Приложение. Временное положение оценки объектов недвижимого имущества, принадлежащих гражданам на праве собственности, находящихся на территории Хабаровского края, для исчисления налога ТСН-М-81-03-97

Временное положение
оценки объектов недвижимого имущества, принадлежащих
гражданам на праве собственности, находящихся на
территории хабаровского края, для исчисления налога
ТСН-М-81-03-97
(утв. постановлением главы администрации края от 17 августа 1998 г. N 320)
(с изменениями от 30 ноября 1998 г.)

1. Общие положения

1.1. Настоящее Положение разработано в целях установления единого порядка оценки жилых домов, квартир, дач, садовых домиков, иных строений, сооружений и помещений (далее, согласно статье 130 ГК РФ, недвижимого имущества), находящихся в собственности граждан и расположенных на территории Хабаровского края, в соответствии с:

- Законом РСФСР от 09.12.91 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" с изменениями и дополнениями к нему от 22.12.92 N 4178-1, от 11.08.94 N 25-ФЗ и от 27.01.95 N 10-ФЗ;

- Законом РФ от 31.12.95 N 226-ФЗ "О государственной пошлине" (в редакции от 20.08.96 N 118-ФЗ);

- постановлением Правительства РФ от 14.03.95 N 254 "О реализации Генерального соглашения между общероссийскими объединениями профсоюзов, общероссийскими объединениями работодателей и Правительством Российской Федерации на 1995 год" и распоряжением Правительства РФ от 12.03.92 N 469-р "Об оценке строений, принадлежащих гражданам";

- инструкцией Госналогслужбы РФ от 30.05.95 N 31 "О порядке исчисления и уплаты налогов на имущество физических лиц";

- временной методикой оценки жилых помещений, разработанной во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 14.03.95 N 254 и утвержденной приказом Минстроя РФ от 30.10.95 N 17-115.

1.2. Порядок оценки недвижимого имущества устанавливается на основании Порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на правах собственности, утвержденного приказом Минстроя РФ от 04.04.92 N 87, в соответствии с инструкцией "О порядке технической инвентаризации жилищного фонда", утвержденной приказом ЦСУ СССР от 15.07.85 N 380, и рекомендацией "О технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения", согласованной в 1991 году Госкомстатом, Госстроем, Минфином и Минюстом РСФСР.

1.3. В целях более достоверного определения инвентаризационной стоимости, являющейся налогооблагаемой базой при исчислении налогов на имущество физических лиц, порядок оценки недвижимости, рекомендованный настоящим Положением, учитывает региональные особенности ценообразующих факторов, сложившихся в строительном комплексе, и социальное положение населения края.

1.4. Положение устанавливает порядок определения инвентаризационной стоимости недвижимости, находящейся в собственности граждан, в целях:

- исчисления налога на имущество физических лиц;

- рассмотрения разногласий, возникших между органами местного самоуправления и гражданами;

- обжалования решений о стоимости недвижимого имущества, принятых органами государственной власти и местного самоуправления для налогообложения;

- изменения оценочной стоимости, связанной с реконструкцией, надстройкой, изменением системы инженерных коммуникаций и др.

1.5. Положение предлагается для коммунальных, налоговых и других территориальных органов местного самоуправления и является нормативным документом по руководству и соблюдению единых принципов и определений в работе, связанной с оценкой недвижимого имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности, и определением налогооблагаемой базы.

1.6. Оценка недвижимости производится по единому порядку оценки, установленному в разделе 3 настоящего Положения, с применением ценовых показателей на 1 кв. м общей площади жилых домов, других объектов по различным характеристикам (1 кв. м., 1 куб. м., 1 пог. м. и др.) или индексов (коэффициентов), учитывающих рыночные удорожания, сложившиеся в строительном комплексе края, и разработанных региональным центром по ценообразованию в строительстве на основании мониторинга цен на материально - технические и трудовые ресурсы, в целях, предусмотренных в пункте 1.4. настоящего Положения.

1.7. Ставка налога на имущество устанавливается ежегодно Законом Хабаровского края "О бюджетной системе Хабаровского края на (очередной) год".

1.8. Заказчиками работ по оценке недвижимого имущества для исчисления налога на имущество физических лиц выступают:

- краевые органы государственной власти и органы местного самоуправления;

- физические лица, в собственности которых находится недвижимое имущество.

Информация об изменениях:

Постановлением Главы Администрации Хабаровского края от 30 ноября 1998 г. N 455 в пункт 1.9. раздела 1 настоящего временного положения внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

1.9. Исполнителями работ по оценке имущества граждан являются:

- муниципальные предприятия технической инвентаризации;

- комитет по строительству администрации края;

- проектные институты;

- оценочные фирмы и оценщики, аккредитованные на территории Хабаровского края и имеющие сертификаты.

1.10. Рассмотрение разногласий, возникших между налоговыми, техническими, другими территориальными службами и физическими лицами, связанных с достоверностью определения налогооблагаемой базы при исчислении налога на недвижимость, осуществляется в порядке, установленном законодательными актами РФ и Хабаровского края.

1.11. Оценке в целях налогообложения не подлежат объекты:

- находящиеся в стадии строительства и не введенные в эксплуатацию;

- самовольно возводимые гражданами;

- признанные по различным причинам непригодными для их дальнейшей эксплуатации;

- бесхозные или объекты, функциональное назначение которых не определено органами исполнительной власти.

1.12. При возникновении разногласий по результатам оценки стоимости недвижимого имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности, оценочную экспертизу осуществляет претензионно-методическая комиссия Хабаровского регионального отделения Российского общества оценщиков.

2. Основные понятия, используемые при оценке недвижимого имущества

2.1. Объектами оценки являются: жилой дом, квартира, дача, гараж, строение, помещение и сооружение, принятые в эксплуатацию и зарегистрированные в органах местного самоуправления как недвижимое имущество физического лица на правах его собственности.

2.2. Строение - отдельно стоящая постройка, имеющая стены и крышу.

2.3. Жилое строение - постройка, дом, здания постоянного типа, более половины площадей и объемов которых предназначены для проживания или обслуживания помещений, в которых проживают граждане. Площади и объемы строения, функциональное (не техническое) назначение которых в административном порядке не признано и/или не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), объектами оценки не являются.

2.4. Нежилое строение с жилыми помещениями - строение, площади и объемы жилых помещений которого составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения.

2.5. Жилая квартира - конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в установленном порядке признанная пригодной для постоянного проживания физических лиц, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования).

2.6. Жилая комната - конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения.

2.7. Помещение - внутренняя (изолированная) часть строения, отделяющаяся от других смежных помещений стенами и имеющая самостоятельный выход на улицу, во двор, коридор общего пользования или на лестничную клетку. Помещения по своему назначению подразделяются на жилые и нежилые.

2.8. Общая площадь жилого дома - это сумма площадей всех жилых и подсобных помещений квартир, включая площадь встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитанных со следующими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов, террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых -1,0 (СНиП 2.08.01-89).

2.9. Сооружение - инженерно - строительный объект, признанный в административном порядке пригодным для использования по конкретному назначению, соответствующему землеотводной и проектно - сметной документации, для обеспечения технических функций, необходимых для производства или проживания.

2.10. Физический износ - это показатель утраты первоначальных технике - экономических качеств (прочности, устойчивости, надежности) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент оценки выражается отношением стоимости ремонта по восстановлению утерянных качеств недвижимости к ее полной восстановительной стоимости или определяется на основании Правил оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86(р) и Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения Росжилкоммунсоюза изд. 1991 года.

2.11. К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся: строения, помещения, сооружения, земельные участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ).

Информация об изменениях:

Постановлением Главы Администрации Хабаровского края от 30 ноября 1998 г. N 455 в раздел 3 настоящего временного положения внесены изменения

См. текст раздела в предыдущей редакции

3. Оценка недвижимого имущества

3.1. Определение инвентаризационной стоимости имущества физических лиц.

3.1.1. Согласно статье 3 Закона РФ от 09.12.91 N 2003-1 "О налоге на имущество физических лиц" и Инструкции Госналогслужбы РФ от 30.05.95 N 31 "О порядке исчисления и уплаты налога на имущество физических лиц" ставка налога устанавливается от инвентаризационной стоимости недвижимого имущества исходя из оценки ее по состоянию на 1 января каждого года.

3.1.2. В целях налогообложения инвентаризационная стоимость недвижимости определяется на основании полной восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на дату оценки, определенного по результатам инвентаризации, проводимой:

- муниципальными предприятиями технической инвентаризации;

- предприятиями, имеющими лицензию на выполнение работ по технической строительной экспертизе;

- службами жилищно-коммунального хозяйства края, органов местного самоуправления.

3.1.3. Полная восстановительная стоимость учитывает общественно необходимые затраты на воссоздание точной копии недвижимого имущества в современных условиях с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров.

3.1.4. Определение полной восстановительной стоимости производится:

3.1.4.1. По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в ценах 1969 года и последующих лет с пересчетом ее в уровень цен 1991 года по индексам, приведенным в соответствии с постановлениями и письмами Госстроя СССР от 11.05.83 N 94 и от 06.09.90 N 14-Д, от 24.09.90 N 15-148/6, протоколами межведомственной комиссии Хабаровского края. Базисная стоимость в уровне цен 1991 года уточняется на момент оценки с применением коэффициентов, рассчитанных комитетом по строительству администрации края (приложения 1, 2, 3), для объектов:

- жилищного строительства;

- производственного назначения (заводы, цеха, фермы, мастерские и т.д.);

- непроизводственного назначения (объекты торговли, соцкультбыта, питания, складские помещения и т.д.);

- коммунального назначения (сети, насосные, котельные и т.д.).

3.1.4.2. По сметам с пересчетом стоимости в уровень цен 1991 года с последующим определением ее в текущих рыночных ценах на дату оценки путем применения укрупненных поправочных коэффициентов, учитывающих рыночные удорожания, рассчитанных комитетом по строительству администрации края на основании банка данных отслеженных ценовых показателей на строительную продукцию, сложившихся в конкретном населенном пункте края (приложения 1, 2, 3).

3.1.4.3. По средневзвешенной стоимости 1 кв. м общей площади жилых домов и других единиц измерения строений, помещений и сооружений различного функционального назначения, сложившейся в конкретном населенном пункте с уточнением стоимости на размеры поправок, учитывающих инженерное обеспечение (отопление, водопровод, канализацию, газификацию), разработанных комитетом по строительству администрации края.

3.1.4.4. По смешанному методу с использованием всех изложенных выше в подпунктах 3.1.4.1.-3.1.4.3. в зависимости от вида недвижимого имущества и его функционального назначения.

3.1.4.5. Поправочные коэффициенты, учитывающие рыночные удорожания, и средневзвешенные ценовые показатели на единицу измерения, разработанные комитетом по строительству администрации края и применяемые при определении полной восстановительной стоимости (приложения 1, 2, 3), умножаются на понижающую или Повышающую поправку (приложение 4), учитывающую местные условия и социальную обстановку в городах и районах Хабаровского края. Поправку, учитывающую местные условия и социальную обстановку, разрабатывает комитет по экономике администрации края (Левинталь А.Б.).

3.2. Если объект недвижимости по своему техническому состоянию не может эксплуатироваться по назначению, а восстановление его нецелесообразно, то такой объект оценивается по стоимости годных к дальнейшему использованию строительных материалов, изделий и конструкций за вычетом стоимости разборки строений и приведения материальных ресурсов в товарный вид.

3.3. Недвижимое имущество, которое не может быть оценено по настоящему Положению (п. 3.1) вследствие своих особенностей и специфики, оценивается индивидуально с составлением проектно - сметной документации, исполненной предприятием, имеющим лицензию на этот вид деятельности.

3.4. В случае, если гражданин, являющийся собственником недвижимого имущества, не согласен с оценкой его стоимости, он имеет право на основании ст. 273 ГК РФ произвести независимую оценку по настоящему Положению с привлечением оценщиков или оценочных фирм.

3.5. Укрупненные индексы на строительную продукцию, учитывающие удорожание, фактически сложившееся в Хабаровском крае, (приложение 1) и коэффициенты, учитывающие местные условия и социальную обстановку в городах и районах Хабаровского края, (приложение 4) разрабатывать ежегодно по состоянию на 1 января предшествующего года и не позднее 25 февраля текущего года представлять на утверждение главе администрации края.

3.6. Утвержденные укрупненные индексы на строительную продукцию и коэффициенты, учитывающие местные условия и социальную обстановку в городах и районах Хабаровского края, подлежат опубликованию в газете "Тихоокеанская звезда".