Приложение. Положение о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Якутске

Приложение

к распоряжению Мэра г. Якутска

от 23 марта 2005 г. N 147

Положение
о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Якутске.

Настоящее положение разработано на основании ч. 1 Гражданского кодекса, Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", иных документов, определяющих правовой режим жилых помещений различных форм собственности, и определяет правила осуществления обмена (мены) жилых помещений в г. Якутске, занимаемых собственниками, нанимателями, арендаторами, членами ЖК и ЖСК, в условиях развития рыночных отношений в жилищной сфере.

1. Право на обмен (мену)

1.1. Наниматель жилого помещения, находящегося на территории МО "Город Якутск", имеет право произвести обмен занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение с другим нанимателем членом жилищного или жилищно -строительного кооператива, а также с собственником частного жилищного фонда. Правомочие нанимателя на обмен жилого помещения принадлежащего на праве личной собственности, на жилое помещение, находящееся в доме государственного, муниципального, общественного жилищных фондов, либо на жилое помещение в доме ЖСК оформляется договором отчуждения и обменным ордером. Договор содержит информацию, характеризующую жилое помещение, а также права собственности на жилое помещение.

В договоре также указывается лицо (лица), приобретающее право собственности на жилое помещение. В случае, если собственниками становятся несколько человек, то указывается вид общей собственности (долевая или совместная). Договор отчуждения жилой площади при обмене жилыми помещениями удостоверяется органами нотариата по месту оформления обмена.

Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора в РГФС РС(Я). Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера и оформления договора отчуждения.

Для совершения обмена необходимо согласие всех совместно проживающих с нанимателем или арендатором совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих.

При обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных совместно проживающих членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь (на основании договоров найма) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим нанимателем или арендатором при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется как член семьи нанимателя.

Въезжающий в порядке обмена доли (частичный обмен) должен относиться к членам семьи лица, на жилую площадь которого он вселяется на основании совершенного обмена.

В домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда единственным основанием для занятия гражданами жилого помещения и заключения с ними договора найма жилого помещения является ордер или договор социального найма, в связи с чем обмен жилыми помещениями без оформления его обменными ордерами не влечет за собой никаких юридических последствий в соответствии с действующим законодательством.

Отказ собственника соответствующего государственного, муниципального, общественного жилищного фонда в даче согласия на обмен возможен только по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации и РС(Я). Отказ собственника от дачи согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

1.2.Собственник жилого помещения вправе с письменного согласия сособственников и всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи обменять принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение с нанимателем или арендатором жилого помещения в доме государственного, муниципального, общественного жилищного фонда, а также с членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, не являющимся собственником обмениваемого жилого помещения.

Обмен жилого помещения, принадлежащего на праве собственности, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. При обмене жилой площади, принадлежащей на праве общей совместной собственности нескольким собственникам, их правомочие на обмен жилого помещения в целом реализуется при условии согласия всех сособственников на обмен принадлежащего им жилого помещения.

При отказе одного из сособственников на проведение обмена жилого помещения, принадлежащего на праве общей совместной собственности, сособственники имеют право определения и выделения своих долей в общей совместной собственности и оформления обмена принадлежащей им доли в установленном порядке. В случае обмена жилой площади, находящейся в общей долевой собственности, согласия других собственников не требуется и каждый из них имеет право на обмен принадлежащей ему доли или определенной ее части, которая может быть выделена как изолированное жилое помещение. В противном случае обмен не допускается. Основанием, подтверждающим право собственности на жилое помещение, является надлежащем удостоверенный и зарегистрированный договор отчуждения (купли - продажи, мены, дарения и т.д.), свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, а также свидетельство о праве собственности, неотъемлемым приложением которого является договор передачи, зарегистрированный в установленном порядке.

1.3.Письменное согласие на конкретный обмен жилого помещения должно быть удостоверено нотариусом, либо лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий.

К нотариально удостоверенным письменным согласием приравниваются:

а) письменные согласия военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно - лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

б) письменные согласия военнослужащих и членов их семей, находящихся в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно - учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, а также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) части, соединения, учреждения или заведения;

в) письменные согласия лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником места лишения свободы;

г) письменные согласия совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

При нахождении временно отсутствующего в населенных пунктах, где нет нотариусов, письменное согласие должно быть заверено должностным лицом органов исполнительной власти.

При совершении обмена представителем временно отсутствующего члена семьи полномочия на совершение обмена должны подтверждаться доверенностью, выданной на его имя в установленном порядке, при ненадлежаще оформленном согласии на конкретный обмен.

Собственнику жилого помещения, получающему в результате обмена жилое помещение на условиях договора найма на основании договора - отчуждения и ранее принятого решения ОЖК с выдачей обменного ордера, выдается ордер установленного образца.

Если единственный собственник жилого помещения обменивает свое жилое помещение с одиноким нанимателем, членом жилищного или жилищностроительного кооператива, то у последнего возникает право собственности на все жилое помещение, получаемое по обмену.

2. Основные виды обмена:

1.Равноценный. В этом случае производится обмен одинаковых, т.е. равноценных квартир, в разных районах г. Якутска.

2.Съезд. Обмен нескольких квартир на одну.

3.Разъезд. Обмен одной квартиры на несколько.

4.Неравноценный обмен. В этом случае при обмене меньшей жилплощади на большую и наоборот, появляется такое понятие, как доплата за разницу в квадратных метрах и за разницу в качественных показателей объектов, принимающих участие в обмене.

5.Принудительный обмен. В этом случае обмен производится на основании вступивших в законную силу решений суда, вынесенных в отношении одного из нанимателей, и не требующий его согласия.

3. Предмет обмена (мены) жилыми помещениями

Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Предметом частичного обмена жилыми помещениями может быть часть жилого поме-щения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, члена жилищно - строительного кооператива, имеющего право на часть паенакопления, а также сособственника при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи оставшихся проживать в этом помещении либо в качестве участников общей собственности (долевой, совместной).

Обмен жилыми помещениями может быть совершен между нанимателями, собственниками, членами жилищно - строительных кооперативов, проживающими в одном или разных домах, расположенных в пределах МО "Город Якутск".

4.Органы, оформляющие обмен (мену) жилыми помещениями в г. Якутске.

Обмен жилыми помещениями, находящимися в пределах МО "Город Якутск", оформляется в Бюро обмена при службе по учету и использованию жилья Мэрии г. Якутска.

5. Заявление об обмене (мене) жилых помещений

Наниматель, член жилищно - строительного кооператива, собственник, желающий произвести обмен жилого помещения, подает в Бюро обмена заявление установленного образца.

5.1. Заявление нанимателя должно быть подписано нанимателем и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую жилую площадь. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из членов семьи, зарегистрированных на данной жилой площади и сохранивших право пользования жилой площадью, к заявлению прикладывается выраженное в письменное форме и надлежаще заверенное согласие временно отсутствующего.

5.2. Заявление члена жилищного, жилищно - строительного кооператива должно быть подписано членом кооператива и членами его семьи, имеющими право на часть пае накопления и постоянно проживающими на данной жилой площади. Согласие временно отсутствующих членов семьи, имеющих право на часть пае накопления постоянно проживающих на данной жилой площади, должно быть выражено в письменной форме и надлежащем удостоверено.

5.3. К заявлению нанимателя, члена жилищного, жилищно - строительного кооператива прилагаются:

а) копия ордера на жилое помещение;

б) справка органа, регистрирующего граждан по месту жительства, с указанием лиц, проживающих в жилом помещении (Форма-3);

в) справка об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и плате за коммунальные услуги;

г) документы, подтверждающие пребывание в браке или нахождение в родстве между кем-либо из лиц, оставшихся проживать в жилом помещении, часть которого обменивается, и теми, кто въезжает туда;

д) согласие органа опеки и попечительства - при обмене жилого помещения, если одним из участников сделки является лицо, над которым установлена опека или попечительство;

е) при обмене жилого помещения жилищного, жилищно - строительного кооператива -документ учреждения банка о внесении лицом, вступающим в кооператив, паевого взноса либо справка правления кооператива о передаче ему пая выбывшим членом кооператива.

5.4. Заявление собственника должно быть подписано всеми постоянно зарегистрированными на данной жилой площади совершеннолетними независимо от родства и всеми сособственниками, в случае если жилая площадь, подлежащая обмену, принадлежит на праве общей совместной собственности нескольким лицам. Согласие на обмен жилой площади сособственника, не проживающего в данном жилом помещении, может быть выражено в ином документе, подписанном сособственником и надлежащее удостоверенном.

5.5. К заявлению собственника, зарегистрированного на жилой площади, подлежащей обмену, прилагаются:

а) документы, подтверждающие право собственности свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор отчуждения (купли - продажи, дарения, мены и т.д.);

б) в необходимых случаях:

- документ, подтверждающий согласие на обмен постоянно зарегистрированных на данной жилой площади независимо от их родства с собственником жилой площади;

- документы, подтверждающие пребывание в браке или нахождение в родстве между кем-либо из лиц, остающихся проживать в жилом помещении, часть которого подлежит обмену, и теми, кто туда въезжает;

- выписка из домовой книги;

- копия финансового лицевого счета из жилищно - эксплуатационной организации;

- документ, подтверждающий согласие сособственника, не проживающего в жилом помещении, на обмен;

- документ, подтверждающий наличие или отсутствие тяжких заболеваний, препятствующих совместному проживанию с другими лицами.

5.6. К заявлению собственника, не зарегистрированного на жилой площади, подлежащей обмену, прилагаются:

а) документы, подтверждающие право собственности свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор отчуждения (купли - продажи, дарения, мены и т.д.);

б) выписка из домовой книги о наличии всех лиц, зарегистрированных на данной жилой площади, или справка об отсутствии таковых;

в) при наличии постоянно зарегистрированных лиц независимо от их родства с собственником жилой площади -их письменное согласие на обмен жилой площади (помимо несовершеннолетних членов семьи);

г) копия финансового лицевого счета из жилищно - эксплуатационной организации по месту постоянной регистрации собственника;

д) в необходимых случаях - документ, подтверждающий согласие на обмен временно отсутствующих, постоянно зарегистрированных на обмениваемой площади.

В заявлении об обмене жилой площади должен быть указан размер жилой площади, существующей на момент составления заявления, и другие реквизиты, указанные в заявлении об обмене установленного образца. При любом расхождении в размере площади, адресе и других реквизитах в представленных документах к заявлению прикладывается справка БТИ или поэтажный план жилого помещения, другие документы для подтверждения данных, указанных в заявлении об обмене.

5.7. Другие дополнительные данные, уточняющие необходимые обстоятельства, запрашиваются в установленном порядке.

5.8. Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов, о чем делается запись в заявлении об обмене с указанием лица, сдавшего их (участник обмена или его официальный представитель).

6. Оформление обмена (мены).

6.1. Материалы об обмене жилой площадью рассматриваются на общественно- жилищной комиссии при Мэрии города Якутска. Решение комиссии оформляется протоколом ее заседания и подписывается не менее тремя членами комиссии.

В случае вынесения комиссией решения, запрещающего обмен, в протоколе делается соответствующая мотивированная запись, которая доводится до сведения сторон, участвующих в обмене.

6.2.Обмен не допускается:

а) если право пользования, владения и (или) распоряжения жилой площадью оспаривается в судебном порядке;

б) если жилое помещение является предметом залога;

в) если на жилое помещение наложен арест в связи с обеспечением исковых требований, возбуждением уголовного дела или по иным основаниям, предусмотренными федеральными законами или законами РС(Я);

г) если обмен носит корыстный (фиктивный) характер;

д) если жилое помещение находится в доме, подлежащем капитальному ремонту с выселением граждан, сносу, реконструкции или переоборудованию под нежилые цели в соответствии с распоряжением Мэра города Якутска;

е) если дом грозит обвалом;

ж) если жилое помещение по решению собственника государственного, муниципального или общественного жилищного фонда относится к специальным фондам, не подлежащим обмену (фонд маневренный, фонд служебный, фонд, предназначенный под общежития, и т.д.);

з) если в связи с обменом в жилое помещение, в котором проживают два и более нанимателя, арендатора, собственника, вселяются граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно в соответствии с законодательством Российской Федерации и РС(Я);

Другие условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством Российской Федерации или РС(Я).

В случае, когда обмениваемая жилая площадь находится в собственности одного гражданина, на которой он постоянно зарегистрирован с зарегистрированными иными лицами, обмен может быть разрешен только при одновременном выезде всех совместно проживающих с собственником лиц.

При обмене государственной, муниципальной, общественной жилой площади на жилое помещение, находящееся в собственности граждан, обмен может быть разрешен только при соответствии количества участников обмена, в том числе несовершеннолетних, указанных в протоколе заседания комиссии, количеству участников, указанных в договоре отчуждения жилого помещения.

6.3. При вынесении комиссией решения, разрешающего обмен, оформляются обменные ордера.

6.4. Если в результате обмена с целью объединения в одну семью граждане получают жилые помещения в одной квартире, им выдается один обменный ордер или один договор социального найма.

6.5. Ордера должны быть получены участниками обмена жилыми помещениями лично, либо их представителями одновременно с предъявлением надлежащее удостоверенной доверенности, за исключением случаев принудительного обмена.

6.6. Обмен жилого помещения, принадлежащего гражданам на праве частной собственности, на жилое помещение, находящееся в доме государственного, муниципального, общественного жилищного фонда, либо на жилое помещение в доме жилищного, жилищно-строительного кооператива оформляется обменным ордером и договором отчуждения жилого помещения.

6.7. Договор отчуждения содержит характеристику отчуждаемого жилого помещения (место нахождения, общая и жилая площадь, количество комнат, инвентаризационная оценка и другие необходимые условия договора и реквизиты сторон), указание об основании возникновения права собственности на жилое помещение, указание лица (лиц), приобретающего право собственности на жилое помещение, а в случае, если право собственности на жилое помещение возникает у нескольких лиц, - указывается вид общей собственности (долевая, совместная).

В договоре могут быть указаны дополнительные условия, относительно которых достигнуто соглашение сторон.

6.8. Договор отчуждения жилой площади при обмене жилыми помещениями удостоверяется органами нотариата по месту оформления обмена.

6.9. Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора в РГФС РС(Я).

6.10. Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера (обменных ордеров) и оформления договоров отчуждения.

Отказ в обмене жилыми помещениями и его оформлении (выдаче обменных ордеров, удостоверении и регистрации договора отчуждения при обмене жилыми помещениями и т.д.) может быть обжалован в судебном порядке.

6.11. В случае возбуждения уголовного или гражданского дела, а также проверки законности отдельных сделок с жилыми помещениями Бюро обмена вправе приостановить обмен жилых помещений до выяснения всех необходимых обстоятельств на основании определения суда, ходатайства правоохранительных или жилищных органов, иных заинтересованных организаций.

Снятие запрета или приостановления производится на основании решения органа, наложившего запрет или приостановившего обмен.

7. Условие и порядок проведения принудительного обмена
жилыми помещениями.

7.1. Принудительный обмен жилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, возможен по инициативе собственника жилого помещения и (или) уполномоченных им лиц, и только на основании вступившего в законную силу решения суда.

7.2. Основанием для подачи искового заявления о принудительном обмене жилыми помещениями могут быть:

Отсутствие у нанимателя возможности содержать занимаемое жилое помещение вследствие наличия излишней площади или иных обстоятельств, препятствующих своевременному внесению платежей за жилое помещение вследствие наличия излишней площади или иных обстоятельств, препятствующих своевременному внесению платежей за жилое помещение;

Систематическое разрушение и порча жилого помещения нанимателем или другими, проживающими с нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (члены семьи и другие постоянно проживающие с нанимателем граждане, поднаниматели, временные жильцы);

7.3. Уполномоченное лицо, при поступлении информации, касающейся обстоятельств, предусмотренных пунктом 7.2. настоящего Положения, проверяет наличие или отсутствие таких обстоятельств, которые могут послужить основанием для подачи иска о принудительном обмене жилыми помещениями.

7.4. В случае, если обстоятельства, указанные в пункте 7.2, по результатам проверки подтвердились, то уполномоченное органом лицо направляет нанимателю письменное предупреждение с требованием об устранении выявленных нарушений в разумный срок (но не более 3-х месяцев со дня вынесения предупреждения).

7.5. Если наниматель в установленные сроки не устранит обстоятельства, послужившие основанием для вынесения предупреждения, то уполномоченное органом лицо вправе обратиться в суд с требованием о принудительном обмене занимаемого нанимателем жилого помещения на другое жилое помещение.

7.6. Другое жилое помещение, которое может быть предоставлено нанимателю, в порядке принудительного обмена, должно соответствовать норме жилой площади на одного человека, применительно к условиям г. Якутска и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

7.7. Уполномоченное органом лицо до начала процедуры подачи искового заявления обязано обратиться к нанимателю с предложением о проведении добровольного обмена жилыми помещениями по основаниям и в порядке, установленном настоящим Положением.

7.8. Нанимателю должно быть предложено не менее трех вариантов добровольного обмена жилыми помещениями. Согласие или отказ нанимателя от предложенных вариантов добровольного обмена жилыми помещениями оформляется письменным актом, подписываемым нанимателем и представителем уполномоченного собственником лица. В случае, если наниматель отказывается подписать акт, то об этом в акте делается соответствующая запись, а сам акт подписывается представителем уполномоченного органом лица и гражданами, присутствовавшими в процессе предложения нанимателю вариантов добровольного обмена в качестве свидетелей.

7.9. В случае отказа нанимателя от всех вариантов добровольного обмена жилыми помещениями, уполномоченное органом лицо вправе начать процедуру подачи искового заявления с требованием о принудительном обмене жилыми помещениями.

7.10. В рамках подготовки к подаче искового заявления о принудительном обмене жилого помещения уполномоченное органом лицо осуществляет одно из следующих действий (в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием для подачи искового заявления о принудительном обмене):

а) Проведение осмотра жилого помещения нанимателя, в отношении которого предполагается осуществить принудительный обмен, и составление акта технического состояния жилого помещения;

б) Сбор данных, подтверждающих отсутствие у нанимателя возможности содержать жилое помещение и необходимости его обмена на жилое помещение, которое наниматель будет в состоянии содержать.

7.11. Вне зависимости от обстоятельств, послуживших основанием для подачи искового заявления о принудительном обмене, уполномоченное собственником лицо осуществляет подбор возможных вариантов принудительного обмена, с соблюдением требований, установленных пунктом 7.8. настоящего Положения.

7.12. По окончании сбора всех необходимых для обращения в суд документов уполномоченное органом лицо подает исковое заявление в суд с требованием о принудительном обмене жилого помещения.

7.13. В случае вынесения судом решения о проведении принудительного обмена жилого помещения, уполномоченное органом лицо, после вступления решения в законную силу, начинает процесс обмена жилого помещения. В рамках данного процесса осуществляется:

а) работа с гражданами, изъявившими желание осуществить обмен жилого помещения, находящегося у них в пользовании, на жилое помещение, определенное судом к принудительному обмену;

б) проведение оценки жилых помещений и подготовка актов оценки;

в) подготовка, составление и подписание договора обмена жилыми помещениями;

г) оформление, по результатам обмена, ордеров или свидетельств государственной регистрации права на жилые помещения.

8. Оформление договора мены жилого помещения.

8.1. Собственник жилого помещения вправе произвести обмен принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения на другое жилое помещение по договору мены в соответствии с действующим законодательством.

8.2. Участник договора мены жилого помещения обладает правом собственности на обмениваемое имущество, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилой площади, которую он получает.

8.3. При мене жилое помещение обменивается на собственность, в данном случае - на иное жилое помещение. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и договоры купли - продажи.

9. Порядок регистрации.

9.1. При вселении в получаемое по обмену жилое помещение наниматель сдает ордер в Бюро обмена в течение 10 дней. Одновременно предъявляются паспорта или документы, удостоверяющие личности членов семьи, включенных в ордер, с отметкой о снятии с регистрационного учета по прежнему месту жительства. Обменный ордер хранится как документ строгой отчетности. Ордер может быть признан недействительным на основании решения суда.

9.2. При отказе от обмена одной из сторон принудительное соглашение об обмене жилыми помещениями производится в судебном порядке.

9.3. При обоюдном отказе сторон от обмена, в Бюро обмена подаются заявления от сторон, участвующих в обмене, с приложением обменных ордеров.

10. Признание обмена жилыми помещениями недействительным.

10.1. Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным:

- если он совершен с нарушением требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим положением;

- по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) для признания сделки недействительной.

10.2. Требование о признании обмена жилыми помещениями недействительным может быть заявлено в течение общего срока исковой давности, установленного ГК РФ.

10.3. В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным, стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

10.4. В тех случаях, когда обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (стоимость перевозки вещей, ремонт помещений и т.п.).