Приложение. Концепция развития строительства на территории МО "Город Ухта"

Приложение

к решению 18-го заседания

Совета МО "Город Ухта" 2-го созыва

от 25 февраля 2005 г. N 2#

Концепция
развития строительства на территории муниципального образования "Город Ухта"

Концепция развития строительства на территории муниципального образования предусматривает комплексный подход к решению жилищных, социальных, инженерных проблем развития города. Задачей концепции является определение основных направлений дальнейшей реализации генерального плана, выбор и обоснование площадок размещения нового строительства, комплексная оценка инженерных и градостроительных возможностей каждой из предлагаемых площадок, развитие индивидуального домостроения.

Инвестиции в основной капитал за последние пять лет имеют рост. Пик инвестиций в основной капитал выпал на 2000 год. В источниках финансирования внебюджетные средства (включая собственные средства организаций) составляют более 99%. Динамика структуры инвестиций в основной капитал показывает, что основные средства идут на строительство объектов производственного назначения. По итогам прошлого года на строительство объектов социального комплекса направлено 4% к общему объему по городу. Структура использования инвестиций непроизводственного назначения показывает, что на инвестирование объектов социального комплекса направлено:

- жилые дома - 80,3%

- коммунальные объекты - 2,2%

- объекты образования - 0,06%

- объекты здравоохранения - 3,3%

За период с 1999 по 2003 год на территории МО "Город Ухта" введено 83,8 тыс.кв. метров общей площади, в том числе:

за счет средств местного бюджета 3,8 тыс.кв. метров общей площади;

за счет средств индивидуальных застройщиков (частные дома) - 3,08 тыс.кв. метров общей площади.

За 9 месяцев текущего года введено 9,8 тыс.кв. метров общей площади, в том числе за счет средств:

- бюджета 2,4 тыс.кв. метров,

индивидуальных застройщиков - 1,2 тыс.кв. метров.

Объем работ по договорам строительного подряда имеет рост.

В строительный комплекс МО "Город Ухта" входит более 100 строительных, проектных, производственных предприятий и организаций в том числе:

Организации стройиндустрии

1. ООО "Ухтинский завод глиняного кирпича" (кирпич керамический, карьер песка)

2. ООО "СОФИД" (растворы строительные, известь негашеная, бетон, керамзитобетон, гравий керамический)

3. ООО "Керамик" (кирпич керамический)

4. ООО "Элиткомстрой" (облицовочная плитка для внутренних и наружных поверхностей)

5. ООО "КБ" (щебень, камень бутовый, известковая мука)

6. ООО "Ухтажелезобетон" (железобетонные изделия, бетон, раствор строительный, асфальтобетон)

7. ООО "Ухтинский завод керамзитобетонных изделий" (железобетонные изделия)

8. ОАО "Завод строительных металлоконструкций" (металлоконструкции)

9. ОАО "Вестр" (кирпич, бетон, раствор, продукция лесопиления, карьер глины)

10. ООО "Ухтадорстрой" (асфальтобетон)

11. УДРСУ (асфальтобетон, карьер песка)

12. ООО "Тайбала" (пластиковые окна)

13. ЗАО "Ухтинский экспериментально-механический завод" (теплообменники, металлоконструкции)

14. ООО "Компания ФИНКОМЛЕС" (лесо- пиломатериалы)

15. ООО "БУК" (деревянные изделия)

16. ООО "Боровской лесопромышленный комбинат" (лесо и пиломатериалы)

17. ООО КМС "Нефтегазстрой" (карьер песка)

18. ООО "Ухтастрой" (карьер песка)

19. ООО "Комиспецстрой" (карьер песка)

20. ООО "Промресурс" (карьер песка)

Проектные организации

1. ПСФ "Ухтажилстройпроект"

2. ОАО "Ухтагорпроект"

3. ООО "Ремстройпроект"

4. ПСФ "АРМ"

5. ГУ "Управление архитектуры и градостроительства по г.Ухте"

6. ГУП "КомиНИПИстрой"

7. Филиал ООО "ЛУКОЙЛ-Коми" "ПечорНИПИнефть"

Строительные организации

1. ООО "Промышленное гражданское строительство"

2. ООО "Техпромстрой"

3. ООО "Строймонтаж"

4. ООО "Севернефтегазстрой"

5. ООО "Комигазинвестрой"

6. ООО "Высотник"

7. ООО "Бетиз"

8. ОАО ПСО "Севергазнефтестрой"

9. ООО "Ухтадорстрой"

10. УДРСУ

11. ООО "Финком"

12. ЗАО "Газдорстрой"

13. ОАО "Механизированная колонна N 1"

14. Филиал "Ухтаэлектрогаз" дочернего ОАО "Электрогаз"

15. ООО "Ремстройсервис"

16. ООО "Байкал"

17. ООО "Висона"

18. ОАО "Комистроймост"

19. ООО "Инстройгаз"

20. ООО "Декарт-Строй"

21. ООО "Свод"

22. ООО "Стройинвест Коми"

23. Филиал "Севербургаз"

24. ООО "Грейдис"

25. ООО "Компания Нефтихиммонтаж-ЛК"

26. ООО "АРМ-Строй"

27. ООО "Росита"

28. ООО "Полет"

29. ООО "Ухтагражданстрой"

30. ООО "Трансстрой"

Основные заказчики - застройщики

1. МУ "Управление капитального строительства"

2. ОАО ПСО "Севергазнефтестрой"

3. ОАО "ЛУКОЙЛ-Ухтанефтепереработка"

4. ОАО "Северные магистральные нефтепроводы"

5. ОАО "Севергазпром"

Основные инвесторы

1. ОАО "ЛУКОЙЛ-Ухтанефтепереработка"

2. ОАО "Северные магистральные нефтепроводы"

3. ООО "Севергазпром"

4. ООО "Бетиз"

5. ОАО "Печорское строительство"

Генеральный план застройки территории муниципального образования

Существующий генеральный план города Ухты утвержден решением Совета народных депутатов 17 декабря 1992 г. Разработан он институтом Урбанистики г.Санкт-Петербург в 1991 году. Корректура генплана произведена научно-производственной и проектной фирмой "Энко" (г.Санкт-Петербург) в 1996 г. по заданию Минархстройэнерго Республики Коми и утверждена заместителем Главы Республики Коми Бибиковым B.C.

Согласно разработанной градостроительной документации "Проекта детальной планировки центрального планировочного района" намечается застройка Северо-Западной части города. В состав Северо-Западной части района входит IV микрорайон, V, VI, VII, VIII, IX и X кварталы.

Существующая застройка города сложилась таким образом, что имеет четкое зонирование территории: промышленная, жилая, коммунальная.

Жилая застройка в городе имеет довольно большую плотность, что не позволяет дополнительно размещать в ней новые здания и сооружения. Но в то же время существует ряд объектов, размещение которых предусмотрено градостроительной документацией, назрела необходимость провести торги (конкурсы) по данным участкам и тем самым завершить застройку существующей части города:

- пристройка к жилому дому N 7 по улице Сенюкова;

- пристройка к жилому дому N 9 по улице Сенюкова;

- пристройка к жилому дому N 11 по улице Сенюкова;

- офис по улице Сенюкова;

- пристройка блока обслуживания к жилому дому N 3 по улице Интернациональная;

- пристройка блока обслуживания к жилому дому N 11 по улице Интернациональная;

- пристройка блока обслуживания к жилому дому N 19 по улице Интернациональная;

- пристройка блока обслуживания к жилому дому N 25 по улице Интернациональная;

- культурно-развлекательный центр по проспекту Ленина;

- культурно-развлекательный центр по Пионергорскому проезду.

Кроме того, определены дополнительные участки под строительство, которые оформлены для проведения торгов:

- по ул.Сенюкова,

- по пр.Космонавтов,

- по Набережной Газовиков,

- по ул.Северной.

В городе наблюдается большой интерес к индивидуальному домостроению.

В настоящее время ведется строительство:

- коттеджей по пр.А.Зерюнова,

- застройка по ул.Рябиновая,

- застройка по ул.Загородная,

- застройка по ул.8 Марта.

- На месте существующих индивидуальных жилых домов ведется коттеджное строительство.

В настоящее время разрабатывается "Проект реконструкции исторического центра города Ухта" (ОАО "Ухтагорпроект"), срок окончания работ в 2005 году.

При рассмотрении существующего генерального плана и принятых новых законов (Земельный кодекс РФ и Градостроительный кодекс РФ) необходимо выполнить корректив "Генерального плана г.Ухты" и "Правил землепользования и застройки на территории МО "Город Ухта".

пос.Боровой

Поселок развивался как социальная инфраструктура градообразующего предприятия согласно документации "Проект расширения Боровского леспромхоза. Генеральный план пос.Боровой", разработанной институтом "КомигипроНИИлеспром" (г.Сыктывкар) в 1982 г. В настоящее время Боровской ЛПХ обанкротился, созданное на его базе менее мощное ООО "Боровской лесопромышленный комбинат" социальной инфраструктурой поселка не занимается. Генеральный план реализован не в полном объеме. Требуется корректировка генплана с учетом:

- сноса ветхих домов и строительства на освободившейся территории новых;

- газификации поселка.

пос.Тобысь (подчинен администрации пос.Боровой)

Планировочная структура поселка формировалась в соответствии с документацией "Генплан, совмещенный с планом детальной планировки (ПДП) пос.Тобысь", разработанной Ухтинским филиалом института "Комигражданпроект" в 1980 году.

В связи с ликвидацией градообразующего предприятия - леспромхоза, застройка поселка прекратилась. На сегодняшний момент в сложившейся ситуации, главной задачей является сохранение инженерной инфраструктуры и жилого фонда в удовлетворительном состоянии.

пос.Водный

Застройка поселка осуществляется по документации "Проект реконструкции пос.Водный Ухтинского района Коми АССР", разработанной институтом "Комигражданпроект" (г.Сыктывкар) в 1975 г. и дополнительно разработанной в 1985 г. документации "Генплан, совмещенный с планом детальной планировки (ПДП) микрорайона пос.Водный". Основным заказчиком выступало градообразующее предприятие завод "Прогресс", которое формировало поселок в качестве своей социальной инфраструктуры. В настоящее время завод при реформировании через процедуру банкротства освободился от социальных объектов и части инженерных. Для определения современной концепции развития поселка и перспективы пропорционального развития социальной и инженерной инфраструктуры необходима разработка нового Генплана, реконструкция бассейна п.Водный, капитальный ремонт больницы N 3.

с.Кедвавом и д.Поромес

Градостроительной документации не разрабатывалось. Планировочная структура поселений, сложившаяся исторически, не вполне отвечает нормам. Благоустройство поселков минимальное. Социальная и инженерная инфраструктуры слаборазвиты. Вопросы развития и использования поселений требуют системной проработки в рамках планировочной документации.

пос.Кэмдин

"Генплан, совмещенный с ПДП пос.Кэмдин", разработанный Ухтинским филиалом института "Комигражданпроекг" в 1991 г., реализовывается с обоснованными отступлениями от проекта.

Существует потребность:

пересмотреть:

- схему водоснабжения с проектированием новых водозаборных сооружений,

- схему газоснабжения.

выполнить:

- строительство школы,

- снос ветхих домов и строительство на освободившейся территории новых домов.

дер.Лайково (подчинена администрации пос.Кэмдин)

"Генплан, совмещенный с ПДП деревни Лайково", разработанный в 1991 г. Ухтинским филиалом "Комигражданпроекг" реализован не полностью. Поселок застроен индивидуальными жилыми домами, газифицирован.

дер.Изваиль и дер.Гажаяг

Планировочная документация отсутствует, стоит острый вопрос по газификации деревень.

пос.Седъю

Градостроительной планировочной документации не разрабатывалось. Проектировались только отдельные здания и группы зданий. Социальная и инженерная инфраструктура поселка оценивается как хорошая (наличие Дома культуры, магазина, медпункта, школы, водопровода, газоснабжение и т.п.) Возможна застройка жилыми зданиями.

пос.Шудаяг

Застраивается практически по "Проекту застройки пос.Шудаяг", разработанному Ухтинским филиалом института "Комигражданпроект" в 1981 г.

До настоящего времени полностью не задействованы территории, предусмотренные Проектом для жилищного строительства. Требуется корректив Проекта в связи со свертыванием производственной сферы и реорганизацией инженерной инфраструктуры поселка, развивавшейся ранее как ведомственная и необходимостью формирования общественного центра поселка с перспективным строительством клуба и здания администрации поселка.

пос.Ярега

Застройка в основном осуществляется по "Генплану совмещенному с ПДП пос.Ярега", разработанному Ухтинским филиалом "Комигражданпроект" в 1986 г. с перспективой до 2000 года.

Генплан предусматривает развитие поселка до 20 тыс. жителей (сегодня в поселке около 9 тыс. жителей). Развитие поселка предусматривалось с учетом отселения жителей из поселков Нижний Доманик и Первомайский (сегодня это около 400 человек). Жилой фонд этих поселков ветхий и, как правило, с низким уровнем благоустройства. Отсутствие финансирования сдерживает строительство, поэтому осуществление Генплана отодвигается на неопределенное время. Требуется корректив Генплана в части уточнения перспективной застройки с учетом осуществленной.

Освоение IV микрорайона г.Ухты

IV микрорайон г.Ухты - единственный не освоенный микрорайон г.Ухты, имеющий утвержденный генеральный план и построенную инженерную инфраструктуру (магистральные сети). Микрорайон примерно в равных долях поделен между двумя заказчиками: МУ УКС и ООО "Севергазнефтестрой". В настоящий момент в микрорайоне построено 8 жилых домов, на декабрь 2004 года будет заселено уже 540 квартир (семей).

Примерно с середины 2003 года ситуация на строительном рынке жилья в городе Ухте изменилась в лучшую сторону. Впервые в новейшей истории нашего города цены вторичного рынка жилья выровнялись, а с начала 2004 года даже превысили цены первичного рынка жилья. В связи с этим инвестиционная привлекательность нашего города для внутренних и внешних инвесторов резко пошла вверх. Анализируя количество заявок с намерением о строительстве, поступающих в администрацию МО "Город Ухта, и возможности заявителей можно с уверенностью утверждать, что к концу 2005 года началу 2006 года свободных земельных участков под строительство жилых домов и иных коммерческих привлекательных объектов, кроме объектов социальной сферы (детские сады, школы) в IV мкр.г.Ухты не останется. В связи с этим уже в настоящий момент перед городом остро стоит вопрос о проектировании новых жилых микрорайонов, предусмотренных генеральным планом города.

В целях недопущения отставания социальной сферы IV микрорайона города Ухты от его жилой части, необходимо в 2005 году приступить к проектированию и строительству детского сада на 280 мест (2-й градостроительный комплекс). В 2006 году проектирование и строительство 2-го детского сада и школы на 33 класса. Для снижения нагрузки на бюджет МО "Город Ухта" социальные объекты такие как ЗАГС возможно строить на паях с республиканским бюджетом и внебюджетными инвесторами. Полную застройку микрорайона предполагается завершить в 2010 году.

Перспективный район застройки индивидуальными жилыми домами предусматривается в пос.УРМЗ по ул.Нагорной. Имеется реальная возможность в 2005 году приступить к проектированию этого микрорайона.

Проектирование новых микрорайонов

Основной пик спроса на жилье в городе Ухте впереди, по прогнозам он будет в 2005-2008 гг. С 2005 года Республиканский Региональный ипотечный оператор в лице ОАО "Коми ипотечная компания" обещает начать работу по кредитованию первичного рынка жилья (незавершенного строительства), что несомненно увеличит спрос населения на квартиры. Кроме того, начало строительства "Глиноземного комбината" вблизи Ухтинского района добавит немалое количество инвесторов желающих прибрести квартиры в городе Ухте.

Уже в настоящий момент перед городом остро стоит вопрос отсутствия новых площадок (микрорайонов) для строительства. Наиболее подготовленные# для проектирования и строительства являются VI (15 га) и VIII (5 га.) кварталы Северо-Западной части центрального планировочного района города Ухты. Анализируя исходные данные по этим земельным участкам на предмет их освоения, более экономически благоприятным является VI квартал (отсутствие заторфованности участка, при равных протяженностях проектируемых магистральных сетей площадь VI кв. в 3 раза больше VIII кв.). Проектирование VI квартала г.Ухты планируется начать в 2005 году. Чтобы избежать разбросанности застройки города к проектированию VIII квартала необходимо приступить в 2006 году.

Для расширения источников и обеспечения устойчивости финансирования строительства предлагается сочетать различные источники финансирования, в том числе бюджетные ассигнования, средства предприятий, финансово-кредитных институтов, частных лиц.

Привлекать и экономически стимулировать к строительству жилья коммерческие банки, страховые компании и внебюджетные фонды; увеличить объем жилищного строительства за счет личных средств граждан. Начать внедрение ипотечного кредитования путем создания городского филиала регионального оператора. С этой инициативой должна выйти на Правительство Республики Коми администрация МО "Город Ухта".

Улицы и дороги

Эксплуатация селитебной территории города невозможно# без строительства улиц и дорог. В Северо-Западной части города Ухты необходимо завершить строительство в 2005-2007 гг. две жилые улицы Тиманская и Сидорова. Выполнить проект и приступить к строительству Набережной Газовиков в 200# году.

Кроме того, необходимо запроектировать в 2005 году и начать строительство в 2006 году ул.Магистральной, которая соединит IV микрорайон с V, VI, VI кварталами и выйдет на автодорогу Ухта - Сыктывкар.

При проектировании и строительстве VI квартала требуется предусмотреть проектирование и строительство двух жилых улиц, проходящих вдоль квартала.

В целях улучшения условий безопасности движения в I микрорайоне по пр.Строителей (неоднократные обращения жителей в администрацию города, суд) необходимо выполнить корректив транспортной схемы микрорайона в состава которого войдет проектирование и строительство Набережной Нефтяников нового проезда, соединяющего Наб.Нефтяников и пр.Ленина.

В настоящее время не закончена реконструкция улицы Сенюкова. Участок с пр.Космонавтов до ул.Севастопольской находится в плохом состоянии. Каждый год затраты на ремонт улицы не решают проблемы, т.к. не выполнены основные требования к ней:

- увеличение проезжей части

- устройство ливневой канализации

- устройство тротуаров

- озеленение

- освещение.

Для решения транспортной проблемы возникшей на улице Севастопольская ул.Сенюкова назрела острая необходимость в проектировании и строительстве объездной дороги от ул.Куратова до ул.Заводской, сроки проектирования строительства 2005-2008 гг.

Строительство новых улиц и дорог позволит улучшить организацию: транспортного обслуживания город Ухты.

Коммунальное хозяйство

Результатом проведенных в середине 90-х годов реформ по оптимизации коммунального хозяйства г.Ухты, в собственности МО "Город Ухта" остались источники водоснабжения (Пожненский водозабор, водозабор из р.Ухта), все сети водоснабжения и канализации - балансодержатель МУП "Ухтаводоканал", некоторые поселковые котельные и несколько трансформаторных подстанций - балансодержатель МУП "Ухтаэнерго". Владельцами газовых сетей, теплосетей, электрических и телефонных сетей являются крупные акционерные компании которые за счет собственных средств развивают свои сети, поэтому и деятельность в приведенной концепции не требует раскрытие.# Общая тенденция развития всех без исключения сетей коммунального хозяйства будет носить единый характер, а именно строительство новых магистральных сетей, согласно технических условий к новым проектируемым микрорайонам. Наиболее вероятно, что строительство данных сетей будет производиться за счет дольщиков с обязательным участием (необременительным) доли муниципалитета. Передача на баланс вновь построенных сетей будет производиться по следующему принципу:

а) муниципальным предприятиям безвозмездно;

б) акционерным компаниям на возмездной основе (согласно Гражданскому кодексу), подобный опыт в городе уже имеется.

Кроме строительства новых сетей к новым микрорайонам перед городом стоит задача улучшения жизнеобеспечения существующей (застроенной) части города. Крупные акционерные компании, собственники сетей, с этой задачей справляются довольно успешно, из-за отсутствия средств собственные муниципальные предприятия с данной задачей не справляются.

МУП "Ухтаэнерго":

- в виду низкой эффективности работы МУП "Ухтаэнерго", высокой затратности единицы его продукции главной задачей города является передача всех основных средств МУП "Ухтаэнерго" высокоэффективной компании АЭК "Комиэнерго".

МУП "Ухтаводоканал":

для улучшения водоснабжения и канализации существующей городской застройки необходимо построить:

- водовод с увеличением диаметра водовода с Пожненского водозабора от железной дороги Москва-Воркута до ул.Школьной с 600 до 800 мм;

- резервуар на 5000 м3 по ул.Социалистической;

- Закольцевать тупиковый водовод диаметром 500 от объездной дороги до резервуаров до ул.Социалистической;

- проложить водовод диаметром 500 от дюкера по ул.Губкина до дюкера по ул.Береговой.

В настоящий момент город не имеет "легальной", эксплуатируемой на законных основаниях свалки строительного мусора, что может отрицательно отразиться на экологической ситуации территории муниципального образования. Проектирование свалки строительного мусора заканчивается в 2004 году.

Катастрофическая ситуация сложилась и с захоронением умерших граждан. В городе находятся пять кладбищ общей площадью 31,7 га, два кладбища "Крохаль" в г.Ухте и в п.Ярега являются действующими, но находятся в крайне критическом состоянии:

- кладбище "Крохаль" исчерпает свои ресурсы до конца 2005 года, так как в день проводится около пяти захоронений, а для захоронений остался последний квартал;

- в случае закрытия кладбища "Крохаль" Ярегское кладбище не сможет принять большой поток захоронений, кроме того, оно удалено от города на значительное расстояние, обводнено и требует проведения работ по осушению территории, что вызовет поток жалоб со стороны родственников и может привести к санитарно-эпидемиологической катастрофе.

В 2003 году выпущена проектно-сметная документация на строительство "Кладбище в районе автодороги Ухта-Усть-Ухта". ПСД имеет положительное заключение вневедомственной и экологической экспертиз.

Согласно Проекту детальной планировки (ПДП) в Северо-Западном районе г.Ухты предусматривается строительство новой коммунальной зоны города (VII квартал), в состав которой входят:

многоэтажные гаражи;

- пожарное депо;

- платная стоянка;

- АЗС.

К проектированию VII квартала необходимо приступить не позднее, чем в 2006 году. Земельный участок под застройку квартала выставить на торги, тем самым решить вопрос о проектировании и строительстве пожарного депо.

Благоустройство и озеленение

В 2004 году принята целевая муниципальная про