Приложение. Положение о предоставлении ипотечного займа

Приложение

Положение
о предоставлении ипотечного займа
(утв. Постановлением Правительства Республики Калмыкия
от 18 сентября 2003 г. N 236)

1. Общие положения

1.1. Настоящее Положение разработано в целях реализации Концепции развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. N 28, Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Калмыкия, утвержденной Указом Президента Республики Калмыкия от 08.05.2001 г. N 69 "О государственной поддержке населения в строительстве и приобретении жилья", Закона Республики Калмыкия от 06.11.2001 г. N 136-II-З "О развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования", республиканской программы "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Республике Калмыкия" (2002-2010 гг.), утвержденной Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 16.09.2002 г. N 263, Постановления Правительства Республики Калмыкия от 11.07.2003 г. N 185 "О республиканской целевой программе "Жилище" на 2003-2010 годы".

1.2. Настоящее Положение устанавливает условия и правила предоставления ипотечных займов при строительстве (приобретении) жилья.

1.3. В настоящем Положении используются следующие определения:

Программа - республиканская программа "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Республике Калмыкия" на период 2002-2010 годы, утвержденная Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 16.09.2002 г. N 263.

Агентство - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия".

Заемщик - гражданин Российской Федерации, постоянно проживающий на территории Республики Калмыкия, возрастом от 18 до 60 лет.#, с которым заключаются кредитные договоры, договоры займа и др. на приобретение Жилого помещения, подлежащего залогу в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств по Ипотечным займам.

Жилое помещение - отдельная квартира в многоквартирном доме, а также отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности и которые расположены на территории Республики Калмыкия.

Договор займа - соглашение, заключаемое в письменной форме,# между Агентством и Заемщиком, в соответствии с которым Агентство передает в собственность Заемщику денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором, для приобретения Заемщиком жилого помещения с его последующим залогом (ипотекой), а Заемщик обязуется возвратить полученную сумму (сумму займа) и уплатить проценты, начисляемые на сумму займа, в размере и порядке, определенных договором.

Договор купли-продажи квартиры - соглашение, заключаемое в письменной форме между собственником жилого помещения (продавцом) и Заемщиком (покупателем), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность Заемщика жилое помещение, а Заемщик обязуется принять в собственность это жилое помещение и за счет как привлеченных, так и собственных средств уплатить за него определенную договором денежную сумму (цену).

Договор об ипотеке - соглашение, заключаемое в письменной форме, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (кредитному договору, договору займа и др.), имеет право на получение удовлетворения своих денежных требований к должнику (Заемщику) по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Ипотечный займ - денежные средства, выдаваемые на длительный срок кредитной или иной организацией под залог недвижимого имущества.

Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой жилого помещения, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на жилое помещение, обремененное ипотекой.

Аннуитетный платеж - ежемесячный платеж по займу, который состоит из суммы процентов за пользование займом и суммы в погашение основного долга по займу.

2. Финансовое обеспечение и механизм реализации Положения

Источником финансирования на первоначальном этапе являются бюджетные средства, выделяемые из федерального, республиканского и местных бюджетов, средства граждан и их ликвидная недвижимость, а также внебюджетные средства.

2.1. Бюджетные средства, направляемые на развитие ипотечного жилищного кредитования, возвращаются в бюджет посредством приобретения Заемщиком вновь построенного жилья, а также компенсируются дополнительными налогами, поступающими в бюджет от промышленно-строительного комплекса республики, деятельность которого активизируется в связи с привлечением дополнительных инвестиций.

2.2. Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может осуществляться из следующих внебюджетных источников:

- продажа закладных;

- использование кредитных линий и займов, предоставляемых банками, фондами;

- средства, предоставляемые инвесторами.

Кроме того, при создании определенных условий долгосрочного жилищного кредитования осуществляется инвестирование жилищного строительства Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

2.3. Механизм реализации

2.3.1. Заемщики, обращаясь в Агентство, формируют определенный спрос на квартиры.

2.3.2. Агентство проводит анализ спроса на квартиры и анализ платежеспособности (андеррайтинг) Заемщика.

2.3.3. Заемщики выплачивают первоначальный взнос в размере не менее 30% от стоимости квартиры.

2.3.4. Агентство заключает с Заемщиком ипотечный договор займа и договор об ипотеке. По договору об ипотеке жилья оформляется Закладная. Агентство становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения Заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения.

2.3.5. Заем и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35% совокупного дохода Заемщика за соответствующий расчетный период.

3. Организация работы по предоставлению ипотечных займов

3.1. Порядок взаимодействия Агентства и Заемщика

При обращении Заемщика в Агентство по вопросу ипотечного жилищного кредитования,# сотрудники Агентства предоставляют потенциальному инвестору-Заемщику информацию: схему, условия и порядок предоставления ипотечного займа, перечень необходимых документов.

3.2. Требования к займу:

- валюта кредитования - российские рубли;

- валюта погашения денежного обязательства и уплаты процентов - российские рубли;

- процентная ставка по денежному обязательству - 15% годовых;

- срок денежного обязательства - 62-182 месяца (периоды - 62, 120, 182 месяца);

- минимальная сумма ипотечного займа - 100000 рублей;

- порядок погашения денежного обязательства и уплаты процентов - ежемесячные аннуитетные платежи;

- право на исполнение денежного обязательства, вытекающего из кредитного договора и обеспеченного ипотекой недвижимого имущества, должно быть удостоверено Закладной;

- наличие страховой программы (страхование жизни и утраты трудоспособности Заемщика, предмета залога, риска утраты права собственности Заемщика (залогодателя) на предмет залога).

З.З. Требования к Заемщику

3.3.1. Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо от 18 лет до 60 лет (предельный возраст),# при условии, что срок возврата денежных средств по договору займа наступает до достижения Заемщиком пенсионного возраста (как правило, мужчина - 60 лет, женщина - 55 лет). При этом предельный срок возврата денежных средств по договору займа рассчитывается в зависимости от срока страхового обеспечения жизни и здоровья Заемщика, установленного страховщиком, как разница между предельным (60 лет) и текущим возрастом Заемщика. Для отдельных категорий граждан (бывших военных, предпринимателей и т.д.) предельный возраст может быть увеличен при условии предварительного письменного согласования с Агентством.

3.3.2. Если Заемщик состоит в браке, его супруг должен являться солидарным созаемщиком или поручителем по договору займа. При этом предельный срок займа рассчитывается с учетом возраста Заемщика и его супруга. Если супруг Заемщика является солидарным Заемщиком по договору займа, то его доходы также включаются в семейный совокупный доход.

3.3.3. Оценка вероятности погашения займа потенциальным Заемщиком осуществляется на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о Заемщике и включает оценку его платежеспособности# Основным коэффициентом, определяющим платежеспособность Заемщика, величину кредитного риска и максимально допустимый размер займа, является коэффициент П/Д (Платеж/Доход) - отношение ежемесячных расходов Заемщика по приобретаемому имуществу (включая ежемесячные платежи по займу и страхованию) к среднемесячному (за вычетом налоговых удержаний) доходу Заемщика (доходу супругов). Доход - средства, получаемые физическими и юридическими лицами в форме заработной платы, арендной платы, процентов, комиссионных, гонораров, пособий по безработице и пенсионных пособий по старости и т.д. Допустимыми источниками получения дохода, которые учитываются при оценке платежеспособности Заемщика, являются доходы, подтвержденные документально - например, справками с места работы по установленной законодательством форме (формы 2-НДФЛ). При этом справки должны быть предоставлены за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года.

Агентство устанавливает нормативное значение коэффициента П/Д (ежемесячного платежа) в размере 0,35-0,40 к семейному совокупному доходу.

При этом вводится зависимость коэффициента П/Д от коэффициента К/3 (соотношение суммы кредита к стоимости залога):

- если коэффициент К/3 меньше или равен 0,5 - предельное значение коэффициента П/Д составляет 0,40;

- если величина коэффициента К/3 находится в пределах от 0,5 до 0,7 - предельное значение коэффициента П/Д составляет 0,35.

Заемщику может быть отказано в предоставлении займа, если:

- значение коэффициента К/3 более 0,7;

- при анализе доходов Заемщика выявлены следующие факторы:

- нестабильность занятости Заемщика. Одним из основных критериев стабильности занятости является непрерывная занятость Заемщика в течение последних двух лет;

- наличие информация# об отрицательной кредитной истории Заемщика - невыполнение им своих платежных и денежных обязательств в прошлом;

- наличие судимости;

- наличие информации об ограничении дееспособности Заемщика.

3.3.4. Денежные средства, которыми должен обладать клиент на момент предоставления ипотечного займа, должны быть не меньше суммы первоначального взноса на покупку жилья плюс сумма денежных средств, необходимых на покрытие расходов, связанных с порядком предоставления ипотечного займа (возможные комиссии, выплаты страховой компании, оценщику, риэлтеру и т.д.), а также с регистрацией и нотариальным удостоверением договора купли-продажи квартиры, договора ипотеки квартиры и закладной, получением других документов, необходимых для оформления сделки.

Минимальный допустимый размер первоначального взноса на покупку жилья,# определяется в соответствии с Положением о предоставлении ипотечных займов, права по которым удостоверены Закладными, и составляет не менее 30% от стоимости приобретаемого недвижимого имущества.

При рассмотрении документов, представленными# гражданами, желающими получить займ, преимущественным правом на заключение договора займа имеют граждане, заявившие меньший размер суммы займа при соответствии их всем предъявляемым требованиям.

3.4. Требования к предмету залога (ипотеки):

- наличие отдельной от других квартир кухни и санузла (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);

- наличие подключения к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

- наличие обеспечения горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

- исправное состояние сантехническое# оборудование#, двери#, окна# и крышу# (для квартир на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

а) не находиться в аварийном состоянии;

б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

в) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;

г) иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия (за исключением деревянных).

3.4.1. Право собственности на Жилое помещение должно быть подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, оформленным в соответствии с требованиями действующего законодательства.

3.4.2. Передаваемое в ипотеку Жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременении) прав на нее#, в т.ч. прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя (ст.292 ГК РФ).

3.4.3. Стоимость предмета залога определяется на основе оценки независимого оценщика. Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т.е. цены, которую покупатель готов заплатить продавцу на свободном рынке, цена должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам Жилого помещения.

3.5. Требования к договорам, заключаемым в процессе оформления ипотечной сделки

3.5.1. В договоре займа должны быть предусмотрены следующие условия:

- стороны договора займа;

- размер займа;

- срок возврата займа;

- целевой характер займа - приобретение Жилого помещения;

- процентная ставка за пользование займом и/или порядок ее расчета;

- порядок начисления процентов, условия и порядок возврата займа и уплаты процентов за пользование кредитом;

- основания предъявления требований о досрочном исполнения# обязательств по договору займа (в т.ч. при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по возврату основной суммы долга (займа) и уплате начисленных процентов более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, а также при наличии просрочки при осуществлении ежемесячных платежей по возврату основной суммы долга (займа) и уплате начисленных процентов более 60 календарных дней);

- ответственность за неисполнение обязательств;

- возможность досрочного погашения Заемщиком с уплатой штрафа (например, в виде двойного платежа);

- возможность перекредитования на новых условиях в случае, если индекс (коэффициент) покрытия имеет тенденцию к снижению.

3.5.2. В договор по займу должны быть включены следующие обязанности Заемщика:

- наличие страховой программы;

- в день составления договора ипотеки при необходимости составить надлежащим образом оформленную Закладную;

- предоставлять информацию о своем финансовом положении и доходах (не менее одного раза в год), об изменении места жительства, семейного положения, работы (смены работодателя), фамилии и других данных или обстоятельствах, способных повлиять на выполнение обязательств по договору.

3.5.3. Договор по займу не должен содержать условия, препятствующего передаче прав по Закладной.

3.5.4. Требования к порядку начисления и погашения процентов:

- проценты по займу начисляются ежемесячно,# на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, из расчета установленной процентной ставки и фактического количества дней временного периода для начисления процентов, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа# и по день окончательного возврата займа включительно;

- временным (процентным) периодом, за который начисляются проценты по займу, является месячный период, считая с двадцать первого числа каждого предыдущего месяца по двадцатое число текущего календарного месяца, включая обе даты;

- платежи по возврату займа и уплате начисленных процентов уплачиваются ежемесячно не позднее 21 числа каждого календарного месяца за процентный период в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле:

              Размер                        ПС

              ежемесячного = ОСЗ х ----------------------------

              аннуитетного                     -(кол. мес. - 1)

              платежа              1 - (1 + ПС)

где:

ОСЗ - остаток суммы займа (задолженности) на расчетную дату;

ПС - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки;

кол. мес. - количество полных процентных периодов, оставшихся до окончательного возврата займа.

- выданный ипотечный займ может быть погашен досрочно (как в полном объеме, так и частично), но не ранее, чем через 6 (шесть) месяцев, считая с даты фактического предоставления займа. При этом размер ежемесячного аннуитетного платежа подлежит перерасчету на основании вышеуказанной формулы при осуществлении Заемщиком частичного досрочного исполнения обязательств.