Приложение N 2. Методические рекомендации по определению и учету доходов и расходов на содержание многоквартирного дома

(приложение N 2)

Методические рекомендации
по определению и учету доходов и расходов на содержание многоквартирного дома
(утв. распоряжением Правительства Республики Саха (Якутия) от 12 октября 2009 года N 980-р)

1. Общие положения

Методические рекомендации по определению и учету доходов и расходов на содержание многоквартирных домов (далее - Методические рекомендации) разработаны с целью установления единых подходов к формированию доходов и расходов товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций по содержанию многоквартирного дома, носят рекомендательный характер и предназначены для оказания практической помощи собственникам помещений:

в обеспечении надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

в реализации прав собственников помещений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме;

в выборе способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.

Методические рекомендации разработаны в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 30.06.2005 г. N 381 "О методических рекомендациях по порядку формирования цен и тарифов" и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации и Республики Саха (Якутия), и предназначены для собственников помещений, объединений собственников жилья (товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов), органов местного самоуправления, управляющих организаций.

2. Смета доходов и расходов (финансовый план)

2.1. Составление сметы доходов и расходов (финансового плана)

2.1.1. В целях планирования деятельности по обеспечению надлежащего содержании общего имущества в многоквартирном доме и выбора способа управления многоквартирным домом собственниками помещений составляется смета доходов и расходов (финансовый план) (приложение N 1 к настоящим Методическим рекомендациям).

Составление сметы доходов и расходов осуществляется на основании расходов и доходов, определенных в порядке, установленном разделами 2 и 3 настоящих Методических рекомендаций.

2.1.2. Управляющая организация (правление товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива) составляет смету доходов и расходов и представляет ее общему собранию собственников помещений (членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива).

2.1.3. На основании сметы доходов и расходов собственники помещений (члены товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива) на общем собрании принимают решения об установлении обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, об образовании специальных фондов, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования и других фондов, о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме и других вопросов, связанных с реализацией сметы доходов и расходов.

2.2. Контроль исполнения сметы доходов и расходов

2.2.1. Контроль исполнения сметы доходов и расходов в многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляется ревизионной комиссией (ревизором).

В целях контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ревизионная комиссия осуществляет проверку плановых, отчетных, бухгалтерских и иных документов, объемов выполненных работ и оказанных услуг, использования денежных средств и специальных фондов по целевому назначению, правовую оценку деятельности правления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива и другие действия, отнесенные к компетенции ревизионной комиссии (ревизора).

По результатам проверки ревизионная комиссия (ревизор) представляет общему собранию членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива отчет о финансовой деятельности указанных объединений собственников, а также заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год.

2.2.2. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организации ее обязательств (в том числе за исполнением сметы доходов и расходов), форма и способ отчета в многоквартирном доме, где выбран способ управления управляющей организацией, устанавливается условиями договора управления.

Если иное не установлено условиями договора управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

3. Расходы на содержание многоквартирного дома

3.1. Классификация и перечень расходов на содержание многоквартирного дома

3.1.1. Расходы на содержание многоквартирного дома классифицируются в зависимости от целей содержания многоквартирного дома:

а) расходы на обеспечение надлежащего содержания и сохранности общего имущества в многоквартирном доме, земельного участка, благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

б) расходы на создание комфортных условий проживания граждан путем реализации прав собственников помещений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.

3.1.2. Расходы на содержание многоквартирного дома включают:

а) расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

б) расходы на управление многоквартирным домом;

в) расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

г) расходы на иную, направленную на достижение целей содержания многоквартирного дома, деятельность.

3.2 Порядок и условия определения расходов на содержание многоквартирного дома

3.2.1. Порядок и условия определения расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме

3.2.1.1. Размер и состав расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме зависят от состава общего имущества, а также перечня, состава и периодичности работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

Перечень, состав и периодичность работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

3.2.1.2. Конструктивные и технические параметры многоквартирных домов, климатические условия, а также особенности планировки и застройки территории влияют на состав выполняемых работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Основными факторами, влияющими на перечень выполняемых работ, являются (по степени значимости):

а) физический износ зданий и инженерных коммуникаций,

б) материал стен,

в) вид системы отопления,

г) наличие и характеристика внутридомового санитарно-технического и газового оборудования.

3.2.1.3. При определении расходов на содержание и текущий ремонт жилых помещений в многоквартирном доме рекомендуется применять перечень, состав и периодичность работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (приложения N 2, 3 к настоящим Методическим рекомендациям).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме учитываются работы, связанные с улучшением условий проживания граждан.

3.2.1.4. Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются на основе трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют экономически обосновать расход соответствующих ресурсов. При отсутствии норм и нормативов по отдельным расходам в расчетах используются экспертные оценки.

Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме включают расходы:

а) на текущий ремонт конструктивных элементов;

б) на содержание и текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования и технических устройств;

в) на благоустройство и обеспечение санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории.

3.2.1.5. Расходы на проведение работ по текущему ремонту конструктивных элементов определяются на основе следующих видов работ: технические осмотры конструктивных элементов, работы по текущему ремонту конструктивных элементов (кровельные работы, малярные работы, плотничные работы, стекольные работы, штукатурные работы, столярные работы, ремонтно-строительные работы, сварочные работы, подсобные работы и иные работы).

3.2.1.6. Расходы на содержание и текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования многоквартирного дома определяются на основе следующих видов работ: технические осмотры внутридомового инженерного оборудования, санитарно-технические работы, работы по ремонту электросетей и электрооборудования, сварочные работы, работы по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового газового оборудования, работы по ремонту контрольно-измерительных приборов и автоматики, аварийно-восстановительные работы, работы по содержанию и ремонту лифтов и прочих работ по содержанию и ремонту внутридомового инженерного оборудования.

3.2.1.7. Расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории определяются на основе следующих видов работ: уборка мест лестничных клеток, содержание мусоропроводов, содержание придомовой территории, содержание зеленых насаждений, вывоз бытовых отходов и прочих видов работ, связанных с благоустройством и обеспечением санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории.

3.2.1.8. Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома включают:

а) расходы на оплату труда с отчислениями на социальные нужды основных рабочих,

б) расходы на материальные ресурсы,

в) расходы на содержание машин и механизмов,

г) общеэксплуатационные расходы.

Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома определяются по каждому виду выполняемых работ.

3.2.1.9. Расходы на оплату труда основных рабочих, выполняющих работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включают:

а) расходы, определенные исходя из тарифных ставок;

б) начисления стимулирующего характера;

в) начисления компенсационного характера, связанные с режимом и условиями труда.

Расходы на оплату труда формируются в соответствии с действующим отраслевым соглашением.

3.2.1.10. Расходы на материальные ресурсы состоят из расходов на приобретение и доставку материалов, используемых для содержания и текущего ремонта конструктивных элементов и инженерного оборудования, благоустройства и обеспечения санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории

Расходы на материальные ресурсы определяются расчетным путем исходя из норм расхода материалов, объемов выполняемых работ, цен за единицу (без НДС).

При определении расходов на материалы на расчетный период используются:

официально опубликованные рыночные цены;

при отсутствии указанных данных применяются индексы изменения цен по соответствующим отраслям промышленности.

3.2.1.11. Расходы на содержание машин и механизмов включают расходы на топливо, смазочные материалы, расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды водителей, ремонт и техническое обслуживание машин и механизмов, амортизацию (аренду машин и механизмов):

а) расходы на топливо и смазочные материалы определяются исходя из норм расхода топлив и смазочных материалов, пробега машин, времени работы машин и механизмов, среднерыночной цены за единицу вида топлива и смазочных материалов.

б) расходы на ремонт и техническое обслуживание машин и механизмов определяются в размере до 20% от рыночной стоимости транспортного средства (без учета НДС) и приводятся к соотношению продолжительности эксплуатации транспортного средства при проведении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и общему годовому времени работы транспортного средства.

в) расходы на амортизацию определяются согласно Положению по бухгалтерскому учету "Учет основных средств ПБУ 6/01", утвержденному Приказом Министерства финансов РФ от 30.03.2001 N 26-н, и нормам амортизационных отчислений.

3.2.1.12. Общеэксплуатационные расходы хозяйствующих субъектов, осуществляющих работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включают:

а) административно-хозяйственные расходы;

б) расходы по обслуживанию работников производства;

в) расходы на организацию работ;

г) прочие эксплуатационные расходы.

Перечень расходов, включаемых в общеэксплуатационные расходы приведен в приложении 4 к настоящим Методическим рекомендациям.

Общеэксплуатационные расходы рекомендуется определять в процентах от фонда оплаты труда основных рабочих, занятых содержанием и текущим ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, в зависимости от общей площади помещений.

Рекомендуемое значение норматива общеэксплуатационных расходов составляет от 65 до 100% к. планируемому фонду оплаты труда основных рабочих, занятых содержанием и текущим ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, в том числе по основным группам расходов:

административно-хозяйственные расходы от 53 до 76%

расходы по обслуживанию работников производства от 5 до 10%

расходы по организации работ от 5 до 9%

прочие эксплуатационные расходы от 2 до 5%.

В таблице 1 приведены рекомендуемые нормативы общеэксплуатационных расходов в зависимости от общей площади помещений.

Таблица 1

Общая площадь обслуживаемого жилищного фонда, тыс. кв. м.	Норматив общеэксплуатационных расходов, в процентах от фонда оплаты труда рабочих
	Всего	В том числе
		Адм. - хозяйственные расходы	Расходы по обслуживанию работников производства	Расходы по организации работ	Прочие эксплуатационные расходы
Свыше 700	65-74	53-59	5-6	5-6	2-3
700-351	75-82	60-64	7-8	6-7	2-3
351-101	83-91	65-70	8-9	7-8	3-4
Менее 100	92-100	71-76	9-10	8-9	4-5

При определении норматива общеэксплуатационных расходов в общую площадь здания включается общая площадь квартир, общая площадь мест общего пользования (межэтажные лестничные клетки, лестницы, коридоры), общая площадь нежилых помещений (торговые, складские, производственные, офисные, культурно-бытовые помещения). При этом общая площадь мест общего пользования и нежилых помещений учитывается с коэффициентом 0,5.

3.2.1.13. Налог на добавленную стоимость, включаемый в стоимость услуг хозяйствующих субъектов, осуществляющих работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, рассчитывается в соответствии с Налоговым кодексом РФ.

3.2.1.14. При выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома хозяйствующим субъектом в указанные расходы включается прибыль хозяйствующего субъекта. Величину прибыли рекомендуется определять исходя из среднего размера рентабельности предприятий, оказывающих работы и услуги в области жилищного хозяйства.

3.2.1.15. При наличии в составе общего имущества в многоквартирном доме гаража, автостоянки и прочих объектов, в процессе содержания которых потребляются коммунальные ресурсы, расходы на указанные услуги определяются расчетным путем исходя из показаний установленных на данных объектах приборов учета за предыдущий расчетному период, и тарифов, утвержденных Государственным комитетом по ценовой политике - Региональной энергетической комиссией Республики Саха (Якутия).

3.2.1.16. Расходы на работы и услуги, выполняемые специализированными организациями по вывозу твердых и жидких бытовых отходов органами местного самоуправления определяются в соответствии с рекомендуемым Прейскурантом цен, утверждаемым ежегодно приказом Госкомцен - РЭК РС(Я).

Расходы на работы и услуги, выполняемые специализированными организациями (вывоз твердых бытовых отходов, дератизация и дезинсекция подвалов и чердаков, содержание и ремонт лифтового хозяйства, ремонт кодовых замков входной двери многоквартирного дома, обслуживание общедомовой телевизионной антенны и другие работы и услуги), определяются расчетным путем исходя из тарифов (цен) на работы и услуги указанных организаций и объемов выполняемых работ.

3.2.1.17. Расчетная величина расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома является базовым условием при проведении конкурсов по выбору подрядных и управляющих организаций.

Общая величина расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме отражается в пункте 1.1 сметы доходов и расходов (приложение N 3 к настоящим Методическим рекомендациям).

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду "приложение N 1 к настоящим Методическим рекомендациям"

3.2.2. Порядок и условия определения расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

3.2.2.1. Расходы на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяются тремя методами: сметным, оценочным и по нормативу от балансовой стоимости многоквартирного дома.

Сметный метод предполагает определение сметной стоимости работ, связанных с проведением капитального ремонта, с применением сметных норм и расценок на ремонтно-строительные работы.

При оценочном методе расходы на капитальный ремонт определяются на основании рыночной стоимости жилого помещения с применением коэффициента соотношения площадей мест общего пользования и помещений в многоквартирном доме и коэффициента предельных расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

По нормативу от балансовой стоимости многоквартирного дома расходы на проведение капитального ремонта определяются умножением балансовой стоимости конструкций на норматив затрат на капитальный ремонт:

P = C * N, где

Р - расходы на капитальный ремонт;

С - балансовая стоимость;

N - норматив затрат на капитальный ремонт

Нормативы ежегодных отчислений на капитальный ремонт конструкции в % от балансовой стоимости:

Срок службы	Норматив	Срок службы	Норматив	Срок службы	Норматив
10	4,3	40	1,0	68	0,54
12	4,0	42	0,96	70	0,52
14	3,4	44	0,90	76	0,49
16	3,0	46	0,85	80	0,45
18	2,4	48	0,80	86	0,44
20	1,8	50	0,69	90	0,43
22	1,7	52	0,68	96	0,40
24	1,6	54	0,66	100	0,37
26	1,5	56	0,64	106	0,35
28	1,4	58	0,62	110	0,34
30	1,3	60	0,59	120	0,31
32	1,2	62	0,59	130	0,23
34	1,2	64	0,58	140	0,21
36	1,1	66	0,56	150	0,19
38	1,1	-	-	-	-

Метод определения расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме зависит от фактического состояния общего имущества в многоквартирном доме или отдельных его элементов.

Расходы на проведение капитального ремонта определяются сметным методом исходя из требуемых объемов работ с применением единичных расценок на строительные, ремонтно-строительные и монтажные работы и иных сметных нормативных документов.

3.2.2.2. Объем работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется на основании документов по учету технического состояния многоквартирного дома (технический паспорт многоквартирного дома, техническое описание здания, поэтажный план здания, экспликация к поэтажному плану здания и другие документы по учету технического состояния многоквартирного дома).

В целях сбора необходимых для финансирования капитального ремонта средств за период между капитальными ремонтами применяется оценочный метод определения расходов.

3.2.2.3. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются по формуле:

, где

- коэффициент предельных расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (рекомендуется принимать в размере 0,35)1;

- среднерыночная стоимость 1м2 общей площади жилого помещения многоквартирного дома, руб./м2.;

- коэффициент площади мест общего пользования дома (отношение площади мест общего пользования к общей площади помещений);

- индекс - дефлятор, учитывающий изменение стоимости строительства в расчетном периоде по отношению к базовому;

- общая площадь помещений в многоквартирном доме, м2.

При установлении размера платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме также необходимо учитывать анализ рынка и определения сложившихся в муниципальном образовании или регионе разброса цен на работы.

3.2.3. Порядок и условия определения расходов на управление многоквартирным домом

3.2.3.1. Состав и размер расходов на управление многоквартирным домом зависят от выбранного собственниками способа управления многоквартирным домом, численности собственников в многоквартирном доме, количества и видов выполняемых работ и предоставляемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений расходы на управление включают затраты, связанные с заключением договоров на выполнение работ и оказания услуг, составлением, учетом и хранением документов (почтовые, телефонные расходы, приобретение канцелярских принадлежностей, технической литературы, услуги банка за прием платежей и другие расходы).

При управлении многоквартирным домом путем создания товарищества собственников жилья, жилищного кооператива и иного специализированного потребительского кооператива расходы на управление включают вознаграждения членам правления указанных объединений собственников, расходы на содержание и эксплуатацию помещения, используемого в целях управления многоквартирным домом.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией расходы на управление включают расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом, расходы на содержание и эксплуатацию помещения (здания), другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом.

Размер расходов на управление при выборе данного способа управления многоквартирным домом зависит от количества домов, находящихся в управлении указанной организации.

3.2.3.2. В случае заключения товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и иным специализированным потребительским кооперативом договора управления с управляющей организацией, расходы на управление включают цену договора управления, а также вознаграждение членам правления указанных объединений собственников жилья.

3.2.3.3. Рекомендуемое значение величины расходов на управление многоквартирным домом составляет до 10% от расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

3.3. Порядок и условия определения расходов на иную, направленную на достижение целей содержания многоквартирного дома, деятельность

3.3.1. В целях создания комфортных условий проживания граждан, собственники помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив вправе принимать решения об осуществлении хозяйственной деятельности.

Члены товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива осуществляют хозяйственную деятельность для достижения целей, предусмотренных уставом.

3.3.2. К расходам на иную, направленную на достижение целей содержания многоквартирного дома деятельность, относятся:

а) расходы на строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме (строительство торгового павильона, пристройки к многоквартирному дому, автостоянки, гаражей);

б) прочие виды деятельности, осуществляемые в целях содержания многоквартирного дома (работы и услуги по ландшафтному дизайну, установке системы видеонаблюдения, охранного поста и прочие работы и услуги).

3.3.3. Организация и проведение работ по строительству дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме включает подготовку и согласование проектной документации в порядке, установленном действующим законодательством, составление сметы на проведение строительно-монтажных работ, проведение работ по строительству объектов общего имущества многоквартирного дома.

Расходы на организацию и проведение работ определяются самостоятельно расчетным методом с применением сметной нормативной базы либо с привлечением проектных организаций.

Полученная величина расходов на строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме может являться основой для конкурсного выбора подрядной организации для выполнения указанных работ.

3.3.4. Расходы на работы и услуги по ландшафтному дизайну, установке системы видеонаблюдения, охранного поста и прочие работы и услуги, направленные на достижение ц