Статья 43. Виды разрешенного использования земельных участков и иных объектов капитального строительства в различных территориальных зонах, рассматриваемой территории поселения

Статья 43. Виды разрешенного использования земельных участков и иных объектов капитального строительства в различных территориальных зонах, рассматриваемой территории поселения

Градостроительные регламенты по видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства включают несколько видов разрешенного использования: основные, вспомогательные, условно разрешенные.

Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не могут быть запрещены при условии соблюдения строительных норм и правил, стандартов безопасности, правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических норм и правил, а также обязательных требований настоящих Правил.

Вспомогательные виды использования недвижимости, рассматриваются как дополнительные виды использования по отношению к основному виду использования.

Условно-разрешенные виды использования недвижимости, допустимые только в качестве условных по отношению к основным видам разрешенного использования и вспомогательным разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. На этот вид использования необходимо получение специальных согласований (см. статью 39 Градостроительного кодекса). Перечни условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства, указанные в градостроительных регламентах, не являются закрытыми. По результатам публичных слушаний Глава города имеет право предоставить разрешение на условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Наличие трех разновидностей видов разрешенного использования определяет один из главных эффектов градостроительного зонирования - гибкость этого инструмента регулирования, позволяющего применять его в различных ситуациях с максимальной выгодой, как для собственника (предпринимателя, инвестора), так и для соблюдения интересов местного сообщества в целом. Суть разделения разрешенных видов использования на три группы состоит в том, что в каждую из них входят виды деятельности с разной степенью конфликтности.

Основные виды использования - это в принципе не конфликтные виды деятельности, их соседство не приведет к потерям в стоимости недвижимости или ухудшению условий ведения бизнеса соседа.

Основные разрешенные и вспомогательные разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Главное отличие разрешенного использования от целевого назначения состоит в том, что собственник (пользователи, арендатор, инвестор) имеет право сам, по своему усмотрению, выбирать и менять разрешенные виды использования недвижимости в пределах установленных правилами списка видов и ограничений. Это существенно меняет инвестиционный климат поселения, поскольку восстанавливает общественную справедливость. В системе градостроительного зонирования публичная власть заранее устанавливает список видов использования как некий ограниченный набор вариантов, допустимых для данного места, а собственник или инвестор, рискующий своими деньгами, сам осуществляет выбор из предложенного списка. Тем самым сохраняется контроль административных органов за землепользованием в целом, но при этом остается достаточно свободы для индивидуального принятия решений.

Таким образом, достигается еще один важный компонент баланса интересов между частными и общественными интересами.

Однако бывают случаи, когда такие решение самостоятельно нельзя применять и нужно дополнительное согласование.

Указанный порядок устанавливается применительно к случаям, когда:

- при изменении одного вида разрешенного использования недвижимости на другой разрешенный вид использования затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости. В этих случаях необходимо разрешение на строительство.

- при изменении одного вида на другой вид разрешенного использования недвижимости не затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости. В этих случаях собственник, пользователь, владелец, арендатор недвижимости направляет уведомление о намерении изменить вид использования недвижимости в орган, уполномоченный в области градостроительной деятельности городского поселения, который в установленном порядке и в установленный срок предоставляет заключение о возможности или невозможности реализации намерений заявителя без осуществления конструктивных преобразований.

Условно разрешенные виды использования - это виды деятельности, которые нежелательны в данном месте, если они осуществляются в полном объеме как самостоятельный бизнес. Однако они составляют часть основной разрешенной деятельности или функции и поэтому могут появляться только в пределах участка собственника, где реализуется основная деятельность или функция. Характерный пример - гостевые стоянки автомобилей при индивидуальных жилых домах. Сами по себе стоянки автомобилей как отдельный объект и вид деятельности на отдельном участке в данном случае запрещаются и не входят в списки разрешенного использования для рассматриваемой зоны. Если же на участке расположен жилой дом и собственнику нужна гостевая парковка, то он имеет право ее построить на своем участке.

Собственник, пользователь, владелец, арендатор недвижимости запрашивает разрешение на изменение основного разрешенного вида использования на иной вид использования, требующий разрешения по специальному согласованию.

Решения об изменении одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.