целям дальнейшего их использования подразделяются на:

- объекты индивидуальной жилой застройки некоммерческого использования (возведенные за счет собственных или привлеченных средств физических лиц для целей последующего проживания непосредственно собственников и членов их семей);

- объекты индивидуальной жилой застройки коммерческого использования (возведенные за счет средств застройщиков (инвесторов) с целью извлечения прибыли путем его последующей реализации).

В настоящем Положении применяются также следующие понятия:

Жилищное строительство - создание жилой площади путем новостройки, восстановления разрушенных или поврежденных зданий, а также путем расширения (надстройки или пристройки) существующих зданий.

Участки индивидуального строительства - земельные участки в зонах жилой застройки, предназначенные для предоставления их в собственность гражданам (физическим лицам) под индивидуальное жилищное строительство.

Дача - расположенное вне городских территорий жилое строение без права регистрации проживания в нем, расположенное на земельном участке, предназначенном для садоводческого, огороднического или дачного использования.

Коттедж - загородный индивидуальный жилой дом с правом регистрации проживания в нем, расположенный на земельном участке, предназначенном для садоводческого или дачного использования.

Мансардный этаж - эксплуатируемое чердачное пространство, используемое под жилые функции или функции, связанные с длительным (до 8-ми часов в день) пребыванием людей.

3. Типология индивидуальной застройки

3.1. Основные типологические характеристики

Исходя из категории организационно-правового зонирования территорий жилой застройки, индивидуальную жилую застройку следует относить к малоэтажной жилой застройке, как наиболее гибко соотносящейся с потребительскими требованиями владельцев и по своей организации максимально экономически самостоятельной в общей системе жилищно-коммунального хозяйства поселений.

В целях повышения эффективности использования территорий типология индивидуальной застройки различается в зависимости от условий строительства: в сельской местности, на пригородных территориях, в периферийных районах и центре городов.

Для вновь застраиваемых территорий сельских поселений, на пригородных территориях и в новых городских районах индивидуальной застройки, а также в условиях реконструкции существующей индивидуальной застройки следует размещать 1 - 2-этажные жилые дома на 1 семью отдельно стоящие и в застройке блокированного типа. В условиях реконструкции существующей застройки городских центральных районов и на прилегающих к центральным районам территориях следует размещать 2 - 3-этажные блокированные и 2 - 4-этажные секционные жилые дома

3.2. Индивидуальные жилые дома

Индивидуальный жилой дом - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание (рассчитанное для проживания 1 семьи), которые по размерам и площади полностью или частично предназначены для того, чтобы служить жильем домовладельцу и его семье.

При определении типологии застройки и размещении объектов данного вида учитываются:

- социально-демографические особенности расселяемых семей;

- характер и степень доходности их домашних хозяйств (уклад и совокупный доход семьи).

Учитывая социально-экономические и градостроительные условия региона необходимо осуществлять строительство жилья, рассчитанного на динамику семьи и на возможности пополнения доходов семейного бюджета как источника покрытия жилищных расходов.

В связи с этим объекты индивидуального жилищного строительства этого вида подразделяются на два типа:

а) Одноквартирные жилые дома, расположенные на небольших участках земли, не предназначенных для ведения подсобного хозяйства или видов сельскохозяйственного использования. Планировка таких домов рассчитана непосредственно на проживание владельца, членов его семьи (в том числе и их семей). В составе такого дома могут быть организованы площади для индивидуальной трудовой деятельности домовладельцев с целью пополнения доходов домашнего хозяйства. Объект не теряет своего свойства индивидуального жилого дома, если до одной второй полезной площади здания служит для организации индивидуальной трудовой деятельности. Такие дома необходимо размещать в городах в составе блокированной застройки.

б) Усадебные жилые дома, расположенные на земельном участке, который по размерам, качеству почвы и оснащению предназначен для обеспечения пополнения доходов домовладельцев за счет домашнего хозяйства с помощью сельскохозяйственного использования земли. Планировочная организация усадебного дома должна предусматривать наличие хозяйственной части - построек и помещений.

Усадебный дом при размещении на городских территориях должен иметь участок земли, размеры и планировочная организация которого рассчитаны только на садово-огородническое использование и исключают возможность содержания крупных животных.

Разновидность сельской усадьбы в составе обособленного фермерского хозяйства предполагает наличие развитых хозяйственных построек для содержания скота и птицы. Она должна размещаться за пределами жилой застройки поселения.

3.3. Многоквартирные малоэтажные жилые дома

Многоквартирный малоэтажный жилой дом - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок, который по размерам и площади соответствует задаче самофинансирования жилищного хозяйства, и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные части (жилые помещения) находятся в собственности физических лиц, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Типологические особенности такой застройки определяются условиями нового строительства и реконструкции в существующей городской застройке. Количество квартир в таких домах должно определяться:

- числом застройщиков в случаях осуществления индивидуального жилищного строительства;

- объемно-композиционным решением в общей структуре застройки;

- социально-психологическими характеристиками общественного объединения для целей содержания общего жилищного хозяйства.

Исходя из международной практики подобного строительства и руководствуясь результатами социологических исследований, наиболее эффективным является объединение от 8-ми до 24-х собственников жилья, если речь идет о домах секционной структуры, и до 80-ти собственников, если речь идет об объединении в поселки с блокированной застройкой на основе общего (садового, огороднического) использования земли.

Многоквартирные малоэтажные жилые дома подразделяются на:

- 2 - 3-этажные блокированные дома, состоящие из изолированных с самостоятельными выходами блок - квартир, владелец каждой из которых имеет долю в праве общей долевой собственности на землю, находящуюся в собственности кондоминиума. Планировочная организация таких домов не предполагает поэтажного расположения квартир, наличия общих внутридомовых коммуникационных пространств и иных, кроме жилых, функций;

- 2 - 4-этажные дома секционной структуры с поэтажным расположением квартир, владелец каждой из которых имеет долю в праве общей долевой собственности на землю, находящуюся в собственности кондоминиума, а также на общее имущество домовладельцев.

Основа организации такого дома - секция (блок - секция) - предполагает компоновку поэтажно расположенных квартир вокруг общих вертикальных и поэтажных коммуникационных пространств. Секция может существовать в качестве пристройки (вставки) к существующим жилым домам или использоваться для формирования обособленного блок-секционного дома. Помещения в нижних этажах такого дома могут использоваться домовладельцами для организации индивидуальной трудовой деятельности. При этом дом не теряет своего свойства жилого дома, если нижние его этажи заняты нежилыми помещениями из расчета не более одной трети полезной площади дома.

4. Планирование, размещение и организация индивидуальной
застройки

4.1. Основные положения

В целях совершенствования системы организации и планирования жилой застройки и повышения экономической эффективности территорий индивидуальную жилую застройку следует рассматривать как застройку территорий, предназначенных для строительства жилья, оцениваемого:

а) с точки зрения использования:

- возведенные индивидуальными застройщиками (в том числе товариществами собственников жилья) для некоммерческого использования;

- возведенные иными застройщиками для коммерческого использования;

б) с точки зрения назначения земельного участка:

- для сельскохозяйственного использования земельного участка в составе объекта жилого назначения;

- с иными видами использования участков, в составе объекта жилого назначения;

в) по виду объекта индивидуальной жилой застройки:

- в виде индивидуальных жилых домов;

- в виде малоэтажных многоквартирных жилых домов.

Основные требования к организации и планированию индивидуальной жилой застройки определяются действующими строительными нормами и правилами СНиП 2.07.01-89 "Планировка и застройка городских и сельских поселений", утвержденными постановлением Госстроя СССР от 16.05.89 г. N 78.

Комплекс конкретных требований к тем или иным видам индивидуальной жилой застройки определяется и утверждается градостроительной документацией соответствующего уровня.

Размещение тех или иных видов индивидуальной жилой застройки производится на основе оценки земли по ее градостроительной ценности, затрат на общую инфраструктуру и существующих видов использования.

Территориями индивидуальной застройки в зависимости от вышеназванных условий размещения следует считать районы, кварталы и участки в зонах жилой застройки.

4.2. Районы индивидуальной застройки

Район индивидуальной застройки - это планировочная единица в составе жилой зоны городского поселения, границы которой приближаются к кадастровым границам района.

В условиях Ярославской области районы индивидуальной застройки следует подразделять на территории сложившейся застройки и территории, предназначенные для организации новой застройки индивидуальными жилыми домами преимущественно усадебного типа.

Размещение новых районов индивидуальной жилой застройки производится на основе утвержденной градостроительной документации общегородского уровня (генеральный план города и проект планировки района) на малоценных с градостроительной точки зрения территориях с учетом затрат органов местного самоуправления на прокладку общегородских и общерайонных магистральных сетей и транспортных коммуникаций.

Организация застройки таких районов рассчитывается на основе поэтапного освоения с последовательной разработкой проектов застройки на каждый квартал, которые должны содержать конкретные условия размещения объектов и строительные требования к индивидуальным застройщикам, а именно:

- условия инженерного обеспечения (в том числе возможного подключения к общерайонным инженерным сетям);

- требования к планировочной организации и использованию земельных участков;

- требования к объемно-планировочному решению индивидуального жилого дома, благоустройству и оформлению объекта;

- требования к организации строительства (в том числе разбивка на этапы, сроки) и санкции за нарушения данных условий.

В зависимости от размещения в структуре города и, соответственно, градостроительной ценности территорий возможно сочетание усадебной застройки и блокированной застройки индивидуальными одно- и двухквартирными жилыми домами с участками, не предполагающими сельскохозяйственного использования.

В новых районах индивидуальной жилой застройки необходимо планировать размещение кварталов или участков индивидуальной жилой застройки по принципу объединения в группы блокированных многоквартирных малоэтажных жилых домов, если такие поселения строятся на основе единства интереса домовладельцев в использовании общей земли.

В районах сложившейся индивидуальной застройки размещение нового строительства необходимо проводить на основе целевых планировочных программ реконструкции или на основе решений органов местного самоуправления муниципальных образований о реконструкции отдельных кварталов, имеющих для этого наибольшие резервы (свободные территории, большой процент ветхого фонда, отсутствие проживающих), а также на основе утвержденной градостроительной документации уровня проекта реконструкции квартала с обязательной инвентаризацией земельных участков.

Единичное размещение участков в существующей индивидуальной жилой застройке и новое строительство на приобретенных по результатам конкурса земельных участках следует осуществлять на основе утвержденного градостроительного обоснования в составе предпроектной подготовки строительства. Такая документация должна содержать, помимо вышеперечисленных условий и требований уровня проекта застройки, проработанную систему взаимоотношений со смежными собственниками в рамках обоснованного решения органа местного самоуправления о застройке данного участка.

Заказчиком всех видов градостроительной документации уровня города и района должны выступать, как правило, органы местного самоуправления муниципальных образований. Заказчиками проектов застройки или реконструкции кварталов, а также градостроительных обоснований отдельных участков могут выступать предприятия, организации и отдельные застройщики.

4.3. Кварталы индивидуальной застройки

Квартал индивидуальной застройки - это планировочная единица в составе жилой зоны городского района или сельского поселения, а также в составе иных функционально-правовых зон, позволяющая размещение и организацию жилья, границы которого приближаются или совпадают с кадастровыми границами квартала.

Основные положения планирования и размещения кварталов в структуре районов индивидуальной жилой застройки можно распространить на все случаи застройки кварталов индивидуальными жилыми домами на одну семью.

Поскольку кварталы индивидуальной застройки с разновидностью объектов - "индивидуальные жилые дома" - наиболее распространенная застройка (и планировочная единица) в зонах исторической застройки малых городов области, пригородных и природоохранных зонах, градостроительная документация уровня проекта застройки (реконструкции) в таких случаях должна содержать в себе особые требования:

- к планировочной организации и использованию земельных участков;

- к объемно-планировочной структуре зданий;

- к их инженерному обеспечению;

- к конструктивно-строительным технологиям возведения;

- к организации застройки и системе взаимоотношений застройщиков и органов местного самоуправления муниципальных образований (в том числе санкции за нарушения определенных условий).

Такие требования должны определяться охранным зонированием памятников истории и культуры и условиями застройки в природоохранных зонах. Они же являются ключевыми для определения типологической разновидности индивидуальной жилой застройки в вышеназванных случаях, а также размеров земельных участков, в том числе передаваемых в собственность.

Размещение отдельных кварталов нового строительства индивидуального жилья следует планировать на основе градостроительной документации уровня планировки районов городской застройки или в рамках муниципальных программ реконструкции или благоустройства массовой жилой застройки.

Отдельные кварталы такой застройки целесообразно размещать на территориях с достаточно высокой градостроительной ценностью, наличием общей инфраструктуры:

- на перспективных территориях, приближенных к центру;

- в условиях реконструкции существующей массовой жилой застройки.

Типологию такой застройки необходимо формировать в зависимости от комплекса конкретных условий следующими объектами:

- 1 - 2-квартирными индивидуальными жилыми домами;

- 2 - 3-этажными блокированными индивидуальными жилыми домами или комплексами (поселками), в том числе на основе общности использования земельного участка;

- 2 - 4-этажными индивидуальными жилыми домами блок - секционной структуры.

Условия организации застройки подобного типа должны быть разработаны (предложены) в составе градостроительной документации уровня проекта застройки. Целесообразно, чтобы застройщиками вновь создаваемых кварталов индивидуальной застройки выступали предприятия или товарищества собственников жилья.

Заказчиками градостроительной документации в этих случаях должны выступать:

- органы местного самоуправления муниципальных образований (возможно совместно с застройщиками) в рамках принятых целевых программ реконструкции городской застройки;

- застройщики в иных различных ситуациях (с учетом включения затрат на разработку такой документации в общестроительные затраты на стадии подготовки территории к строительству).

4.4. Участки индивидуальной застройки

Участок индивидуальной застройки - это планировочная единица территории в составе жилой зоны квартала, границы которой совпадают с кадастровыми границами объекта недвижимости.

Отдельную планировочную единицу - участок индивидуальной застройки - необходимо размещать в структуре реконструируемой застройки центра городов в виде:

- 2 - 3-этажных блокированных жилых домов;

- 2 - 4-этажных блок-секционных жилых домов, секций - пристроек и вставок.

Размещение таких участков требует градостроительного обоснования уровня проекта застройки, определяющего:

- границы объекта недвижимости, исходя из градостроительного размещения объекта в существующей среде;

- историко-градостроительные, гидрогеологические и другие обоснования;

- возможности и условия инженерного и транспортного обеспечения;

- требования к объемно-планировочному решению индивидуального жилого дома, благоустройству и организации строительства;

- систему взаимоотношений со смежными землепользователями, службами жилищно-коммунального хозяйства и органами местного самоуправления муниципальных образований (в том числе санкции за нарушения данных условий).

Такая документация при отсутствии разработанных проектов застройки (реконструкции) кварталов должна выполняться застройщиками (с учетом включения произведенных затрат в общестроительные затраты на стадии подготовки территории к строительству).

5. Государственное стимулирование и регулирование
строительства собственного жилья

5.1. Государственная поддержка жилищного строительства

Государственная поддержка индивидуального жилищного строительства имеет целью устранение общего дефицита жилья за счет привлечения в строительство собственных средств граждан, стимулирование процесса формирования системы самофинансирования жилищно-коммунального хозяйства в рамках проведения жилищно-коммунальной реформы.

Развитие индивидуального жилищного строительства нацелено на формирование класса собственников жилья (как в случае возведения за счет собственных средств, так и в случае приобретения готового жилья), способных и обязанных принимать на себя расходы по содержанию и эксплуатации жилья.

Государственное содействие индивидуальному жилищному строительству направлено также на обеспечение жильем различных слоев населения соответственно их потребительским требованиям и дает возможность осуществления строительства жилья, социально ориентированного на создание условий для полноценного проживания различных семей.

С точки зрения использования территорий под индивидуальное жилье органам местного самоуправления муниципальных образований необходимо использовать с наибольшей эффективностью земли в существующей застройке путем реконструкции имеющегося фонда.

5.2. Формы государственной поддержки при строительстве и приобретении собственного жилья

а). Право приватизации занимаемого жилого помещения.

б). Предоставление субсидий, льготных кредитов:

- безвозмездные субсидии на строительство и приобретение жилья,

- безвозмездная финансовая помощь, денежная компенсация за оставляемое жилье,

- льготное кредитование на строительство и приобретение жилья - осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов в рамках государственных программ социальной поддержки населения.

в). Предоставление налоговых льгот:

- льготы по подоходному налогу с физических лиц,

- льготы по налогу на имущество физических лиц - обеспечиваются за счет средств соответствующих бюджетов.

г). Содействие индивидуальному жилищному строительству:

- предоставление земельного участка под строительство,

- упрощенный порядок оформления документации на строительство,

- безвозмездное предоставление строительных материалов льготным категориям граждан - обеспечивается за счет земельных фондов, лесных фондов, соответствующих бюджетов в рамках реализации государственных целевых программ. В международной практике существуют государственные фонды выравнивания финансовой нагрузки (уровня федерации и субъектов федерации), за счет которых возмещаются экономические потери муниципальных образований по предоставлению земли, в том числе и по затратам на подготовку территорий к строительству. В нашей практике такой механизм предусмотрен по отношению к беженцам и вынужденным переселенцам.

д). Помощь в части содержания жилья:

- льготы по оплате коммунальных услуг,

- капитальный ремонт жилых помещений,

- обеспечение топливом (при отсутствии центрального отопления) - осуществляется за счет соответствующих бюджетов в рамках государственных программ социальной поддержки определенных категорий граждан.

5.3. Индивидуальная застройка в системе жилищного строительства. Нормы жилищного потребления

В прежней градостроительной практике все виды жилья подразделялись в соответствии с общей классификацией на:

- массовое жилище, максимально нацеленное на индустриальные способы возведения, строящееся по типовым проектам и преимущественно с государственным финансированием строительства;

- индивидуальные жилые дома, строящиеся в основном по индивидуальным проектам с финансированием за счет средств предприятий (ведомственный жилищный фонд) или методами индивидуального жилищного строительства.

Для решения вопросов размещения и планирования индивидуальной застройки с учетом складывающихся в жилищном строительстве тенденций необходимо подразделять формирующее ее жилье на следующие виды:

а) Жилье, строительство и содержание которого осуществляется при государственной поддержке (содействии).

б) Жилье, строительство и содержание которого осуществляется без каких-либо видов государственной поддержки.

Для определения вида жилья, исходя из предложенной выше градации, необходимо основываться на размере общей площади конкретного жилого помещения, приходящейся на количество проживающих в нем.

При этом для целей проектирования и строительства объектов индивидуальной жилой застройки необходимо руководствоваться показателями, разработанными ЦНИИЭПграждансельстроя на основе дифференциации уровней проживания, нормы жилищного потребления, определяющими следующие типы жилья:

- экономичное жилье - до 21 кв. метра общей площади на человека;

- комфортное жилье - 28 кв. метров общей площади на человека;

- перспективное или элитное жилье - 48 кв. метров общей площади на человека.

В целях повышения эффективности использования территорий при размещении индивидуальной застройки выбор ее типологии (типов объектов) следует связывать с наличием или отсутствием государственной поддержки строительства конкретного объекта.

5.4. Предоставление земельных участков при формировании индивидуальной застройки

Предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется в установленном порядке органами местного самоуправления муниципальных образований в соответствии с федеральными, областными и местными нормативными правовыми актами.

Руководствуясь действующим законодательством РФ, предусматривающим право определенных категорий граждан на бесплатное предоставление земельных участков для целей осуществления жилищного строительства, разработка градостроительной документации, выполняемой для размещения и организации индивидуальной застройки, должна производиться с учетом оценки территорий с точки зрения эффективности использования земли (выход жилой площади) в зависимости от способов предоставления земли для жилищного строительства:

- безвозмездное предоставление:

а) предполагающее государственную поддержку в вопросах подготовки территорий к строительству (выкуп сельскохозяйственных земель, обеспечение общей инфраструктурой и т.д.);

б) предполагающее муниципальную поддержку в вопросах подготовки территорий к строительству;

- на договорных условиях, включающих:

а) передачу земли в аренду на время осуществления строительства;

б) возмещение затрат на общую инфраструктуру;

в) иные условия, экономически связанные с градостроительной оценкой предоставляемого участка в системе общей оценки земли;

- купля - продажа на торгах (аукционах, конкурсах).

При размещении индивидуальной застройки следует стремиться к экономической эффективности организации такой застройки (строительство и эксплуатация) в границах той или иной планировочной единицы. Для этого в рамках муниципальных программ, а также в конкретных проектах застройки рекомендуется планировать разные способы предоставления земли с учетом общих затрат на подготовку территории к строительству, в том числе на создание общей инфраструктуры.

5.5. Организация индивидуальной застройки

Размещение индивидуальной застройки с условиями бесплатного (безвозмездного) предоставления земельных участков следует производить только в случаях осуществления индивидуального жилищного строительства. Рекомендуется рассчитывать на экономичное жилье (до 21 квадратного метра общей площади на 1 человека) и объемно-планировочные решения застройки, предполагающие сокращение протяженности инженерных сетей и соответственно общих затрат на инфраструктуру.

При размещении индивидуальной застройки с договорными условиями предоставления земельных участков возможно размещение домов различных типов с нормой жилищного потребления комфортного жилья (до 48 квадратных метров общей площади на 1 человека). Объемно-планировочная структура застройки должна обеспечивать экономический механизм возврата средств на подготовку территорий к строительству в границах соответствующей планировочной единицы.

При размещении индивидуальной застройки на условиях купли - продажи земли на торгах (аукционах, конкурсах) все требования определяются в градостроительном обосновании (в составе тендерной документации) на объект (застройку), учитывающем затраты на подготовку территории к строительству в стартовой цене будущего объекта (застройки).

5.6. Упрощенный порядок оформления документации на строительство

Упрощенный порядок оформления документации на строительство следует применять при размещении объектов индивидуального жилищного строительства при наличии градостроительной документации соответствующего уровня.