Постановление Арбитражного суда Республики Коми от 14 октября 2005 г. N А29-2850/05-2э В ходе судебного разбирательства подтвержден факт добросовестности действий общества в части приобретения им нежилых складских помещений, поэтому у него не может быть изъято это имущество (извлечение)

Постановление Арбитражного суда Республики Коми
от 14 октября 2005 г. N А29-2850/05-2э
(извлечение)

Арбитражный суд Республики Коми

при участии в заседании представителей от истца, от ответчика и от третьего лица,

рассмотрев в открытом судебном заседании 04.10.205., 06.10.2005. апелляционную жалобу ООО ТПФ

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 04.08.2005. по делу N А29-2850/05-2э, принятое по иску ЗАО к ООО, ООО ТПФ, третье лицо: ООО-1,

установил:

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 04 августа 2005 года у ООО изъяты и переданы ЗАО нежилые помещения склада N 2, расположенные по адресу: г.Сыктывкар, ул.Лесопарковая, (по плану БТИ помещения первого этажа: N 16, 17, 17а, 176, 18-23, 33-35, 37-39, помещения второго этажа: NN 45-52) площадью 1970 кв.м., в удовлетворении исковых требований к ООО ТПФ об изъятии спорных помещений, а также в удовлетворении встречного иска ООО ТПФ о признании права собственности судом отказано.

Не согласно с принятым судебным актом ООО ТПФ, обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с апелляционной жалобой, в которой указывает, что судом первой инстанции дана ошибочная оценка обстоятельств дела относительно добросовестности приобретения им у ООО-1 спорных нежилых помещений.

При этом заявитель указывает на факт приобретения имущества от титульного владельца на основании возмездного договора купли-продажи и факт исполнения данной сделки, выражающийся в передаче недвижимости от продавца к покупателю и оплате его стоимости. Кроме того, ответчик полагает, что в данном случае как добросовестный приобретатель имеет право на такой способ защиты своих прав как обращение в суд с иском о признании за ним права собственности на спорный объект.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО считает, что имеет право на защиту своих прав как временный владелец и пользователь складских помещений и обращает внимание суда на положения п.2 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих порядок возмещения стоимости полученного по недействительной сделке имущества, в случае в случае невозможности его возврата в натуре.

ООО-1 солидарен с позицией ООО ТПФ, о чем указывает в своем отзыве на апелляционную жалобу.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу полагает, что судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, а потому оснований для отмены судебного акта не имеется.

Дело рассматривается в отсутствие ООО, уведомленного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в установленном законом порядке.

В судебном заседании представитель ООО ТПФ поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение отменить, отказав ЗАО в удовлетворении исковых требований в полном объеме, и удовлетворить встречный иск о признании за ним права собственности на спорные нежилые помещения, представитель ООО-1 высказал позицию, аналогичную позиции заявителя апелляционной жалобы, представители истца считают доводы ответчика несостоятельными и просят оставить судебный акт в силе.

В судебном заседании при рассмотрении апелляционной жалобы объявлялся перерыв с 04 октября 2005 года до 06 октября 2005 года. После перерыва судебное заседание возобновлено.

Законность и обоснованность судебного акта первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив правовую позицию ООО ТПФ, изложенную в апелляционной жалобе, правовые позиции ЗАО, ООО и ООО-1, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, заслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Из материалов дела следует, что закрытому акционерному обществу принадлежали на праве собственности нежилые помещения в складе N 2 (в том числе и спорные по настоящему делу), расположенные по адресу: г.Сыктывкар, ул.Лесопарковая, площадью 4631,5 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2002.

30.12.2003. между ЗАО (продавец) и ООО-1 (покупатель) заключен договор купли-продажи части нежилых помещений склада N 2 площадью 2901 кв.м., расположенного по адресу: г.Сыктывкар, ул.Лесопарковая. Переход права собственности на указанные нежилые помещения зарегистрирован Учреждением юстиции 29.03.2004. (свидетельство от 29.03.2004.).

01.02.2004. ООО-1 заключил с ООО договор N 2 аренды складских помещений площадью 1860 кв.м., расположенных по адресу: г.Сыктывкар, ул.Лесопарковая, сроком с 01.02.2004. по 30.06.2004. и 01.04.2004 договор N 7 аренды складских помещений NN 33, 34, 35, 37, 38, 39 общей площадью 220 кв.м., расположенных по тому же адресу. Кроме того, 01.04.2004. между этими же лицами заключен договор аренды N 4 складских помещений NN 19, 20, 21 общей площадью 1860 кв.м. и склада N 27 площадью 220 кв.м., находящихся также по адресу: г.Сыктывкар, ул.Лесопарковая.

02 августа 2004 года между ООО-1 (продавец) и ООО ТПФ заключен договор купли-продажи нежилых помещений 1, 2 этажа склада N 2 (по плану БТИ первый этаж: N 10, 16, 17, 17А, 17Б, 18-23, 27-32, 32А, 33, 33А, 34-41; второй этаж: NN 1-15, 41-52), площадью 2901 кв.м., расположенные по адресу: г.Сыктывкар, ул.Лесопарковая.

По условиям договора покупатель оплачивает продавцу стоимость имущества в течение двух месяцев со дня подписания настоящего договора, одним из способов - наличными денежными средствами, безналичным путем, либо векселем, при этом обязательства покупателя по оплате стоимости имущества считаются выполненными по факту оплаты. Передача продавцом имущества и принятие его покупателем осуществляется на основании передаточного акта, подписанного сторонами договора.

Сообщением от 01.09.2004. обществу с ограниченной ответственностью ТПФ и ООО-1 отказано в государственной регистрации перехода права собственности на спорные нежилые помещения по причине отсутствия правомочий у представителя ООО-1 для обращения с заявлением о государственной регистрации права.

Решением Арбитражного суда Республики Коми по делу А29-6540/04-2э, вступившим в законную силу 31.03.2005., договор купли-продажи складских помещений от 30.12.2003., заключенный между ЗАО и ООО-1 признан недействительным в связи с нарушением положений ст.63 Гражданского кодекса Российской Федерации, имевшим место при его заключении.

Судом по вышеуказанному делу отказано в применении последствий ничтожной сделки в виде изъятия у ООО-1 складских помещений и передаче его ЗАО в связи с отсутствием у ответчика данного имущества.

ЗАО обратилось в арбитражный суд РК за защитой своих интересов в порядке ст.ст.301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об изъятии у ООО нежилых помещений склада N 2, расположенных по адресу: г.Сыктывкар, ул.Лесопарковая, площадью 2080 кв.м.

Впоследствие ЗАО уточнило свои требования, заявлением от 20.04.2005. просит изъять у ООО и ООО ТПФ нежилые помещения склада N 2, расположенных по адресу: г.Сыктывкар, ул.Лесопарковая, (по плану БТИ помещения первого этажа: N 16, 17, 17А, 17Б, 18-23, 33-35, 37-39; помещения второго этажа: N 45-52), площадью 1970 кв.м. и передать их истцу.

В свою очередь ООО ТПФ обратилось к ЗАО со встречным иском о признании права собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом спора по основному иску.

Суд первой инстанции, отклонив доводы ООО ТПФ о добросовестности приобретения им спорного имущества у ООО-1, изъял спорное имущество у арендатора - ООО, посчитав, что последний занимает помещения без законных оснований, поскольку договоры аренды (указанные выше в тексте постановления) являются ничтожными сделками в силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Позиция суда первой инстанции в части оценки факта добросовестности приобретения ООО ТПФ спорного имущества у ООО-1 и в части оценки незаконности пользования ООО этими нежилыми помещениями представляются ошибочными.

В связи с невозможностью применения последствий ничтожной сделки по правилам ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации ЗАО обоснованно обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с виндикационным иском по правилам ст.ст.301, 302, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако согласно п.1 ст.302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 21.04.2003. N 6-П следует, что по смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Из материалов дела усматривается, что нежилые складские помещения приобретены ООО ТПФ у ООО-1, право собственности которого установлено свидетельством о государственной регистрации, произведенной в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При таких обстоятельствах покупателю, действующему с определенной степенью осмотрительности и разумности, при заключении договора купли-продажи имущества достаточно было удостовериться в наличии у продавца титула собственника, удостоверенного государством, и не было необходимости проверки документов, послуживших основанием для регистрации соответствующего права, поскольку, выдавая свидетельство о праве собственности, регистрирующий орган в силу положений вышеуказанного Закона должен был осуществить правовую экспертизу представленных ему на регистрацию документов.

Кроме того, о добросовестности действий покупателя по приобретению имущества свидетельствует акт приемо-передачи спорных нежилых помещений, датированный 02.08.2005., то есть в день заключения договора.

Никаким иным способом, кроме составления соответствующего акта, не могла быть осуществлена передача имущества от ООО-1 обществу ТПФ, исходя из того, что на дату заключения договора купли-продажи от 02.08.2004. спорные нежилые помещения находились в фактическом пользовании арендатора - ООО.

Не могут служить основанием для признания недобросовестности приобретения ООО ТПФ у ООО-1 спорного имущества вследствие несвоевременной его оплаты. В данном случае по правилам ст.302 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет правовое значение только факт доказанности безвозмездности получения имущества по сделке.

Однако из договора от 02.08.2004. следует, что нежилые помещения приобретены покупателем на возмездной основе (установлена стоимость отчуждаемого имущества), при этом покупателю предоставлена рассрочка платежа и возможность оплаты не только денежными средствами, но и путем передачи векселя. Кроме того, по условиям указанного договора возникновение права собственности у покупателя на приобретаемую вещь не связывается с моментом ее оплаты.

В качестве доказательства добросовестности действий покупателя следует принять соглашение от 04.10.2004., заключенное между сторонами сделки от 02.08.2004., в силу которого ООО-1 переданы ООО ТПФ обязанности по содержанию спорного объекта недвижимости, полномочия по передаче имущества в аренду, по заключению договоров энергоснабжения и содержания нежилых помещений.

На дату заключения договора от 02.08.2004. каких-либо притязаний других лиц на имущество, являющееся предметом сделки не было.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи спорного имущества недействительным от 30.12.2003. подано в суд ЗАО после указанной даты (16.08.2004, дело N А29-6540/04-2э).

Доводы истца о том, что договор купли-продажи складских помещений фактически подписан позднее 02 августа 2004 года, судом не принимается в связи с недоказанностью, исходя из положений ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Наличие двух протоколов собраний ООО-1 от 29.07.2004. и от 30.07.2004., на которых принимались решения об одобрении сделки по продаже спорного имущества, и отсутствие в договоре информации о нахождении имущества в аренде, не может свидетельствовать о недобросовестности поведения покупателя ООО ТПФ.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт добросовестности действий ООО ТПФ в части приобретения им нежилых складских помещений по сделке от 02.08.2004, а потому в силу ст.302 Гражданского кодекса Российской Федерации у данного юридического лица не представляется возможным произвести изъятие недвижимого имущества.

Поскольку у ЗАО отсутствует право на изъятие спорного нежилого помещения у ООО ТПФ, соответственно, закрытое акционерное общество не может его изъять и у ООО независимо от наличия или отсутствия у последнего законного права пользования, исходя из того, что право ООО является производным от права титульного собственника (либо законного владельца).

В связи с вышеизложенным для настоящего дела не имеет правового значения данная судом первой инстанции оценка, указанных в тексте постановления договоров аренды, заключенных между ООО-1 и ООО.

При таких обстоятельствах подлежит отмене решение суда первой инстанции в части возложения на ООО обязанности по возврату ЗАО спорных складских помещений.

В то же время позиция суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска ООО ТПФ о признании права собственности на нежилые помещения представляется правильной.

Положениями статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации определены основания приобретения права собственности.

Правила данной нормы не предусматривают добросовестность приобретения имущества в качестве основания приобретения права собственности.

Установление факта добросовестности приобретения имущества влечет за собой такое правовое последствие как недопустимость по отношению к приобретателю виндикации, а не признание за ним права собственности на полученное имущество.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения как основного иска, так и встречного иска, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Расходы по государственной пошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и составляют за рассмотрение дела в двух инстанциях: 3000 руб. - по основному иску и 3000 руб. по встречному иску. В связи с чем, с истца - ЗАО подлежит взысканию 3000 руб., с ответчика - ООО ТПФ также 3000 руб.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

1. Апелляционную жалобу ООО ПТФ удовлетворить частично. Решение Арбитражного суда Республики Коми от 04.08.2005. по делу А29-2850/05-2э изменить.

Отказать ЗАО в иске об истребовании из незаконного владения ООО нежилых помещений склада N 2, расположенных по адресу: г.Сыктывкар, ул.Лесопарковая, площадью 1970 кв.м.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с ЗАО в доход бюджета Российской Федерации 3000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с ООО ТПФ в доход бюджета Российской Федерации 3000 руб. государственной пошлины. Выдать исполнительные листы.

2. Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке.