Приложение. Методические рекомендации по определению способа управления многоквартирным домом на территории городского округа город Рыбинск

Приложение
к постановлению
администрации
городского округа г. Рыбинск
Ярославской области
от 24 ноября 2006 г. N 961

Методические рекомендации
по определению способа управления многоквартирным домом
на территории городского округа город Рыбинск

Настоящие Методические рекомендации разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) с целью оказания помощи собственникам помещений в многоквартирном доме в подготовке и проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее по тексту - общее собрание собственников) по выбору способа управления многоквартирным домом на территории городского округа город Рыбинск, как в очной форме, так и в форме заочного голосования.

1. Значение общего собрания собственников

Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Собрание собственников может быть первоначальным, очередным или внеочередным.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Решение общего собрания собственников, принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.

2. Формы проведения общего собрания собственников

Общее собрание собственников может быть проведено:

- в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;

- в форме заочного голосования - без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в конкретное место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников, в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам.

Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.

3. Инициатор (организатор) общего собрания собственников

Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе органа местного самоуправления, физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома.

Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:

а) первичного - собственник или несколько собственников помещений в данном доме;

б) очередного собрания - лица из числа собственников, ответственных за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников);

в) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома.

4. Подготовка общего собрания собственников

Проведению общего собрания собственников предшествует работа по его подготовке, включающая в себя:

- выявление всех собственников в данном многоквартирном доме;

- выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами;

- определение доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и определение количества голосов каждого собственника на общем собрании собственников путем составления реестра собственников помещений в многоквартирном доме;

- разработка повестки дня общего собрания собственников и решений по каждому вопросу;

- направление сообщений о проведении общего собрания собственников;

- другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (разъяснение действующего законодательства по вопросам управления многоквартирным домом и ответственности собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, предварительное определение кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и т.п.).

Для успешного проведения общего собрания рекомендуется создать инициативную группу собственников помещений.

Инициатор (инициативная группа) разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания или определяется с местом (адресом), куда должны будут передаваться решения собственников, а также определяет дату и место проведения общего собрания собственников.

После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление сообщений собственникам помещений о проведении собрания, а также проектов решений собственников помещений.

Организаторам общих собраний собственников необходимо знать, кому в данном доме (органу местного самоуправления, субъекту Российской Федерации, физическим, юридическим лицам) принадлежат на праве собственности жилые и нежилые помещения.

В целях получения необходимой информации собственникам помещений в многоквартирном доме до проведения общего собрания собственников провести предварительное собрание жителей многоквартирного дома.

В ходе проведения предварительного собрания жителей многоквартирного дома (при выборе способа управления управляющей организацией) рекомендуется предложить управляющим организациям, претендующим на заключение договора управления данным многоквартирным домом, представить предложения по организации управления многоквартирным домом, проект договора управления многоквартирным домом, который должен соответствовать требованиям ст. 162 ЖК РФ.

5. Определение доли в праве общей собственности
на общее имущество в многоквартирном доме

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен ст. 36 ЖК РФ.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (определяется согласно свидетельству о праве собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме, находящихся в соответствующих видах собственности (частной, муниципальной, государственной), и рассчитывается по следующей формуле:

Д = Si / S x 100, где:

Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество (в %);

Si - общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику помещения (кв. м);

S - общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (кв. м).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, рекомендуется принимать равным доле собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в единицах (Д = К гол.).

6. Представительство на общем собрании собственников

Участвовать на общем собрании собственников могут собственники помещений лично либо через своих представителей при этом участие представителя не лишает собственника права присутствовать на данном собрании.

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на участие в проведении общего собрания собственников (на голосование).

Доверенность должна содержать сведения о собственнике помещения в многоквартирном доме и его представителе, оформлена в письменной форме и удостоверена либо нотариально, либо по месту работы, учебы, жительства, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении (п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ (п. 2 ст. 48 ЖК РФ)).

7. Проведение общего собрания собственников

7.1. Сообщение о проведении общего собрания собственников

Общее собрание собственников может быть созвано по инициативе одного или нескольких собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников, обязан сообщить остальным собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 (десять) дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников может быть:

а) направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом;

б) направлено в письменной форме иным способом, предусмотренным решением, ранее проведенного общего собрания собственников;

в) вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись;

г) размещено в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников должны быть указаны:

- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

- форма проведения общего собрания собственников;

- дата, место, время проведения данного общего собрания собственников или в случае проведения собрания в форме заочного голосования - дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

- повестка дня данного общего собрания собственников.

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке;

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном общем собрании собственников, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

В повестку дня общего собрания собственников по вопросу о выборе способа управления многоквартирным домом рекомендуется включать следующие вопросы:

а) утверждение состава счетной комиссии, которая будет осуществлять подсчет голосов;

б) выбор одного из трех способов управления многоквартирным домом, в том числе:

1) при выборе способа непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме:

- выбор организаций, осуществляющих деятельность по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с которыми будут заключены соответствующие договоры;

- определение собственника помещения или иного лица, имеющего полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений дома, для заключения им договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме;

2) при выборе способа управления товариществом собственников жилья:

- решение о создании товарищества собственников жилья;

- принятие устава товарищества собственников жилья;

- решение вопроса о членстве в товариществе собственников жилья (прием заявлений от собственников помещений многоквартирного дома о вступлении в товарищество собственников жилья);

3) при выборе способа управления управляющей организацией:

- выбор управляющей организации;

- утверждение условий договора управления многоквартирным домом;

-определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации;

в) установление порядка оформления протокола (решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме);

г) утверждение способа доведения итогов голосования до сведения собственников помещений в данном доме;

д) утверждение порядка хранения решений общего собрания.

7.2. Правомочность общего собрания собственников

Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников.

Присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждаются листом (журналом, списком) регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество, подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.

7.3. Голосование на общем собрании собственников

Правом голоса на общем собрании собственников по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

Голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя.

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук или посредством письменных решений собственников, в которых указано количество голосов, которым обладает данный собственник.

7.4. Решения общего собрания собственников

Решения общего собрания собственников по вопросам, связанным с выбором способа управления многоквартирным домом, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

7.5. Решение собственника при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования

При проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования, собственникам помещений в многоквартирном доме наряду с сообщением о проведении общего собрания собственников с указанием повестки дня необходимо направить бланк решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, который собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. Если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению обязательно прилагается доверенность.

Принявшими участие в общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении общего собрания собственников, а правомочность общего собрания собственников определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях.

7.6. Подведение итогов голосования

Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием.

Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания.

7.7. Оформление решения общего собрания собственников и ознакомление с ним

Решение общего собрания собственников оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии.

В протоколе обязательно указываются дата и место проведения общего собрания собственников в очной форме или дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.

Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение 10(десяти) дней со дня принятия этих решений(с даты окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование). Информация доводится до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об итогах голосования в помещении, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Протоколы и решения общих собраний собственников хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

8. Заключительные положения

8.1. Точное соблюдение требований ЖК РФ к проведению общего собрания собственников и оформлению всех необходимых для этого документов является необходимым условием правомочности данного собрания и принятого решения. В случае их несоблюдения решения общего собрания собственников могут быть оспорены в судебном порядке.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме, в том числе инициаторы проведения общего собрания собственников, могут получить методическую помощь при подготовке к проведению общего собрания собственников в департаменте жилищно-коммунального хозяйства, транспорта и связи администрации городского округа город Рыбинск.

Директор департамента ЖКХ,

транспорта и связи

Д.Ю. Игнатьев