Статья 20. Назначение и виды документации по планировке территории

Статья 20. Назначение и виды документации по планировке территории

1. В соответствии с п. 1 ст. 1 ГрК РФ планировка территории определяется как один из элементов градостроительной деятельности. По последовательности расположения планировка территории расположена после территориального планирования и градостроительного зонирования, предшествуя архитектурно-строительному проектированию и строительству, капитальному ремонту, реконструкции объектов капитального строительства. Такая последовательность не случайна. Она определяет то, что основанием для планировки территории являются документы территориального планирования (включая генеральный план), а также правила землепользования и застройки.

2. Цель подготовки документации по планировке территории состоит в обеспечении устойчивого развития территории путем упорядочения ее планировочной организации - выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), а также установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для планируемого размещения таких объектов, включая и размещение линейных объектов.

3. ГрК РФ устанавливает норму, согласно которой документация по планировке территории подготавливается применительно ко всем территориям - застроенным или подлежащим застройке (ст. 41 ГрК РФ), а также незастроенным и не предназначенным для строительства. Планировка территории становится универсальным способом действий по упорядочению организации территории, осуществляемым в соответствии с документами территориального планирования.

4. Применительно к определению незастроенных и не предназначенных для строительства территорий и земельных участков следует учитывать ст. 9, ч. 4 ГрК РФ, которая согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ (в редакции Федерального закона от 20 марта 2011 г. N 41-ФЗ) вступает в силу с 31 декабря 2012 г., и согласно которой не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

5. Градостроительный кодекс определяет случаи, когда не требуется подготовка документации по планировке территории. Это случаи, когда правообладатели земельных участков по своей инициативе:

1) разделяют один земельный участок на несколько земельных участков;

2) объединяют несколько земельных участков в один земельный участок;

3) изменяют общую границу нескольких земельных участков.

Во всех указанных случаях подготавливается землеустроительная документация в порядке, предусмотренном земельным законодательством, при соблюдении следующих трех требований:

1) размеры образованных земельных участков не должны превышать предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом;

2) наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку;

3) объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны согласно Правилам землепользования и застройки.

6. Посредством документации по планировке территории определяются:

1) характеристики и параметры планируемого развития, строительного освоения и реконструкции территорий, включая характеристики и параметры развития систем социального обслуживания, инженерного оборудования, необходимых для обеспечения застройки;

2) линии градостроительного регулирования, в том числе:

а) красные линии, отграничивающие территории общего пользования (включая автомагистрали, дороги, улицы, проезды, площади, набережные) от территорий иного назначения и обозначающие планировочные элементы - кварталы, микрорайоны, иные планировочные элементы территории;

б) линии регулирования застройки, если они не определены градостроительными регламентами в составе настоящих Правил;

в) границы земельных участков линейных объектов - магистральных трубопроводов, инженерно-технических коммуникаций, а также границы зон действия ограничений вдоль линейных объектов;

г) границы зон действия ограничений вокруг охраняемых объектов, а также вокруг объектов, являющихся источниками (потенциальными источниками) загрязнения окружающей среды;

д) границы земельных участков, которые планируется изъять, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд либо зарезервировать с последующим изъятием, в том числе путем выкупа, а также границы земельных участков, определяемых для государственных или муниципальных нужд без резервирования и изъятия, в том числе путем выкупа, расположенных в составе земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

е) границы земельных участков, которые планируется предоставить физическим или юридическим лицам - при межевании свободных от застройки территорий;

ж) границы земельных участков на территориях существующей застройки, не разделенных на земельные участки;

з) границы земельных участков в существующей застройке, которые планируется изменить путем объединения земельных участков и установления границ новых земельных участков - в случаях реконструкции.

7. Градостроительным кодексом установлено, что при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка трех видов документации:

1) проектов планировки территории;

2) проектов межевания территории;

3) градостроительных планов земельных участков.

Из состава такой документации исключен проект застройки, назначение и содержание которого определялось ГрК РФ 1998 г. N 73-ФЗ, ст. 60.

7.1. Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры (ст. 42 ГрК РФ).

Проекты планировки (без проектов межевания в их составе) разрабатываются в случаях, когда посредством красных линий необходимо определить, изменить:

а) границы планировочных элементов территории (кварталов, микрорайонов);

б) границы земельных участков общего пользования и линейных объектов без определения границ иных земельных участков;

в) границы зон действия публичных сервитутов для обеспечения проездов, проходов по соответствующей территории.

7.2. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий (ст. 43 ГрК РФ).

Проекты планировки с проектами межевания в их составе разрабатываются в случаях, когда помимо границ необходимо определить, изменить:

а) границы земельных участков, которые не являются земельными участками общего пользования;

б) границы зон действия публичных сервитутов;

в) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для реализации государственных или муниципальных нужд;

г) подготовить градостроительные планы вновь образуемых, изменяемых земельных участков.

Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа. Проекты межевания как самостоятельные документы (вне состава проектов планировки) с обязательным включением в состав проектов межевания градостроительных планов земельных участков разрабатываются в пределах красных линий планировочных элементов территории (ранее установленных проектами планировки), не разделенной на земельные участки, или разделение которой на земельные участки не завершено, или требуется изменение ранее установленных границ земельных участков.

7.3. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам (ст. 44 ГрК РФ).

Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. Состав градостроительного плана земельного участка определен ст. 44, п. 3 ГрК РФ.

Градостроительные планы земельных участков как самостоятельные документы (вне состава проектов межевания) подготавливаются по обращениям правообладателей ранее сформированных земельных участков, которые, планируя осуществить строительство, реконструкцию на таких участках объектов капитального строительства, должны подготовить проектную документацию в соответствии с предоставленными им градостроительными планами земельных участков.

Форма градостроительного плана земельного участка установлена Приказом Министерства регионального развития РФ от 10 мая 2011 г. N 207 "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка" и выдается по заявке заказчика отделом архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Михайловка.

Порядок заполнения формы градостроительного плана земельного участка определен в Приложении к Приказу Министерства регионального развития РФ от 10 мая 2011 г. N 207 "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка".

Градостроительные планы земельных участков являются обязательным основанием для:

- выноса границ земельных участков на местность - в случаях градостроительной подготовки и формирования земельных участков из состава государственных, муниципальных земель;

- принятия решений о предоставлении физическим и юридическим лицам прав на сформированные из состава государственных, муниципальных земель земельные участки;

- принятия решений об изъятии, в том числе путем выкупа, резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

- подготовки проектной документации для строительства, реконструкции;

- выдачи разрешений на строительство;

- выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

8. Принципом земельного права является признание объектом земельных отношений земельного участка с установленным правовым режимом, подготовленного (в том числе посредством планировки территории) и сформированного из состава государственных и муниципальных земель.

Этот принцип получил развитие в ГрК РФ N 190-ФЗ, в котором устанавливается, что:

1) документация по планировке территории подготавливается до того, как застройщикам будут переданы права на сформированные на основе этой документации земельные участки;

2) застройщиками являются лица, обладающие четко определенными правами на принадлежащие им земельные участки, в том числе и в части, определяющей виды и пределы возможного на этих участках строительства. Это устанавливается градостроительными планами земельных участков, представляющими собой результат действий по планировке территории;

3) лица, получив права на земельные участки и став застройщиками, не нуждаются в выполнении дополнительных действий по планировке территории, а приступают к подготовке проектной документации в соответствии с градостроительными планами земельных участков.

9. Утвержденная документация по планировке территории может стать основанием для внесения изменений в Правила землепользования и застройки в части уточнения градостроительных регламентов. Таким образом, не только Правила землепользования и застройки являются одним из оснований для подготовки документации по планировке территории, но и посредством этой документации можно развивать и дополнять указанные Правила в части расширения состава и уточнения значений показателей, определяющих предельные параметры разрешенного строительства в соответствующих территориальных зонах.