Приложение N 2. Примерный договор на управление жилищным фондом (многоквартирным домом)

Приложение N 2

Примерный договор
на управление жилищным фондом (многоквартирным домом)
(утв. постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 17 марта 2006 г. N 79)

     Уполномоченный   орган   собственника   жилищного       фонда в лице

____________________________________________,   с   одной      стороны, и

предприятие _____________________________________________________________

                      (полное наименование предприятия)

действующее  на  основании  Устава  (далее  по  тексту  "Управляющая

организация"), в лице его руководителя ___________________________________

                                            (фамилия, имя, отчество)

с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1. Цели и предмет договора

1.1. Предметом настоящего Договора является выполнение Управляющей организацией, наделенной соответствующими полномочиями и имеющей лицензию на право управления, работ по управлению жилищным фондом, его содержанию и ремонту объектов внешнего благоустройства.

Управляющей организации передается право управления жилищным фондом в интересах Уполномоченного органа в пределах, установленных Договором о передаче в управление государственного имущества, находящегося по адресу ________________________________, с общей площадью ______________.

Жилищный фонд и объекты внешнего благоустройства, являющиеся государственной собственностью Республики Саха (Якутия), указанные в паспорте имущественного комплекса, учитываются на отдельном балансе Управляющей организации по состоянию на "___" _________200_ г. и учитываются в Реестре государственного имущества Республики Саха (Якутия).

Действие настоящего Договора распространяется и на имущество, переданное в управление Управляющей организации после заключения этого Договора, которое также подлежит учету в Реестре государственного имущества Республики Саха (Якутия) и включается в настоящий Договор в виде дополнений.

Управляющая организация принимает на себя обязательства по управлению переданным ей на баланс жилищным фондом и объектами благоустройства в пределах прав и обязанностей, закрепленных за ней настоящим Договором.

Перечень имущественного комплекса с содержанием его технических и экономических характеристик является неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.2. Цель Договора - организация содержания и ремонта жилищного фонда и объектов внешнего благоустройства в соответствии с нормами действующего законодательства, решение вопросов, связанных с управлением названным имущественным комплексом и его сохранностью.

2. Имущественные права Управляющей организации

2.1. Управляющая организация приобретает имущественные и неимущественные права на находящееся в управлении в соответствии с настоящим Договором имущество и выступает самостоятельно в качестве ответчика или истца в суде в соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации.

2.2. Уполномоченный орган на условиях, определяемых настоящим Договором, назначает Управляющую организацию единственным уполномоченным по управлению и организации обслуживания соответствующего жилищного фонда и объектов внешнего благоустройства, а Управляющая организация, подписывая настоящий Договор, признает эти условия.

2.3. Управляющая компания заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг и рассчитывается с ними по тарифам для населения (отопление за кв. метр). Разница между тарифами для населения и экономически обоснованными тарифами, установленными Государственным комитетом по ценовой политике - Региональной энергетической комиссией Республики Саха (Якутия), возмещаются в виде дотации из республиканского бюджета. Для получения дотации Управляющая компания заключает договор с Министерством финансов Республики Саха (Якутия).

2.4. Управляющая организация не отвечает по обязательствам Уполномоченного органа и его органов. Уполномоченный орган, его органы не отвечают по обязательствам Управляющей организации. Управляющая организация отвечает по своим обязательствам своим собственным имуществом.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Управляющая организация обязана:

3.1.1. Управлять жилищным фондом, содержать объекты внешнего благоустройства за вознаграждение и использовать их по прямому назначению с соблюдением положений действующих законодательных и нормативных актов, обеспечивать комфортные условия проживания в домах граждан, функционирования расположенных в них организаций.

3.1.2. Принять на себя обязательство в том, что ни она, ни один из ее руководителей, представителей или сотрудников никогда не будут предпринимать никаких действий, противоречащих интересам Уполномоченного органа.

3.1.3. Осуществлять оперативный и бухгалтерский учет результатов хозяйственной и иной деятельности, вести статистическую и прочую отчетность, отчитываться о результатах деятельности в порядке и в установленные сроки.

3.1.4. Предоставлять в Уполномоченный орган проекты планов, плановые задания и отчеты в сроки и в установленных объемах. Список и сроки представления данных материалов могут дополняться и изменяться.

3.1.5. Вести и хранить в установленном порядке балансовый и аналитический учет имущества.

3.1.6. Производить своевременные отчисления обязательных платежей и налогов в государственный и местный бюджеты. Использовать перечисленные Уполномоченным органом средства строго по целевому назначению, установленному финансовым планом.

3.1.7. Вести в установленном порядке необходимую документацию на все действия по передаче, ремонту, восстановлению имущества или производству работ и их приему.

3.1.8. Выполнять условия договора о передаче ей в управление государственного имущества, обеспечив сохранность, рациональное использование, своевременную реконструкцию, восстановление и ремонт переданного в управление государственного имущества.

3.1.9. Осуществлять свою деятельность в соответствии с законами и нормативными актами Российской Федерации, Республики Саха (Якутия), распоряжениями Министерства имущественных отношений Республики Саха (Якутия), Министерства жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Саха (Якутия), относящимися к ее деятельности.

3.1.10. Не допускать использования жилищного фонда и объектов благоустройства в каких-либо целях, могущих привести к любому виду ущерба или противоречащих каким-либо требованиям распоряжений и нормативных актов.

3.1.11. Выполнять работы, необходимые для достижения названных в разделе 4 настоящего Договора основных задач настоящего Договора в пределах выплат, производимых Уполномоченным органом (п.3.3.2).

3.1.12. Представлять Уполномоченному органу полную информацию о взаимоотношениях Управляющей организации с клиентами и третьими лицами, а также о любых интересах, существующих на момент заключения Договора или возникающих в течение срока его действия, которые могут рассматриваться как противоречащие интересам Уполномоченного органа.

3.1.13. Содержать систему отчетности, включая записи, журналы, бухгалтерскую документацию, в соответствии с установленными нормами. Уполномоченный орган и другие назначенные им лица должны иметь в любое время доступ к данным записям, журналам, бухгалтерской документации, а также ко всем источникам информации, связанным с имуществом, являющимся предметом настоящего Договора.

3.2. Управляющая организация имеет право:

3.2.1. Распоряжаться от своего имени, в рамках данных ей полномочий, переданным ей в управление имуществом. В случае превышения полномочий Управляющая организация отвечает перед Уполномоченным органом и третьими лицами принадлежащим ей на праве собственности имуществом.

3.2.2. Прибегать к любым законным методам, какие сочтет необходимыми, для обеспечения успешного выполнения задач управления жилищным фондом

3.2.3. В установленном законодательными и нормативными актами порядке взыскивать с виновных сумму неплатежей и ущерба, нанесенного неоплатой услуг.

3.2.4. Осуществлять самостоятельный набор обслуживающего персонала в соответствии с функциями по управлению жилищным фондом и содержанием объектов внешнего благоустройства, определенными настоящим Договором.

3.3. Уполномоченный орган обязан:

3.3.1. Оказывать Управляющей организации всемерную поддержку в процессе выполнения настоящего Договора.

3.3.2. В соответствии со сметой на содержание жилищного фонда, утвержденной в пределах средств, предусмотренных в государственном бюджете Республики Саха (Якутия) на соответствующий год, перечислять Управлений организации средства на содержание и ремонт жилищного фонда и объектов внешнего благоустройства, на оплату услуг по управлению.

3.3.3. Предоставить Управляющей организации всю необходимую нормативную информацию и материалы, список городских организаций и лиц, имеющих отношение к управлению и эксплуатации жилищного фонда, договоры, а также полный инвентарный список объектов имущественного комплекса, принадлежащего Уполномоченному органу и принятого Управляющей организацией в управление.

3.3.4. Обеспечивать Управляющую организацию новой документацией по мере ее поступления, а также извещать ее обо всех изменениях нормативов и технических требований по управлению, эксплуатации и ремонту жилищного фонда, содержанию объектов внешнего благоустройства.

3.3.5. Осуществлять контроль за деятельностью Управляющей организации по управлению жилищным фондом, содержанием объектов внешнего благоустройства.

3.3.6. Содействовать оформлению в установленном порядке передачи Управляющей организации жилищного фонда, а также объектов внешнего благоустройства для последующего управления и использования по назначению, а также необходимых документов.

3.4. Уполномоченный орган имеет право:

3.4.1. В пределах своих полномочий с соблюдением прав и законных интересов Управляющей организации проверять ее текущую производственно-хозяйственную деятельность по выполнению настоящего Договора и использованию бюджетных средств.

3.4.2. Применять к Управляющей организации штрафные санкции за нарушение условий Договора, исходя из его положений и норм действующего законодательства.

4. Задачи и функции Управляющей организации

4.1. Основные задачи:

4.1.1. Осуществление своевременного и качественного предоставления жилищно-коммунальных услуг, осуществление обслуживания и технической эксплуатации жилищного фонда.

4.1.2. Ведение технической документации на строения, инженерные сооружения, объекты благоустройства, озеленение, дороги и тротуары, санитарную очистку территорий, переданных ей в управление, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации, а также создание необходимых условий для проживания граждан.

4.1.3. Обоснование и представление Уполномоченному органу предложений по финансированию затрат на капитальный ремонт и содержание жилищного фонда, дорог, зелени, объектов благоустройства и на санитарную очистку территории.

4.1.4. Рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от населения, и принятие соответствующих мер.

4.1.5. Заключение договоров страхования жилых помещений, находящихся в государственной собственности Республики Саха (Якутия), исполнение прав и обязанностей страхователя по заключенным договорам страхования жилых помещений.

4.1.6. Сбор доходов от сдачи жилых помещений в наем и в аренду, платежей за техническое обслуживание дома от арендаторов, владельцев и собственников помещений и строений, а также сбор платежей за оказываемые коммунальные и прочие услуги, оформление соответствующих договоров с собственниками, арендаторами, нанимателями и владельцами жилых помещений.

4.1.7. Разработка и представление на утверждение Уполномоченному органу проекта сметы на содержание и ремонт жилищного фонда и объектов внешнего благоустройства, включающей детальную информацию о предполагаемых доходах, ожидаемых расходах, а также сведения об основных мероприятиях, направленных на повышение качества предоставляемых услуг по управлению и обслуживанию жилищного фонда и объектов благоустройства в установленные сроки.

4.1.8. Разработка и представление на утверждение Уполномоченному органу титульных списков на капитальный ремонт объектов и на проведение работ по благоустройству жилищного фонда.

4.1.9. Принятие мер по взысканию задолженности за невнесение платы за жилищные, коммунальные услуги и расторжению договора аренды помещений.

4.1.10. Разработка порядка и методов эксплуатации и обслуживания жилищного фонда, необходимых для поддержания их нормального технического состояния.

4.1.11. Контроль за содержанием жилищного фонда путем проведения представителями Управляющей организации регулярных проверок качества и объема предоставленных услуг и выполненных работ. Результаты и рекомендации таких проверок оформляются в письменном виде и направляются Уполномоченному органу и подрядчику.

4.1.12. Обеспечение круглосуточного дежурства объединенной диспетчерской службы.

4.1.13. Подготовка смет и технической документации по ремонтным и эксплуатационным работам, на поставку коммунальных услуг и другим видам деятельности, предусмотренным настоящим Договором.

4.1.14. Работа с жильцами, а также их представителями, домовыми комитетами. Информирование населения о всех видах услуг и документов, предоставляемых им как бесплатно, так и за дополнительную плату.

4.1.15. Ведение лицевых счетов нанимателей и карточек учета владельцев, собственников, арендаторов жилых помещений, заключение с ними договоров.

4.1.16. Выявление жилых помещений, свободных от обязательств, своевременное информирование Уполномоченного органа о наличии таковых.

4.1.17. Обработка бухгалтерской документации.

4.1.18. Проведение хозяйственных операций в банке.

4.1.19. Обеспечение учета договоров найма, аренды, соглашений о совладении, прочих хозяйственных договоров, в том числе на поставку коммунальных услуг.

4.1.20. Хранение документов, подтверждающих право пользования помещением или право собственности (владения).

4.1.21. Ведение расчетов с нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений за оказываемые услуги.

4.1.22. Выдача проживающим расчетных и иных документов, которые должны выдаваться физическим и юридическим лицам службами заказчика муниципальных районов.

4.1.23. Проведение технических осмотров жилых помещений.

4.1.24. Обеспечение составления перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, его инженерного оборудования и устройств, в том числе дефектных ведомостей.

4.1.25. Планирование и организация работ технического обслуживания, текущего и капитального ремонта жилищного фонда, инженерного оборудования, объектов внешнего благоустройства с привлечением подрядчиков на конкурсной основе.

4.1.26. Организация санитарного содержания зданий и придомовой территории с привлечением подрядчиков на конкурсной основе.

4.1.27. Контроль и оценка содержания домовладения.

4.1.28. Расчет и внесение соответствующих платежей и налогов, в том числе платы за землю.

4.1.29. Обеспечение поставки пользователям коммунальных и прочих услуг.

4.1.30. Обеспечение аварийно-диспетчерского обслуживания.

4.1.31. Организация подготовки домов к сезонной эксплуатации.

4.2. Осуществление выполнения работ:

4.2.1. Планово-предупредительного, непредвиденного и выборочного капитального ремонта жилищного фонда согласно титульному списку.

4.2.2. Содержания, технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда и придомовой территории.

4.2.3. Капитального и текущего ремонта дорог, находящихся в ведении Уполномоченного органа, внутриквартальных и внутридомовых асфальтовых покрытий согласно прилагаемому перечню.

4.2.4. Уборки дорог, находящихся в ведении Уполномоченного органа, внутриквартальных и внутридомовых асфальтовых покрытий согласно прилагаемому перечню.

4.2.5. Ремонта и содержания объектов благоустройства и озеленения, находящихся в ведении Уполномоченного органа согласно прилагаемому перечню.

5. Порядок расчетов

5.1. Оплата работ Управляющей организации по управлению жилищным фондом, организации содержания и ремонта объектов внешнего благоустройства осуществляется путем перечисления Уполномоченным органом денежных средств на расчетный счет Управляющей организации в соответствии с утвержденной сметой на содержание жилищного фонда.

5.2. В случае, если Уполномоченный орган дает Управляющей организации не согласованные с ней ранее инструкции израсходовать определенную часть средств, поступающих на ее счет, то Управляющая организация должна инвестировать данные средства исключительно на основании письменного распоряжения, полученного ею от Уполномоченного органа. При этом Уполномоченный орган полностью несет весь риск, связанный с данными инвестициями, а Управляющая организация не принимает на себя никаких обязательств и ответственности по отношению к ним.

5.3. Услуги Управляющей организации, оказываемые за дополнительную плату, устанавливаются по взаимной договоренности сторон.

6. Ответственность сторон

6.1. Управляющая организация за ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора отвечает в порядке, предусмотренном действующим законодательством и нормативными актами Республики Саха (Якутия), кроме того несет ответственность при:

6.1.1. Нарушении п. 4.1.7. настоящего Договора: Управляющая организация уплачивает Уполномоченному органу штраф в сумме минимального размера оплаты труда за каждый случай нарушения.

6.1.2. Нарушении п. 3.1.13 настоящего Договора: Управляющая организация уплачивает Уполномоченному органу штраф в сумме десятикратного размера минимальной оплаты труда.

6.1.3. Невыполнении Управляющей организацией п. 7.4.5 настоящего Договора в течение 10 дней после получения требования Уполномоченного органа: Управляющая организация уплачивает штраф в сумме пятикратного размера минимальной оплаты труда за каждый день задержки.

6.1.4. Невыполнении Управляющей организацией п. 7.6 настоящего Договора Управляющая организация перечисляет Уполномоченному органу штраф в сумме десятикратного размера минимальной оплаты труда за каждый день просрочки по вине Управляющей организации.

6.2. Уполномоченный орган за ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора отвечает в порядке, предусмотренном действующим законодательством, кроме того несет ответственность при:

6.2.1. Нарушении п. 3.3.3 настоящего Договора: Уполномоченный орган уплачивает Управляющей организации штраф в размере минимальной оплаты труда за каждый день нарушения обязательств.

6.2.2. Уполномоченный орган несет ответственность за последствия совершенных действий и принятых решений, осуществляющих вмешательство в текущую хозяйственную деятельность Управляющей организации либо выходящих за пределы ее полномочий, установленных действующим законодательством, уставом Управляющей организации, Договором о передаче в управление государственного имущества и настоящим Договором.

6.3. Управляющая организация не несет ответственности за ущерб, причиненный жилищному фонду и объектам внешнего благоустройства, личной собственности в тех случаях, когда Управляющая организация демонстрирует последовательность в выполнении инструкций Уполномоченного органа. Управляющая организация также не несет ответственности в ситуации оправданного хозяйственного риска и форс-мажора.

6.4. Уполномоченный орган уменьшает вознаграждение Управляющей организации за услуги по управлению на 5%, если по результатам проверок выполнения заявок:

количество неоправданно отложенных заявок на проведение ремонтных работ составляет более 10%. Данный показатель рассчитывается как доля общего количества невыполненных (без уважительных причин) заявок на ремонт за месяц от общего их количества, полученных за тот же период;

количество заявок на аварийный ремонт, выполненных более чем за сутки (без уважительных причин), составляет более 5% от общего числа заявок на проведение аварийного ремонта, полученных за данный месяц.

Эти штрафные санкции применяются, начиная с четвертого полного месяца вступления настоящего Договора в силу.

6.5. Управляющая организация не несет ответственности и к ней не применяются штрафные санкции за невыполнение работ, не обеспеченных бюджетным финансированием.

6.6. Стороны освобождаются от ответственности, если она возникла вследствие обстоятельств непреодолимой силы (стихийные бедствия, военные действия