Приложение. Положение о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в собственности Петропавловск - Камчатского городского муниципального образования

Приложение

к постановлению Градоначальника

г. Петропавловска-Камчатского

от 25 июня 2004 г. N 1046

Положение
о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в собственности Петропавловск - Камчатского городского муниципального образования

ГАРАНТ:

I. Общие положения

II. Обязанности нанимателя

III. Права нанимателя

IV. Права и обязанности наймодателя

V. Оплата жилых помещений,

предоставляемых по договору найма

VI. Особые условия

VII. Расторжение и прекращение договора

Приложение. Договор найма жилого помещения

Акт передачи жилого помещения

I. Общие положения

1. Настоящее Положение определяет порядок и условия предоставления физическим лицам по договорам найма жилых помещений, находящихся в собственности Петропавловск-Камчатского городского муниципального образования.

2. Найм жилых помещений представляет собой основанное на договоре возмездное владение и пользование жилыми помещениями.

3. Основным документом, регулирующим отношения наймодателя с нанимателем, является договор найма, заключаемый в письменной форме (приложения 1 к Положению о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в собственности Петропавловск - Камчатского городского муниципального образования).

Договор найма - соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

В договоре найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Наймодатель обязан ознакомить их с условиями договора найма. При отсутствии в договоре таких лиц вселение этих граждан производится в соответствии с п. 26 настоящего Положения.

4. Предоставление гражданам жилой площади по договору найма осуществляется на основании решения органа местного самоуправления.

5. Объектом договора найма жилых помещений может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде отдельной квартиры (или комнаты). В найм может быть передан жилой дом либо его часть.

6. Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств.

Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

7. Сдача жилого помещения в найм не влечет передачу права собственности на него.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора найма жилого помещения.

При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

8. Сторонами по договору найма являются:

наймодатель - с одной стороны и наниматель - с другой стороны.

9. Нанимателю по договору найма жилого помещения при согласии наймодателя может быть предоставлено право на сдачу жилого помещения в поднайм при условии, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади на одного человека будет не менее установленной нормы.

Договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма.

Договор поднайма заключается с обязательным соблюдением требований, изложенных в пп. 19, 20, 21, 22 настоящего Положения.

10. По договору поднайма поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, ответственным по договору перед наймодателем является наниматель.

11. На договор поднайма жилого помещения не распространяется п. 28 настоящего Положения.

12. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

13. При сдаче жилого помещения, занимаемого по договору найма, в поднайм, наниматель утрачивает право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.

14. В случае смерти лица либо признания его недееспособным, а также его выбытия, его права и обязанности по договору найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, по общему согласию между ними, при условии, если они постоянно проживали с нанимателем и были указаны в договоре найма. Договор найма продолжает действовать на тех же условиях. Наймодатель не вправе отказать такому гражданину во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.

При отсутствии соглашения между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре найма в качестве постоянно проживающих, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями в соответствии с ч. 2 ст. 686 Гражданского кодекса РФ.

15. Договор найма жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии нанимателя. При этом наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие платежи, если иное не установлено нормами действующего законодательства.

16. Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в найм, лежит на наймодателе в соответствии с действующим законодательством.

17. Объемы жилой площади, предоставляемой по договорам найма, ежегодно определяются Комитетом по управлению имуществом г. Петропавловска-Камчатского, исходя из потребностей и конъюнктуры рынка жилья, и утверждаются Губернатором Камчатской области.

ГАРАНТ:

См. объем жилой площади, предоставляемой по договорам найма в 2004 году, утвержденный постановлением Губернатора Камчатской области от 18 марта 2004 г. N 100

18. Договор найма заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если срок найма в договоре не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

19. Жилые помещения, предоставляемые в домах муниципального жилищного фонда по договорам найма, не подлежат приватизации.

II. Обязанности нанимателя

20. Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

21. Наниматель обязан не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя и межведомственной комиссии, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

22. В случае освобождения нанимателем помещения по договору найма, он обязан оплатить наймодателю стоимость непроизведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений, или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее.

22. Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение, а также своевременно вносить платежи за коммунальные услуги на расчетный счет специализированной организации, осуществляющей расчетно-кассовое обслуживание по жилищно-коммунальным платежам, а также принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.

23. При сдаче жилого помещения по договору поднайма наниматель обязан согласовать договор с наймодателем.

24. При освобождении жилого помещения наниматель обязан передать наймодателю жилое помещение в течение месяца с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и не отделимыми без вреда для конструкций жилого помещения.

Произведенные нанимателем без письменного согласия наймодателя улучшения не подлежат возмещению.

25. По договору найма наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, указанных в договоре найма в качестве постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

III. Права нанимателя

26. Наниматель с письменного согласия наймодателя и всех совершеннолетних граждан, указанных в договоре найма жилого помещения, вправе вселить в жилое помещение супруга (супругу), детей, родителей и других лиц при условии, если в результате вселения указанных лиц размер жилой площади на одного человека будет не менее установленной нормы.

На вселение несовершеннолетних детей согласия наймодателя и совершеннолетних граждан, указанных в договоре найма, не требуется.

Лица, вселенные в жилое помещение при согласии наймодателя в качестве постоянно проживающих граждан, указываются дополнительно в договоре найма, приобретая равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.

27. Наниматель вправе потребовать от наймодателя передачи жилого помещения в соответствии со ст. 676 Гражданского кодекса РФ, а также потребовать возмещения убытков в случае, если наймодатель не предоставил нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре.

28. Если иное не предусмотрено законом или договором найма, наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок.

При заключении договора найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон, при этом, при согласовании условий договора, наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

29. Если наймодатель отказал нанимателю в продлении договора найма на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе по своему выбору потребовать в суде признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор найма.

Если наниматель продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора коммерческого найма при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается продленным на тех же условиях.

IV. Права и обязанности наймодателя

30. Наймодатель в месячный срок после подписания договора обязан передать свободное жилое помещение нанимателю, соответствующее условиям договора найма и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ нанимателю в жилое помещение.

31. В случае аварий наймодатель обязан немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.

32. Наймодатель обязан содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома, в состав которого входит жилое помещение, и обеспечивать нанимателя необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.

33. Наймодатель не отвечает за недостатки сданного в найм жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора найма или были заранее известны нанимателю, либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

34. Если наниматель не возвратил жилое помещение либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать от нанимателя внесения платы за жилое помещение за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

V. Оплата жилых помещений, предоставляемых по договору найма

35. Наниматели жилых помещений, предоставленных по договору найма жилых помещений в муниципальном жилищном фонде, осуществляют оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться предоставлением гражданину субсидии в установленном порядке.

ГАРАНТ:

О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг см. Постановление Правительства РФ от 25 августа 2003 г. N 522

О расчете субсидий и учету действующих льгот по оплате жилья и коммунальных услуг см. Методические рекомендации, утвержденные приказом Госстроя РФ от 28 октября 1997 г. N 17-92

36. Наймодатель обязан производить расчет платежей нанимателю за жилищно-коммунальные услуги с учетом льгот, установленных действующим законодательством для определенных категорий граждан.

37. Плата за жилое помещение и расходы связанные с содержанием дома и придомовой территории вносится нанимателем независимо от факта пользования жилым помещением.

38. Плата за жилое помещение, коммунальные и иные платежи в соответствии с договором найма перечисляются в установленном порядке на расчетный счет специализированной организации, осуществляющей расчетно-кассовое обслуживание по жилищно-коммунальным платежам, и используются на содержание, восстановление и капитальный ремонт жилищного фонда и расчета с ресурсоснабжающими и иными подрядными предприятиями (организациями).

39. Одностороннее изменение размера оплаты за жилое помещение, предоставленное по договору найма, не допускается за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ или договором.

40. Платежи за найм жилого помещения направляются в бюджет города для финансирования строительства муниципального жилья.

VI. Особые условия

41. При гибели жилого помещения размер ответственности виновной стороны (нанимателя или наймодателя) определяется исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент утраты.

42. При повреждении жилого помещения ответственность виновной стороны (нанимателя или наймодателя) определяется исходя из суммы на которую понизилась действительная стоимость, независимо от стоимости жилого помещения на момент передачи его нанимателю по договору найма.

VII. Расторжение и прекращение договора

43. Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

44. Наймодатель обязан письменно не позднее чем за 3 месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора найма в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в течение не менее года в наем.

45. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

- при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;

- если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;

- если наниматель не внес платежи, указанные в договоре в течение шести месяцев;

46. Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений в течение месяца.

47. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию нанимателя:

- если наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями договора;

- в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору;

48. В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель, члены его семьи и другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

                      Акт передачи жилого помещения                      

г. Петропавловск-Камчатский                         "__" _______ 200_ г.

      Наймодатель, в лице ___________________________________

_____________________________________________________________и

наниматель, в лице __________________________________________

_____________________________________________________________

составили настоящий акт о том, что Наймодатель передал, а наниматель принял жилое

помещение по договору найма:

       дом N _____, квартира N ____,  (комната)

по улице_____________________________________________________

       общей площадью __________ кв. метров

       жилой площадью __________ кв. метров

       Год постройки ____________________________________________

       Этажность дома ___________________________________________

       Этаж размещения квартиры (комнаты) ______________________________

       Наниматель претензий к санитарно-техническому   состоянию жилого

помещения не имеет. Ключи от квартиры получены.

        Наймодатель                            Наниматель

   ____________________________         ______________________________

   ____________________________         ______________________________