Глава XXIV. Приостановление строительства

Глава XXIV: Приостановление строительства

Резюме: В настоящей главе рассматриваются вопросы, относящиеся лишь к приостановлению строительства, а не к приостановлению каких-либо других обязательств по контракту. Поскольку в большинстве правовых систем не существует развитой доктрины в отношении приостановления работ, стороны могут пожелать рассмотреть вопрос о включении в контракт положения, допускающего приостановление строительства и определяющего обстоятельства, при которых работы могут быть приостановлены, а также указывающего на правовые последствия этого (пункты 1 и 2).

Стороны могут рассмотреть вопрос о включении положения, позволяющего заказчику потребовать приостановления строительства объекта по соображениям удобства (пункт 3). В качестве альтернативы стороны могут договориться о предоставлении заказчику права приостановить строительство только на основаниях, указанных в контрактах (пункт 4).

Контракт может предоставлять подрядчику право приостановить строительство в двух конкретных обстоятельствах. Подрядчик может иметь право приостановить строительство, во-первых, в качестве альтернативы более радикальной меры прекращения действия контракта в тех случаях, когда неисполнение заказчиком своего обязательства является достаточно серьезным, для того чтобы такое прекращение было оправданным, и, во-вторых, в том случае, когда неисполнение своего обязательства заказчиком чрезмерно затрудняет продолжение подрядчиком строительных работ (пункты 5 - 7).

В контракте может излагаться процедура приостановления работ. Так, например, на сторону, приостанавливающую работы, может быть возложено требование направить письменное уведомление о приостановлении работ другой стороне. На заказчика может быть возложена обязанность направить письменное уведомление о приостановлении работ подрядчику с указанием даты такого приостановления и строительных работ, которые должны быть приостановления (пункт 8). Кроме того, стороны могут пожелать рассмотреть вопрос о том, должно ли право на приостановление работ подрядчиком в случае неисполнения своего обязательства заказчиком быть обусловлено вручением заказчику письменного уведомления, содержащего требование об исполнении им своего обязательства в указанный срок, а также о том, какие исключения могут делаться в этом случае (пункт 9). В контракте может также предусматриваться метод определения срока, на который будут приостановлены работы (пункты 10 и 11).

В контракте может предусматриваться, что в случае требования о приостановлении строительства все строительные работы, на которые распространяется такое требование, должны прекращаться, но строительство других частей объекта должно продолжаться (пункт 12). Подрядчик может иметь право по контракту на продление срока завершения строительства, с тем чтобы учесть период приостановления работ и время, необходимое для перемещения персонала и оборудования (пункт 13).

В контракте может предусматриваться, что его условия будут применяться к возобновленному строительству по окончании срока приостановления работ. Вместе с тем другие условия контракта, помимо тех, которые непосредственно касаются приостановления, возможно, потребуется согласовать с оговоркой о приостановлении работ (пункт 14).

Приостановление работ может оказать значительное отрицательное влияние на строительство объекта подрядчиком и может поставить под сомнение финансовую рентабельность контракта для подрядчика. Соответственно в контракте может предусматриваться, что заказчик будет нести перед подрядчиком ответственность за любой понесенный им ущерб. После приостановления работ могут возникнуть трудности при определении ущерба, который должен быть компенсирован заказчиком. В связи с этим, возможно, будет целесообразно указать в контракте, какой ущерб подлежит компенсации пункты 15 и 16).

В некоторых случаях контракт может позволять подрядчику прекратить действие контракта, а не продлевать срок приостановления работ (пункт 17). Контракт может обязывать подрядчика возобновлять работы лишь по истечении разумного периода времени после окончания срока приостановления работ (пункт 18).

А. Общие замечания

1. В настоящей главе рассматривается лишь приостановление строительства объекта, но не приостановление какого-либо другого обязательства по контракту, такого, как обязательство заказчика совершить платеж подрядчику. В настоящем руководстве считается, что приостановлением является приостановление строительства заказчиком по соображениям удобства или по причинам, указанным в контракте, а также приостановление работ подрядчиком в случае невыполнения заказчиком своих обязательств. Понятие приостановления строительства не охватывает случаи приостановления строительных работ в силу оговорки об особо затруднительных обстоятельствах, с тем чтобы дать сторонам возможность пересмотреть какие-либо конкретные условия контракта (см. главу XXII "Оговорки об особо затруднительных обстоятельствах", пункты 14 и 22), или же в силу возникновения обстоятельства, делающего невозможным продолжение строительства (см. главу XXI "Оговорки об освобождении от ответственности"). В дополнение к этому понятие приостановления строительства не охватывает такую ситуацию, при которой заказчик имеет право потребовать от подрядчика приостановить строительные работы, ведущиеся с дефектами (см. главу XVIII "Просрочка, дефекты и прочие случаи невыполнения обязательств", пункты 28 - 31).

2. В большинстве правовых систем не содержится развитой доктрины приостановления работ. В связи с этим в том случае, когда стороны желают предусмотреть возможность приостановления работ, целесообразно включить в контракт положения, указывающие обстоятельства, при которых строительство может быть приостановлено, а также вытекающие из этого правовые последствия.

В. Приостановление работ заказчиком

3. Стороны могут пожелать предоставить заказчику право приостановить строительство объекта, с тем чтобы позволить ему решить проблемы, с которыми он столкнулся по иным причинам, нежели невыполнение подрядчиком своих обязательств. Стороны могут пожелать предусмотреть, что заказчик имеет право требовать приостановления строительства только на определенных основаниях, указанных в контракте*(60). Так например, контракт может позволять заказчику приостановить строительство в случае ожидаемого изменения экономической политики, с тем чтобы обеспечить для себя время для оценки ситуации. Указанные в контракте основания не должны включать те, которые будут рассматриваться в рамках оговорки об освобождении от ответственности в качестве препятствий, освобождающих от ответственности. С тем чтобы избежать каких-либо неясностей при толковании и уменьшить возможность возникновения споров, желательно четко указать в контракте те основания, на которых заказчик может приостановить строительство.

4. Стороны могут пожелать рассмотреть возможность предусмотреть в контракте, что заказчик может приостановить строительство по соображениям удобства, то есть без приведения каких-либо причин. Хотя право на приостановление работ по соображениям удобства является широким, маловероятно, что заказчик будет безосновательно пользоваться таким правом, поскольку он может понести высокие расходы, если потребует приостановления работ (см. пункты 15 и 16 ниже), и поскольку это может привести к продлению сроков завершения строительства объекта (см. пункт 13 ниже). В случае отсутствия права приостановить работы, заказчику, возможно, придется прибегнуть к более радикальной мере прекращения действия контракта в тех случаях, когда он хотел бы лишь приостановить строительство, если бы у него было такое право (см. обсуждение вопросов прекращения действия контракта в целях удобства, приведенное в главе XXV "Прекращение действия контракта", пункты 17 и 18).

С. Приостановление работ подрядчиком

5. Право подрядчика на приостановление строительства может отличаться по своему охвату от соответствующего права заказчика, что отражает взятые на себя подрядчиком обязательства, заключающиеся в продолжении строительства без перерыва и завершении его в соответствии с согласованным графиком, несмотря на трудности, которые могут для него возникнуть, будь-то финансовые или иные. Тем не менее, существуют две ситуации, при которых стороны могут счесть желательным уполномочить подрядчика приостановить строительство*(61).

6. Во-первых, в тех случаях, когда неисполнение какого-либо обязательства заказчиком является достаточно серьезным, для того чтобы оправдывать одностороннее прекращение действия контракта подрядчиком (см. главу XXV "Прекращение действия контракта"), стороны могут пожелать предоставить подрядчику право приостановить строительство в качестве альтернативы прекращению действия контракта. Одним из примеров такого неисполнения обязательств может быть неуплата значительной части цены, причитающейся с заказчика.

7. Во-вторых, стороны могут счесть желательным позволить подрядчику приостановить работы в тех случаях, когда неисполнение заказчиком какого-либо обязательства влияет на строительство объекта таким образом, что подрядчику далее нецелесообразно продолжать строительство. Так например, в том случае, когда заказчик предоставляет неправильный проект и строительство, основанное на этом проекте, угрожает безопасности объекта или строительного персонала, может быть желательным разрешить подрядчику приостановить строительство до исправления дефекта в проекте.

D. Процедура приостановления работ

8. Что касается процедуры приостановления строительства заказчиком, контракт может требовать от него направления письменного уведомления подрядчику о таком приостановлении с указанием даты, начиная с которой строительство должно быть приостановлено, а также с указанием строительных работ, которые должны быть приостановлены. Если контракт допускает приостановление работ заказчиком только на указанных основаниях, в контракте может также устанавливаться требование о том, что в направляемом заказчиком уведомлении о приостановлении работ должны указываться основания для такого приостановления.

9. Стороны могут пожелать предусмотреть, что право подрядчика на приостановление работ обусловлено направлением письменного уведомления заказчику, содержащего требование исполнить соответствующее обязательство в срок, указанный в уведомлении. Указанный срок должен быть разумным с учетом существующих обстоятельств и может начинаться с момента вручения уведомления. Если заказчик не исполняет обязательства в указанный срок, подрядчик может приостановить строительство после направления уведомления заказчику о приостановлении строительства. Если принимается этот подход, то в контракте, возможно, будет желательно предусмотреть также, что в тех случаях, когда неисполнение заказчиком своего обязательства требует немедленного прекращения строительства (например, когда продолжение строительства на основе неправильного проекта, представленного заказчиком, угрожает персоналу подрядчика), подрядчик может сделать это, направив письменное уведомление заказчику о немедленном приостановлении работ.

10. Стороны могут пожелать рассмотреть различные возможности установления срока, на который приостанавливаются работы. Если работы приостанавливаются в силу одного из оснований, указанных в контракте, в контракте может предусматриваться, что приостановление работ будет оставаться в силе до момента исчезновения этого обстоятельства. Так например, если контракт разрешает подрядчику приостановить строительство в связи с несовершением заказчиком платежа, он может предусматривать, что приостановление работ заканчивается после завершения такого платежа.

11. В случае приостановления работ заказчиком по соображениям удобства контракт может возлагать на заказчика обязанность указать в своем уведомлении о приостановлении работ, дату истечения срока приостановления. В таких случаях может быть целесообразным предоставить подрядчику право продлить период приостановления работ путем направления другого письменного уведомления подрядчику о приостановлении работ. Во всех случаях, возможно, будет желательным предоставить заказчику право прекратить такое приостановление до истечения срока, предусмотренного в контракте, или срока, предусмотренного в уведомлении о приостановлении работ, путем направления письменного уведомления подрядчику о прекращении приостановления работ при том условии, что заказчик предоставит подрядчику соответствующую компенсацию за любой ущерб или издержки, понесенные в связи с таким досрочным прекращением (вопросы возобновления работ после прекращения их приостановления см. в пункте 18 ниже).

Е. Последствия приостановления работ

12. Что касается обязательств сторон после приостановления строительства, контракт может предусматривать, что все строительные работы, на которые распространяется приказ о приостановлении, должны прекращаться на период приостановления, но что строительство других частей объекта, на которые не распространяется приказ о приостановлении, должно продолжаться. В том случае, когда приостановления работ требует заказчик, контракт может возлагать на подрядчика обязанность прекратить строительные работы, на которые распространяется приказ о приостановлении, до даты указанной в уведомлении, содержащем приказ о приостановлении работ (см. пункт 8 выше). В контракте может также предусматриваться, что в том случае, если какая-либо из сторон прибегает к приостановлению строительства, она не лишается других средств правовой защиты, которые может иметь по контракту.

13. Как следствие вышеизложенного подхода, контракт может предусматривать, что срок выполнения обязательств, на которые распространяется приказ о приостановлении, не может наступать в течение периода приостановления и, соответственно, неисполнение этих обязательств не является задержкой исполнения (см. главу XVIII "Просрочка, дефекты и прочие случаи невыполнения обязательств", пункт 2). Контракт может также предусматривать продление установленного срока завершения строительства на период, по меньшей мере соответствующий период приостановления работ или, возможно, на этот период, плюс еще какое-либо дополнительное разумное время для того, чтобы подрядчик мог вновь собрать свой персонал и строительное оборудование для возобновления строительства. Возможно, будет желательным потребовать от подрядчика уведомить заказчика в письменной форме о дополнительном периоде времени, которое он считает необходимым для завершения строительства, с указанием подробностей, оправдывающих продолжительность того периода времени, который он считает необходимым.

14. В контракте может предусматриваться, что после возобновления строительства условия контракта, если не указано иное, должны применяться так же, как и до приостановления работ. Вместе с тем некоторые положения контракта, возможно, потребуется изменить в соответствии с обстоятельствами, возникшими в результате приостановления работ. Так, например, контракт может требовать от сторон продлить свои соответствующие гарантии исполнения обязательств в случае требования о приостановлении работ на дополнительное время, требуемое для строительства (см. главу XVII "Обеспечение выполнения обязательств", пункт 36). В контракте следует также предусмотреть, какая из сторон должна нести расходы, связанные с продлением гарантий.

15. В то время как механизм приостановления работ может иметь положительные стороны, он может также оказывать отрицательное воздействие на строительство объекта подрядчиком. Так, например, если подрядчик нанимает нескольких субподрядчиков для строительства, приостановление работ может не позволить ему координировать выполнение ими своих соответствующих задач. Финансовая рентабельность контракта для подрядчика также может быть поставлена под угрозу в связи с расходами по остановке и возобновлению строительства. В связи с этим контракт может обязывать заказчика компенсировать подрядчику ущерб, понесенный в результате приостановления работ при обстоятельствах, предусмотренных в разделах В и С выше.

16. После приостановления работ, возможно, будет трудно определить ущерб, который должен быть компенсирован заказчиком. В связи с этим, возможно, будет желательно включить в контракт исчерпывающий или иллюстративный перечень типов убытков, подлежащих компенсации, или, в качестве альтернативы, типов убытков, не подлежащих компенсации. Такой перечень может также помочь заказчику заранее подсчитать финансовые последствия в том случае, если он захочет приостановить работы. Типы убытков, подлежащих компенсации, могут включать некоторые или все из нижеперечисленных: убытки подрядчика, возникающие в связи с задержкой выполнения других заключенных им контрактов; понесенные расходы по обслуживанию и защите объекта, оборудования и материалов, требуемых для строительства; расходы по перемещению персонала, включая затраты, понесенные персоналом подрядчика (например, арендная плата, авансом внесенная таким персоналом за проживание, которого не потребовалось в связи с приостановлением работ, а также транспортные расходы); любое увеличение стоимости оборудования и материалов за период с момента заключения контракта и до возобновления строительства после прекращения периода приостановления работ; расходы по аренде строительного оборудования, которое остается на строительной площадке; расходы, понесенные при возобновлении работ и перемещении персонала, включая транспортные расходы; дополнительные накладные расходы; компенсация, уплачиваемая субподрядчикам за задержки в исполнении их обязательств или за прекращение действия их контрактов в связи с приостановлением работ; и расходы, понесенные вследствие перенесения срока завершения строительства объекта (например, подрядчику, возможно, потребуется нанять другого субподрядчика за более высокую плату вместо субподрядчика, контракт которого был прекращен в связи с приостановлением работ). Контракт может также требовать от подрядчика принять все разумные меры по сокращению убытков и расходов в связи с приостановлением работ и возлагать на стороны обязанность консультироваться друг с другом о возможных путях такого сокращения.

17. Контракт может позволять подрядчику прекратить действие контракта (см. главу XXV "Прекращение действия контракта") в том случае, если период приостановления работ или совокупное время нескольких приостановлений превышает время, указанное в контракте*(62).

18. Контракт может возлагать на подрядчика обязанность возобновить работы в течение разумного периода времени после прекращения приостановления работ, поскольку, возможно, будет трудно немедленно возобновить строительство. Так, например, подрядчик может аннулировать заказ на материалы в связи с приостановлением работ и, возможно, ему потребуется вновь заказать их.