Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 4 августа 2011 г. N А47-1856/2011 Поскольку договор купли-продажи здания не соответствует закону, то данный договор считается незаключенным и не порождает никаких правовых последствий, следовательно, право собственности у истца на основании такого договора возникнуть не могло, ввиду чего суд отказал в удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Решение Арбитражного суда Оренбургской области
от 4 августа 2011 г. N А47-1856/2011

Резолютивная часть решения объявлена 02.08.2011 г.

Решение изготовлено в полном объеме 04.08.2011 г.

Арбитражный суд Оренбургской области в составе

судьи Рафиковой И.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щербаковой С.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Крестьянско (фермерского) хозяйства "Плот" в лице главы хозяйства Рахматуллина Раниля Губайдулловича, с. Нижнеозерное, Илекский район, Оренбургская область

к Колхозу "Борьба за мир", с. Нижнеозерное, Илекский район, Оренбургская область

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, на стороне истца - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, г. Оренбург

о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

При участии в судебном заседании представителей:

от истца: Романова Татьяна Иосифовна - представитель по доверенности б/н от 14.07.2010 года.

От ответчика: не явился.

От третьего лица: до перерыва - не явился; после перерыва - Кукушин Вячеслав Иванович - вед. спец-эксперт, дов. N 92 от 28.12.2010 года.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального Кодекса РФ объявлен перерыв с 26.07.2011 года по 02.08.2011 года, до 15 час. 00 мин.

установил:

Иск заявлен о государственной регистрации перехода права собственности к КФХ "Плот" на объект недвижимости:

- нежилое помещение литер В - одноэтажное из керамзитобетонных стеновых панелей общей площадью 1390,5 кв. м. (зернохранилище), расположенного по адресу: Оренбургская область, Илекский район, с. Нижнеозерное, ул. Молодежная, 26 "а".

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, а также о состоявшемся перерыве, в судебное заседание не явился. В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие не явившегося ответчика.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Суд ходатайство истца удовлетворяет, документы приобщаются к материалам дела.

В открытом судебном заседании судом было установлено.

30 марта 2009 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого помещения (здание зернохранилища), расположенного по адресу: Оренбургская область, Илекский район, с. Нижнеозерное, ул. Молодежная, д. 26А.

Стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составляет 1 00 050 руб. Указанную сумму истец оплатил ответчику в полном объеме в следующем порядке - ответчик засчитал 1 000 000 руб. по платежному поручению N 11 от 17.03.2009 года по договору займа от 17.03.2009 года, расторгнутого сторонами 27.03.2009 года. Денежная сумма в размере 50 000 руб. была внесена истцом 09.09.2009 года.

Согласно п.п. 2 заключенного договору купли-продажи ответчик обязался предоставить все необходимые для регистрации документы и направить своего представителя наделенного полномочиями для переоформления недвижимого имущества. Данные действия должны были быть совершены до 30.09.2009 года.

Однако, ответчик до настоящего времени уклоняется от регистрации в установленном законом порядке договора купли-продажи от 30.03.2009 года.

На основании вышеизложенного, истец просит суд вынести решения о государственной регистрации перехода права собственности к КФХ "Плот" на объект недвижимости:

- нежилое помещение литер В - одноэтажное из керамзитобетонных стеновых панелей общей площадью 1390,5 кв. м (зернохранилище), расположенного по адресу: Оренбургская область, Илекский район, с. Нижнеозерное, ул. Молодежная, 26А.

Ответчик в судебное заседание не явился. В письменном отзыве на иск ответчик сообщил, что в отношении Колхоза "Борьба за мир" возбуждена процедура банкротства - конкурсное производство. Конкурсный управляющий пояснил, что возражает против заявленных исковых требований, так как истцом не представлены доказательства права собственности Колхоза "Борьба за мир" на объект недвижимости. Кроме того, истцом не представлены доказательства оплаты по договору. На основании изложенного, ответчик просит суд в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, г. Оренбург пояснил, что истец обязан доказать право собственности продавца - Колхоза "Борьба за мир" на спорный объект недвижимости.

В судебном заседании представители сторон пояснили, что все имеющиеся доказательства ими в материалы дела представлены в полном объеме, необходимость представления дополнительных доказательств отсутствует. При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доводы сторон, представленные им в обоснование исковых требований документы, суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки).

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда. Следовательно, вывод о том, является ли договор заключенным и соответствующим законодательству, должен быть сделан судом. При этом суд должен оценить все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора и спора. Оценивая договор на предмет его соответствия действующему законодательству, суд проверяет также факт отсутствия сведений и заявлений других лиц о нарушении законодательства при заключении договора.

30 марта 2009 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, в соответствии с п. 1.1. которого ответчик (Колхоз "Борьба за мир" передает в собственность, а истец принимает и оплачивает в соответствии с условиями договора недвижимое имуществом:

- здание зернохранилища, общей площадью 1320 кв. м., 1996 года постройки, расположенное по адресу: Оренбургская область, Илекский район, с. Нижнеозерное, ул. Молодежная, 26А.

Согласно п. 1.2. договора от 30.03.2009 года вышеуказанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 3 000 кв. м.

Однако, техническое описание объекта недвижимости, на который истец просит суд признать права собственности, не соответствует описанию объекта, указанному в п. 1.1 договора - в указание размера площади.

Согласно данного технического описания, изготовленного ГУП Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости" площадь спорного объекта недвижимости - 1390,5 кв. м., площадь земельного участка - 2713 кв. м. Однако, в договоре, в п.п. 1.1., 1.2. указаны иные площади: 1320 кв. м. площадь объекта и 3 000 кв. м. площадь земельного.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с частью 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Анализ гражданско-правовых норм позволяет определить признаки характеризующие объекты недвижимости: объекты недвижимости связаны с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб их назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются); объекты недвижимости определяются индивидуальными признаками. Индивидуализируются они в первую очередь своим местонахождением на определенном земельном участке; отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением: в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с ним, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.

Специфика прав на недвижимое имущество состоит в том, что эти права могут существовать весьма длительное время, поэтому объекты недвижимости должны быть идентифицированы.

В соответствии с п. 11 Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 г. N 921 (с изменениями от 10 сентября 2004 г., 19 марта 2005 г., 28 декабря 2006 г.) на основе сведений, полученных в результате технической инвентаризации, формируется и ведется в установленном порядке Единый государственный реестр объектов капитального строительства. Такой порядок ведения был закреплен Приказом Госстроя РФ N 120 от 31 мая 2001 г. (с изменениями от 2 сентября 2003 г.).

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду п. 11 Приложения к Постановлению Правительства РФ N 921 от 4 декабря 2000 г.

Также, перечень конкретной информации об объектах указан в разделе III Правил ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219.

Из анализа вышеуказанных нормативно-правовых актов можно сделать вывод, что идентифицирующими признаками объекта недвижимости могут в совокупности являться: наименование (при отсутствии индивидуального наименования указывается обобщенное наименование), кадастровый номер и условный номер, адрес (как правило почтовый, или иное общепринятое описание местоположения объекта, позволяющее однозначно определить объект на территории регистрационного округа), назначение, площадь, инвентарный номер и литер для зданий и сооружений (указываются соответствующие идентификационные данные из паспортов технического учета), этажность и т.д.

Также, в соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Учитывая изложенное, признаками, которые присущи юридическому понятию земельного участка, являются границы и местоположение.

В силу статей 68 - 70 Земельного кодекса Российской Федерации формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учета.

Согласно пункту 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 N 660, кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предмет заключенного истцом и Колхозом "Борьба за мир" договора от 30.03.2009 года данным требованиям не соответствует, так как в договоре не указан литер объекта недвижимости, этажность, договор не содержит данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке - не указан кадастровый номер земельного участка, а также указания, на каком праве данный земельный участок принадлежит продавцу (ст. 552, 554 ГК РФ).

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе: отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Отсутствие права собственности на имущество влечет невозможность им распоряжаться и, соответственно, отсутствие права заключения сделки по распоряжению данным имуществом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.11.1997 N 1378 было предусмотрено, что до создания учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество является Министерство государственного имущества Российской Федерации.

В соответствии с положениями пунктом 1 статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их правообладателей.

Судом установлено, что доказательства, подтверждающие права продавца по договору от 30.03.2009 года, а также свидетельствующие о возникновении прав истца до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, в настоящее дело не представлены.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, в отсутствие государственной регистрации права собственности в установленном порядке, с учетом фактических обстоятельства дела, у Колхоза "Борьба за мир" отсутствовало право на отчуждение этого имущества.

Право собственности Колхоза "Борьба за мир" на спорный объект недвижимости истец обосновывает фактом нахождения данного объекта недвижимости на балансе ответчика.

Нахождение имущества на балансе одного предприятия не является основанием для признания балансодержателя единственным законным владельцем помещений с имеющимся в них имуществом и оборудованием, если эти помещения ранее были предоставлены другим предприятиям и организациям в установленном порядке.

Действующим законодательством не предусмотрены такие основания возникновения права собственности на имущество, как нахождение на балансе или использование этого имущества в качестве основных средств предприятия.

Представленная истцом инвентарная карточка также не является доказательством права собственности. В судебном заседании представитель истца пояснил, что она (инвентарная карточка) представлена из материалов инвентарного дела.

Иных правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности Колхоза "Борьба за мир" на спорный объект недвижимости истцом не представлено.

Кроме того, техническое описание объекта недвижимости, на который истец просит суд признать права собственности, не соответствует описанию объекта, указанному в п. 1.1 договора - в указание размера площади.

Согласно данного технического описания, изготовленного ГУП Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости" площадь спорного объекта недвижимости - 1390,5 кв. м., площадь земельного участка - 2713 кв. м. Однако, в договоре, в п.п. 1.1., 1.2. указаны иные площади: 1320 кв. м. площадь объекта и 3 000 кв. м. площадь земельного участка.

Таким образом, учитывая, что договор купли-продажи от 30 марта 2009 года между истцом (покупатель) и Колхозом "Борьба за мир" (продавец) не соответствует ст.ст. 209, 554 Гражданского Кодекса РФ, данный договор является незаключенным. Поскольку незаключенный договор не порождает никаких последствий, то у истца право собственности на спорное имущество не возникло.

Иное правовое основание возникновения права собственности на спорное имущество, кроме приобретения его по сделке, истец не указывает. Судом такое право также не установлено.

И поскольку незаключенный договор купли-продажи б/н от 30 марта 2009 года не порождает правовых последствий, то истец не доказал возникновения права собственности на спорное имущество, регистрация перехода которого подлежала в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно в связи с незаключенностью договора у истца не возникло право требовать государственной регистрации перехода права собственности.

На основании вышеизложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.

Расходы по госпошлине в полном объеме относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167, 169, 171, 319 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд решил:

1. В удовлетворении исковых требований Крестьянского (фермерского) хозяйства "Плот" в лице главы хозяйства Рахматуллина Раниля Губайдулловича, с. Нижнеозерное, Илекский район, Оренбургская область отказать.

2. Расходы по госпошлине отнести на истца - Крестьянское (фермерское) хозяйство "Плот" в лице главы хозяйства Рахматуллина Раниля Губайдулловича, с. Нижнеозерное, Илекский район, Оренбургская область.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме.

Судья

И.Х. Рафикова