Приложение. Информация об участии Петропавловск-Камчатского городского округа, как собственника муниципального жилого фонда, в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома при осуществлении непосредственного управления

Приложение
к решению Городской Думы
Петропавловск-Камчатского городского округа
от 25 декабря 2013 г. N 401-р

Информация
об участии Петропавловск-Камчатского городского округа, как собственника муниципального жилого фонда, в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома при осуществлении непосредственного управления

По состоянию на 1 октября 2013 года 482 многоквартирных жилых дома (из них с числом квартир менее 12 - 237 домов) находились под управлением ООО "Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Петропавловска-Камчатского" (далее - УЖКХ г. Петропавловска-Камчатского) с 1 декабря 2009 года по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, проведенного Комитетом городского хозяйства администрации Петропавловск-Камчатского городского округа. Договор управления был заключен сроком на 3 года (срок истечения действия договора - 01 декабря 2012 года). По истечении срока договора собственникам помещений было необходимо на общем собрании собственников помещений выбрать один из способов управления многоквартирным домом: товарищество собственников жилья, управление управляющей организацией, непосредственное управление (п. 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации), о чем собственники помещений неоднократно извещались управляющей организацией путем размещения объявлений на данных домах, размещения информации на обратной стороне квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг. Однако собственниками помещений в данных домах собрания не проводились, способ управления не выбран и не реализован.

В случае если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Все указанные многоквартирные дома были включены в конкурсную массу.

Учитывая тот факт, что управляющие организации не заинтересованы в управлении малоквартирным жилым фондом, и что согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", в случае если на участие в конкурсе не подана ни одна заявка, то организатор конкурса в течение 3 месяцев с даты окончания срока подачи заявок проводит новый конкурс и при этом организатор конкурса обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10 процентов, Департаментом управления жилищным фондом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - Департамент управления жилищным фондом администрации городского округа) было принято решение во избежание повышения тарифов на содержание и ремонт общего имущества малоквартирного жилого фонда, инициировать общие собрания собственников от имени администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - администрация городского округа) по выбору непосредственного способа управления для данных домов. Так как данный способ управления является наиболее предпочтительным и эффективным для жилых домов с числом квартир до 12.

Непосредственный способ управления в малоквартирных домах является наиболее предпочтительным в связи с тем, что позволяет минимизировать расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг и исключить ежемесячные платежи в управляющую организацию. При этом договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления, в том числе договоры на вывоз мусора, заключаются каждым собственником (нанимателем) помещения от своего имени, что, в свою очередь, позволяет собственникам контролировать расчеты за поставляемые ресурсы.

В связи с вышеизложенным, одновременно с работой по организации и проведению открытого конкурса, администрацией городского округа (как одним из собственников помещений в данном доме) были инициированы проведения общих собраний собственников помещений по вопросу выбора непосредственного способа управления домом, при проведении которых силами управляющей организации ООО "УЖКХ г. Петропавловска-Камчатского", администрацией городского округа приняты положительные решения по выбору непосредственного способа управления.

Результатом проведения собраний явился переход 237 домов на непосредственное управление.

Согласно информации, предоставленной управляющей организацией ООО "УЖКХ г. Петропавловска-Камчатского", все собственники и наниматели жилых/нежилых помещений были уведомлены о переходе многоквартирного домов на непосредственный способ управления посредством отправки заказных писем с уведомлением о получении и необходимости заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями.

В настоящее время ООО "УЖКХ г. Петропавловска-Камчатского" проводится информационно-разъяснительная работа: по всему жилому фонду, перешедшему на непосредственное управление, повторно расклеены уведомления на информационных досках и размещены по почтовым ящикам.

Также данная информация размещена в газете "Вести", "АиФ Камчатка" и "Домашняя", еженедельно освещается посредством телевидения по каналам: "ГТРК-Камчатка", "Россия 1", "Причал", "СТС-Камчатка", ТНТ "Камчатка", а также посредством радиовещания и бегущей строкой на канале "СТС-Камчатка".

Разъяснения по непосредственному способу управления многоквартирным домом граждане могут получить по телефонам 433-914 и 433-863 (отдел реализации управления многоквартирными домами Департамента управления жилищным фондом администрации городского округа), 460-548 и 460-526 (отдел по работе с собственниками управляющей организации ООО "УЖКХ г. Петропавловска-Камчатского").

Также сотрудниками ООО "УЖКХ г. Петропавловска-Камчатского" проводится консультативная помощь гражданам, дома которых перешли на непосредственное управление, по привлечению подрядных организаций для выполнения ремонтных работ на многоквартирном доме, так же оказывается помощь в составлении сметы.

Необходимо учитывать, что управление многоквартирными домами, как обязанность органов местного самоуправления, не установлена ни Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" ни другими законодательными актами. Более того, основная цель Жилищного кодекса Российской Федерации заключается в том, чтобы всю власть - права и обязанности - в каждом многоквартирном доме передать от муниципалитета собственникам жилых и нежилых помещений.

Сегодня органы местного самоуправления уже не могут:

- назначать без открытого конкурса управляющие организации;

- определять перечень работ, которые необходимо выполнять в многоквартирных домах;

- устанавливать без конкурса для собственников размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах;

- давать указания управляющей компании, что в каком доме отремонтировать по жалобе собственника или нанимателя жилого помещения.

Действующее законодательство в сфере жилищно-коммунального хозяйства для органов местного самоуправления устанавливает две разные функции:

- собственно органа муниципальной власти, определяющего местную жилищную политику по таким направлениям как:

- проведение открытых конкурсов по выбору управляющей компании;

- стимулирования улучшения качества содержания многоквартирных домов (Постановление администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.03.2013 N 863 "О порядке предоставления субсидий юридическим лицам на проведение капитального ремонта в многоквартирных домах в Петропавловск-Камчатском городском округе в 2013 году");

- стимулирование развития рынка услуг по управлению многоквартирными домами;

- поддержка товариществ собственников жилья (Постановление администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 31.05.2013 N 1536 "О проведении в 2013 году на территории Петропавловск-Камчатского городского округа акции "Управляем домом сами");

- осуществление муниципального жилищного контроля;

- проведение информационно-разъяснительной, агитационной работы, организация обучения.

(ст. 165 Жилищного кодекса Российской Федерации).

- выполнение органами местного самоуправления функций собственника помещений в многоквартирных домах.

В соответствии с законодательством, органы местного самоуправления являются таким же собственником как и иные юридические и физические лица (граждане), имея точно такие же права и обязанности, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации:

До настоящего времени администрация городского округа выполняет функции собственника в следующих направлениях:

- участвует в проведении общих собраниях собственников помещений, если необходимо - инициирует такие собрания (Решение Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 01.06.2011 N 394-нд "О порядке предоставления интересов Петропавловск-Камчатского городского округа при управлении многоквартирными домами, в которых имеется доля муниципальной собственности");

- несет расходы по содержанию общего имущества многоквартирных домов;

- участвует в расходах собственников на капитальный ремонт (модернизацию) многоквартирного дома.

С 2014 года капитальный ремонт общедомового имущества многоквартирного дома будет производиться в соответствии с разделом 9 Жилищного кодекса РФ в рамках региональной программы капитального ремонта, утвержденной Фондом капитального ремонта многоквартирных домов Камчатского края. Управляющие организации вопросы проведения капитального ремонта решать не будут.

Капитальный ремонт муниципальных жилых помещений, как и ранее, будет производиться за счет бюджетных средств, по мере необходимости.

Всем потребителям в домах, перешедших на непосредственный способ управления, направлены письма с разъяснением дальнейших действий по заключению необходимых договоров.

В настоящее время для обеспечения потребителей в домах непосредственного способа управления собственники и наниматели помещений заключают договоры на обеспечение их необходимыми ресурсами (холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, отопление, электроснабжение).

Потребителям, не заключившим договоры, ресурсоснабжающие организации вправе выставлять счета - квитанции по факту потребления коммунального ресурса (основание - ст. 540 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

При возникновении аварийной ситуации потребители могут обращаться в ООО "Аварийно-ремонтная служба".

Для предоставления услуги по вывозу мусора необходимо заключить договор с МУП "Спецтранс".

В случае необходимости и принятия соответствующего решения большинством собственников, граждане могут заключить договор предоставления жилищных услуг (содержание, ремонт, вывоз мусора, аварийное обслуживание) с ООО "УЖКХ г. Петропавловска-Камчатского", либо с иной управляющей или подрядной организацией, если собственниками и нанимателями не будут приняты решения об организации содержания общего имущества дома собственными силами.

Учитывая тот факт, что большинство граждан, проживающих в домах перешедших на непосредственный способ управления, и ранее фактически осуществляли содержание и ремонт дома собственными силами без участия управляющей организации и переход на непосредственный способ не вызвал с их стороны неприятия и жалоб, а в настоящее время они обращаются в ресурсоснабжающие организации по вопросу заключения договоров ресурсоснабжения, Департамент управления жилищным фондом администрации городского округа принял решение исключить эти дома из конкурсной массы.

В случае если собственниками помещений в многоквартирном доме не будет реализован выбранный способ управления, либо решения общего собрания будут обжалованы другими собственниками, данные многоквартирные дома будут выставлены на открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Понимая недостаточную проработку и сложность вопроса по вхождению в непосредственный способ управления домами, Департамент управления жилищным фондом администрации городского округа планирует дальнейшее проведение собраний собственников помещений для заключения договора на оказание услуг по содержанию и ремонту с подрядной организацией на тех домах, где граждане не примут такое решение самостоятельно.

Договор будет заключаться в соответствии с необходимым набором работ индивидуально для каждого дома в соответствии с его конструктивными особенностями.