Приложение N 2. Методика определения размеров арендной платы за нежилые помещения (здания)

Приложение N 2
к Решению Палласовской
районной Думы
от 29 июня 2006 г. N 6/2

Методика
определения размеров арендной платы за нежилые помещения (здания)

С изменениями и дополнениями от:

25 января, 1 октября 2007 г., 26 августа 2008 г.

1. Общие положения

1.1. Методика устанавливает порядок расчета и размеры арендной платы за нежилые помещения (здания), сдаваемые в аренду и субаренду на территории Палласовского муниципального района и находящиеся в муниципальной собственности.

1.2. Размер арендной платы за объекты нежилого фонда (помещения, здания) должен учитывать базовый размер стоимости строительства на дату заключения договоров аренды, потребительские качества помещений и зданий, амортизационные платежи, налоги.

1.3. Арендная плата состоит доходной части бюджета, определяемой в соответствии с настоящей Методикой, перечисляется в районный бюджет Палласовского муниципального района.#

1.4. Затраты по коммунальным услугам, услугам связи и другие затраты уплачиваются Арендаторами самостоятельно по отдельным договорам.

Информация об изменениях:

Решением Палласовской районной Думы Волгоградской области от 26 августа 2008 г. N 6/13 подпункт 1.5 пункта 1 настоящего приложения изложен в новой редакции

См. текст подпункта в предыдущей редакции

1.5. С целью учета удорожания недвижимости Методика предусматривает корректировки базового размера стоимости строительства не чаще одного раза в год. С учетом его изменения корректируются и платежи за аренду нежилых помещений.

2. Расчет доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование объектами государственной собственности

Информация об изменениях:

Решением Палласовской районной Думы Волгоградской области от 26 августа 2008 г. N 6/13 в подпункт 2.1 пункта 2 настоящего приложения внесены изменения

См. текст подпункта в предыдущей редакции

2.1. Определение доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование зданиями, строениями, встроенными помещениями.

Годовая величина доходной части бюджета в составе арендной платы за пользование зданиями, строениями, встроенными помещениями рассчитывается по формуле:

            Ап = S x (Сб х Киз х Км х Ктх х Кз х Ктд х Кнж х Кик) : 10

S - площадь арендуемого объекта (здания, сооружения), включая подвалы, полуподвалы, наземную часть, чердак (мансарду).

Сб - базовая величина строительства 1 кв. м, установлена в размере 7521 руб. (изменятеся# в соответствии с данными Волгоградоблстата).

ГАРАНТ:

Решением Палласовской районной Думы Волгоградской области от 27 декабря 2006 г. N 14/9 с 1 января 2007 г. установлена базовая величина стоимости строительства 1 кв. м нежилых помещений на территории Палласовского муниципального района Волгоградской области в размере 8284 руб.

Киз - коэффициент износа объекта. Киз = (100 - процент износа объекта) : 100.

Коэффициент износа объекта (здания, сооружения), находящегося в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, не может быть установлен менее 0,25.

Км - коэффициент вида строительного материала.

Устанавливается в зависимости от вида строительных материалов основных конструктивных элементов несущих ограждающих конструкций объекта и дифференцируются# по следующим категориям:

кирпич	1,5
железобетон	1,3
дерево	0,6
комбинированные	0,8

Коэффициент типа здания (Ктх) устанавливается в зависимости от указанного в технической документации назначения объекта и дифференцируется по следующим категориям:

производственное или складское отапливаемое	0,5
производственное или складское неотапливаемое	0,3
административное	1,1
прочие	1,0

Кз - коэффициент территориально-экономической оценочной зоны, устанавливается по следующим категориям:

Коэффициенты
территориально-экономических оценочных зон (Кз), используемые при расчете арендной платы

Описание зоны	Коэффициент
Исторический центр города, административный центр города, места, наиболее популярные для прогулок, покупок и массово- го отдыха населения (улицы Ленина, Коммунистическая, Куйбы- шева, Партизанская, Юбилейная, Первомайская, Береговая, Комсомольская)	0,65
Улицы Остравская, Октябрьская, Буденная#, Красноармейская, Победы, Ушакова, 7-й квартал	0,43
Места, расположенные вблизи транспортных магистралей	0,10
Прочие отдаленные и малопосещаемые территории	0,08

Коэффициент типа деятельности (Ктд) - устанавливается в зависимости от основного вида деятельности арендатора, соответствующего коду ОКОНХ, указанному в Карте постановки на учет налогоплательщика и дифференцируется по следующим категориям:

банки и другие финансовые институты, страховая деятель- ность, игорный бизнес, биржевая и посредническая деятель- ность	7,5
инвестиционные банки и другие инвестиционные институты	3,0
банки, кредитующие промышленные и сельскохозяйственные предприятия Волгоградской области по льготным ставкам, при удельном весе такого кредитования в общем объеме предостав- ляемых кредитов не менее 50%	1,5
гостиничный бизнес	0,6
производство и размещение рекламы	1,5
ресторанный бизнес	1,0
ночные клубы	3,0
склады	5,0
подсобные помещения, расположенные в магазинах	2,5
торговля потребительскими товарами	2,5
транспорт, связь, торговля продуктами питания, предприятия общественного питания	1,5
торговля хлебобулочными, молочными изделиями и детским пи- танием при условии, что объем выручки по указанным продук- там составляет не менее 70% от общего объема товарооборота	0,5
торговля периодическими печатными изданиями	0,75
услуги пассажирского транспорта	0,5
координация межхозяйственных связей	1,5
аудит, консалтинг	2,0
строительство и ремонт зданий	1,0
проектная и научно-исследовательская деятельность	1,5
производство потребительских товаров	0,75
из них производство продуктов питания и товаров детского ассортимента	0,5
бытовое обслуживание населения (кроме услуг по техническому обслуживанию, ремонту автотранспортных средств и сложной бытовой техники)	0,5
оказание услуг по ремонту сложной бытовой техники	1,0
оказание услуг по ремонту автотранспортных средств	1,5
средства массовой информации, культура	0,75
корреспондентские пункты	0,375
медицина (при наличии соответствующей лицензии)	1,5
спорт, образование (при наличии соответствующей лицензии)	2,0
мобильная связь	3,0
электросвязь	1,5
Социальные аптеки, образовательные учреждения, имеющие го- сударственную аккредитацию, санитарно-эпидемиологические станции, учреждения и организации инвалидов, ветеранов вой- ны в Афганистане, Чеченской Республике, участников ликвида- ции последствий аварии на Чернобыльской АЭС, общественные и политические организации, библиотеки, социальные предприя- тия, социально-значимые# бытовые услуги (ремонт и изготовление швейных, трикотажных изделий, голов- ных уборов; фотоуслуги, химчистка, стирка белья, прокат, ремонт мебели, ритуальные услуги, ремонт обуви, ремонт ча- сов, резка стекла)	0,3
Производство сельскохозяйственной продукции	1,0
прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень	1,5

По организациям, осуществляющим несколько видов деятельности, коэффициент типа деятельности определяется как средневзвешенная величина по формуле:

                            Ктд = Z (Ктдi х Уi), где:

Ктд - средневзвешенная величина коэффициента типа деятельности.

Z - знак суммы.

Ктдi - коэффициент i-го типа деятельности.

i - вид типа деятельности, изменяется от 1 до N, где N - количество видов деятельности, осуществляемых арендатором.

Уi - удельный вес (в долях единицы) 1-го вида деятельности.

Коэффициент качества объекта (Кнж)

                      Кнж = (К6.1 + К6.2 + К6.3 + К6.4), где:

К6.1 - коэффициент расположения:

     - отдельно стоящее здание                                     - 0,54

     - надземная встроенно-пристроенная часть                      - 0,49

     - чердак (мансарда)                                           - 0,26

     - полуподвал                                                  - 0,22

     - подвал                                                      - 0,19

К6.2 - степень технического обустройства:

     - наличие водопровода, канализации, горячей воды и            - 0,27

       центрального отопления

     - наличие водопровода, канализации и центрального отопления   - 0,16

     - наличие водопровода и канализации                            - 0,1

     - наличие водопровода                                         - 0,06

К6.3 - высота потолков в помещении (средняя в здании):

     - свыше 3,0 м                                                 - 0,07

     - от 2,6 до 3,0 м                                             - 0,05

     - менее 2,6 м                                                 - 0,03

К6.4 - удобство коммерческого использования:

    - при расположении в радиусе 200 м от автобусной остановки     - 0,73

    - при расположении в радиусе более 200 м от автобусной -         0,45

      остановки

     - при прочем расположении здания                              - 0,19

Кик - коэффициент, учитывающий историко-культурную ценность здания, применяется при расчете доходной части бюджета по зданиям, являющимся памятниками истории и культуры:

     - памятник местного значения                                  - 1,5

     - памятник республиканского значения                          - 2,0

     - памятник национального значения                             - 3,0

Величина доходной части бюджета за 1 кв. м для коммерческих и некоммерческих организаций не может быть установлена ниже минимальной величины доходной части бюджета. В случае если расчетная величина арендной платы ниже установленного минимума, для заключения договора осуществляется корректировка расчетной величины в следующем порядке:

арендная плата определяется в размере действующей минимальной ставки для социально значимых организаций, для которых коэффициент типа деятельности установлен на уровне, не превышающем единицу;

для всех остальных организаций действующие минимальные ставки арендной платы умножаются на коэффициент типа деятельности.

Минимальную величину доходной части бюджета (за исключением социально-значимых объектов) определить в размере#

- 50 руб. за 1 кв. м в месяц без НДС по г. Палласовка

- 20 руб. за 1 кв. м в месяц без НДС по Палласовскому району, в том числе в жилгородке г. Палласовка.

Сумма ежемесячных платежей определяется в размере 1/12 величины доходной части бюджета с учетом налога на добавленную стоимость (начисляется по действующей ставке к расчетному значению доходной части бюджета).

Минимальная величина доходной части бюджета для социально значимых организаций, осуществляющих образовательную деятельность на территории Палласовского муниципального района Волгоградской области, составляет 12,0 рублей за 1 кв. м в месяц без учета НДС.

2.2. Определение доходной части бюджета при почасовом использовании государственного имущества.

При сдаче в аренду помещений, пригодных для почасового использования (учебные аудитории, медицинские кабинеты, холлы и пр.), расчет арендной платы выполняется в следующем порядке: в соответствии с Методикой определяется размер месячной величины арендных платежей, полученная сумма корректируется на коэффициент соотношения количества часов фактической аренды помещения к количеству рабочих часов месяца.

2.3. Определение доходной части бюджета при сдаче в аренду прочих видов муниципального имущества.

2.3.1. При сдаче в аренду имущественных комплексов, оборудования, движимого имущества, годовая величина доходной части бюджета рассчитывается по формуле:

                          Ап = N х (1 + Е/100%), где

N - годовая сумма амортизационных отчислений.

Е - увеличенная на 3 пункта процентная ставка рефинансирования (учетная ставка), устанавливаемая Центральным банком Российской Федерации.

3. Порядок согласования производства капитального ремонта, реконструкции и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов и зачете# затрат на их проведение

3.1. Условия и порядок возмещения затрат арендатора на производство капитального ремонта, реконструкцию.

3.1.1. Затраты на капитальный ремонт, реконструкцию объекта могут быть полностью или частично возмещены арендатору в течение срока договора аренды путем их зачета в счет подлежащей перечислению арендной платы за объект.

3.1.2. По письменному заявлению арендатора, при наличии комплекта документов, предусмотренного п. 3.2.2 настоящего Порядка, распоряжением Комитетом# создается комиссия, которая с выездом на место принимает решение о проведении капитального ремонта, реконструкции объекта.

ГАРАНТ:

По-видимому, в подпункте 3.1.2 пункта 3.1 раздела 3 настоящего приложения и далее по тексту допущены опечатки, вместо "настоящего Порядка" следует читать "настоящей Методики"

3.1.3. На основании акта комиссии арендатору дается письменное разрешение на проведение капитального ремонта, реконструкцию объекта с утвержденными сроками их проведения.

Только в случае письменного разрешения Комитета на проведение капитального ремонта, реконструкцию объекта Арендатор приступает к производству работ.

3.1.4. По окончании работ арендатор предоставляет в Комитет для утверждения акты выполненных работ, подписанные подрядчиком и заказчиком, согласованные с балансодержателем, платежные документы, подтверждающие затраты на выполненные работы, с отметкой банка.

3.1.5. Распоряжением Комитета создается комиссия по приемке выполненных работ.

3.1.6. На основании акта выполненных работ и заключения комиссии Комитет готовит распоряжение о зачете затрат арендатора на капитальный ремонт, реконструкцию объекта с указанием суммы, подлежащей зачету.

3.1.7. Возмещению подлежат: затраты на капитальный ремонт, реконструкцию, включающие в себя восстановление, замену (кроме полной замены) или укрепление фундаментов несущих стен и каркасов, а также других несущих конструктивных элементов объекта, восстановление или замена# инженерных сетей (канализация, водопровод, отопление, электроснабжение), восстановление дренажно-осушительной сети.

3.1.8. Комитетом может быть принято решение о возмещении затрат на замену либо ремонт кровли, чернового пола, ремонт фасада и замену столярных изделий и полов, в случае, если их выполнение вызвано необходимостью сохранения муниципального имущества в надлежащем состоянии.

3.1.9. Стоимость некачественно выполненного капитального ремонта, реконструкции зачету не подлежит.

3.1.10. Затраты на отделочные работы, а также иные работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, работы по обеспечению дополнительным тепло-, энерго-, водоснабжением, технологического оборудования, ремонт и замена столярных изделий и полов и т.п.), в зачет не включаются.#

3.1.11. Проведенные без согласия Комитета и балансодержателя капитальный ремонт, реконструкция возмещению арендатору не подлежат.

3.1.12. В случаях, когда арендатор является балансодержателем объекта, капитальный ремонт, реконструкция, выполненные за счет амортизационных отчислений, зачету в счет арендных платежей не подлежат.

3.2. Порядок согласования производства капитального ремонта, реконструкции.

3.2.1. Капитальный ремонт, реконструкция объекта производится# за счет средств балансодержателя либо арендатора. В случае, когда капитальный ремонт, реконструкция осуществляются за счет средств арендатора, необходимо получить письменное согласие Комитета на проведение указанных работ.

3.2.2. Для получения разрешения на производство капитального ремонта, реконструкцию объекта арендатор представляет в Комитет следующие документы:

- заявление о даче согласия на производство капитального ремонта, реконструкцию объекта и предложения по условиям и срокам его# проведения. Заявление может включать просьбу о возмещении затрат на производство капитального ремонта, реконструкцию в счет подлежащей уплате арендной платы за объект, если эти затраты подлежат зачету в соответствии с разделом 1 настоящего Порядка. Для разработки предпроектной и проектной документации Комитет выдает предварительное согласие на разработку данной документации;

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте подпункта 3.2.2 пункта 3.2 раздела 3 настоящего приложения и далее по тексту допущены опечатки, имеется в виду пункт 3.1 раздела 3 настоящего приложения

- техническое заключение по результатам обследования объекта, подтверждающее необходимость капитального ремонта, реконструкции объекта, выполненное специализированной (имеющей лицензию на данный вид деятельности) организацией. К обследованию в обязательном порядке должен быть привлечен представитель балансодержателя;

- для проведения комплексного капитального ремонта, реконструкции необходимо разработать проект на планируемые работы в лицензированной организации и согласовать его с балансодержателем;

- проект капитальный ремонт, реконструкция в обязательном порядке должны быть согласованы с СЭС, пожарниками, по необходимости с другими эксплуатирующими организациями;#

- план-график проведения работ;

- смета на проведение работ, выполненная специализированной организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности (копию лицензии приложить), согласованная с балансодержателем.

Виды и объемы работ по капитальному ремонту, реконструкции объекта, подлежащие зачету в соответствии с разделом 1 настоящего Порядка, должны быть выделены в отдельную смету (далее - Смета);

- согласование Отдела архитектуры и градостроительства (далее - ОАГ) архитектурного решения в случае изменения в результате проведения капитального ремонта, реконструкции внешнего архитектурного облика объекта (здания, в котором расположен объект);

- согласование планируемых работ с органами охраны памятников, в случае если объект является памятником истории и архитектуры;

- разрешение на СМР, оформленное в органах государственного архитектурно-строительного надзора.

3.2.3. При наличии комплекта документов, предусмотренных п.  3.2.2 настоящего порядка, Комитет принимает решение о капитальном ремонте, реконструкции объекта и в письменной форме сообщает его арендатору.

3.2.4. После приемки выполненных работ рабочей комиссией Комитет оформляет ввод объекта в эксплуатацию.

Глава Палласовского муниципального района

А.И. Галичкин