Решение Арбитражного суда Республики Коми от 26 июня 2009 г. N А29-3652/2009 О признании пунктов 1.2 и 1.7 раздела I Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество МОГО "Ухта", утвержденной решением Совета муниципального образования городского округа "Ухта" от 6 марта 2008 г. N 153, не соответствующими федеральному законодательству и не действующими (извлечение)

Решение Арбитражного суда Республики Коми
от 26 июня 2009 г. N А29-3652/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 сентября 2009 г. по делу N А29-3652/2009 настоящее решение оставлено без изменения

Арбитражный суд Республики Коми,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Заместителя прокурора Республики Коми к Совету муниципального образования городского округа "Ухта" о признании пункта 1.2. в части слов "с учетом коэффициента использования вспомогательных помещений" и пункта 1.7. раздела I Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество МО ГО "Ухта", утвержденной пунктом 1 решения Совета муниципального образования городского округа "Ухта" от 06 марта 2008 года N 153, не соответствующими нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и не действующими,

при участии в заседании представителей от заявителя и от ответчика

установил:

Заместитель прокурора Республики Коми обратился в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением к Совету муниципального образования городского округа "Ухта" о признании пункта 1.2. в части слов "с учетом коэффициента использования вспомогательных помещений" и пункта 1.7. раздела I Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество МО ГО "Ухта", утвержденной решением Совета МО ГО "Ухта" от 06 марта 2008 года N 153, не соответствующими нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и не действующими. От Совета МО ГО "Ухта", получен отзыв на заявление заместителя Прокурора РК, в котором ответчик указывает на соответствие обжалуемых правовых норм действующему гражданскому законодательству. Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Решением Совета муниципального образования городского округа "Ухта" (далее - Совет МОГО "Ухта") от 06 марта 2008 года N 153 утверждена Методика расчета арендной платы за муниципальное имущество МОГО "Ухта" (в редакции решений Совета МОГО "Ухта" от 14 мая 2008 года N 169 и от 14 ноября 2008 года N 258). Указанное выше решение опубликовано в Информационном издании "Город" 22 марта 2008 года N 9 и вступило в силу.

В соответствии с утвержденной Методикой расчета арендной платы за муниципальное имущество МОГО "Ухта" (далее - Методика) размер годовой арендной платы рассчитывается по формуле

, где:

- ставка арендной платы в размере 1300 руб. 00 коп. за 1 кв.м в год общей площади сдаваемого в аренду объекта недвижимого имущества (пункт 1.1 Методики);

- общая площадь сдаваемого в аренду объекта недвижимого имущества, определяемая по техническому паспорту объекта с учетом коэффициента использования вспомогательных помещений (пункт 1.2 Методики);

- коэффициент качества строительных материалов здания, сооружения (пункт 1.3);

- коэффициент качества объекта недвижимого имущества, сооружения (пункт 1.4);

- коэффициент территориальной зоны (пункт 1.5);

- коэффициент вида деятельности (пункт 1.6);

Таким образом, в силу пункта 1.2 Методики общая площадь сдаваемого в аренду объекта недвижимого имущества, определяемая по техническому паспорту объекта с учетом коэффициента использования вспомогательных помещений. Пунктом 1.7. Методики предусмотрено, что в случае передачи арендатором в субаренду недвижимого имущества расчет арендной платы А год.(с), подлежащей взиманию с арендатора, включает основную арендную плату А(а) и дополнительную плату за субаренду А(с). Последняя рассчитывается исходя из площади, переданной в субаренду, и коэффициента субаренды Кс=0,5.

, где:

- площадь, переданная в субаренду.

Полагая, что пункт 1.2 в части слов "с учетом коэффициента использования вспомогательных помещений" и пункт 1.7. раздела I Методики не соответствуют отдельным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции", Заместитель Прокурора Республики Коми обратился в арбитражный суд. Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, исходя из нижеследующего. В соответствии с положениями статей 12, 130, 131 Конституции Российской Федерации, нормами Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ) местное самоуправление есть самостоятельная и под свою ответственность деятельность населения по решению, в частности, через свои, не входящие в систему органов государственной власти, органы вопросов местного значения. Согласно статьям 15, 76 Конституции РФ, статьям 1, 7, 34 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ органы и должностные лица местного самоуправления только по вопросам своего ведения и в пределах полномочий принимают (издают) муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить федеральным законам. Пункт 5 части 10 статьи 35 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ вопросы определения порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности относит к исключительной компетенции представительного органа муниципального образования. Пунктом 5 статьи 6 Устава муниципального образования городского округа "Ухта" установлено, что порядок расчета платы за пользованием муниципальным имуществом и предоставления льгот устанавливаются Советом городского округа.

В соответствии с утвержденной Методикой размер годовой арендной платы рассчитывается по формуле, в которой в качестве одной из составляющих при ее расчете учитывается общая площадь сдаваемого в аренду объекта недвижимого имущества, определяемая по техническому паспорту объекта с учетом коэффициента использования вспомогательных помещений (п. 1.2 Методики). Однако, указание в пункте 1.2. Методики на необходимость учета коэффициента использования вспомогательных помещений при исчислении размера годовой арендной платы не соответствуют требованиям гражданского законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным со сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). Следовательно, предметом договора аренды должны быть вещи, имущество и пр., реально передаваемые во временное пользование. Указание же в пункте 1.2 Методики... на то, что под общей площадью сдаваемого в аренду имущества (S) понимается площадь, определяемая по техническому паспорту объекта с учетом коэффициента использования вспомогательных помещений, означает увеличение площади объекта аренды на площадь части вспомогательных помещений, которая реально арендатору не передается во временное пользование и находится в общем пользовании всех арендаторов.

Согласно положениям статей 305, 606 ГК РФ лицо (арендатор), которому имущество передано в аренду, в течение всего действия договора имеет в отношении объекта аренды такие вещные права, как право владения и право пользования (или только право пользования), подлежащие защите от третьих лиц наряду с правом собственности.

Статья 614 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, и иных видов оплаты. Таким образом, в состав площади передаваемых в аренду помещений должны быть указаны конкретные метры арендуемого имущества, в том числе вспомогательного. Включение в состав общей площади сдаваемого в аренду помещения коэффициента вспомогательных помещений исключает возможность четко установить площадь арендуемого объекта, определить порядок использования вспомогательных помещений в отдельности и в целом, в том числе их границы и площадь. Предусмотренный п. 1.2 Методики и используемый при расчете общей площади сдаваемых в аренду муниципальных объектов недвижимого имущества коэффициент использования вспомогательных помещений не позволяет конкретно установить объект аренды в виде вспомогательных помещений как индивидуально-определенный: наименование имущества, инвентарный номер, назначение, качественные характеристики, адрес, состав расположение и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние. Согласно пункту 3 статьи 654 ГК РФ в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. При вышеизложенных обстоятельствах следует признать правомерными доводы заявителя о том, что использование в расчетах арендной платы коэффициента величины вспомогательных помещений фактически ведет к необоснованному увеличению площади арендованного имущества, и, следовательно, - к увеличению размера арендной платы. В данном случае арбитражный суд также отмечает, что Методика не содержит норм, определяющих порядок и принципы расчета коэффициента использования вспомогательных помещений, в Методике отсутствуют отсылочные нормы, определяющие орган, уполномоченный осуществлять такие расчеты коэффициента использования вспомогательных помещений. В связи с этим определение размера арендной платы с учетом величины вспомогательных помещений противоречит содержанию и смыслу арендных отношений и нормам гражданского законодательства, чем нарушаются права и законные интересы хозяйствующих субъектов сфере экономической деятельности, создаются препятствия для осуществления ими предпринимательской деятельности. Согласно пункту 1.7 раздела 1 Методики в случае передачи арендатором в субаренду недвижимого имущества расчет арендной платы А год.(с), подлежащей взиманию с арендатора, включает основную арендную плату А(а) и дополнительную плату за субаренду А(с). Последняя рассчитывается по утвержденной формуле исходя из площади, переданной в субаренду, и коэффициента субаренды Кс=0,5. Применение коэффициента субаренды Кс=0,5 при исчислении размера арендной платы противоречит нормам гражданского законодательства и пункту 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции". Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанном случае, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Установление в рассматриваемой ситуации дополнительной платы за субаренду и, соответственно, установление коэффициента субаренды нарушает права арендатора, так как в силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ у арендатора имеется право сдачи арендованного имущества в субаренду с согласия арендодателя. При этом взимание с арендатора какой-либо дополнительной платы за сданное в субаренду имущество и установление коэффициента субаренды (Кс=0,5) нормами ГК РФ не предусмотрено, в связи с чем нарушаются права и законные интересы хозяйствующих субъектов сфере экономической деятельности, создаются препятствия для осуществления ими предпринимательской деятельности. Частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия). С учетом изложенного следует признать, что пункт 1.7 раздела I Методики, предусматривающий возможность установления коэффициента субаренды (Кс=0,5), ставит в неравные условия лиц, арендующих муниципальное имущество, и сдающих его в субаренду (с разрешения собственника) по сравнению с арендаторами, не сдающими муниципальное имущество в субаренду в части установленного размера арендной платы. На основании вышеизложенного требования Заместителя прокурора Республики Коми заявлены правомерно и обоснованно и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 194, 195 АПК РФ, суд решил:

1. Заявленные требования удовлетворить.

2. Признать пункт 1.2 в части слов "с учетом коэффициента использования вспомогательных помещений" и пункт 1.7 раздела I Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество МОГО "Ухта", утвержденной пунктом 1 решения Совета муниципального образования городского округа "Ухта" от 06 марта 2008 года N 153 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество МОГО "Ухта", не соответствующим статьям 606, 607, 614, 615, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 15 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и не действующими.

3. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке.