Приложение. Положение о регламентах существующей застройки и перспективном развитии исторической части города Оренбурга

Информация об изменениях:

Решением Оренбургского городского Совета от 29 декабря 2007 г. N 458 в настоящее приложение внесены изменения

См. текст приложения в предыдущей редакции

Приложение
к постановлению Оренбургского
городского Совета
от 14 октября 1998 г. N 186

Положение
о регламентах существующей застройки и перспективном развитии исторической части города Оренбурга

С изменениями и дополнениями от:

22 августа 2006 г., 29 декабря 2007 г.

Общие положения

Настоящие Регламенты существующей застройки и перспективного развития исторической части г. Оренбурга разработаны в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Законом РФ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", а также на основании генерального плана г.Оренбурга, с учетом зон охраны памятников истории и культуры г.Оренбурга.

Историческая часть города Оренбурга - это территория центра города, ограниченная с юга рекой Урал и Зауральной рощей, с запада - железной дорогой от моста через р. Урал до ул. М.Джалиля, с севера - улицами М. Джалиля - Казаковской - Рыбаковской, с северо - востока и востока - ул. Выставочная до ул. Чкалова, включая район "Форштадт", в границах улиц Красная площадь, Донецкая, пер. Бассейный.

В составе исторической части города выделяется следующие типологические зоны:

- историческое ядро городского центра - ограничено улицей Бурзянцева и ее геометрическим продолжением, улицей Володарского, Лечебным переулком, Студенческой улицей и ее геометрическим продолжением, улицей Набережной;

- эспланада - ограничена улицами Чичерина, Постникова, включает территорию архитектурно - градостроительного комплекса Караван - Сарая и бывшего Неплюевского кадетского корпуса по Парковому проспекту, далее улицами Выставочная и Красная площадь.

Историческое ядро - территория, сохранившая историческую планировочную структуру, являющуюся эталоном русского градостроительства, с ее масштабом и архитектурно - стилевой характеристикой.

Эспланада - территория, примыкающая к историческому ядру городского центра, в которой планировка города получила свое продолжение.

Значительная часть территории исторической части города находится в водоохранной зоне и прибрежной полосе реки Урал. Распоряжением администрации города N 571-р от 08.07.97 г. "О водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах рек Урал и Сакмара" для р.Урал устанавливается величина полосы водоохранной зоны 1000 м, прибрежной полосы - 500 м. В соответствии с данным распоряжением, а также одноименным распоряжением администрации области N 496-р от 08.07.94 г. на прилегающей акватории реки Урал, являющейся ее водоохранной зоной, устанавливается особый режим.

Регламенты 10, 11 микрорайонов центрального планировочного района исторической части города разработаны и утверждены Оренбургским городским Советом отдельно.

Историческая зона города делится на 5 подзон (согласно приложению 3 к настоящему Положению):

- подзона N 1, территория объектов историко - культурного наследия, назначение и использование которых является предметом охраны и восстановления;

- подзона N 2, коммерческая подзона с наличием исторической малоэтажной застройки;

- подзона N 3, буферная подзона в пределах исторического ядра центра города;

- подзона N 4, подзона регулирования застройки смешанной этажности;

- подзона N 5, рекреационная подзона.

Охрана и использование памятников истории и культуры, находящихся на территории исторической части города, осуществляется в соответствии с Законом Российской Федерации "Об охране и использовании памятников истории и культуры" от 18.01.85 года.

ГАРАНТ:

См. Закон Оренбургской области от 6 октября 2003 г. N 495/67-III-ОЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) в Оренбургской области"

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт на всей территории исторической части города осуществляется застройщиками исключительно на основании разрешения на строительство, предусмотренного статьей 51 Градостроительного Кодекса РФ.

Самовольное строительство, реконструкция запрещается. Объекты капитального строительства, созданные, реконструированные без получения необходимых разрешений, подлежат сносу либо приведению в первоначальное положение, кроме случаев, предусмотренных действующих законодательством.

Существующая и перспективная инженерная инфраструктура исторической части города
(согласно приложению 1 к настоящему Положению)

Канализация

В районах многоэтажной застройки проложены магистральные коллекторы, позволяющие подводящими сетями обеспечить сброс канализационных вод.

Магистральные коллекторы канализации проложены по ул. Кирова (Д 500 мм), по ул. Горького (Д 700 мм), по ул. Постникова (Д 2000 мм и 300 мм).

По мере перестройки района необходима реконструкция сетей и строительство новых: Д 1200 мм - от ул. Брыкина до ул. М.Джалиля; Д 300 - участок ул. Ленинская от ул. Выставочная до ул. 9 Января; Д 300 мм - участок ул. Советская от ул. Набережной до ул. Корецкой; Д 300 мм - участок ул. Постникова от Паркового проспекта до ул. Чичерина; Д 300 мм - участок ул. Профсоюзная от ул. 8 Марта до ул. Парковый проспект; Д 300 мм - по ул. 8 Марта до ул.9 Января.

Реконструкцию канализационной сети необходимо производить с учетом малоэтажной, индивидуальной застройки.

С учетом перспективы необходимо провести реконструкцию насосной станции по ул. М.Джалиля.

Теплоснабжение

В районе функционируют котельные по пер. Гугучинскому, ул.Чичерина, 28, ул. Набережной, ул.Советская, 15 и ул. Кирова (в районе ул.8 Марта).

В районе ощущается дефицит тепловой мощности для целей отопления и горячего водоснабжения. Ликвидацию этого дефицита предполагается осуществить за счет строительства локальных отопительных систем. Тип локальных систем отопления, прокладка магистралей теплоснабжения будет определяться при разработке новой схемы развития сетей теплоснабжения города.

Разработка схемы намечается на 1999 г., заказчик - УЖКХ города, технический надзор - АО "Оренбургэнерго".

Подводящие сети канализационной сети необходимо рассчитывать с учетом малоэтажной, индивидуальной застройки.

В ближайшие годы необходима реконструкция тепловых сетей в подземном исполнении.

Водоснабжение

Водоснабжение исторической части г.Оренбурга осуществляется из открытого водозабора р.Урал, расположенного по улице Набережной. В соответствии с требованиями ГЦ ГСЭН вода р.Урал в районе водозабора не отвечает санитарным требованиям, предъявляемым к водоемам, используемым в качестве источника хозяйственно - питьевой воды. В соответствии с показателями эту воду можно использовать как техническую для нужд предприятий.

Еще одним источником водоснабжения центра города является Южно - Уральский подрусловый водозабор, объем добычи и качество воды которого не обеспечивают потребности центра города.

Для увеличения объема добычи воды необходимо строительство нового ковшового водозабора. С вводом его в эксплуатацию возможен перевод открытого водозабора р.Урал на использование его в качестве источника воды для хозяйственных нужд.

Основные магистрали центральной части города проложены по ул. Пушкинской (Д 900 мм), ул. Комсомольской (Д 500 мм) и ул.Советской (Д 300 мм). От этих магистралей происходит запитка кварталов распределительными сетями водопровода.

Необходимо провести замену водоводов Ду 300 мм по ул.Советской от Набережной до ул. Постникова, Ду 600 мм от открытого Уральского водозабора по ул. Кобозева до ул. Постникова, по ул. Горького от ул. Бурзянцева до ул. 8 Марта, по ул. Постникова от ул. Терешковой до ул. Чичерина, Ду 300 по ул. 9 Января, а также закольцовку вышеуказанных водоводов с учетом месторасположения потребителей, по количеству потребления и необходимой надежности водоснабжения.

Необходимо дополнительное строительство трубопроводов большего диаметра для подачи воды с водозаборов в историческую часть города. Учитывая перспективу развития города и долгосрочную эксплуатацию водопроводных сетей необходимо предусмотреть реконструкцию как магистральных, так и распределительных сетей с использованием новых материалов, позволяющих продлить срок службы водопровода.

Необходимо строительство проходного канала по ул.Советской.

Ливневая канализация

Ливневые коллекторы проложены по улицам М.Горького, Краснознаменной, Пушкинской (Д 500 мм от ул. 8 Марта до ул.Советской, Д 900 мм от ул.Советской до ул. Чичерина); Д 1500 мм от ул.Чичерина, Д 900 мм и Д 500 мм по ул. Постникова. В районе ул. Набережной проложена ветка коллектора Д 3000 - 2500 мм.

Подводящие сети проложены по ул.Советской (0 500 мм), ул. Володарского (0 400 мм), ул. 8 Марта (0 250 мм).

По остальным улицам сброс сточных вод осуществляется по лоткам, кюветам, коллекторам со сбросом в пойменную часть р. Урал.

Необходимо строительство очистных сооружений и главного ливневого коллектора, для обеспечения сброса в него талых и ливневых вод с прилегающих поперечных улиц по подводящим сетям ливневой канализации.

Электроснабжение

Электропитание потребителей района осуществляется от п/ст 35/6 кв "Южная". После перевода магистральных сетей электроснабжения на 10 кв п/ст. "Южная" будет демонтирована.

В данное время проводится работа по реконструкции системы электроснабжения, для чего построены РП - 10 кв по ул. Брыкина и пр. Коммунаров, строятся РП - 10 кв на ул. 8 Марта, ул. Комсомольской / ул.Фадеева, в районе Оренбургского Государственного Университета с питанием от п/ст 110/10 кв "Юго - Западная", 110/35/10 кв "Береговая" и строящейся п/ст 110/10 кв "Кардонная".

С целью повышения мощности и надежности электроснабжения в районе пер.Токарного, 15 зарезервирован земельный участок под размещение п/ст 110/10 кв.

Производится проектирование и строительство новых 2 -х четырех- трансформаторных подстанций 10/0,4 кв в центрах электрических нагрузок.

Газоснабжение

Газопроводы проложены по ул.Челюскинцев, ул. 8 Марта, ул.Правды, ул. 9 Января, пер.Ивановскому, ул.Чичерина.

Для снижения давления используются действующие ГРП на пер.Рыбном, ул.Шафеева, ул. Набережная, ШРП на ул. Краснознаменной, ул. Студенческой.

В связи с переориентацией на локальные формы теплоснабжения, где источником питания будет являться газ, необходимо уточнить схему газоснабжения центральной части города, предусмотрев прокладку газопроводов высокого давления для обеспечения газом центрального района города и потребителей, расположенных в пределах его границ.

Телефонная связь

В настоящее время район в достаточной мере обеспечен кабельными линиями телефонной канализации.

По мере реконструкции и нового строительства потребуется реконструкция и развитие сетей телефонной канализации и увеличение емкости кабельных линий.

Транспортное обеспечение исторической части города Оренбурга
(согласно приложению 2 к настоящему Положению)

Транспортная схема центральной части города решается с учетом генерального плана и проекта детальной планировки г.Оренбурга.

Для решения транспортных проблем в центральной части города планируется увеличение пропускной способности путем расширения их проезжей части за счет уменьшения величины газонов и создания поперечного профиля с совместными тротуарами, примыкающими к проезжей части улиц.

В соответствии с "Транспортной схемой центральной части города Оренбурга", утверждаемой распоряжением Главы города, для вывода транспорта из центральной части города необходимо осуществить реконструкцию ул. Чичерина и строительство Западной магистрали. Основными магистралями в исторической части города будут являться:

- Западная магистраль (в будущем магистраль непрерывного движения);

- улицы Выставочная, Рыбаковская, Цвиллинга - малое транспортное кольцо, магистрали городского значения;

- улицы Степана Разина, Ташкентская, Орлова, пер. Кустарный - большое транспортное кольцо;

- улицы Горького и Челюскинцев - магистрали общегородского значения (соединяют малое кольцо).

Остальные улицы и дороги центра города будут относиться к жилым улицам или магистралям районного движения. В дальнейшем они подлежат реконструкции с расширением проезжей части и реконструкцией пешеходных путей.

Улицу Советскую планируется освободить от движения городского пассажирского транспорта, превратив ее в пешеходную улицу, с перенесением маршрутов на улицы Пролетарская и Комсомольская.

С завершением реконструкции автодорог центральной части города будут организованы дополнительные маршруты городского пассажирского транспорта.

Озеленение

Озеленение исторического ядра центра города представлено отдельно сформированными, законченными в планировочном отношении участками зелени общественного пользования (скверами, парками, озеленением площадей, придорожных и разделительных полос автодорог, озеленением территорий общественных, культурно - просветительных, учебных организаций) и зелеными насаждениями сектора малоэтажной жилой застройки города.

Необходимо разработать и утвердить концепцию озеленения центральной части города Оренбурга с учетом историко - градостроительных традиций городской застройки.

При озеленении набережной в исторической части города необходимо учесть перспективу застройки городской набережной р.Урал в целом.

Социальное и культурно-бытовое обслуживание исторической части города

Центральная часть города является наиболее насыщенной объектами социального и культурного обслуживания областного, городского, районного и микрорайонного значения.

Планируется строительство комплекса школы "Монтессори" между улицами Ленинская и Правды, пристрой к школе N 25.

Необходимо строительство зданий школ:

- в районе между школой N 30 и гимназией N 1,

- в районе школы N 39 (около гостиницы "Факел"),

- в районе между школами N 53, 7, 22,

- в районе улиц Коммунаров - Постникова (школа продленного дня);

- в 10 - 11 микрорайонах (на 690 мест);

- в районе между Парковым проспектом и ул.Советской на 690 мест;

- в районе ул.Чкалова (магазин "Лотос") на 600 мест;

- в районе ул. Аксакова, ближе к областной больнице.

Необходимо строительство детских садов:

- в районе улицы Ташкентской - Парижской Коммуны, ул.Чичерина 1 (сады в ветхом здании, нужны новые);

- в районе детского сада N 34 для тубинфицированных детей, по ул. Сухаревой;

- в районе улиц Островского - Рыбаковская;

- в районе детских садов по Селивановскому пер. N 24, по ул.Советской N 167, по ул. Выставочной 34а, ул.Челюскинцев (N 17, 99);

- в районе станции юных техников (существующий детский сад N 79 нужно закрывать);

- в районе детских садов по ул Ленинской 15, пер Ивановскому 34.

При появляющейся возможности реконструкции отдельных участков исторической застройки города необходимо рассматривать потребность в объектах соцкультбыта в масштабах ее границ.

Подзона N 1

Существующее положение

Подзона представляет собой совокупность участков сохраняемых уникальных объектов истории и культуры, рассредоточенных по территории исторической части города и являющихся памятниками истории и культуры федерального и областного значения, находящихся под охраной государства.

При необходимости охраны и использования историко - культурного наследия происходит процесс включения данных объектов в экономику города.

Проектные предложения:

Дальнейшее строительство и реконструкцию в данной подзоне производить в соответствии с Регламентом ИС - 1.

Регламент N ИС-1

Необходимо:

- Применять к землепользователям, не выполняющим условия пользования землей и объектами недвижимости, штрафные санкции, предусмотренные действующим законодательством.

- Вести проектирование и строительство с учетом зон охраны памятников истории и культуры", по индивидуальным проектам.

- Устанавливать на территории памятника режим содержания и использования, обеспечивающий возможность его изучения, сохранения и ведения реставрационных работ.

- Благоустраивать прилегающую к памятнику территорию с учетом санитарно - гигиенических требований пожарной безопасности, взрывоопасности, защиты от шума и вибрации.

- Модернизировать коммуникации при реставрации и обновлении исторических кварталов.

Запрещается:

- Строительство капитальных зданий и сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, разрушающих характер исторически и градостроительно ценной застройки;

- Размещение промышленных и коммунальных предприятий имеющих санитарно - защитную зону.

Подзона N 2

Существующее положение

К данной подзоне относятся:

- территории кварталов, формирующих фасадную застройку основных транспортных магистралей: улиц Постникова, Рыбаковской, Краснознаменной, Володарского, Ленинской, 8 Марта (до ул. Ленинской), Чкалова, Паркового проспекта;

- территории между улицами 9 Января и Комсомольской, от улиц Кавалерийская и Чкалова до р. Урал, включая территорию набережной р. Урал;

- территория городского рынка;

- территория между Парковым проспектом и пр. Коммунаров (исключая территории памятников истории и культуры);

- производственно - коммунальная территория 13 микрорайона.

- территория района Форштадт - бывшей казачьей слободы от ул. Красной до многоэтажной застройки по ул.Чкалова; данный район имеет выгодное градостроительное положение, обращен к живописной пойме реки Урал и является зоной реконструкции.

Проектные предложения:

Предлагается учреждение исторической коммерческой подзоны с целью создания условий и стимулов для разнообразных, но взаимно совместимых и дополняющих сочетаний видов деятельности коммерческих предприятий, контор, учреждений культуры и жилых комплексов. Подзона предназначена для стимулирования застройки, обеспечивающей режим наибольшего благоприятствования пешеходному движению и согласующейся с общей концепцией застройки исторической зоны общегородского центра.

В данной зоне необходимо:

- разрабатывать мероприятия по максимальному сохранению и развитию историко - культурного потенциала;

- поощрять контролируемое формирование коммерческих центров, строительство комфортабельных домов с сохранением, реставрацией и включением памятников истории и культуры в современную жизнь.

Обустройство набережной р.Урал в районе Форштадта необходимо рассматривать в единой связи с обустройством городской набережной р.Урал.

Регламент N ИС-2

Необходимо:

- Осуществлять застройку до 4 этажей с отдельными градостроительно - обоснованными доминантами до 5 - 7 этажей.

- Применять к землепользователям, не выполняющим условия пользования землей и объектами недвижимости на ней, штрафные санкции, предусмотренные действующим законодательством.

- Вести проектирование и строительство по индивидуальным проектам, с учетом зон охраны памятников истории и культуры.

- Создавать условия для максимально льготных инвестиций в новое строительство.

- Учитывать строительство гаражей в подвальных и цокольных этажах жилых зданий, а за пределами водоохранной зоны - 3 - 5 этажных гаражей и гаражей - стоянок с подземными этажами.

- Рассчитывать по СНиП, не менее предписанной по расчету, максимальную площадь под стоянки для конкретных видов землепользования.

Для малоэтажной застройки (ул.Советская, ул. Рыбаковская, 8 Марта и т.д.) соблюдаются нижеследующие ограничения:

- максимальных размеров:

- длина фасадной части здания - не более 40 метров;

- высота основных строений - не выше 12 м., дополнительных - 7 м., как исключение - шпили, башни, колокольни;

- высота вышки, радио или телевизионные антенны - до 15 м.;

- коэффициент использования полезной площади пола 3:1

- плотность застройки - не менее нормативной для данного вида использования по СНиП;

- максимальная площадь участка 600 м.кв., минимальная - 200 м.кв.;

- максимальный процент твердых покрытий -до 60%;

Для застройки повышенной этажности:

- максимальная площадь участка - 40000 м.кв, на одно строение - 2500 м.кв.;

- максимальный процент твердых покрытий - 60%.

- карнизы и свесы крыш должны выступать за фасад не более, чем на 0,6 м.

- соблюдать следующие ограничения максимальных размеров:

- длина фасадной части здания - не более 100 метров;

- высота основных строений - не выше 30 м, дополнительных -10 м, как исключение - шпили, башни, колокольни;

- высота вышки, радио или телевизионные антенны - до 30 м;

- коэффициент использования полезной площади пола - 3:1;

- плотность застройки - не менее нормативной для данного вида использования по СНиП;

- максимальная площадь участка - 5000 м.кв., максимальная площадь застройки на одно строение - 1800 кв.м.;

- карнизы и свесы крыш должны выступать за фасад не более, чем на 1,2 м.;

Запрещается:

- Строительство капитальных зданий и сооружений, объектов инженерной инфраструктуры разрушающих характер исторически и градостроительно ценной застройки;

- Размещение промышленных предприятий, имеющих санитарно - защитную зону.

- Строительство панельных и крупнопанельных зданий, устройство плоских крыш, применение в отделке силикатного кирпича.

- При реконструкции малоэтажной застройки, не представляющую историческую и культурную ценность:

- перевод нежилых помещений в жилые;

- изменение этажности, увеличение коэффициента застройки участка за счет подсобных помещений.

Разрешается строительство:

- жилых домов в сочетании с офисом, магазином, предприятием бытового обслуживания, учреждением культуры, ремесленной мастерской;

- банков, сберегательных и кредитных обществ, инвестиционных компаний, кредитных обществ, брокерских и аналогичных финансовых контор;

- магазинов неоптовой торговли;

- предприятий общественного питания, ресторанов, кафе, банкетных залов;

- предприятий бытового обслуживания (кроме химчисток и предприятий по ремонту мебели);

- государственных сооружений, предприятий и объектов, включая школы и колледжи;

- гостиниц, конференцзалов, выставочных залов;

- аптек;

- на площади не более 180 кв.м. предприятий, занимающихся светокопированием, копированием, гравированием.

Подзона N 3

Cуществующее положение

К данной подзоне относятся территория в пределах улиц Кобозева - Пушкина - Бурзянцева - пер. Гугучинский - 9 Января - Набережная - Чичерина; улиц Володарского - Выставочная - Набережная - Комсомольская (за исключением участков коммерческой зоны и памятников истории и культуры).

Застройка, как жилая, так и общественная, различной этажности и процента износа.

Проектные предложения

Подзона предназначена для застройки, обеспечивающей режим наибольшего благоприятствования пешеходному движению и согласующейся с общей концепцией исторической зоны общегородского центра.

При строительстве и реконструкции в данной подзоне учитывать:

- максимальное сохранение и восстановление планировочной и объемно- пространственной структуры исторически сложившейся застройки;

- реставрацию ценных историко - культурных объектов с полным инженерным обеспечением;

- сохранение исторически - сложившегося масштаба и плотности застройки посредством ограничения по параметрам объектов нового строительства и реконструкции;

- снижение уровня дальнейшей урбанизации;

- уменьшение транспортных потоков улиц;

- постепенное вытеснение несвойственных данной территории функций (промышленность, гаражные кооперативы, учреждения закрытого типа) другими, развитие которых необходимо стимулировать инвестированием ( культура, туризм, отдых, торговля и бизнес, управление) без размещения в пределах территории крупных административных и торговых учреждений, привлекающих большие людские и транспортные потоки.

Регламент N ИС-3

Необходимо:

- Применять по отношению к землепользователям, не выполняющим условия пользования землей и объектами недвижимости на ней, штрафные санкции, предусмотренные действующим законодательством.

- Вести проектирование и строительство по индивидуальным проектам, с учетом зон охраны памятников истории и культуры.

- Сохранять красные линии при характерной порцеляции землевладений и планировочной структуры домовладений.

- Сохранять в существующих жилых кварталах модуль домовладений периметрального характера, этажностью до 2 - 4 этажей.

- Максимальное сохранять типологические особенности зоны в районе улиц Пролетарская, 9 Января, Кобозева, Левашова, которые могут рассматриваться как зона развития ядра; здесь допускается определенное изменение архитектурно-планировочных характеристик: повышение плотности застройки домовладений до 60 - 70%, этажности - до 4 этажей.

- Выводить из пределов подзоны экологически вредные промышленные, коммунальные предприятия, имеющие санитарно - защитные зоны, предприятия и организации закрытого типа (ОАО "Кожгалантерейная фабрика", хозяйство открытого Уральского водозабора, режимное предприятие УИН УВД, ОАО "Маслоэкстракционный завод", ОАО "Пищевкусовая фабрика" и др., запрещать строительство новых. При осуществлении данной политики для вытесняемых предприятий должен быть применен повышенный коэффициент к ставкеземельного налога.

- Учитывать строительство гаражей в подвальных и цокольных этажах жилых зданий, а за пределами водоохранной зоны - 3 - 5 этажных гаражей и гаражей - стоянок с подземными этажами.

- Проводить мероприятия по укреплению участков, подверженных эрозии склонов (травяное и древесно - кустарниковое озеленение, подпорные стенки, насыпи и т.п.), максимально озеленять их, запретить вырубку зеленых насаждений.

- Предусматривать устройство централизованной канализации застройки с выводом сточных вод на очистные сооружения, устройство биотуалетов.

Запрещается:

- Перестройка зданий и сооружений.

- Увеличение плотности инженерных сетей.

- Нарушение архитектурно - планировочной структуры данной зоны.

- Устройство заправок топливом, моек и ремонт автотранспорта.

- Расширение улиц за счет исторически- и культурно - ценной застройки, увеличение транзитных потоков транспорта, прокладка инженерных коммуникаций с нарушением культурного слоя, параметров гидрологии.

- Строительство панельных и крупнопанельных зданий.

- Устройство плоских крыш, применение в отделке силикатного кирпича.

- Строительство капитальных зданий и сооружений, объектов инженерной инфраструктуры разрушающих характер исторически и градостроительно ценной застройки.

Подзона N 4

Cуществующее положение

К данной подзоне относится территория застройки смешанной этажности в пределах улиц Пролетарская - Ташкентская - Цвиллинга - Орлова - пер. Саратовский - ул. Цвиллинга (исключая территории коммерческой зоны и территории памятников истории и культуры).

Подзона является буферной зоной исторического ядра центра города, представляет собой застройку бывших слобод и является зоной комплексной реконструкции.

В данной подзоне транспортная структура имеет радиально - кольцевую систему и традиционный для исторической части города поквартальный характер застройки.

Улицы Терешкова, Парковый проспект, Рыбаковская, Победы, Чкалова, Выставочная, 8 Марта застраиваются зданиями повышенной этажности.

Проектные предложения

При строительстве и реконструкции необходимо:

- сохранить исторически сложившиеся характерные традиционные функции, регламентировать функции, выводить или нейтрализовать градоразрушающие функции;

- сохранить характерные историко - градостроительные параметры планировки, застройки, композиции;

- отказаться от дальнейшей стереотипной урбанизации в еще не отведенных под многоэтажное строительство районах;

- предусматривать параметры, характер новых сооружений адекватными сложившимся планировке и застройке районов либо гармонирующими с ними.

- Применять Регламент Ж-2 для застройки улиц, подлежащих в перспективе реконструкции в соответствии с "Транспортной схемой центральной части города Оренбурга" Ташкентская, Орлова, Рыбаковская.

- Применять Регламент Ж-3 к застройке кварталов вдоль основных транспортных магистралей пр. Парковый, ул.Чкалова, ул.Выставочная. - Применять Регламент Ж-1 к застройке в пределах улиц Постникова - Пролетарская - Ташкентская - Цвиллинга - Орлова - пер. Саратовский 1 (исключая территории коммерческой подзоны и подзоны памятников истории и культуры).

Регламент N Ж-1

Существующая 1-2-этажная застройка, в перспективе (до 5 - 8 лет) предназначенная под снос в связи с необходимостью расширения улиц, с новым строительством или реконструкцией зданий и сооружений, с изменением их функционального назначения (под офисы, предприятия торговли, культурно - бытового обслуживания).

Необходимо:

- Применять к землепользователям, не выполняющим условия пользования землей и объектами недвижимости, штрафные санкции, предусмотренные действующим законодательством.

- Разрешать строительство и реконструкцию существующей жилой застройки большой степени износа на следующих условиях:

- без увеличения общей площади и площади застройки;

- без изменения этажности;

- с ограничением в прописке;

- без увеличения коэффициента застройки участка подсобными помещениями.

- Ограничивать перевод нежилых помещений в жилые.

- Увеличивать коэффициент арендной платы к ставке земельного налога.

- Создавать условия для максимально льготных инвестиций в новое строительство.

- Выводить из пределов подзоны экологически вредные промышленные и коммунально - складские предприятия, имеющие санитарно - защитные зоны; к данным предприятиям применять повышенный коэффициент к ставке земельного налога.

- Отделять промышленную зону, железнодорожные пути от селитебной застройки санитарно - защитной зеленью в соответствии со СНиП.

- Учитывать строительство гаражей в подвальных и цокольных этажах жилых зданий, а за пределами водоохранной зоны - 3 - 5 этажных гаражей и гаражей - стоянок с подземными этажами.

- Увеличивать площади зеленых насаждений общего пользования, процент зеленых насаждений на участках индивидуальной застройки.

Запрещается:

- Нарушение архитектурно - планировочной структуры данной зоны.

- Строительство и проектирование, в том числе любые работы, изменяющие внешний облик зданий вести без согласования с городской администрацией.

- Расширение улицы за счет исторически - и культурно-ценной застройки, увеличивание транзитных потоков транспорта, прокладка инженерных коммуникаций с нарушением культурного слоя, параметров гидрологии.

Регламент N Ж-2

Существующая малоэтажная застройка, сохраняемая на ближайшие 3 года. В перспективе - район реконструкции с этажностью до 4 этажей с возможными высотными доминантами при переменной этажности до 5 - 7 этажей.

Необходимо:

- Применять к землепользователям, не выполняющим условия пользования землей и объектами недвижимости, штрафные санкции, предусмотренные действующим законодательством.

- Сохранять исторически сложившиеся масштаб и плотность застройки посредством ограничения по параметрам объектов нового строительства и реконструкции.

- Составлять при помощи паспортных отделов отделений внутренних дел перечня владельцев жилых домов, подлежащих сносу и заключать договора на предоставление жилой площади между владельцами сносимых домов и заказчиком нового строительства после издания разрешения на проектирование (в данном случае на строительство).

- Создавать благоприятный режим для скорейшего отселения и сноса жилья с большим процентом износа.

Запрещается:

- Перестройка зданий и сооружений.

- Увеличение плотности инженерных сетей.

- Нарушение архитектурно - планировочной структуры данной зоны.

- Расширение улиц за счет исторически - и культурно - ценной застройки, увеличение транзитных потоков транспорта, прокладка инженерных коммуникаций с нарушением культурного слоя, параметров гидрологии.

Регламент N Ж-3

Существующая застройка различного назначения, различной степени износа и этажности, не подлежащая сносу, требующая комплексной реконструкции.

Необходимо:

- Применять санкции, предусмотренные действующим законодательством к землепользователям, не выполняющим условия пользования землей и объектами недвижимости, применять санкции, предусмотренные действующим законодательством.

- Выводить из пределов подзоны экологически вредные промышленные и коммунально - складские предприятия, имеющие санитарно - защитные зоны. К данным предприятиям применять повышенный коэффициент к ставке земельного налога.

- Проводить реконструкцию зданий, инженерных сетей благоустройство прилегающей территории по согласованию с администрацией города и органами архитектуры.

- Предъявлять повышенные требования к качеству строительства и отделке фасадов.

- Увеличивать площади зеленых насаждений общего пользования, процент зеленых насаждений на участках индивидуальной застройки.

- Учитывать при строительстве и реконструкции следующие условия:

- полное инженерное обеспечение;

- снос надворных построек;

- привязку жилых домов с учетом сложившейся линии застройки;

- коэффициент застройки зданием приусадебного участка не выше 45%;

- коэффициент твердых покрытий участка не выше 55% (остальная территория предназначена под зеленые насаждения).

Запрещается:

- Расширение улиц за счет исторически - и культурно - ценной застройки.

- Увеличение транзитных потоков транспорта, прокладка инженерных коммуникаций с нарушением культурного слоя, параметров гидрологии.

- Нарушение архитектурно - планировочной структуры данной зоны.

Подзона N 5

Cуществующее положение

Рекреационная зона представляет собой территорию парков, скверов, озеленения значительных участков территории общественной застройки; к ней относится береговая полоса реки Урал.

Зеленые насаждения на территориях исторического центра города высажены, в основном, около значительных общественных зданий и сооружений, на территориях учебных заведений, памятников истории и культуры.

Береговая полоса реки Урал, разделяющая селитебную и пойменную зоны, имеет значительный перепад высот в сторону реки (до 15 метров).

Проектные предложения:

- Проектирование и строительство в водоохранной зоне р.Урал вести в соответствии с Положением "О водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах". Использовать территорию данной подзоны исключительно в соответствии с ее функциональным назначением.

Регламент N Р-1

Необходимо:

- К землепользователям, не выполняющим условия пользования землей и объектами недвижимости, применять штрафные санкции в соответствии с действующим законодательством.

- При проектировании озеленения набережной данной подзоны учитывать перспективу застройки городской набережной в целом.

- Проводить мероприятия по укреплению участков склонов, подверженных эрозии склонов (травяное и древесно - кустарниковое озеленение, подпорные стенки, насыпи и т.п.).

- Учитывать, что породы зеленых насаждений санитарно - защитных зеленых полос промышленно - коммунальных предприятий, полос отвода железной дороги, разделительных и придорожных полос автодорог, выполняющие функцию пылеулавливающих и шумовых барьеров, должны отвечать соответствующим СНиП.

- Вести обустройство береговой полосы на основе проекта, учитывающего условия возможного затопления и подтопления данной территории.

- Учитывать размещение в данной зоне зданий и сооружений культурно - развлекательного характера: кинотеатров, танцплощадок, х сцены, кафе, аттракционов и т. п.

- Учитывать устройство в местах массового отдыха горожан устройство биотуалетов.

- Учитывать максимальный процент твердых покрытий в данной зоне - 5%, а коэффициент застройки - 2%.

Запрещается:

- Посадка в данной подзоне пород деревьев, засоряющих территорию в период цветения.

- Устройство заправок топливом, моек и ремонт автотранспорта.

- Вырубка древесно - кустарниковых насаждений (кроме рубок ухода и санитарно - защитных рубок).

- Строительство зданий и сооружений на территории береговой полосы.

- Размещение промышленных и коммунально - складских предприятий.