Приложение N 1. Методические рекомендации по организации управления многоквартирными домами в муниципальном образовании "Город Магадан"

Приложение N 1

к постановлению Мэра города Магадана

от 29 января 2008 г. N 124

Методические рекомендации
по организации управления многоквартирными домами
в муниципальном образовании "Город Магадан"

1. Общие положения

1.1. Основные термины и понятия, применяемые в Методических рекомендациях:

- жилищно-эксплуатационная организация - организация, осуществляющая эксплуатацию многоквартирного дома до выбора собственниками помещений способа управления многоквартирным домом;

- управляющая организация - юридическое лицо любой организационно-правовой формы, либо индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, которым по решению общего собрания собственников многоквартирного дома и на основании договора управления многоквартирным домом переданы функции по управлению таким домом в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ);

- обслуживающая организация - юридическое лицо любой организационно-правовой формы, либо индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, с которым по решению общего собрания собственников помещений заключен договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренный статьей 164 ЖК РФ.

- исполнитель коммунальных услуг - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

1.2. В соответствии с ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (далее ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК);

- управление управляющей организацией.

1.3. Способ управления может быть выбран и изменен в любое время по решению общего собрания собственников помещений.

1.4. Выбор, изменение способа управления многоквартирным домом, смена управляющей или обслуживающей организации сопровождается составлением двухстороннего акта технического состояния многоквартирного дома, подписанного уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление или обслуживание многоквартирного дома и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять или обслуживать многоквартирный дом в дальнейшем (при непосредственном управлении - уполномоченным представителем собственников помещений), с передачей технической и иной документации, связанной с управлением и эксплуатацией многоквартирного дома.

1.5. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

1.6. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

1.7. Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

1.8. В соответствии с пунктом 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491, состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется:

- собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

- федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов Российской федерации - в целях контроля за содержанием общего имущества в соответствии со статьей 20 ЖК РФ (например, государственные жилищные инспекции субъектов Российской Федерации);

- органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

1.9. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

1.10. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, условия их оказания и выполнения, размер их финансирования, а также порядок внесения собственниками платы за содержание и ремонт.

1.11. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

1.12. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло- и водоснабжения, водоотведения.

1.13. Ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ.

1.14. В случае возникновения разногласий по условиям договоров, связанных с управлением, обслуживанием многоквартирного дома, а также ресурсоснабжением, урегулирование разногласий по договору производится сторонами путем переговоров, либо путем обращения в судебные инстанции.

1.15. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится по решению общего собрания за счет средств собственников помещений. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в таком доме с момента возникновения права собственности на помещение.

2. Организация управления многоквартирным домом при непосредственном управлении собственниками помещений

2.1. Собственники помещений обязаны приступить к управлению многоквартирным домом с момента составления двухстороннего акта технического состояния многоквартирного дома, подписанного уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление или обслуживание многоквартирного дома, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять или обслуживать многоквартирный дом в дальнейшем (при непосредственном управлении - уполномоченным представителем собственников помещений).

2.2. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности, путем заключения с ними договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества.

2.3. Договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества собственники помещений заключают на основании решения общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2.4. В случае отсутствия у собственников помещений договоров с лицом, одновременно отвечающим за обслуживание внутридомовых инженерных систем и за подачу коммунальных ресурсов, собственники вправе заключить договоры ресурсоснабжения о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

2.5. На основании решения общего собрания собственников помещений, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие.

При выборе в качестве уполномоченного лица одного из собственников помещения его полномочия основываются на решении общего собрания, отраженном в протоколе.

При выборе в качестве уполномоченного иного лица, не являющегося собственником помещения, его полномочия удостоверяются доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений.

2.6. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, устанавливаемый собственниками помещений, должен соответствовать размеру платы за оказанные услуги по содержанию и (или) выполненные работы по ремонту общего имущества согласно договорам, заключенным собственниками помещений с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

3. Организация управления многоквартирным домом при управлении товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

3.1. ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК обязаны приступить к управлению многоквартирным домом со дня их государственной регистрации.

3.2. ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК осуществляют свою уставную деятельность при наличии полномочий от собственников:

- полномочия от собственников помещений, вступивших в члены ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК, возникают с момента подачи заявления в правление данных организаций;

- полномочия от собственников, не являющихся членами ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК, возникают с момента заключения с ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Если ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК является исполнителем коммунальных услуг, в договор включается обязательство ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК обеспечивать таких собственников коммунальными услугами.

3.3. ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК вправе самостоятельно совершать действия по управлению, содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц, осуществляющих указанные виды деятельности, путем заключения с ними соответствующих договоров.

3.4. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества на соответствующий год.

4. Организация управления многоквартирным домом при управлении управляющей организацией

4.1. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

4.2. Управляющая организация обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

4.3. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений.

4.4. Договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении общего собрания.

4.5. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений устанавливается решением общего собрания собственников помещений и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

4.6. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

5. Организация учета при изменении собственниками помещений способа управления многоквартирным домом

ГАРАНТ:

Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником

6.1. В целях организации учета способов управления многоквартирными домами на территории муниципального образования "Город Магадан", рекомендовать собственникам помещений многоквартирного дома, лицам, уполномоченным собственниками помещений, управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК представлять в департамент жилищно-коммунального хозяйства и обслуживания социальной сферы мэрии города Магадана (далее по тексту департамент ЖКХ) следующие документы:

а) если общее собрание проводилось в форме совместного присутствия - протокол общего собрания собственников помещений с приложением листа регистрации собственников помещений, участвующих в общем собрании, и решений собственников, если голосование по вопросам, поставленным на голосование, осуществлялось посредством оформленных в письменной форме решений собственников;

б) если собрание проводилось в форме заочного голосования - протокол общего собрания с приложением листов голосования собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование;

в) документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление;

г) выписку из реестра объектов федеральной, государственной или муниципальной собственности;

д) иные документы, требуемые в соответствии с действующим законодательством.

6.2. Департамент ЖКХ:

- вносит в соответствующие учетные документы сведения об изменении способа управления многоквартирным домом;

- регистрирует протокол общего собрания по изменению способа управления многоквартирным домом и возвращает протокол уполномоченному лицу. Копия протокола хранится в департаменте ЖКХ. Примерные формы сообщения о проведении общего собрания, протокола собрания, листа голосования собственника помещения и договора на управление многоквартирным домом утверждены постановлением мэра города Магадана от 27 марта 2006 года N 454 "О мероприятиях по реализации Жилищного кодекса Российской Федерации в пределах муниципального образования "Город Магадан" в части управления многоквартирными домами". Примерная форма листа регистрации собственников помещений, участвующих в общем собрании в форме совместного присутствия по выбору способа управления многоквартирным домом, указана в приложении к настоящим методическим рекомендациям.