Статья 42. Жилые зоны

Статья 42. Жилые зоны

1. Жилые зоны предназначены для организации благоприятной и безопасной среды проживания населения, отвечающей его социальным, культурным, бытовым и другим потребностям.

2. Жилые зоны предназначены для постоянного проживания населения в качестве основной функции и с этой целью подлежат застройке жилыми домами многоэтажными, средней этажности (2-3 этажа включительно) и малоэтажными, жилыми домами с приквартирными участками и без таковых, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками.

3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, торговли, здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, иных объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

4. Жилые здания с квартирами в первых этажах следует располагать, как правило, с отступом от красных линий. По красной линии допускается размещать жилые здания со встроенными в первые этажи или пристроенными помещениями общественного назначения, кроме учреждений образования и воспитания, а на жилых улицах в условиях реконструкции сложившейся застройки - жилые здания с квартирами в первых этажах.

5. Запрещается размещение жилых помещений в цокольных и подвальных этажах. В жилых зданиях не допускается размещение объектов общественного назначения, оказывающих вредное воздействие на человека Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. При размещении в жилом здании помещений общественного назначения, инженерного оборудования, и коммуникаций следует обеспечивать соблюдение гигиенических нормативов, в том числе по шумозащищенности жилых помещений.

6. В жилых зданиях не допускается размещать:

- встроенные котельные и насосные, за исключением крышных котельных;

- встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;

- автоматические телефонные станции, за исключением предназначенных для обслуживания дома, в котором встроена АТС;

- лечебные учреждения (кроме указанных в п. 2.3.80 "Региональных нормативов градостроительного проектирования Оренбургской области")

- встроенные столовые, кафе и другие предприятия общественного питания с количеством посадочных мест более 50;

- общественные уборные;

- бюро ритуального обслуживания;

- объекты общественного назначения, оказывающие негативное воздействие на человека;

- магазины, мастерские, пункты и склады с огнеопасными и легковоспламеняющимися материалами;

- предприятия различных форм собственности, которые являются источниками выделения в воздушную среду жилых помещений и в атмосферный воздух вредных веществ, создают повышенные уровни различных видов излучений, шума, вибрации;

- специализированные рыбные магазины;

- специализированные овощные магазины;

- специализированные магазины и склады, эксплуатация которых может повлечь загрязнение территории и воздуха жилой застройки;

- бани, сауны, прачечные и химчистки, кроме приемных пунктов;

- танцевальные, спортивные залы, дискотеки, видеосалоны.

7. Гаражи-автостоянки на территории жилой, смешанной жилой застройки (встроенные, встроенно-пристроенные, подземные) предназначены для хранения автомобилей населения. Подъезды к гаражам-автостоянкам должны быть изолированы от площадок отдыха и игр детей, спортивных площадок. Размещение отдельно стоящих гаражей на 1 машино-место, строений вспомогательного использования и подъездов к ним на земельных участках многоквартирных домов, сформированных в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации не допускается.

Расчет обеспеченности местами хранения автомобилей, размещение гаражей-автостоянок на территории микрорайона, а также расстояния от жилых домов до гаражей-автостоянок, гостевых автостоянок, въездов в гаражи-автостоянки и выездов из них следует проектировать в соответствии с требованиями раздела "Зоны транспортной инфраструктуры" "Региональных нормативов Оренбургской области".

8. При строительстве жилых комплексов необходимо предусмотреть обеспечение безопасности дорожного движения, отделить поток пешеходов от потока транспортных средств путем создания пешеходных ограждений, газонов, пешеходных дорожек.

9. При проектировании территории жилой застройки должны соблюдаться требования по охране окружающей среды, защите территории от шума, вибрации, загрязнений атмосферного воздуха электрических, ионизирующих и электромагнитных излучений, радиационного, химического, микробиологического, паразитологического загрязнений в соответствии с требованиями действующих санитарно-эпидемиологических правил, а также требованиями раздела "Охрана окружающей среды" "Региональных нормативов градостроительного проектирования Оренбургской области".

10. При проектировании и реконструкции жилой застройки должны соблюдаться требования пожарной безопасности в соответствии с "Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности" N 123-ФЗ от 22 июля 2008 года.

11. При проектировании и реконструкции общественных, жилых и промышленных зданий следует предусматривать для инвалидов и граждан других маломобильных групп населения условия жизнедеятельности, равные с остальными категориями населения, в соответствии со СНиП 35-01-2001, СП 35-101-2001, СП 35-102-2001, СНиП 31-12-2001, СП 35-103-2001, ВСН 62-91*, РДС 35-201-99.

Перечень объектов, доступных для инвалидов и других маломобильных групп населения, расчетное число и категория инвалидов, а также группа мобильности групп населения устанавливаются заданием на проектирование.

12. Режимы использования территории приусадебного участка для хозяйственных целей устанавливаются градостроительным регламентом территории, который должен учитывать социально-демографические потребности семей, санитарно-гигиенические и зооветеринарные требования, определяются в соответствии с требованиями "Региональных нормативов градостроительного проектирования Оренбургской области" (п.п. 2.2.53, 2.2.54).

Содержание на приусадебных участках допускается в районах индивидуальной усадебной застройки с размером приусадебного участка:

- не менее 0,1 га. - крупного рогатого скота;

- не 0,5 га - мелкого скота и птицы.

Ж-4. Многоэтажная (от 4 - 5 этажей и выше) жилая застройка

1. Зона многоэтажной застройки выделена для обеспечения правовых условий формирования микрорайонов (кварталов) многоквартирных жилых домов с высокой плотностью застройки и включает в себя участки территорий, определённых Генеральным планом для размещения этого вида застройки.

2. Зона предназначена для проживания населения с включением в состав жилого образования отдельно стоящих и встроено-пристроенных объектов всех уровней обслуживания.

3. Размещение детских образовательных учреждений, общеобразовательных школ и прочих объектов обслуживания, а также автостоянок и подземных гаражей принимается в соответствии с проектами планировки, совмещёнными с проектами межевания.

а) Основные виды разрешённого использования

- жилые дома многоквартирные от 5 этажей без ограничения верхнего предела этажности;

- жилые дома многоквартирные от 5 этажей и выше, располагаемые вдоль красных линий прилегающих улиц с размещением в первом и втором этажах объектов делового, культурно-просветительского, обслуживающего и коммерческого назначения с отдельными входами со стороны улиц (при наличии условий для парковки автотранспорта на территории общего пользования);

- дошкольные детские учреждения, общеобразовательные школы;

- библиотеки;

- магазины широкого ассортимента товаров повседневного спроса (кроме магазинов стройматериалов, москательных и химических товаров);

- рекреационные и спортивные плоскостные сооружения и площадки для детей и взрослых;

- хозяйственные площадки и площадки мусоросборников;

- гостевые автостоянки.

б) Вспомогательные виды разрешённого использования

- центры и единичные объекты повседневного обслуживания населения жилых образований, как отдельно стоящие, так и встроенно-пристроенные, включающие в себя учреждения культуры и торгово-бытового обслуживания, физкультурно-оздоровительные и др. (кроме указанных в преамбуле настоящей статьи)

- улицы и проезды;

- зеленые насаждения общего пользования;

- гостевые автостоянки;

- аптеки;

- амбулаторно-поликлинические учреждения;

- ветеринарные поликлиники и станции;

- раздаточные пункты детской молочной кухни;

- пункты охраны порядка, отделения связи и сбербанка;

- жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы;

- гаражи подземные, полузаглубленные, многоярусные.

в) Условно разрешенные виды использования

- общежития, гостиницы;

- религиозные объекты;

- производственные, коммунально-складские объекты класса санитарной вредности не выше V;

- станции скорой помощи, диспансеры, поликлиники, травмопункты;

- клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения;

- антенны сотовой, радиорелейной и спутниковой связи;

- общественно-торговые центры, рынки;

- общественные туалеты.

г) Параметры и условия физических и градостроительных изменений

1. Минимальная площадь участка многоквартирного жилого дома при строительстве на свободной территории принимается из расчета на 1 квартиру 30-60 м2;

2. Коэффициент застройки земельного участка - 0,4 (на реконструируемой территории -0,6);

3. Коэффициент плотности застройки - 1,2 (на реконструируемой территории - 1,6);

4. Расстояния между домами внутри квартала (группы домов) принимаются в соответствии с техническими регламентами и нормами противопожарной безопасности и инсоляции;

5. Вместимость гаража индивидуального автотранспорта внутри территориальной зоны не должна превышать 300 машино-мест на 1 сооружение;

6. Размер земельных участков на одно место:

- дошкольное образовательное учреждение - отдельно стоящее - 35-40 м2;

- общеобразовательная школа, лицей, гимназия - 17-60 м2, в условиях реконструкции возможно уменьшение на 20%;

7. Размеры земельных участков прочих объектов социального и культурно-бытового обслуживания определяются в соответствии с требованиями "Региональных нормативов градостроительного проектирования Оренбургской области".

8. Площадь нормируемых элементов дворовой территории осуществляется в соответствии с нормами:

- для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста - 0,7 м2/чел;

- для отдыха взрослого населения - 0,1 м2/чел;

- для занятий физкультурой - 2,0 м2/чел;

- для хозяйственных целей и выгула собак - 0,3 м2/чел;

- для стоянки автомобилей - 0,8 м2/чел.

9. Допускается уменьшать, но не более чем на 50 процентов удельные размеры площадок: для хозяйственных целей - при застройке жилыми зданиями 9 этажей и выше; для занятий физкультурой - при формировании единого физкультурно-оздоровительного комплекса микрорайона для школьников и населения.

10. Минимально допустимое расстояние от окон жилых и общественных зданий до площадок:

- для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста - не менее 12 м;

- для отдыха взрослого населения - не менее 10 м;

- для занятий физкультурой (в зависимости от шумовых характеристик,) - 10 - 40 м (наибольшие значения принимаются для хоккейных и футбольных площадок, наименьшие - для площадок для настольного тенниса);

- для хозяйственных целей - не менее 20 м;

- для выгула собак - не менее 40 м.

11. Площадь озелененной территории микрорайона (квартала) многоквартирной застройки жилой зоны (без учета участков общеобразовательных и дошкольных образовательных учреждений) должна составлять не менее 6 квадратных метров на 1 человека или не менее 25 процентов площади территории микрорайона (квартала).

При разработке проекта озеленения следует учитывать минимальные расстояния удаления зелёных насаждений от зданий, сооружений, а также объектов инженерного благоустройства, приведённые в нижеследующей таблице (согласно СНиП 2.07.01-89*):

Здание, сооружение, объект инженерного благоустройства	Расстояния (м) от здания, сооружения, объекта до оси
	Ствола дерева	Кустарника
Край проезжей части улицы	2,0	1,0
Наружная стена здания и сооружения	5,0	1,5
Подошва или внутренняя грань подпорной стенки	3,0	1,0
Край тротуара и садовой дорожки	0,7	0,5
Мачта и опора осветительной сети, мостовая опора и эстакада	4,0	-
Подошва откоса, террасы и др.	1,0	0,5
Подземные сети:
Газопровод, канализация	1,5
Тепловая сеть (от стенки канала)	2,0	1,0
Водопровод, дренаж	2,0
Силовой кабель и кабель связи	2,0	0,7

Ж-3. Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (до 3-х этажей)

1. Зона выделена для обеспечения правовых условий формирования кварталов средней плотности и размещения многоквартирных домов до 3-х этажей без приквартирных участков и домов сложной объемно-пространственной структуры.

2. Зона предназначена для проживания населения с включением в состав жилого образования отдельно стоящих и встроено-пристроенных объектов повседневного обслуживания.

3. Размещение детских образовательных учреждений, общеобразовательных школ и прочих объектов обслуживания, а также автостоянок и подземных гаражей принимается в соответствии с проектами планировки, совмещёнными с проектами межевания.

а) Основные виды разрешённого использования

- многоквартирные жилые дома блокированного типа без приквартирных участков,

- объекты обслуживания как отдельно стоящие, так и встроенно-пристроенные, в том числе:

- дошкольные детские учреждения, общеобразовательные школы;

- библиотеки;

- магазины широкого ассортимента товаров повседневного спроса (кроме магазинов стройматериалов, москательных и химических товаров);

- рекреационные и спортивные плоскостные сооружения и площадки для детей и взрослых;

- площадки хозяйственные и контейнерные мусоросборные.

б) Вспомогательные виды разрешённого использования

- центры и единичные объекты повседневного обслуживания населения жилых образований, как отдельно стоящие, так и встроенно-пристроенные, включающие в себя учреждения культуры и торгово-бытового обслуживания, физкультурно-оздоровительные (кроме указанных в преамбуле настоящей статьи);

- торговая площадь магазинов - до 50 м2;

- гостевые автостоянки;

- аптеки, амбулаторно-поликлинические учреждения;

- ветеринарные поликлиники, станции;

- раздаточные пункты детской молочной кухни;

- пункты охраны порядка, отделения связи и банков;

- жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы;

- гаражи подземные, полузаглубленные, многоярусные.

в) Условно разрешённые виды использования

- общежития;

- религиозные объекты;

- производственные, коммунально-складские объекты класса санитарной опасности не выше V;

- станции скорой помощи, диспансеры, травмопункты;

- клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения.

г) Параметры и условия физических и градостроительных изменений

1. В соответствии с рекомендациями МДС 30-1.99 и Нормативами градостроительного проектирования Оренбургской области устанавливаются следующие основные параметры:

- минимальная площадь участка многоквартирного жилого дома - от 30 до 60 м2 на 1 квартиру (при проведении межевания территории);

- коэффициент застройки участка - 0,4;

- коэффициент плотности застройки - 0,8.

2. Отступ линии застройки от красной линии в данном типе территориальных зон Региональными нормами не регламентируется

3. Расстояния между жилыми зданиями, а также между жилыми, общественными и производственными, определяются, исходя из требований противопожарной безопасности, инсоляции и санитарной защиты в соответствии с действующими нормами и правилами.

4. Требования к высоте строений, оформлению фасадов, ограждений, обращенных на улицу, должны соответствовать характеру формирующейся среды, типу застройки и условиям размещения в городе, что определяется утвержденной градостроительной документацией на данную территорию по согласованию с Управлением градообразования и капитального строительства города Бузулука.

5. Размещение общественных центров и единичных объектов повседневного обслуживания допускается в первых или цокольных этажах выходящих на улицу по периметру квартала или микрорайона жилых домов или пристроенных к ним помещениях при условии, что загрузка объектов обслуживания и входы для посетителей располагаются со стороны улицы или с торца дома. При этом должны быть выдержаны следующие требования:

- кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины - при условии отсутствия рентгеновских установок;

- норма размещения гаражей индивидуального транспорта в пределах территориальной зоны -1 машино-место на квартиру.

6. Размер земельных участков на одно место:

- дошкольное образовательное учреждение - отдельно стоящее - 35-40 м2;

- общеобразовательная школа, лицей, гимназия - 17-60 м2, в условиях реконструкции возможно уменьшение на 20%;

7. Размеры земельных участков прочих объектов социального и культурно-бытового обслуживания определяются в соответствии с требованиями Региональных нормативов градостроительного проектирования Оренбургской области.

8. Площадь нормируемых элементов дворовой территории осуществляется в соответствии с нормами:

- для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста - 0,7 м2/чел;

- для отдыха взрослого населения - 0,1 м2/чел;

- для занятий физкультурой - 2,0 м2/чел;

- для хозяйственных целей и выгула собак - 0,3 м2/чел;

- для стоянки автомобилей - 0,8 м2/чел.

9. Допускается уменьшать, но не более чем на 50 процентов удельные размеры площадок: для занятий физкультурой - при формировании единого физкультурно-оздоровительного комплекса микрорайона для школьников и населения.

10. Минимально допустимое расстояние от окон жилых и общественных зданий до площадок:

- для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста - не менее 12 м;

- для отдыха взрослого населения - не менее 10 м;

- для занятий физкультурой (в зависимости от шумовых характеристик) - 10-40 м (наибольшие значения принимаются для хоккейных и футбольных площадок, наименьшие - для площадок для настольного тенниса);

- для хозяйственных целей - не менее 20 м;

- для выгула собак - не менее 40 м.

11. Площадь озелененной территории микрорайона (квартала) многоквартирной застройки жилой зоны (без учета участков общеобразовательных и дошкольных образовательных учреждений) должна составлять не менее 6 квадратных метров на 1 человека или не менее 25 процентов площади территории микрорайона (квартала).

При разработке проекта озеленения следует учитывать минимальные расстояния удаления зелёных насаждений от зданий, сооружений, а также объектов инженерного благоустройства, приведённые в нижеследующей таблице (согласно СНиП 2.07.01-89):

Здание, сооружение, объект инженерного благоустройства	Расстояния (м) от здания, сооружения, объекта до оси
	Ствола дерева	Кустарника
1	2	3
Край проезжей части улицы	2,0	1,0
Наружная стена здания и сооружения	5,0	1,5
Подошва или внутренняя грань подпорной стенки	3,0	1,0
Край тротуара и садовой дорожки	0,7	0,5
Мачта и опора осветительной сети, мостовая опора и эстакада	4,0	-
Подошва откоса, террасы и др.	1,0	0,5
Подземные сети:
Газопровод, канализация	1,5
Тепловая сеть (от стенки канала)	2,0	1,0
Водопровод, дренаж	2,0
Силовой кабель и кабель связи	2,0	0,7

Ж-2. Зона застройки индивидуальными жилыми домами

1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами выделена для формирования жилых районов из отдельно стоящих жилых домов усадебного типа и жилых домов блокированной застройки этажност