Приложение 1. Методика расчета арендной платы за пользование муниципальными нежилыми зданиями

Приложение 1
к постановлению Оренбургского
городского Совета
от 20 октября 2003 г. N 187

Методика
расчета арендной платы за пользование муниципальными
нежилыми зданиями, сооружениями и помещениями, расположенными
на территории города Оренбурга

1. Арендная плата за переданный в аренду объект определяется как сумма арендной платы за пользование непосредственно данным объектом и арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположен данный объект, по следующей формуле:

Апл = Апло + Аплз;

где:

Апл - общая арендная плата в месяц за переданный в аренду объект;

Апло - арендная плата в месяц за пользование непосредственно объектом;

Аплз - арендная плата в месяц за пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект.

2. Арендная плата за пользование объектом определяется исходя из его фактического размера и утвержденной на момент заключения договора аренды базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. в месяц по следующей формуле:

Апло = (Бст х S + Бстп х Sn) х Кн х Кз х Кс х Кб х Км х Кэф х Кп х D, где:

2.1. Sп - площадь подвальных этажей, к данной группе относится площадь объектов, у которых отметка пола помещения ниже уровня земли более чем на половину высоты помещения.

2.2. S - основная площадь, к данной группе относится площадь всех остальных объектов, не отнесенных к подвальным этажам.

2.3. Бст - базовая ставка арендной платы в месяц за 1 кв.м основной площади определяется по формуле:

Бст = 85 х Кл х J, где:

2.3.1. Кл - льготный коэффициент, утверждается главой города;

ГАРАНТ:

См. значения льготного коэффициента, утвержденные распоряжением Главы города Оренбурга от 8 декабря 2003 г. N 5537-р

2.3.2. J - коэффициент инфляции (индекс потребительских цен, отражающий прирост цен на товары и услуги по отношению к декабрю предшествующего года, рассчитываемый областным комитетом статистики в соответствии с "Положением о порядке наблюдения за изменением цен и тарифов на услуги, определения индекса потребительских цен", утвержденным Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 29.06.95 г. N 79, применяется в качестве коэффициента перерасчета).

2.4. Бстп - базовая ставка арендной платы в месяц за 1 кв.м площади подвальных этажей, составляет 50% от базовой ставки основной площади.

2.5. Кн - коэффициент назначения, определяющий назначение и цель использования арендуемого нежилого объекта.

2.5.1. Всего установлено 6 групп с данным коэффициентом, а именно:

1) Кн = 0,5 для нежилых объектов, арендуемых под:

- библиотеки;

- органы прокуратуры, суда, внутренних дел, ГИБДД, налоговой службы, налоговой полиции и военные комиссариаты;

- учреждения, занимающиеся образовательной деятельностью, в т.ч. внешкольной и дополнительной (при наличии соответствующих документов), финансируемые из бюджетов различных уровней;

- больницы, поликлиники, финансируемые из бюджетов различных уровней;

- обособленные помещения, функционально предназначенные для склада с площадью более 500 кв.м.

2) Кн = 0,75 для нежилых объектов, арендуемых под:

- органы Государственной санитарно-эпидемиологической службы РФ, органы Государственной противопожарной службы МЧС России;

- спорт, культуру (при наличии соответствующих документов);

- научно-исследовательские институты, проектные институты и конторы федерального и областного значения;

- художественные мастерские;

- обособленные помещения, функционально предназначенные для склада с площадью от 300 до 500 кв.м;

- складские помещения с площадью более 500 кв.м, входящие в состав общей арендуемой площади, часть из которой используется под другие цели.

3) Кн = 1,0 для нежилых объектов, арендуемых под:

- предприятия бытового обслуживания населения (бани, прачечные), ремонтные мастерские (кроме авторемонтных), ателье, парикмахерские, пункты проката, пункты приема стеклотары и вторсырья бытового;

- столовые;

- детские кафе;

- организации, занимающиеся образовательной деятельностью, в том числе внешкольной и дополнительной (при наличии соответствующих документов), не финансируемые из бюджетов различных уровней;

- отделения связи;

- билетные кассы;

- производственные помещения;

- радиостудии и телестудии;

- ветеринарные лечебницы, косметологические лечебницы, массажные кабинеты и другие медицинские предприятия (при наличии соответствующих документов), не финансируемые из бюджетов различных уровней;

- обособленные помещения, функционально предназначенные для склада, с площадью от 100 до 300 кв.м;

- складские помещения с площадью от 300 до 500 кв.м, входящие в состав общей арендуемой площади, часть из которой используется

под другие цели.

4) Кн = 1,25 для нежилых объектов, арендуемых под:

- аптеки;

- обособленные помещения, функционально предназначенные для склада с площадью до 100 кв.м;

- складские помещения с площадью до 300 кв.м, входящие в состав общей арендуемой площади, часть из которой используется под другие цели;

- гаражи.

5) Кн = 1,5 для нежилых объектов, арендуемых под:

- кафе (кроме детских), рестораны, бары, закусочные;

- магазины;

- офисы, конторы, административные помещения;

- гостиницы;

- нотариальные конторы, адвокатские кабинеты, коллегии адвокатов, адвокатские бюро и юридические консультации;

- мастерские по ремонту автомобилей;

- ритуальные услуги;

- другое назначение, не отнесенное ни к одной из указанных групп коэффициентов, определяющих назначение и цель использования

объектов.

6) Кн = 2 для нежилых объектов, арендуемых под:

- банки, вкладные и сберегательные кассы, валютные обменные пункты;

- ломбарды;

- казино;

- залы игровых автоматов.

3. Кз - коэффициент зоны, определяющий зону, на территории которой расположен арендуемый нежилой объект.

Всего установлено 5 групп с данным коэффициентом, который имеет разное значение в зависимости от места расположения нежилого арендуемого объекта, транспортных развязок и плотности народонаселения.

3.1. На территории г.Оренбурга устанавливается 11 зон, в следующих границах:

Зона 1. От перекрестка ул. Новая и ул. Народная по ул. Новая, ул. Пролетарская, ул. Шевченко, пр. Победы, пр. Автоматики, по объездной дороге до пересечения с ж/д веткой на Кувандык, по этой ветке до пересечения с ж/д веткой Илецк-Сорочинск, по ул.Бр. Башиловых, ул. Народная, в исходную точку - Кз = 1,6.

Зона 2. От пересечения пр. Коммунаров с ж/ д веткой Илецк-Сорочинск, по ул. Тамарова, по продолжению линии ул. Тамарова до р.Урал, по р.Урал до слияния с р. Сакмарой, по р. Сакмара до ж/д моста через р.Сакмару, по ж/д ветке Илецк-Сорочинск в исходную точку - Кз = 1.

Зона 3. От перекрестка ул. Казаковской и ул. Постникова, по ул. Постникова, пр. Победы до пересечения с ул. Выставочной, по ул. Выставочной, ул. Ленинской, ул. Кобозева в исходную точку - Кз = 2.

Зона 4. От перекрестка пр. Коммунаров и ул. Постникова, по пр. Коммунаров, по ж/д ветке Илецк-Сорочинск до путепровода через ул. Цвиллинга, по ул. Невельская, ул. Комсомольская, ул. Орская, ул. Совхозная, ул. Ульянова, по продолжению линии ул. Ульянова до р. Урал, по р. Урал до автомобильного моста через р. Урал, по ул. Чичерина, ул. Постникова, ул. Кобозева, ул. Ленинской, ул. Выставочной, пр. Победы, ул. Постникова в исходную точку - Кз = 1,8.

Зона 5. От путепровода через ул. Цвиллинга, по ул. Невельская, ул. Комсомольская, ул. Орская, ул. Совхозная, ул. Ульянова, пр. Гагарина, ул. Алтайская, ул. Шевченко, ул. Пролетарская, ул. Новая, ул. Народная, ул. Вр. Башиловых, по ж/д ветке Илецк-Сорочинск в исходную точку - Кз = 1,6.

Зона 6. От перекрестка пр. Победы и ул. Шевченко по пр. Победы, пр. Автоматики, по объездной дороге до р.Урал, по р.Урал до продолжения линии ул. Ульянова, по данной линии, по пр. Гагарина, по ул. Алтайская, ул. Шевченко в исходную точку - Кз = 1.

Зона 7. Зауральная часть города - Кз = 0,75.

Зона 8. От автомоста через р.Урал, по ул. Чичерина, ул. Постникова, пр. Коммунаров, ул. Тамарова по продолжению линии ул. Тамарова до р. Урал, по р.Урал в исходную точку - Кз = 1.

Зона 9. Ж/д мост через р.Сакмару, ж/д ветка на Сорочинск до пересечения с ж/д веткой на Кувандык, ж/д ветка на Кувандык, по окраине города до р.Сакмара, по р.Сакмаре до ж/д моста через р.Сакмара - Кз = 0,75.

Зона 10. Пригородные хозяйства: пос. Овощевод, пос. Сакмарский, пос. Самородово, пос. Пруды, пос. Краснохолм, с. Городище, пос. Куш-куль - Кз = 0,75.

Зона 11. К данной зоне относятся нежилые объекты, расположенные на привокзальных площадях (ж/а и автовокзалов) и площадях, прилегающих к рынкам (Центральному, в п.Степной и других), а также расположенные по периметру застройки следующих магистралей и улиц городского и районного значений:

- ул. Советская до пересечения с ул. Постникова, ул. Пролетарская, от пересечения с ул. Постникова до пересечения с ул. Новой, ул. Комсомольская, ул. Цвиллинга, пр. Победы до ул. Шевченко, ул. Туркестанская, ул. Чкалова, пр. Гагарина, ул. Терешковой до перекрестка с ул. Хабаровской, пр. Дзержинского, ул. Дружбы, ул. Родимцева, ул. Салмышская, ул. Брестская, ул. Театральная - Кз = 2.

- пр. Бр. Коростелевых до пересечения с ул. Р.Люксембург - Кз = 1,6.

При расчете арендной платы за нежилые объекты, расположенные на улицах прилегающих к двум разным зонам, берется зона с более высоким коэффициентом.

4. Кс - коэффициент собственности, учитывающий форму собственности арендатора.

Всего установлено 7 групп с данным коэффициентом, а именно:

4.1. Кс = 0 применяется для 20% площади от общей площади арендуемого объекта - для предпринимателей, предприятий и организаций любой формы собственности, если не менее 50% работников являются инвалидами и осуществляют деятельность в арендуемом помещении.

Кс = 0 применяется для 50% площади от общей площади арендуемого объекта - для предпринимателей, предприятий и организаций любой формы собственности, уставной капитал которых полностью состоит из вкладов инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов, лично осуществляющих предпринимательскую деятельность в арендуемом объекте, среди их работников не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25%.

4.2. Кс = 0,5 - для муниципальных предприятий по обслуживанию жилищно-коммунального хозяйства и ТСЖ.

4.3. Кс = 1 - для юридических лиц и предпринимателей, которым поручено органами местного самоуправления г.Оренбурга исполнение определенных социально значимых функций (при наличии соответствующих документов);

- для муниципальных предприятий общественного питания и бытового обслуживания населения.

4.4. Кс = 1,25 - для федеральных и областных учреждений, финансируемых из соответствующих бюджетов; для некоммерческих общественных и религиозных организаций.

4.5. Кс = 1,5 - для муниципальных предприятий по осуществлению деятельности ломбарда, банка, казино и другой деятельности, не указанной в группах с коэффициентами Кс = 0,5 и Кс = 1,0;

- для предпринимателей-инвалидов I, II группы, не имеющих работников по найму;

- родителей, на содержании у которых находится совместно проживающий и требующий постоянного ухода инвалид с детства, не имеющих работников по найму.

4.6. Кс = 2 - для государственных унитарных предприятий;

- хозяйственных товариществ и обществ с долей муниципалитета в уставном (складочном) капитале более 50%;

- фермерских хозяйств.

4.7. Кс = 3 - для:

- муниципальных предприятий торговли;

- индивидуальных предпринимателей, хозяйственных товариществ и обществ, с долей муниципалитета в уставном (складочном) капитале 50% и менее;

- прочих юридических и физических лиц, зарегистрированных в установленном законодательством РФ порядке, ассоциаций, объединений и организаций.

5. Кб - коэффициент степени благоустройства объекта, сданного в аренду.

5.1. Кб = 1,0 - при наличии всех видов благоустройства (отопление, водопровод, канализация, электроснабжение);

- при отсутствии одного из видов благоустройств коэффициент снижается на 10% (т.е. Кб = 0,9; Кб = 0,8 и т.д.).

6. Км - коэффициент учета материала стен объекта, сданного в аренду.

Всего установлено 3 группы с данным коэффициентом:

6.1. Км = 1,0 - для объектов, расположенных в кирпичных и железобетонных зданиях;

6.2. Км = 0,8 - для объектов, расположенных в деревянных зданиях;

6.3. Км = 0,7 - для объектов, расположенных в шлакоблочных и прочих зданиях и сооружениях.

7. Кэф - коэффициент эффективности, устанавливается в зависимости от типа здания, сооружения, в котором находится объект.

Всего установлено 2 группы с данным коэффициентом:

7.1. Кэф = 1,35 - для объектов, представляющих собой отдельно стоящее здание или сооружение, полностью занимаемое данным арендатором;

7.2. Кэф = 1,25 - для объектов, расположенных во встроенно-пристроенных, в пристроенных, во встроенных помещениях и в подвалах.

8. Арендная плата за пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект, определяется по следующей формуле:

Аnлз = Апло х Кзем, где:

Кзем - коэффициент использования земельного участка, устанавливается в зависимости от этажности здания, в котором расположен арендуемый объект.

Всего установлено 3 группы с данным коэффициентом:

8.1. Кзем = 0,07 - для объектов, расположенных на первых этажах зданий и сооружений;

8.2. Кзем = 0,05 - для объектов, расположенных выше первого этажа зданий и сооружений;

8.3. Кзем = 0,03 - для объектов, расположенных в подвалах зданий и сооружений.

9. Кп - коэффициент площади, используемый для магазинов.

Всего установлено 4 группы с данным коэффициентом:

9.1. Площадь магазина от 0 до 50 кв.м - 1;

9.2. Площадь магазина от 50 до 200 кв.м - 0,9;

9.3. Площадь магазина от 200 кв.м до 500 кв.м - 0,8.

9.4. Площадь магазина более 500 кв.м - 0,7.

9.5. К физическим и юридическим лицам, сдающим в субаренду муниципальные нежилые помещения в торговом объекте, понижающий коэффициент (Кп) не применяется.

10. D - коэффициент, применяемый к магазинам в зависимости от розничной продажи отдельных видов товаров (ассортимента товаров) устанавливается в размере:

10.1. D = 0,6 - для следующих товаров:

- молоко и молочные изделия;

- хлеб и хлебобулочные изделия.

10.2. D = 0,8 - для следующих товаров:

- колбаса и колбасные изделия, рыба, птица, мясо;

- изделия из рыбы, птицы, и мясные изделия.

10.3. D = 1 - для следующих товаров:

- лекарственные средства и фармация;

- мука, сахар;

- овощи;

- игрушки и сувениры;

- прочие товары, не указанные ни в одной из групп товаров.

10.4. Для магазинов, осуществляющих торговлю только непродовольственными или только продовольственными товарами, входящими в разные группы с различными значениями коэффициента D, устанавливается средневзвешенный коэффициент D (отношение суммы коэффициентов, установленных для товаров, реализуемых на одной торговой площади к числу указанных коэффициентов) и рассчитываемый по формуле:

         D1 + D2 + ... + Dn

      D  ------------------, где

                 n

D1 (D2, Dn) - коэффициенты, установленные для товаров, реализуемых на одной торговой площади;

n - количество коэффициентов D.

D = 1,1 - для универмагов, осуществляющих торговлю смешанными товарами, продовольственными и непродовольственными, на территории одного торгового объекта, входящими в разные группы с различными коэффициентами D.

10.5. D = 1,25 для следующих товаров:

-алкогольная продукция, табачные изделия, пиво;

- товары бытовой химии;

- фрукты;

- средства связи, кино- и фототехника, а также специализированные к ним принадлежности, мебель;

- кондитерские изделия, мороженое;

- автомобили, мотоциклы;

- шины, аккумуляторы, запасные части к автомобилям, мотоциклам и другим транспортным средствам;

- текстильные, трикотажные, швейные товары и обувь;

- строительные и отделочные материалы, строительные инструменты, сантехническое и электротехническое оборудование;

- мебель, оборудование для офиса, ковры и ковровые изделия;

- бытовая техника;

- горюче-смазочные материалы (кроме бензина и солярки).

10.6. D = 1,5 для следующих товаров:

- косметика и парфюмерия;

- золото, ювелирные изделия, изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней и часы;

- изделия из кожи и меха.

11. Расчет коэффициента D производится на основании данных, изложенных в ассортиментном перечне товаров установленной формы, представляемом арендатором (субарендатором). До предоставления указанного перечня при расчете арендной платы устанавливается коэффициент D = 1,5. При предоставлении документов арендная плата должна быть пересчитана с начала действия договора, с зачетом излишне уплаченной суммы в счет будущих арендных платежей.

12. Арендная плата за пользование земельным участком не должна быть менее базовой ставки земельного налога, установленной для конкретного земельного участка.

13. Ежегодный перерасчет арендной платы Апл по каждому конкретному договору аренды независимо от срока его действия производится на величину, соответствующую уровню инфляции по формуле:

Апл. нов. = Алл. Пред. х J, где:

Апл. нов. - величина арендной платы в новом расчете;

Апл. пред. - величина арендной платы в предыдущем расчете;

J - коэффициент инфляции.

14. В расчет арендной платы за аренду объекта по настоящей Методике не входит налог на добавленную стоимость, который арендатор перечисляет в соответствии с действующим законодательством, самостоятельно составляя счет-фактуру.