Приложение N 1. Отчет контрольно-счетной палаты муниципального Совета городского округа город Рыбинск по проверке департамента недвижимости Администрации городского округа город Рыбинск

Приложение N 1
к решению
Муниципального Совета
городского округа г. Рыбинск
Ярославской области
от 2 апреля 2009 г. N 327

Отчет
контрольно-счетной палаты муниципального Совета городского округа город Рыбинск по проверке департамента недвижимости Администрации городского округа город Рыбинск

В соответствии с Положением о контрольно - счетной палате Муниципального совета городского округа города Рыбинск, утвержденным решением Муниципального Совета от 26 июля 2006 года N 74, распоряжением председателя Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 3.12.2007 N 162, удостоверением на проведение проверки от 03.12.2007 г. N 10 начальником отдела (руководителем контрольно-счетной палаты) муниципального Совета городского округа город Рыбинск Буровой Светланой Александровной, ведущим специалистом (аудитором) контрольно-счетной палаты Ким Людмилой проведена проверка департамента недвижимости Администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент недвижимости, Департамент) по теме: эффективность и целевое использование бюджетных средств по подразделу 0115 целевой статье 0010000 виду расходов 005; организация, порядок и условия аренды муниципального имущества.

Проверяемый период: с 01.01.2007 по 01.11.2007.

Для объективного принятия решения по результатам проверки КСП получено заключение юридического отдела Муниципального Совета городского округа город Рыбинск.

1. В ходе проверки установлено следующее:

Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск создан путем реорганизации в форме разделения Департамента недвижимости Администрации РМО и является его правопреемником в части принятых на себя обязательств по разделительному балансу.

Учредитель: администрация городского округа город Рыбинск.

Ответственными за финансово-хозяйственную деятельность в проверяемом периоде и в настоящее время являются:

директор Департамента недвижимости - Поткина Наталья Александровна.

главный бухгалтер Департамента - Балдина Светлана Анатольевна.

Целями деятельности Департамента являются управление и распоряжение в установленном порядке муниципальным имуществом.

В соответствии с п.п. 3.1 Положения о Департаменте недвижимости его функции следующие:

- от имени органов местного самоуправления осуществляет права собственника в отношении муниципальной собственности в пределах его компетенции;

- разрабатывает и вносит в установленном порядке предложения по передаче объектов федеральной и областной собственности в муниципальную собственность;

- осуществляет установленные действия по созданию, реорганизации и ликвидации унитарных муниципальных предприятий и учреждений в соответствии с порядком, определенным решениями органов местного самоуправления;

- ведет реестр муниципальной собственности: а) муниципального движимого имущества; б) муниципального недвижимого имущества; в) реестр ценных бумаг;

- осуществляет проведение конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков;

- ведет работу с арендаторами и балансодержателями помещений по вопросам исполнения условий договоров;

- контролирует полноту и своевременность поступления арендной платы;

- проводит экономический анализ эффективности и использования муниципальной собственности;

- управляет и распоряжается объектами муниципальной собственности, передавая их по договору в аренду и субаренду, хозяйственное ведение, оперативное управление, залог, ипотеку;

- выступает учредителем и покупает акции предприятий, деятельность которых направлена на решение задач социально-экономического развития города;

- разрабатывает с учетом требований государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ и представляет на утверждение в муниципальный Совет городского округа город Рыбинск проект городской программы приватизации, изменения и дополнения к ней, а также проекты нормативных актов по вопросам управления и распоряжения муниципальной собственностью;

- организует реализацию городской программы приватизации, отчитывается о ее выполнении перед органами местного самоуправления;

- создает комиссию по приватизации объектов муниципального имущества, привлекает к участию в ней представителей органов местного самоуправления, специалистов Администрации городского округа, независимых экспертов;

- выполняет функции продавца муниципального имущества, заключает сделки купли-продажи муниципального имущества;

- осуществляет надзорные функции за состоянием недвижимости;

- осуществляет юридическое оформление имущественных отношений муниципальной недвижимости в пределах своей компетенции.

Проверка проведена в соответствии со следующими нормативными документами:

- Решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск первого созыва от 11.05.2006 N 42 "О Положении о бюджетном устройстве и бюджетном процессе в городском округе город Рыбинск";

- Положением о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом городского округа город Рыбинск, утвержденным Решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 26.07.2006 N 66;

- Постановлением Главы РМО от 14.09.2000 N 904 "О нормативных документах по департаменту недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа" (с изменениями от 31.01.2001, 20.02.2002, 22.11.2002, 02.03.2007);

- Решением Рыбинского Совета Депутатов второго созыва от 19.12.2002 N 247 "О Положении о порядке аренды нежилых зданий, нежилых помещений, сооружений и движимого имущества, находящихся в муниципальной собственности Рыбинского муниципального округа";

- Постановлением Администрации городского округа город Рыбинск от 21.02.2007 г. N 334 "Об утверждении положений для проведения торгов по продаже права аренды движимого и недвижимого муниципального имущества".

2. Организация, порядок и условия аренды муниципального имущества.

2.1. В соответствии со ст. 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации:

к доходам бюджетов от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, относятся:

- средства, получаемые в виде арендной либо иной платы за сдачу во временное владение и пользование или во временное пользование имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением средств, получаемых в виде арендной либо иной платы за сдачу во временное владение и пользование или во временное пользование имущества, находящегося в оперативном управлении автономных учреждений (в ред. Федерального закона от 03.11.2006 N 175-ФЗ);

- доходы, получаемые в виде арендной либо иной платы за передачу в возмездное пользование государственного и муниципального имущества, за исключением имущества автономных учреждений, а также имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных (в ред. Федерального закона от 26.04.2007 N 63-ФЗ).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

Согласно Положению о порядке аренды нежилых зданий, нежилых помещений, сооружений и движимого имущества, находящихся в муниципальной собственности, утвержденным решением Рыбинского Совета депутатов от 19.12.2002 N 247 (п.п. 4.2.3 п. 4) существенным условием договора аренды является арендная плата, которая рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды. Договор аренды содержит полный расчет величины годовой арендной платы.

Согласно п.п. 7.1 п. 7 указанного положения расторжение договора аренды объектов и имущества, находящихся в муниципальной собственности, производится по соглашению сторон в соответствии с условиями договора либо в одностороннем порядке в соответствии с нормами действующего законодательства.

Договоры аренды муниципального имущества, заключаемые департаментом недвижимости Администрации города Рыбинска, в качестве основания для досрочного расторжения договоров содержат следующее условие: "Неполное внесение, более двух раз арендной платы в сроки, предусмотренные договором_..". В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, без решения суда.

Согласно р. IV Положения о Департаменте недвижимости Администрации городского округа город Рыбинск департамент обязан "осуществлять контроль за соблюдением покупателями, арендаторами муниципального имущества условий заключенных с ними договоров купли-продажи, аренды, пользования и в необходимых случаях принимать меры для их расторжения в установленном порядке".

В ходе проверки установлено, что по состоянию на 10.12.2007 продолжают пользоваться муниципальным имуществом после истечения срока действия договора 82 арендатора, общая площадь арендуемого имущества составляет 19018,82 кв. м., всего 92 договора, которые считаются продленными на неопределенный срок. Из них 38 договоров (площадь арендуемого имущества составляет 6535,89 кв. м.), по которым установлено систематическое невнесение суммы арендной платы (два и более раз) с наличием недоимки по арендной плате на начало проверяемого периода на 01.01.2007 в размере 12983841 руб. На 31.10.2007 года сумма задолженности по арендной плате увеличилась и составляет 21164339 руб.

Таким образом, департаментом недвижимости не реализовывается право расторжения договоров аренды муниципального имущества, предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, и обязанность по расторжению договоров аренды, вмененная Положением о Департаменте недвижимости, что соответственно приводит к недопоступлению средств в бюджет. Сумма недопоступивших средств составляет 21164339 руб. Вследствие отсутствия должного контроля за соблюдением договорных обязательств действия должностных лиц департамента, собственника имущества, можно оценить как неэффективные.

2.2. В соответствии с п. 1 ст. 51 Федерального закона N 131-ФЗ от 06.10.2007 органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Положением о порядке аренды нежилых зданий, нежилых помещений, сооружений и движимого имущества, находящихся в муниципальной собственности Рыбинского муниципального округа, утвержденным решением Рыбинского Совета депутатов N 247 от 19.12.2002 установлен порядок передачи объектов и имущества в аренду.

В частности, пунктом 2.1 Положения определено, что торги на право заключения договора аренды объектов проводятся в форме конкурса или аукциона. С победителем торгов заключается договор аренды. Также Положением предусмотрены исключительные случаи заключения договора аренды объектов без проведения торгов, а именно:

- если повторные торги на право аренды признаны несостоявшимися в связи с подачей только одной заявки. В этом случае договор аренды заключается с единственным участником торгов, подавшим заявку;

- если претендентом на право аренды является юридическое лицо, учредителями которого являются более 50% членов трудового коллектива ликвидируемого муниципального предприятия, ранее занимавшего этот же объект, при условии сохранения рабочих мест и профиля работы предприятия;

- если предложение, исходящее от претендента, имеет своей целью важное социально-экономическое значение для округа при наличии заключения комиссии по рассмотрению предложений о предоставлении льгот по налогам, сборам и арендной плате и по согласованию с представительным органом.

В этих случаях решение о заключении договора аренды без проведения торгов принимает глава. Договор аренды заключается на срок до одного года (не более 364 дней). Объекты передаются в аренду при условии оплаты потенциальным арендатором полугодовой арендной платы.

За проверяемый период без проведения торгов заключено 9 договоров аренды муниципального имущества, что является нарушением вышеназванных нормативных актов. В нарушение п. 2.2 Положения от 19.12.2002 N 247 отсутствуют заключение Комиссии по рассмотрению предложений о предоставлении льгот по налогам, сборам и арендной плате, согласование с представительным органом. Так как условия не выполнены, то заключение договоров без проведения торгов безосновательно.

Учитывая изложенное, в силу положений ст. ст. 166, 167, 168 Гражданского кодекса, заключенные договора могут быть признаны недействительной (ничтожной) сделкой.

В результате отсутствия должного контроля со стороны Департамента:

- в нарушение вышеуказанных норм в договорах N 3120, 3131, 3136, 3143, 3141 отсутствует пункт об оплате приобретенного права аренды помещения, соответственно полугодовой оплаты в установленный срок арендаторами не произведено, в договоре N 3179 пунктом 6.5. договора предусмотрено уплата полугодовой платы равными частями в течение трех месяцев;

- по договору от 01.06.2007 N 3163 с арендатором Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Волго-Вятская академия государственной службы передается нежилое здание, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Моторостроителей, д. 12 общей площадью 2201,1 м. кв. Данный договор прошел государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ, запись регистрации в Едином государственном реестре прав N 76-76-08/042/2007-533. Однако, согласно акта приема-передачи помещения (здания) от 01.06.2007 г. арендуемая площадь составляет 2213,9 м. кв. Величина годовой арендной платы определена из расчета площади 2213,9 м. кв., таким образом годовая арендная плата завышена на 4700,6 рубля.

2.3. Департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск с индивидуальным предпринимателем Осинская И.А. заключено дополнительное соглашение от 01.12.2007 к договору аренды недвижимого имущества N 3167 от 27.08.2007, вступает в действие с 1.12.2007 г.

Дополнительное соглашение заключено сторонами с нарушением норм федерального законодательства и нормативных правовых актов органа местного самоуправления.

27.08.2007 между департаментом недвижимости и индивидуальным предпринимателем Осинская И.А. заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 20,3 кв. м, расположенных в здании по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Моторостроителей, 24а, для использования в целях торговли промтоварами. В соответствии с актом приема-передачи от 27.08.2007 указанное помещение передано арендатору.

Срок действия договора сторонами определен до 25.08.2008.

Дополнительным соглашением к договору от 01.12.2007 изменен предмет аренды (площадь арендуемого помещения указана 20,3 кв. м), а дополнительным соглашением от 01.12.2007 увеличена площадь помещения до 25,6 м. кв. Изменение площади арендуемого помещения вызвано присоединением подсобного помещения (заявление Осинской И.А.), которое было фактически передано в аренду последней (дополнительное соглашение от 01.12.2007), акт приема-передачи дополнительных площадей от 01.12.2007. Таким образом, в настоящее время Осинская А.И арендует нежилые помещения общей площадью 25,6 кв. м, используя их для торговли промтоварами.

При передаче в аренду новых помещений нарушен порядок, установленный Положением о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью городского округа город Рыбинск, утвержденным решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 26.07.2006 N 66, и Положением о порядке аренды нежилых зданий, нежилых помещений, сооружений и движимого имущества, находящихся в муниципальной собственности, утвержденным решением Рыбинского Совета депутатов от 19.12.2002 N 247.

Согласно ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из существенных условий договора аренды недвижимого имущества является объект аренды.

Индивидуальному предпринимателю Осинской И.А. по договору аренды от 27.08.2007 N 3167 передано нежилое помещения общей площадью 20,3 кв. м. Дополнительно переданные 5,3 кв. м фактически также составляют изолированное нежилое помещение.

Поэтому Департамент недвижимости и Осинская И.А. дополнительным соглашением от 01.12.2007 фактически заключили новый договор аренды. При этом не соблюден порядок, установленный законом и другими нормативными правовыми актами.

Так, в соответствии с Положением об аренде право на заключение договора аренды приобретается посредством проведения торгов в форме конкурса или аукциона.

Обязательным условием заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, является проведение оценки такого имущества независимым оценщиком (ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Изложенные условия не исполнены при передаче в аренду нежилого помещения общей площадью 5,3 кв.м.

Учитывая изложенное, в силу положений ст. ст. 166, 167, 168 Гражданского кодекса, дополнительное соглашение от 01.12.2007 к договору аренды недвижимого имущества N 3167 от 27.08.2007, заключенное между Департаментом недвижимости и индивидуальным предпринимателем Осинской И.А. может быть признано недействительной (ничтожной) сделкой.

При передаче в аренду на основании дополнительного соглашения от 01.12.2007 недвижимого имущества Департамент недвижимости действовал с нарушением вышеперечисленных нормативных актов.

2.4. В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которой государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Согласно статье 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Департаментом недвижимости по состоянию на 25.12.2007 с арендаторами заключено 213 договоров аренды недвижимого имущества на срок один год и более, из них 57 не имеют государственной регистрации (в т.ч. по 3 договорам документы переданы в арбитражный суд, в связи с наличием задолженности по арендной плате, 11 договоров находятся в стадии сбора и надлежащего оформления документов для гос. регистрации, 2 договора находятся в учреждении юстиции на гос. регистрации, по 21 договору арендаторам предложено переоформить договоры сроком на 1 год.

В соответствии с п. 2.2.22 Договора аренды, если при заключении договора не произведена государственная регистрации права муниципальной собственности, арендатор обязан в течение трех месяцев с момента подписания договора произвести государственную регистрацию права муниципальной собственности на объект аренды в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 5 договора предусмотрена ответственность сторон в случае невыполнения условий вышеуказанного пункта в виде неустойки в размере 0,1% годовой арендной платы, за каждый день невыполнения условий.

Отсутствие государственной регистрации договоров аренды недвижимости, несмотря на наличие всех существенных условий, может привести к тому, что департамент недвижимости не будет иметь возможности:

- понудить к исполнению договора, признанного незаключенным, поскольку такой договор не порождает прав и обязанностей сторон;

- изменить или расторгнуть договор, потому что изменить или расторгнуть можно только заключенный договор;

- требовать взыскания договорных пеней, неустоек, которые предусмотрены договорами аренды, в случае их надлежащего исполнения;

- требовать взыскания основного долга.

Незаключенный договор не порождает у арендатора никаких обязанностей по отношению к арендодателю.

Департаментом недвижимости не реализовывается обязанность пользования и распоряжения муниципальной собственностью в целях ее эффективного использования, установленная нормативными актами муниципального образования, что соответственно привело к недопоступлению средств в бюджет в сумме задолженности по арендной плате, пени, неустойки (безрезультатные расходы), в отношении которой истек срок исковой давности, а также может в дальнейшем привести к недопоступлению в средств в бюджет в сумме задолженности по арендной плате, пени, неустойке, в отношении которой срок исковой давности истекает. Вследствие отсутствия должного контроля за соблюдением договорных обязательств действия должностных лиц департамента, собственника имущества, можно оценить как неэффективные.

2.5. Аналитический учет арендной платы и пени в разрезе договоров аренды ведет отдел управления, учета и аренды муниципальной собственности департамента недвижимости. По данным, предоставленным департаментом недвижимости в Отчете о начислениях и оплате по действующим договорам из 960 заключенных договоров задолженность по арендной плате по состоянию на 1.01.2007 числилась по 399 договорам и составляла 27976707 рублей.

За 10 месяцев 2007 г. начислено арендной платы 109933027 рублей, поступило арендной платы 101728807 рублей, сальдо исходящее 35922537 рублей. В ходе проверки направлен запрос от 10.01.2008 г. N 01-11/7 о предоставлении документов по порядку отражения задолженности по арендной плате документы департаментом недвижимости не представлены.

Претензионная работа по взысканию задолженности по арендной плате и пени Департаментом недвижимости ведется в виде направления претензионных писем арендаторам при сроке задолженности более 2 месяцев. В настоящее время в производстве Арбитражного суда Ярославской области находятся 13 дел о взыскании задолженности на общую сумму 14939146 рублей. По решениям арбитражного суда взыскано задолженности на сумму 4778124 рубля. Наличие роста задолженности по арендным платежам и недостаточное принятие мер по взысканию свидетельствует о недостаточном уровне администрирования органом, на который возложены данные функции в соответствии с Положением о департаменте.

3. Эффективное и целевое расходование бюджетных средств по департаменту недвижимости по подразделу 0115 целевой статье 0010000 виду расходов 005.

* 0115 - функциональная классификация расходов бюджетов РФ

* 0010000 - расходы на содержание аппарата органов исполнительной власти

"Руководство и управление в сфере установленных функций"

* 005 - расходы "Центральный аппарат" - управленческие расходы

3.1. Анализ исполнения сметы доходов и расходов на содержание Департамента недвижимости за январь-октябрь 2007 г.

Смета доходов и расходов на