Статья 5. Вводимые правовым зонированием градостроительные регламенты и их применение

Статья 5. Вводимые правовым зонированием градостроительные регламенты и их применение

1. Решения по землепользованию и застройке принимаются на основе установленных статьей 25 настоящих Правил градостроительных регламентов по видам и параметрам допустимых изменений недвижимости, которые "действуют в пределах соответствующих зон, обозначенных на карте правового зонирования (статья 24), и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же зоне земельные участки, иные объекты недвижимости, независимо от форм собственности.

Исключения составляют виды, параметры и режим использования следующих объектов недвижимости:

состоящие в списках государственной охраны недвижимые памятники истории и культуры и вновь выявленные объекты, представляющие историко-культурную ценность, в отношении которых уполномоченными органами принимаются решения о режиме содержания, параметрах и характеристиках реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления в индивидуальном порядке согласно законодательству об охране и использовании памятников истории и культуры;

магистральные сети и объекты государственных и муниципальных систем инженерной инфраструктуры, которые могут включаться в состав различных территориальных зон в соответствии с утвержденной градостроительной и проектной документацией;

транспортные коммуникации, в том числе железные дороги, автомобильные дороги, улицы, проезды, площади, которые включаются в состав различных территориальных зон. Использование земельных участков, предназначенных для пропуска транспортных коммуникаций, определяется их целевым назначением. Границы (красные линии), параметры и функциональное использование территорий, необходимых для функционирования и развития государственных и муниципальных систем транспортной инфраструктуры устанавливаются в соответствии с утвержденной градостроительной и проектной документацией.

2. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами, пляжами, иными объектами общего пользования, не подлежат межеванию и приватизации.

3. Размещение временных и некапитальных объектов, не указанных в статье 25 Правил, допускается только при соблюдении следующих условий:

временные объекты, специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания занятых на производстве работников, подлежат сносу по окончании строительных работ;

земельные участки для размещения некапитальных объектов (торговых павильонов и киосков, павильонов при остановках общественного транспорта, наземных сооружений рекламы, лотков мелкорозничной торговли, летних сезонных кафе и площадок, иных некапитальных объектов) предоставляются в аренду на срок не более одного года, государственная регистрация прав аренды земельных участков и расположенных на них некапитальных объектов не производится, объекты подлежат сносу по окончании срока аренды земельных участков.

4. Зоны выделены на картах части второй Правил: карте правового зонирования города Хабаровска (статья 24 Главы 8), использование территорий (глава 9).

5. На карте правового зонирования города Хабаровска (статья 24) выделены зоны, к которым приписаны градостроительные регламенты по видам и параметрам допустимых изменений разрешенного использования недвижимости (статья 25.)

Зоны на карте правового зонирования установлены для всей территории в пределах черты города.

Границы зон должны отвечать требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка только одной из зон, выделенных на карте правового зонирования. Указанные границы устанавливаются по:

осям магистралей, улиц, проездов;

красным линиям;

границам земельных участков;

границам коридоров инженерных коммуникаций;

административным границам города, административных округов в составе города;

естественным границам природных объектов;

иным границам.

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

Градостроительный регламент определяет основу правового режима земельных участков и прочно связанных с ними иных объектов недвижимости, расположенных над и под поверхностью земельных участков, и обязателен для соблюдения при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

6. На картах зон действия ограничений на использование территорий (глава 9) выделяются зоны, к которым приписаны дополнительные градостроительные регламенты, определяющие разрешаемое, ограничиваемое или запрещаемое использование земельных участков, расположенных в границах соответствующих зон.

Ограничения прав на землю в целях обеспечения особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности могут устанавливаться в следующих зонах: водоохранные зоны и зоны прибрежных защитных полос водных объектов (ст. 26, ст. 27 Главы 9);

санитарные, защитные, санитарно-защитные, технические зоны, зоны санитарной охраны;

зоны особо охраняемых природных территорий;

зоны охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, в том числе памятников археологии;

зоны залегания полезных ископаемых;

зоны, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

зоны чрезвычайных экологических ситуаций;

иные зоны, установленные в соответствии с законодательством.

С учетом ограничений на использование территорий определяются функциональное назначение территорий и интенсивность их использования. Карты зон действия ограничений и регламенты использования территорий установленных зон разрабатываются на основе соответствующих разделов градостроительной и проектной документации и по мере разработки, согласования и утверждения включаются в главу 9 настоящих Правил.

На период до включения в Правила указанных карт ограничения на использование земельных участков устанавливаются при формировании земельных участков как объектов недвижимости на основе соответствующих разделов градостроительной и проектной документации.

Помимо ограничений, установленных для вышеперечисленных зон, при предоставлении прав на земельный участок могут также устанавливаться следующие предусмотренные законодательством ограничения прав на землю:

условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту;

условия строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги);

ограничения, налагаемые в связи с расположением в границах участка объектов инженерной и социальной инфраструктур, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также зданий, строений, сооружений, не принадлежащих собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору земельного участка;

- иные ограничения.

Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

Ограничения прав на использование земельного участка подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и сохраняются при переходе прав на земельный участок к другому лицу.

7. К земельным участкам, иным объектам недвижимости, расположенным в зонах, выделенных на перечисленных выше картах, применяются все градостроительные регламенты и ограничения, приписанные к этим зонам по каждой карте.

8. Разрешенным является такое использование недвижимости, которое соответствует:

градостроительным регламентам по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости (статья 25) для соответствующей зоны, обозначенной на карте правового зонирования (статья 24);

дополнительным градостроительным регламентам по условиям ограничений на использование для соответствующих зон, выделенных на картах Главы 9 Правил, в случаях, когда земельные участки, иные объекты недвижимости, попадают в границы зон действия ограничений на использование территорий;

иным документально зафиксированным требованиям, параметрам, ограничениям, сервитутам на использование недвижимости, установленным на стадии формирования земельных участков как объектов недвижимости, в том числе посредством разработки градостроительной документации о застройке территории (проекты планировки, проекты застройки, проекты межевания кварталов, микрорайонов, других элементов планировочной структуры);

государственным нормам, правилам, стандартам.

9. Градостроительный регламент по видам разрешенного использования недвижимости (статья 25) включает:

основные виды разрешенного использования недвижимости, которые, при условии соблюдения государственных норм, правил, стандартов, иных обязательных требований не могут быть запрещены;

виды разрешенного использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости, которые по отношению к последним являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида использования, сопутствующий вид использования является не разрешенным; виды использования недвижимости, для которых необходимо получение специальных согласований в порядке статьи 16 настоящих Правил.

Виды использования недвижимости, отсутствующие в списках статьи 25 Правил, являются не разрешенными для соответствующей зоны, и не могут быть разрешены, в том числе по процедурам специальных согласований. В списки статьи 25 могут вноситься дополнения и изменения в порядке статьи 22 Правил.

Для каждой зоны, выделенной на карте правового зонирования, устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.

Граждане и юридические лица, обладающие правами на земельные участки, имеют право по своему усмотрению выбирать и менять вид/виды использования недвижимости, разрешенные как основные и сопутствующие для соответствующих зон карты правового зонирования, осуществляя допустимые изменения недвижимости в порядке ст. 14, ст. 15, ст. 17, ст. 18, ст. 19, ст. 20 настоящих Правил.

10. Градостроительные регламенты по параметрам разрешенного использования объектов недвижимости (содержащиеся в статье 25 и устанавливаемые градостроительной документацией о застройке территорий города) могут включать:

размеры (минимальные и/или максимальные) земельных участков, включая линейные размеры предельной ширины участков и расположенных на них объектов недвижимости, по фронту улиц (проездов);

отступы построек от границ земельных участков;

предельную (максимальную и/или минимальную) этажность (высоту) построек;

процент застройки участков - отношение суммарной площади участков, которая уже застроена и может быть застроена дополнительно, ко всей площади участков;

коэффициент использования земельных участков - отношение общей площади всех строений на участке (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка;

иные характеристики.

Виды, предельные значения и сочетания параметров устанавливаются индивидуально применительно к каждой зоне карты правового зонирования.

11. Объекты, сооружения, предназначенные для инженерно-технического обеспечения функционирования объектов недвижимости на территории одного или нескольких кварталов, микрорайонов, других элементов планировочной структуры, расположение которых требует отдельного земельного участка вне предусмотренных статьей 25 Правил коммунальных зон, являются объектами, для которых необходимо получение специальных согласований в порядке статей 16 настоящих Правил.

Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования для отдельных земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение, канализация, телефонизация и т.д.) являются всегда разрешенными по виду использования, при условии соответствия государственным нормам, правилам, стандартам, техническим условиям подключения к магистральным сетям, требованиям, предъявляемым к производству работ, условиям сохранности памятников истории и культуры, иным условиям, установленным на стадии формирования земельных участков как объектов недвижимости параметрам, что подтверждается при согласовании проектной документации в порядке статьи 17 Правил.

12. По мере разработки и утверждения градостроительной документации вторая часть Правил дополняется картами, градостроительными регламентами (в части параметров использования земельных участков, иных объектов недвижимости), ограничениями.