Приложение. Программа ипотечного жилищного кредитования Смоленской области на 1999-2001 годы

Приложение

к постановлению

главы администрации

Смоленской области

от 10 ноября 1999 г. N 826

Программа
ипотечного жилищного кредитования
Смоленской области на 1999-2001 годы

Паспорт

Наименование Программы    - Программа   ипотечного   жилищного

                            кредитования Смоленской области на

                            1999 - 2001 годы

Дата принятия решения о

разработке Программы      - август 1999 года

Заказчик Программы        - администрация области

Основные разработчики     - Фонд развития жилищного

Программы                   строительства Смоленской области,

                            Комитет по строительству и

                            архитектуре администрации

                            Смоленской области

Цели и задачи Программы   - Создание условий интенсификации

                            жилищного строительства с

                            использованием средств населения

Сроки и этапы Программы   - 1999-2001 годы

                            I этап ( 1999-2000 годы) - создание

                            нормативно-правовой базы,

                            организационных структур,

                            внедрение технологии строительства и

                            продажи жилья в кредит с

                            использованием ипотечного

                            кредитования, строительство

                            жилья по Программе (7496,00 кв. м.);

                            II - этап ( 2000-2001 годы) -

                            развернутое строительство жилья по

                            Программе (16257,77 кв. м. ),

                            совершенствование нормативно-

                            правовой базы  Программы,

                            внедрение новых строительных

                            технологий.

Исполнители Программы     - Фонд развития жилищного

                            строительства Смоленской области,

                            Агентства недвижимости,

                            строительные  и кредитные

                            организации

Источники и объемы        - 82 818 405 рублей

финансирования Программы    1999 год - 17 488 625 рублей

по этапам выполнения.       в том числе:

                            средства областного бюджета -

                            6 548 850 рублей.;

                            средства покупателей -

                            10 939 775  рублей

                            2000 год - 26 479 167 рублей

                            в том числе:

                            средства областного бюджета -

                            8 664 482 рублей;

                            средства покупателей -

                            17 814 685 рублей

                            2001 год - 38 850 613 рублей

                            в том числе:

                            средства областного бюджета -

                            11 315 627 рублей;

                            средства покупателей -

                            27 534 986 рублей

Ожидаемые конечные        - обеспечение приобретения жилья

результаты                  гражданами в кредит;

реализации Программы        создание новых рабочих мест;

                            рост объемов жилищного

                            строительства.

Система организации       - Фонд развития жилищного

контроля                    строительства Смоленской области

выполнения Программы        информирует комитет по

                            строительству и архитектуре

                            администрации Смоленской области о

                            ходе реализации Программы,

                            который обобщает материалы и

                            информирует администрацию

                            области по итогам года с внесением

                            предложений по

                            совершенствованию проводимой

                            работы.

Введение

Решение жилищной проблемы всегда входило в число важнейших приоритетов в социально-экономической политике, проводимой в Смоленской области. Но изменение экономических и социальных условий в стране сказалось на всех социально-значимых сторонах жизнедеятельности области, при этом жилищные проблемы населения стали особенно острыми. В условиях проводимой в настоящее время жилищно-коммунальной реформы, необходимо выработать программные направления, позволяющие в рыночных условиях в кратчайшие сроки создать эффективные схемы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья. Создание финансово-кредитной структуры строительства жилья должно предусматривать использование, наряду с бюджетными средствами, денежных средств граждан, кредитных учреждений и инвестиционных фондов.

За последние годы уже накоплен опыт и практика внедрения различных моделей ипотеки. Поэтому данная Программа ипотечного жилищного кредитования Смоленской области на 1999-2001 годы (далее по тексту - Программа) учитывает не только мировой опыт, но и наиболее успешный опыт нашей страны.

Программа позволяет начать работу по внедрению и развитию ипотечного кредитования в Смоленской области уже в настоящее время в существующем правовом поле.

1. Описание проблемы

Переход к рыночным методам жилищного строительства и формированию рынка жилья в той форме, в которой он проводился с 1990 года, усилил кризисные явления в жилищной сфере, заложенные еще в советское время. Система взаимозачетов, сокращение объемов бюджетного финансирования, инфляционные процессы в стране привели к убыточности многих строительных предприятий, большому объему незавершенного строительства в области.

Финансовое положение строительных организаций за январь-июнь текущего года ухудшилось по сравнению с первым полугодием прошлого года. Ими было получено 38,6 миллионов рублей прибыли и 39,0 миллионов рублей убытков, сальдо - 0,4 миллионов рублей убытков. В первом полугодии прошлого года сальдо было положительным и составляло 0,5 миллиона рублей прибыли.

Динамика ввода жилья за 1991-1994 годы (таблица N 1) показывает значительное снижение объемов строительства жилья. Начиная с 1994 года, в Смоленской области наблюдается рост объемов ввода жилья, но к 1998 году показатель падает и отстает от уровня 1991 года более чем в 3,5 раза.

Таблица N 1. Динамика ввода жилья в Смоленской области
за 1991-1998 годы.

Период, года	1991	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Объем ввода жилья за счет всех источников финансирования, тыс.м2 В процентах к предыдущему году, %	466,4 82	344,5 74	297,4 86	295,5 99,4	306,0 104	309,1 101	218,0 70,5	123,5 56,6

В настоящее время в Смоленской области в очереди на улучшение жилищных условий стоят 44,8 тыс. семей.

Указанное количество является заниженным, поскольку многие нуждающиеся не состоят в очереди на улучшение жилищных условий. Раньше люди стояли на учете в районных администрациях, и значительная часть - на предприятиях. Экономический кризис привел к сокращениям на предприятиях и уволившиеся работники не стали в очередь в администрациях.

Таким образом, можно констатировать, что потребность в жилищном строительстве в области выше, чем можно было полагать, опираясь на данные по численности очереди.

За последние годы четко прослеживается тенденция превышения роста размеров прожиточного минимума над ростом стоимости 1 кв. м. жилья, другими словами, "жизнь" дорожает быстрее, чем жилье.

Сложившаяся проблемная ситуация ухудшает положение населения, предпринимателей, государства, интересы которых сейчас сходятся в том, чтобы решить проблему на основе развития ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование, будучи обеспечено реальной собственностью на недвижимость, могло бы дать приток новых средств на рынок жилищного строительства и сопряженные с ним секторы промышленности, создать новые рабочие места, повысить доходы населения и бюджета.

2. Цели и задачи Программы

2.1 Программа носит социально-ориентированный характер и разрабатывается в целях ускорения решения жилищной проблемы в интересах граждан Смоленской области, эффективного проведения жилищной реформы в современных экономических условиях, повышения ее социальной направленности. В Программе определены принципиальные положения долгосрочной жилищной политики в области, намечены этапы и конкретные меры по их реализации в 1999-2001 годах.

Основной целью Программы является улучшение жилищных условий для граждан Смоленской области со средним достатком путем внедрения в практику долгосрочного ипотечного кредитования населения. Программа рассматривается как важнейший механизм вывода жилищного строительства в области из кризиса.

2.2 Основными задачами являются:

создание условий для увеличения объемов финансирования жилищного строительства в Смоленской области на основе внедрения системы ипотечного кредитования;

создание условий и финансово-кредитного механизма привлечения внебюджетных инвестиций для ресурсного обеспечения жилищного строительства;

создание рынка жилья, строительных работ и услуг;

развитие (создание новых рабочих мест) и модернизация строительной базы города;

координация деятельности государственных органов и органов местного самоуправления, предприятий по вопросам жилищного строительства;

создание инфраструктуры управления Программой;

увеличение налоговых поступлений в областной и местные бюджеты.

3. Основные положения Программы

3.1. Программа дает возможность гражданам Смоленской области, нуждающимся в улучшении жилищных условий и имеющим постоянный источник доходов, приобрести в собственность жилье на условиях предоставления ипотечных займов или продажи жилья в кредит с рассрочкой части платежа. Эта модель ипотеки позволяет быстро получить эффективную отдачу и начать реализацию первого этапа Программы уже в 1999 году.

3.2. Программа носит социально-ориентированный характер и рассчитана на граждан, имеющих не более социальной нормы площади жилья на одного члена семьи (не менее 15 кв. м. на семью из трех и более чел.) и стоящих в очереди на улучшение жилищных условий (по месту работы или проживания).

3.3. Управлением и реализацией Программы занимается Фонд развития жилищного строительства Смоленской области (далее по тексту - Фонд), являющийся некоммерческой организацией. Фонд является Управляющей компанией по реализации Программы, заказчиком жилищного строительства. Фонд продает участникам Программы жилье, купленное и построенное за средства Фонда, по спискам. Списки формируются на основании заявлений граждан, в соответствии с социально-экономическими приоритетами, дающими преимущественное право на приобретение жилья.

3.4 Ипотечные займы и рассрочка платежей предоставляются покупателю на срок от 5 до 10 лет под низкий процент (5-15% годовых).

3.5 Цена новой квартиры складывается из стоимости старого жилья, находящегося в собственности граждан, которое передается в зачет оплаты приобретаемого жилья по договорной цене между Фондом и собственниками, первоначального взноса и суммы долгосрочного кредита в виде рассрочки части платежа за новое жилье.

3.6 Сумма ипотечного кредита не может превышать 40% стоимости нового жилья.

3.7 Сумма первоначального денежного взноса за приобретаемое жилье должна составлять не менее 30% от его стоимости.

3.9 Размер обязательного ежемесячного платежа в погашение рассрочки не должен превышать 30 % совокупного семейного дохода.

3.10 Погашение суммы рассрочки обеспечивается залогом приобретенной недвижимости.

3.11 Агентство имеет право требовать при заключении договора купли-продажи оформления поручительства (физических или юридических лиц) и страхования.

3.12 Граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий или имеющие не более 15 кв. м. общей площади на одного члена семьи, имеют право единовременно оплатить приобретаемое жилье.

3.13 В целях обеспечения работы ипотеки создается резервный отселенческий фонд.

3.14 В Программе бюджетные средства являются возвратными.

4. Процедура ипотечного кредитования

4.1 Фонд через Агентства недвижимости совместно с администрациями районов и городов осуществляет прием заявлений от граждан на приобретение жилья по Программе.

4.2 Из числа граждан формируется список.

4.3 Агентство недвижимости предоставляет гражданину для осмотра один вариант из имеющегося в собственности Фонда жилья. В случае отказа гражданина от данного варианта указанная квартира предлагается следующему по списку гражданину.

4.4 После получения согласия гражданина приобрести предлагаемое жилье Фонд и гражданин заключают предварительный договор, определяющий цену продаваемого в кредит жилья, размер первоначального взноса, стоимость приобретаемого у гражданина жилья и другие существенные условия сделки.

4.5 После заключения предварительного договора гражданин оплачивает первоначальный взнос за приобретаемую квартиру.

4.6 После оплаты первоначального взноса Фонд и гражданин заключают договор на приобретение жилья. Договор составляется на условиях, оговоренных в предварительном договоре.

4.7 После регистрации права собственности на приобретаемое жилье Фонд и гражданин заключают договор залога. Предметом залога является приобретенная в рассрочку квартира.

4.8 Гражданин вселяется в приобретенную квартиру после оплаты первоначального взноса, заключения договора на приобретение жилья и договора продажи имеющегося жилья Фонду, после чего в течение нескольких лет погашает задолженность по оплате приобретенной квартиры.

5. Этапы реализации Программы

Выполнение Программы обеспечивается тесным взаимодействием администрации области, Комитета по строительству и архитектуре администрации Смоленской области, Фонда развития жилищного строительства Смоленской области, Агентств недвижимости, кредитных и строительных организаций. Функции этих организаций распределены следующим образом:

- администрация области организует поступление средств на финансирование программы на начальном этапе ее реализации. Способствует проведению широкой информационной и просветительской работы среди населения на всех стадиях выполнения Программы;

- комитет по строительству и архитектуре администрации Смоленской области контролирует выполнение Программы и информирует администрацию области по итогам года с внесением предложений по совершенствованию проводимой работы;

- Фонд развития жилищного строительства Смоленской области является управляющей компанией по реализации Программы, заказчиком жилищного строительства (в части строительства нового жилья по Программе);

- Агентства недвижимости (далее по тесту - Агентства) выполняют поручения Фонда на рынке недвижимости в районах в соответствии с агентскими договорами. Основной целью деятельности Агентств является обеспечение доступа на приобретение жилья за счет решения следующих основных задач возложенных на Агентства:

1. Предоставление участникам Программы возможности выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом.

2. Подготовка пакетов документов с оформлением рассрочки платежей для государственной регистрации права собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.

3. Учет поступлений