Приложение 1. Отчет о работе Комитета по управлению имуществом города Оренбурга за 1996 год

Приложение 1
к постановлению Оренбургского
городского Совета
от 25 апреля 1997 г. N 117

Отчет
о работе Комитета по управлению имуществом
города Оренбурга за 1996 год

Комитет по управлению имуществом г.Оренбурга создан в 1991 году для осуществления функций приватизации муниципального имущества.

Самый большой объем работы по приватизации пришелся на 1992 - 94 г.г., когда было приватизировано более 80% муниципальных предприятий. Основными способами приватизации были:

- аренда с правом выкупа;

- коммерческий конкурс;

- аукцион;

- акционирование.

В настоящее время приватизация осуществляется в виде выкупа земельных участков под приватизированными ранее предприятиями, а также нежилых помещений.

Как собственник, муниципалитет безусловно заинтересован, чтобы собственность приносила максимальный доход. А повышение доходности напрямую связано с ее управлением. Поэтому в 1996 году комитет продолжил работу по разработке и реализации городской программы приватизации, порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью города, сдаче в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, ведению реестра муниципальной собственности города и принятию в муниципальную собственность объектов государственной и федеральной собственности, основную часть которых составляют объекты жилья и социально-культурного назначения.

Для обеспечения деятельности комитета необходимо было доработать нормативную базу.

В течение года подготовлены и утверждены положения:

- О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью г.Оренбурга;

- О порядке продажи земельных участков на территории г.Оренбурга;

- О порядке назначения и освобождения от должности руководителей муниципальных унитарных предприятий;

- Об определении цены приобретения объектов нежилого фонда;

- Об инвестиционном конкурсе по продаже пакетов акций акционерных обществ, созданных в порядке приватизации муниципальных предприятий;

- О приватизации объектов муниципальной собственности г.Оренбурга по коммерческому конкурсу;

- О приватизации объектов муниципальной собственности г.Оренбурга на открытом аукционе;

- Об оплате труда руководителей муниципальных предприятий;

- О порядке учета и предоставления в аренду муниципальных нежилых зданий, сооружений и помещений в г.Оренбурге;

- О порядке предоставления дополнительных льгот по арендной плате.

Разработаны методики:

- расчета стоимости зданий (помещений);

- финансового анализа предприятий;

- расчета арендной платы.

В соответствии с действующим Положением о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью г.Оренбурга, комитет по управлению имуществом города является основным уполномоченным органом, осуществляющим управление объектами муниципальной собственности, координирующим деятельность других органов в этой сфере в соответствии с нормативными актами Городского Совета и администрации г.Оренбурга, подчинен Главе города и подконтролен Оренбургскому Городскому Совету.

В настоящее время в структуре комитета работают следующие отделы:

муниципальной собственности;

юридический;

реестра муниципальной собственности;

недвижимости;

финансово-бухгалтерский;

общий;

ИСН.

В деятельности Комитета имеется несколько сфер, где осуществляются управленческие функции:

1. Муниципальные (унитарные) предприятия.

На сегодня реестр муниципальной собственности содержит 78 предприятий, в том числе: торговли - 21, общественного питания - 10, жилищно-коммунального хозяйства - 32, прочих отраслей - 15; из них в 1996 году создано 21 муниципальное предприятие, в том числе: торговли - 1, жилищно-коммунального хозяйства - 16, прочих отраслей - 4; учреждений - 308.

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса, муниципальная собственность передается предприятиям на праве хозяйственного ведения, учреждениям - на праве оперативного управления. Эту передачу мы понимаем не как формальный акт, а прежде всего как контроль за тем, как эта собственность используется. В отношении предприятий - эффективно или неэффективно, в отношении учреждений - по назначению или нет.

Договоры оперативного управления с муниципальными учреждениями и хозяйственного ведения с муниципальными предприятиями заключены со всеми, в том числе за прошлый год - 88.

Ни для кого не секрет, что на данный момент большинство муниципальных предприятий находится в сложном финансовом положении. Причины этого можно разделить на внешние (экономические проблемы в стране) и внутренние (внутри самих предприятий).

В настоящее время предприятия готовят необходимые документы по итогам 1996 года для предоставления в соответствующие органы для отчетов. Совместно с комитетом по экономике комитет подготовит аналитическую служебную записку по результатам их деятельности за 1996 год для рассмотрения на итоговых совещаниях в отраслевых комитетах и управлениях.

Надо сказать, что Комитет ежеквартально проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности муниципальных предприятий. Вследствие продолжительной убыточной деятельности предприятий, неэффективного использования муниципальной собственности принято решение о ликвидации 13 муниципальных предприятий, в том числе "Славянка", "Поиск", "АТП-1", "Магазин 51/90" и др.

Это совершенно новые и сложные вопросы, поэтому только по вышеназванным предприятиям процесс ликвидации идет к завершению, по остальным несколько затягивается.

2. По программе приватизации.

Выполняя программу приватизации государственных и муниципальных предприятий, комитет провел 13 аукционов по продаже 10788 акций на сумму 153,4 млн. руб. десяти акционерных обществ, созданных в процессе приватизации. Пока остались невостребованными акции акционерных обществ "Локон", "Интерьер", "Торгсервис".

Подготовлен пакет документов на выкуп 16 нежилых помещений.

Принято и введено в компьютер 243 баланса муниципальных предприятий и 79 акционерных обществ.

Проработано и оформлено 12 договоров и допсоглашений на общую сумму 1023,3 млн. руб. о социально-экономическом развитии с отселением из ветхого жилья и капитальном строительстве по улицам Попова, 42 (к."Находка"), 8 Марта, 45 (АО "Оренбургоблгаз"), Туркестанская, 55 (АО "Айс-Лига"), Караван-Сарайская, 7 и др.

Большой участок работы - акционерные общества и другие предприятия, имеющие долю муниципалитета в уставном капитале. В настоящее время в реестре их 59. Проводится постоянная работа по подготовке документов к собраниям учредителей, практически в итоговых собраниях АО по итогам за 1995 год участвовали работники комитета или соответствующих комитетов администрации города. Проводится работа и в составе экспертной группы по проведению проверки ведения реестров владельцев именных ценных бумаг в открытых акционерных обществах: АТК, "Облгаз", "Оренбургтрансстрой", "Оренбургводмелиорация", "Радиатор" и др.

На сегодня акционерные общества располагают значительно большими возможностями в продуктивной производственной деятельности, чем, например, муниципальные предприятия. Поэтому есть интерес к акционерным обществам со стороны города в разных сферах: финансовой, страховой, связи, строительстве, сельскохозяйственной, образовательной, научно-производственной.

Но многие акционерные общества находятся в тяжелом финансовом положении, что сказывается на их доходах. По результатам 1995 года перечислено дивидендов в городской бюджет на сумму 24 млн. руб. Это говорит о низкой эффективности использования муниципальной собственности, о необходимости проведения радикальных перемен в области управления ею. Такие меры уже принимаются:

- ведется более глубокая и тщательная разработка документов, дается экономическое обоснование целесообразности вхождения в состав тех или иных предприятий;

- приводятся в соответствие с законодательством учредительные документы;

- вводится институт доверительных управляющих (НПП "Энергия"), чтобы была и материальная заинтересованность, и в то же время договором закреплена ответственность лица за результаты управления и получения доходов в бюджет города;

- осуществляется выход из состава учредителей тех обществ, где дальнейшее пребывание нецелесообразно (АОЗТ "Орнас-Ойл", ТОО "Торговый ряд", ТОО "Дом отдыха "Урал", АОЗТ "Оренкемпен" и др.).

В последнее время возрос поток обращений со стороны коллективов и руководства акционерных обществ, ТОО о переходе в муниципальную собственность (ТОО "Астория", "Березка", "Рыбхоз", "Пищевкусовой комбинат", РСУ Облместпрома и др.). Это совершенно новое направление в ходе экономических реформ, проводимых в стране. С каждым из этих предприятий приходится скрупулезно заниматься, простых решений нет, но общими являются проблемы:

тяжелое финансовое положение;

большие долги в бюджеты разных уровней;

долги по выплате зарплаты;

в части из них не закончен процесс приватизации, не оформлены права собственника на используемое в производственной деятельности имущество, нередко когда это имущество подвергнуто аресту за долги и т.д.

Но совместно с другими комитетами администрации и областным комитетом по управлению госимуществом, уже выработаны подходы к решению и этих вопросов. В связи с этим комитет вплотную занялся разработкой документов для реализации своих полномочий - выступать от имени администрации города как кредитор при решении вопросов о несостоятельности (банкротстве) организаций, вне зависимости от их организационно-правовой формы, в случае неисполнения ими обязательств по платежам в городской бюджет, муниципальные внебюджетные фонды, а также неисполнения иных обязательств по договорам с администрацией города.

Комитет осуществляет проверку соблюдения условий договоров, заключенных с предприятиями, проданных по коммерческому конкурсу. Так, в прошедшем году было проведено 26 проверок предприятий, проданных по коммерческому конкурсу, на предмет сохранения профиля предприятия, из них 16 овощных магазинов. По итогам проверок за несоблюдение условий конкурса на 2 магазина направлены иски в арбитражный суд о признании сделки приватизации недействительной. По одному из них принято решение (ТОО "Яблонька") в пользу муниципалитета.

3. Недвижимое имущество.

В реестре муниципальной собственности числятся 3110 объектов недвижимости. Это имущество всегда в цене и может приносить городу ощутимую прибыль. Источниками пополнения бюджета города являются продажа недвижимости, сдача в аренду объектов нежилого фонда.

За 1996 год поступило средств:

- от приватизации объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков 3,15 млрд. руб., из них направлено в бюджет города - 2,5 млрд. руб.;

- от арендной платы помещений и имущества - 17,65 млрд. руб., в т.ч. в бюджет города направлено 12,63 млрд. руб.

Одно из важных направлений деятельности комитета (как отмечалось выше) - управление муниципальным нежилым фондом: сдача в аренду свободных помещений, контроль за использованием помещений и соблюдением арендаторами условий договоров аренды, совместно с муниципальными предприятиями жилищно-коммунального хозяйства определение видов ремонта объектов недвижимости.

Таблица показателей работы комитета по вопросам аренды нежилых помещений выглядит так:

NN	Наименование показателей	1994 г.	1995 г.	1996 г.
1	2	3	4	5
1.	Количество действующих договоров аренды	809	860	679
2.	Количество вновь заключенных договоров аренды	385	312	316
3.	Заключено дополнительных соглашений к договорам аренды	1170	1803	187
4.	Количество заключенных договоров субаренды	175	229	200
5.	Проверено помещений по соблюдению условий договоров аренды	420	311	456
6.	Составлено актов по результатам проверки	91	68	327
7.	Выявлено неучтенных помещений	69	16	21
8.	Рассмотрено заявлений на комиссии по предоставлению льгот из них: - предоставлены льготы - отказано в льготах	14 6 6	54 36 18	95 72 23
9.	Наложено штрафных санкций на арендаторов	9	68	72

В течение года комитетом разработана и внедрена новая форма страхования муниципального нежилого фонда. Совершенствование договоров со страховыми компаниями проводится и в этом году, для привлечения дополнительного дохода в бюджет города.

При участии работников комитета трестами ЖКХ проведена инвентаризация помещений. Выявлен ряд муниципальных помещений, занятых без договоров аренды. В настоящее время ведется работа по их освобождению и приведению в соответствие с нормами арендных отношений. Проводится проверка школ и муниципальных учреждений на предмет целевого использования помещений, и имущества, находящихся у них в оперативном управлении.

Комитетом постоянно ведется работа по правовой регистрации объектов недвижимости на праве государственной, муниципальной и частной собственности. Структура этих объектов: жилые дома и нежилые помещения; производственные объекты, которые стоят на балансе муниципальных предприятий; жилье, передаваемое в муниципальную собственность от ведомств; вновь построенные объекты, в основном - жилые дома; частные объекты недвижимости.

Много времени уделяется подготовке документов для принятия в муниципальную собственность объектов государственной, федеральной, а также иной формы собственности (по обращениям). Подготовлены документы для принятия в муниципальную собственность детских садов, пионерских лагерей и т.д. В 1996 году принят в муниципальную собственность спорткомплекс от АО "Оренбургский завод РТИ", жилье от АО "ОзРТИ".

Ведется подготовка распоряжений и передача жилых домов и инженерной инфраструктуры с баланса ведомственных предприятий, передающих объекты соцкультбыта в муниципальную собственность, на баланс соответствующим городским коммунальным службам. Так, многие вопросы по контролю за распоряжениями о передаче на баланс муниципальным предприятиям жилья от ведомств переданы УЖКХ города, что позволило комитету сконцентрировать внимание на более качественной и детальной подготовке документов.

В основном, в установленные сроки осуществляется передача выкупленных нежилых помещений с баланса трестов жилищного хозяйства на баланс выкупившим их предприятиям, а оформление актов приема-передачи иногда затягивается по причине отсутствия у передающей стороны технической документации на передаваемый объект (например, передача жилых домов от ЗАО "Оренбургская весна", постановка жилых домов по пер.Южному, 23 и инженерных сетей к нему на баланс МП ТЖХ Ленинского района и МП ПУВКХ).

В настоящее время практически со всеми муниципальными предприятиями и учреждениями заключены договора оперативного управления и договора хозяйственного ведения (не заключен лишь договор с МП "Столовая N 22 "Прогресс"), оформлены документы на передачу имущества в безвозмездное пользование трем немуниципальным организациям; передан в доверительное управление парк им. Ленина ЗАО "Оренбургская весна"; произведена передача в государственную собственность нескольких объектов, ранее отнесенных к муниципальной собственности незаконно, в том числе здание по ул.Цвиллинга, 41.

Всего за год подготовлено распоряжений:

- о правовой регистрации недвижимости - 153;

- об утверждении дополнительных перечней и о принятии объектов в муниципальную собственность - 36;

- о передаче объектов соцкультбыта и инженерной инфраструктуры - 41;

- о передаче имущества с баланса на баланс - 103;

- приказов об исключении и внесении объектов в реестр муниципальной собственности - 21;

- передано объектов в другую форму собственности - 6;

- заключено договоров оперативного управления и хозяйственного ведения - 88;

- фактически выполнено по актам приема-передачи - 71.

В реестре объектов муниципальной собственности в настоящее время числится объектов недвижимости - 3110, в том числе:

жилых - 78;

нежилых - 698;

предприятий - 78;

учреждений - 308;

долей в уставном капитале - 59.

За весь период принято от ведомств в муниципальную собственность около 100 детских садов, более 900 жилых домов. Для их содержания создано более 10 новых предприятий. За пользование имуществом на праве хозяйственного ведения с муниципальными предприятиями только в 1996 году перечислено в городской бюджет около 400 млн. рублей.

В 1996 году дополнительно привлечено средств в бюджеты разных уровней 21.353.990 тыс. рублей, из этой суммы в бюджет города - 12.633.241 тыс. рублей, в том числе:

- от приватизации - 2.523.347 тыс. руб.;

- от сдачи в аренду нежилых помещений - 9.775.609 тыс. руб.;

- от сделок купли-продажи жилья - 724.861 тыс. руб.;

- от сдачи в аренду имущества - 54.643 тыс. руб.;

- отчислений от прибыли муниципальных предприятий - 57.429 тыс. руб.

Эти результаты достигнуты благодаря совместному взаимодействию со всеми службами, комитетами городской администрации, руководителями муниципальных предприятий.

Балансодержателям в 1996 году направлено 2.868.005 тыс. руб., в том числе в:

ТЖХ Ленинского района - 1.064.565 тыс. руб.;

Промышленного района - 409176 тыс. руб.;

Центрального района - 28250 тыс. руб.;

Дзержинского района - 524176 тыс. руб.;

другим балансодержателям - 587578 тыс. руб.

4. Важное направление в работе комитета - оформление сделок с участием администрации города, в т.ч. договоров купли-продажи нежилых помещений и земельных участков при приватизации; защита муниципальной собственности города: это представительство интересов комитета в судах общей юрисдикции и арбитражных судах, организация работы по взысканию дебиторской задолженности по договорам купли-продажи и аренды нежилых помещений и имущества, в т.ч. по выселению должников из занимаемых помещений.

За прошедший год подготовлено и заключено:

123 договора купли-продажи, из них:

27 - нежилых помещений;

53 - земельных участков;

32 - акций и долей в акционерных обществах;

12 - иных;

18 - дополнительных соглашений к договорам купли-продажи.

Данные виды деятельности являются новыми, поэтому то законодательство, которое имелось на момент создания комитета, плохо согласовывалось с уже существующим. Отсюда и неизбежные в данной ситуации споры и, как их следствие, судебные дела. И только с принятием Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" и ряда других нормативных актов, большинство из прежних вопросов снято, но в то же время многие проблемы остаются.

В арбитражном суде Оренбургской области и Федеральном арбитражном суде Уральского округа рассмотрено с участием комитета дел, связанных:

- с выкупом земельных участков - 21, из них выиграно - 16;

- с выкупом нежилых помещений - 24, выиграно - 10;

- со взысканием задолженностей по договорам аренды - 68 (1995 год - 48), выиграно - 66.

В судах общей юрисдикции прошло 12 дел, прочих - 21, выиграно - 24.

Следует отметить, что работники юридического отдела комитета 340 раз принимали участие в заседаниях суда по вышеуказанным делам. И если в целом оценивать итоги работы комитета по данному направлению, то по сравнению с 1995 годом следует отметить возросшее количество выигранных дел, а также более качественную их проработку. Причем интенсивность и, соответственно, результаты судебных разбирательств постепенно увеличиваются. Так, если в течение 1995 года арбитражным судом было взыскано по искам комитета свыше 245 млн. руб., то за 1996 год - 2.949.605.746 руб.

В 1996 году подготовлено 207 кадровых приказов по комитету, заключено 45 контрактов с руководителями муниципальных предприятий (1995 - 20).

Постоянно ведется работа по приведению деятельности различных хозяйствующих субъектов в соответствие с условиями, на которых они приватизировали муниципальное имущество, разъяснение положений действующего законодательства работникам муниципальных предприятий и других организаций по практическому применению действующего законодательства.

5. Особая забота комитета - повышение квалификации кадров. В самом комитете проводится ежемесячная учеба кадров по новым нормативным актам, практике применения действующего законодательства в деятельности КУИ. Обучаются без отрыва от основной работы в ВУЗах 7 специалистов комитета.

Работники комитета принимали участие в работе городских и областных семинаров по вопросам управления различными формами собственности, финансирования, аренды недвижимости, а также проводимых научными центрами Российских городов в Санкт-Петербурге, Москве, Екатеринбурге, Новосибирске. Многие методические материалы легли в основу нормативных документов, принятых Городской Думой и утвержденных Главой города.

В сентябре - октябре в городе проводилась II международная конференция "Интеркультурная коммуникация", в организации и работе которой комитет принимал самое непосредственное участие. По итогам конференции выпущен сборник тезисов "Оренбург-Кемниц-Ансбах".

6. Серьезное внимание уделяется информационно-аналитической работе и программному обеспечению деятельности комитета, разработке и внедрению в практику работы программных комплексов, отладке и корректировке действующих программ, организации ведения делопроизводства, а также проведению координации деятельности отделов комитета, контроля исполнения документов; вопросам автоматизации комитета.

В прошедшем году доработана программа "Аренда" (создана база данных по страховым платежам, разработана функция печати счетов-фактур нового типа), заново исполнена программа "Баланс", установлены базы данных "Консультант-Плюс" и "Консультант-Арбитраж". Осуществлено подключение компьютерной сети комитета к общей компьютерной сети администрации. Обновляется оборудование и приобретается новое в связи с созданием ИСН.

Документооборот комитета в 1996 году составил:

поступило документов - 4852;

исполнено - 3943;

на стадии исполнения - 909;

отправлено писем - 3713;

издано распоряжений - 1306;

издано приказов - 437.

Распоряжением Главы города N 907-р от 24.06.96 г. как структурное подразделение комитета был создан Центр информационной системы недвижимости в городе Оренбурге (ИСН).

Центр ИСН работает на основе совместного проекта с американской фирмой "Артур Андерсен", которая приобретает и поставляет Центру необходимое оборудование, средства и проводит обучение персонала.

Центром разработаны и заключены договора со всеми заинтересованными службами: комитетами по земельным ресурсам и землеустройству и по информатике; регистрационной палатой; управлением приватизации, распределения и обмена жилищного фонда; главным управлением архитектуры и градостроительства; государственным предприятием "Техническая инвентаризация", управлением юстиции Оренбургской области.

Эффективность управления недвижимостью зависит от работы системы информационного обеспечения. Предстоит создать информационную базу данных, содержащую максимально полные сведения и описания по земле и недвижимости на территории города; определить приоритетные направления действий, порядок взаимодействия с органами власти различных уровней; совершенствовать формы и методы по управлению и формированию муниципальной собственности и сделать ее более производительной и доходной.

Следует отметить, что в настоящее время наблюдается процесс реприватизации: переход предприятий различных форм собственности в муниципальную собственность. Этот процесс происходит совершенно стихийно. Есть сложности и в самом законодательстве по данному вопросу. Все это значительно осложняет работу комитета.

Не отлажены до конца взаимоотношения между отраслевыми комитетами по вопросам работы муниципальных предприятий, особенно предприятий торговли, бытового обслуживания, общественного питания и др.

Недостаточен и зачастую неэффективен контроль за работой акционерных обществ, в уставной капитал которых вложена доля муниципального образования. Незначительны от них и перечисления дивидендов.

Не доведены до конца вопросы по разграничению собственности.

Сложно и долго решаются порой вопросы по ликвидации предприятий.

В связи с большим объемом работы исковые заявления по защите прав собственности не всегда своевременно подаются в арбитражный суд. Допускаются досадные срывы.

16 октября 1996 года комитет по управлению имуществом города отметил свой 5-летний юбилей. Были подведены первые итоги его деятельности и определены задачи на перспективу.

Для более эффективного управления муниципальной собственностью в новом году предстоит:

- Создание концепции механизма управления муниципальной собственностью на основе принятого "Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью г.Оренбурга", в том числе структуры управления объектами жилого и нежилого фонда города.

- Ведение работы по защите муниципального имущества: возвращение объектов в муниципальную собственность судебными и другими способами, в т.ч. с помощью выкупа акций акционерных обществ.

- Разработать, утвердить и применить на практике ряд нормативных документов для более эффективного управления муниципальной собственностью:

а) по страхованию муниципального нежилого фонда;

б) о сдаче в субаренду арендаторами временно неиспользуемых помещений;

в) о сдаче в аренду муниципального нежилого фонда по условиям коммерческих конкурсов и аукционов;

г) о заключении договоров аренды на земельные участки, на которых находятся нежилые помещения, сдаваемые в аренду;

д) о порядке прохождения документов по вопросам аренды муниципального нежилого фонда.

Практиковать сдачу ветхих нежилых помещений в долгосрочную аренду с условием их восстановления и реконструкции за счет собственных средств арендаторов.

Проработать вопросы получения оперативной информации и более четкого взаимодействия с различными организациями: балансодержателями, УЖКХ, ГПТИ, налоговыми инспекциями и полицией и т.д.;

Разработать типовую форму и вести учет различных договоров, которые по разрешению комитета самостоятельно заключают муниципальные предприятия и учреждения с различными сторонними организациями о совместной деятельности и сотрудничестве.

Отработать на практике четкое взаимодействие между органами по вопросам расторжения договоров аренды и освобождения муниципальных нежилых помещений от недисциплинированных арендаторов как в судебном порядке, так и другими способами.

Председатель комитета

по управлению имуществом г. Оренбурга

Т.А.Чувашова