Раздел 2. Градостроительные регламенты. Благоустройство и дизайн среды поселения

Раздел 2. Градостроительные регламенты. Благоустройство и дизайн среды поселения

Введение

Правила землепользования и застройки являются основным нормативно-правовым документом, по которому осуществляется все виды градостроительной деятельности в городском поселении.

Правила землепользования и застройки разрабатываются на основе ранее разработанной градостроительной документации - проекта "Генеральный план городского поселения "Поселок Пролетарский", выполненный ООО "М. Градо" в 2008 году. В настоящее время проект рассмотрен на публичных слушаниях и рекомендован к утверждению.

Настоящая работа выполняется согласно Муниципального контракта N 77 от "1" июля 2009 г.

Заказчик - Администрация муниципального района "Ракитянский район" Белгородской области.

Исполнитель - организация ООО "М. Градо".

Основная цель настоящей работы - "Правил землепользования и застройки городского поселения "Поселок Пролетарский" является:

- создание условий для планировки территорий муниципального образования, состоящего из трех населенных пунктов п. Пролетарский и хуторов: Ворсклица, Петровский;

- подготовки документации по планировке территории и проведения аукционов по предоставлению земельных участков в целях жилищного и иных видов строительства;

- эффективного землепользования и развития территорий муниципального образования;

- выполнения требований федерального законодательства в части недопустимости использования процедур предварительного согласования мест размещения объектов при отсутствии правила землепользования и застройки;

Настоящий проект выполняется в три этапа.

- первый этап подготовительный (ТОМ 1, заказчику не передается и используется организацией для работы);

- второй этап - ТОМ 2. "Порядок регулирования землепользования и застройки на основе градостроительного зонирования". Этот этап разрабатывается на основе ранее выполненного генерального плана и содержит статьи по правовому регулированию.

- третий этап - ТОМ 3.

Третий этап выполняется на основании первых двух этапов. На этом этапе оформляется графическая карта градостроительного зонирования и зон с особыми условиями использования территорий. Текстовые материалы содержат статьи о градостроительных регламентах и статьи о благоустройстве и дизайне. Настоящая работа представляет собой третий этап.

Раздел разработан с учетом основных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, отдельных положений Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", законодательств Российской Федерации "Об охране памятников истории и культуры" и охране окружающей среды, законодательств Белгородской области о градостроительстве, уставов городского поселения.

Настоящие Правила применяются наряду с:

- техническими регламентами и иными обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, сохранения окружающей природной среды и объектов культурного наследия;

- иными нормативными правовыми актами городского поселения по вопросам регулирования землепользования и застройки. Указанные акты применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам.

Правила обязательны для физических и юридических лиц, должностных лиц, осуществляющих и контролирующих градостроительную деятельность на территории городского поселения " Поселок Пролетарский".

Проект выполнен на основании действующих нормативных документов, авторским коллективом в составе:

Руководитель проекта Ильяев С.С.

Директор ООО "М. Градо" Скворцова Ю.Б.

Главный архитектор проекта Афонина Е.Н.

Графическое оформление Сомов П.В.

Градостроительный регламент.
Зона жилой застройки

Главное условие для самостоятельного размещения построек на участке - это выполнение регламентов, противопожарных и экологических норм, а также неукоснительное выполнение прописанных отступов, оговоренных Правилами. Это правило должны выполняться всеми участниками градостроительной деятельности.

Запрещается размещение в зоне жилой застройке объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду и здоровье населения (рентгеноустановок, магазинов стройматериалов, москательно-химических товаров и т.п.)

Необходимо разъяснить некоторые, распространенные для жилой застройки термины:

- надворные постройки по назначению подразделяются на хозяйственные и бытовые.

К хозяйственным относятся постройки, предназначенные для содержания скота и птицы, хранения и обработки продуктов подсобного хозяйства, хранения твердого топлива и кормов, а также хранения и обслуживания малой механизации и сельскохозяйственного инвентаря.

К бытовым относятся постройки, связанные с гигиеническими и другими процессами жизнедеятельности, а также для хранения личного транспорта (табл.).

Бытовые помещения могут располагаться в отдельных помещениях, либо в подвальном, цокольном этажах жилого дома.

В личном пользовании сельских и поселковых жителей имеются разные виды домашнего скота и птицы. Поэтому, условно можно выделить три вида хозяйств:

- минимальное (огород, сад, птица);

- ограниченное (огород, сад, птица, мелкий скот);

- и развитое (огород, сад, птица, мелкий и крупный скот). В соответствии с различными видами хозяйств принимается следующая градация жилой зоны.

Минимальное и ограниченное хозяйство - Зона застройки индивидуальными жилыми домами с индивидуальными участками;

Развитое хозяйство - Зона усадебной застройки.

0101

Зона существующей усадебной застройки.

Зона застройки индивидуальными усадебными домами в поселке Пролетарский, хуторе Ворсклица, хуторе Петровский выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых кварталов, с минимально разрешенным набором услуг местного значения. Усадебная застройка позволяет вести хозяйство с содержанием КРС, с введением ограничения по поголовью, которое принимается главой городского поселения.

Основные виды разрешенного использования недвижимости:

- отдельно стоящие жилые дома с земельными участками на одну семью;

- блокированные жилые дома;

- выращивание сельскохозяйственных культур - цветов, овощей, фруктов;

- сады, огороды палисадники (в пределах границ земельного участка, запрещается палисадники выводить за границы участка);

- почтовые отделения;

- отделения и участковые пункты милиции;

- пункты оказания первой медицинской помощи.

Вспомогательные виды разрешенного использования:

- отдельно стоящие гаражи на 2 - 3-машины не предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности;

- строения для содержания животных (собак, птицы, кроликов и т.д., и строения для КРС);

- хозяйственные постройки;

- теплицы;

- оранжереи;

- индивидуальные резервуары для хранения воды, скважины для забора воды, индивидуальные колодцы;

- индивидуальные бани, надворные туалеты, выгребные ямы, локальные очистные сооружения (генеральным планом предусматривается канализование жилой застройки, поэтому на перспективу в надворных постройках надобность отпадает) при условии равноудаления их на расстояние не менее 10 м от окружающих жилых домов;

- парикмахерские, косметические кабинеты;

- фотоателье;

- приемные пункты прачечных и химчисток;

- медицинские кабинеты;

- аптеки;

- магазины повседневного спроса до 100 кв. м.;

- кафе и другие предприятия общественного питания с количеством посадочных мест до 50, встроенные, пристроенные;

- бани, сауны, бассейны индивидуального пользования;

- отдельно стоящие, встроенные или пристроенные гаражи для хранения автомобилей;

- открытые стоянки, но не более чем на 2 легковых автомобиля на 1 земельный участок;

- парковки перед объектами обслуживающих и коммерческих видов использования;

- индивидуальные резервуары для хранения воды, скважины для забора воды для полива, индивидуальные колодцы;

- оборудование пожарной охраны (гидранты, резервуары);

- площадки для вывоза бытового мусора (мусороудаление) с контейнерами.

Предприятия обслуживания допускается размещать в отдельно стоящих нежилых строениях или встроенно-пристроенных к жилому дому нежилых помещениях с изолированными от жилой части дома входами.

Условно разрешенные виды использования:

- многоэтажные жилые дома;

- спортплощадки, спортзалы, теннисные корты, залы рекреации (с бассейнами или без них);

- кафе и другие предприятия общественного питания отдельно стоящие;

- клубы многоцелевого и специализированного назначения с ограничением по времени работы;

- объекты, связанные с отправлением культа;

- поликлиники;

- пошивочные мастерские, ремонты бытовой техники;

- детские сады, иные объекты дошкольного воспитания;

- магазины общей площадью более 150 кв. м;

- слесарные и ремонтные мастерские;

- жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы;

- спортзалы, бассейны открытые и закрытые;

- киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения;

- предприятия бытового обслуживания, художественные мастерские, мастерские изделий народных промыслов в отдельно стоящем здании общей площадью не более 120 кв. м;

- индивидуальное обслуживание клиентов в отдельно стоящем здании общей площадью не более 120 кв. м;

- офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний.

Предельные параметры земельных участков и разрешенного строительства:

1) минимальная (максимальная) площадь земельных участков - 1000 - 2500 кв. м;

2) минимальная (максимальная) ширина земельных участков вдоль фронта улицы (проезда) - 9 - 25 м;

3) максимальное количество этажей зданий - 3;

4) максимальная высота зданий от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа - 11 м;

5) максимальный процент застроенной территории для жилой застройки участка - 60%;

6) минимальный отступ строений от передней границы участка (в случае, если иной показатель не установлен линией регулирования застройки) - 3 м, в районе магистральных улиц - 5 метров.

7) минимальный отступ от границ соседнего участка до жилого дома - 3 м, возможно сокращение отступа до 1 м, при согласовании с землепользователями смежных участков и при условии соблюдения противопожарных норм;

8) минимальный отступ от границ соседнего участка до бытовых построек, строений - 2 м (бани, гаражи и др., при этом необходимо учитывать противопожарные нормы, с учетом этого расстояние корректируется);

9) минимальный отступ от жилого дома до построек для содержания и разведения домашнего скота и птицы - 10 м, (указанный размер должен соблюдаться и от соседнего дома на соседнем участке;

10). Допускается блокировка хозяйственных построек на смежных земельных участках по взаимному согласию их собственников, а также блокировка хозяйственных построек к основному строению. Высота помещений хозяйственных построек для содержания скота и птицы должна быть не менее 2,4 м. Постройки для содержания скота и птицы допускается пристраивать только к одно- и двухквартирным домам при изоляции их от жилых комнат не менее чем тремя подсобными помещениями.

При устройстве гаражей (в том числе пристроенных) в цокольном, подвальном этажах одно-, двухэтажных одноквартирных и блокированных домов (а в одно-, двухквартирных домах и в первом этаже) допускается их проектирование без соблюдения нормативов на проектирование предприятий по обслуживанию автомобилей. (Жилые здания СНиП 2.08.01-89*).

ГАРАНТ:

Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 г. N 109 названные СНиП 2.08.01-89* признаны не действующими на территории РФ с 1 октября 2003 г.

В зданиях IV и V степеней огнестойкости над воротами гаража следует предусматривать козырек, если над ним расположены окна других помещений.

10) требования к ограждению земельных участков:

- ограждения со стороны улиц должны выполняться в соответствии с требованиями, утвержденными органами местного самоуправления и согласованными органом, уполномоченным в области архитектуры и градостроительства;

- высота ограждения земельных участков должна быть не более двух метров;

- ограждения может быть глухим при согласии землепользователей смежных участков;

- ограждения между смежными земельными участками должны быть проветриваемыми на высоту не менее 0,3 м от уровня земли;

- ограждение огорода при домовладении должно быть решетчатым;

- характер ограждения и его высота со стороны улиц должны быть единообразными как минимум на протяжении одного квартала с обеих сторон улицы.

Все жилые дома и хозяйственные постройки должны быть обеспечены системами водоотведения с кровли, с целью предотвращения подтопления соседних земельных участков и строений. Допускается не выполнять организованный сток воды с кровли при условии, когда смежные земельные участки находятся на одном уровне и между строениями, расположенными на соседних земельных участках расстояние не менее 4 м.

При размещении строений должны соблюдаться нормативные противопожарные расстояния между постройками, расположенными на соседних земельных участках.

В указанной зоне не допускается стоянка грузового автотранспорта грузоподъемностью свыше 2 тонн и сельхозтехники.

Предприятия обслуживания допускается размещать в отдельно стоящих нежилых строениях или встроенно-пристроенных к жилому дому нежилых помещениях с изолированными от жилой части дома входами.

При размещении жилых зданий должны быть обеспечены допустимые уровни инсоляции и естественной освещенности проектируемых и существующих объектов (СанПиН 2.1.2.1002-00 Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы).

ГАРАНТ:

Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 2 августа 2010 г. N 99 названные СанПиН 2.1.2.1002-00 признаны утратившими силу с 15 августа 2010 г.

Примечания 1.

1.1. Формирование земельных участков посредством разделения исходного участка на несколько участков меньшего размера может быть осуществлено при условии, что площади вновь формируемых участков не будут меньше установленных для данной зоны минимальных показателей.

1.2. Максимальное количество вновь возводимых жилых единиц на земельном участке должно определяться из расчета: не более одной жилой единицы на каждые 200 кв. метров участка - в случаях строительства отдельно стоящих односемейных домов, блокированных семейных домов и блокированных многосемейных домов. Применительно к строительству многоквартирных домов не выше 3-х этажей указанный показатель определяется из расчета 5 жилых единиц на каждые 200 кв. метров земельного участка.

Допускаются отклонения отступов строений от боковых и задних границ земельных участков при условии, что:

- имеется взаимное согласие владельцев земельных участков на указанные отклонения;

- расстояния между основными строениями (жилыми домами) равны или превышают 6 метров, а расстояния между вспомогательными строениями (хозяйственными постройками, гаражами и проч.) равны или превышают 2 метра от границ соседнего участка (допускается также блокирование вспомогательных строений по границам земельных участков, при условии устройства брандмауэрных стен).

Нормы парковки:

Отдельно стоящий блокированный дом: на 2 семьи - 1 место на жилую единицу.

Многоквартирный дом не выше 3 этажей: 1 место на жилую единицу или 66% от жилых единиц при сгруппированной парковке.

0102

Зона жилой застройки с индивидуальными участками.

Зона застройки индивидуальными жилыми домами с индивидуальными участками в поселке Пролетарский, выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых кварталов, с минимально разрешенным набором услуг местного значения. Не разрешается содержать КРС.

Основные виды разрешенного использования недвижимости:

- отдельно стоящие жилые дома с земельными участками на одну семью;

- блокированные жилые дома;

- выращивание сельскохозяйственных культур - цветов, овощей, фруктов;

- сады, огороды палисадники (в пределах границ земельного участка, запрещается палисадники выводить за границы участка);

- почтовые отделения;

- отделения и участковые пункты милиции;

- пункты оказания первой медицинской помощи.

Вспомогательные виды разрешенного использования:

- отдельно стоящие гаражи на 2 - 3-машины не предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности;

- строения для содержания мелких животных (собак, птицы, кроликов и т.д., с ограничением поголовья, устанавливаемое решением муниципальной власти, без содержания КРС);

- хозяйственные постройки;

- теплицы;

- оранжереи;

- индивидуальные резервуары для хранения воды, скважины для забора воды, индивидуальные колодцы;

- индивидуальные бани, надворные туалеты, выгребные ямы, локальные очистные сооружения (генеральным планом предусматривается канализование жилой застройки, поэтому на перспективу в надворных постройках надобность отпадает) при условии равноудаления их на расстояние не менее 10 м от окружающих жилых домов;

- парикмахерские, косметические кабинеты;

- фотоателье;

- приемные пункты прачечных и химчисток;

- медицинские кабинеты;

- аптеки;

- магазины повседневного спроса до 100 кв. м.;

- кафе и другие предприятия общественного питания с количеством посадочных мест до 50, встроенные, пристроенные;

- бани, сауны, бассейны индивидуального пользования;

- отдельно стоящие, встроенные или пристроенные гаражи для хранения автомобилей;

- открытые стоянки, но не более чем на 2 легковых автомобиля на 1 земельный участок;

- парковки перед объектами обслуживающих и коммерческих видов использования;

- индивидуальные резервуары для хранения воды, скважины для забора воды для полива, индивидуальные колодцы;

- оборудование пожарной охраны (гидранты, резервуары);

- площадки для вывоза бытового мусора (мусороудаление) с контейнерами.

Предприятия обслуживания допускается размещать в отдельно стоящих нежилых строениях или встроенно-пристроенных к жилому дому нежилых помещениях с изолированными от жилой части дома входами.

Условно разрешенные виды использования:

- многоэтажные жилые дома;

- спортплощадки, спортзалы, теннисные корты, залы рекреации (с бассейнами или без них);

- кафе и другие предприятия общественного питания отдельно стоящие;

- клубы многоцелевого и специализированного назначения с ограничением по времени работы;

- объекты, связанные с отправлением культа;

- поликлиники;

- пошивочные мастерские, ремонты бытовой техники;

- детские сады, иные объекты дошкольного воспитания;

- магазины общей площадью более 150 кв. м;

- слесарные и ремонтные мастерские;

- жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы;

- спортзалы, бассейны открытые и закрытые;

- киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения;

- предприятия бытового обслуживания, художественные мастерские, мастерские изделий народных промыслов в отдельно стоящем здании общей площадью не более 120 кв. м;

- индивидуальное обслуживание клиентов в отдельно стоящем здании общей площадью не более 120 кв. м;

- офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний;

Виды использования недвижимости, которые требуют специального согласования:

- спортзалы, бассейны открытые и закрытые;

- киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения;

- предприятия бытового обслуживания, художественные мастерские, мастерские изделий народных промыслов в отдельно стоящем здании общей площадью не более 120 кв. м;

- мастерские по изготовлению мелких поделок по индивидуальным заказам (столярные изделия, изделия художественного литья, кузнечно-кованые изделия) в отдельно стоящем здании общей площадью не более 150 кв. м;

- кафе, закусочные, столовые (без или с ограниченным ассортиментом алкогольных напитков) площадью не более 120 кв. м;

- индивидуальное обслуживание клиентов в отдельно стоящем здании общей площадью не более 120 кв. м;

- магазины товаров первой необходимости площадью не более 150 кв. м;

- офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний.

Предельные параметры земельных участков и разрешенного строительства:

1) минимальная (максимальная) площадь земельных участков - 400 - 1200 кв. м;

2) минимальная (максимальная) ширина земельных участков вдоль фронта улицы (проезда) - 8 - 30 м;

3) максимальное количество этажей зданий - 3;

4) максимальная высота зданий от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа - 11 м;

5) максимальный процент застроенной территории для жилой застройки участка - 60%;

6) максимальная площадь строений для содержания мелких домашних животных и птицы - 10% от площади земельного участка;

6) минимальный отступ строений от передней границы участка (в случае, если иной показатель не установлен линией регулирования застройки) - 3 м; а в районе магистральных улиц - 5 метров.

7) минимальный отступ от границ соседнего участка до жилого дома - 3 м, возможно сокращение отступа до 1 м, при согласовании с землепользователями смежных участков и при условии соблюдения противопожарных норм;

8) минимальный отступ от границ соседнего участка до вспомогательных строений - 2 м (бани, гаражи и др., при этом необходимо учитывать противопожарные нормы, с учетом этого расстояние корректируется);

9) минимальный отступ от жилого дома до построек для содержания и разведения мелких домашних животных и птицы - 10 м (см. приложение 2); от границ соседнего участка 2 м.

10) требования к ограждению земельных участков:

- ограждения со стороны улиц должны выполняться в соответствии с требованиями, утвержденными органами местного самоуправления и согласованными органом, уполномоченным в области архитектуры и градостроительства;

- высота ограждения земельных участков должна быть не более двух метров;

- ограждения может быть глухим при согласии землепользователей смежных участков;

- ограждения между смежными земельными участками должны быть проветриваемыми на высоту не менее 0,3 м от уровня земли;

- ограждение огорода при домовладении должно быть решетчатым;

- характер ограждения и его высота со стороны улиц должны быть единообразными как минимум на протяжении одного квартала с обеих сторон улицы.

Все жилые дома и хозяйственные постройки должны быть обеспечены системами водоотведения с кровли, с целью предотвращения подтопления соседних земельных участков и строений. Допускается не выполнять организованный сток воды с кровли при условии, когда смежные земельные участки находятся на одном уровне и между строениями, расположенными на соседних земельных участках расстояние не менее 4 м.

При размещении строений должны соблюдаться нормативные противопожарные расстояния между постройками, расположенными на соседних земельных участках.

Допускается блокировка хозяйственных построек на смежных земельных участках по взаимному согласию их собственников, а также блокировка хозяйственных построек к основному строению, с учетом норм СНиП 9 2.08.01-89* Жилые здания.

ГАРАНТ:

Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 г. N 109 названные СНиП 2.08.01-89* признаны не действующими на территории РФ с 1 октября 2003 г.

В указанной зоне не допускается стоянка грузового автотранспорта грузоподъемностью свыше 2 тонн и сельхозтехники.