Приложение. Правила землепользования и застройки города Бузулука

Приложение
к решению городского
Совета депутатов
от 28 сентября 2011 г. N 177

Правила
землепользования и застройки города Бузулука

Введение

Правила землепользования и застройки города Бузулука" (далее - Правила) являются муниципальным правовым актом, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", иными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Оренбургской области, города Бузулука.

Правила разработаны в соответствии с муниципальным контрактом N 50 от 24.07.07. на основе Генерального плана муниципального образования город Бузулук Оренбургской области, (далее - Генплана), выполненного ОАО "Российский институт градостроительства и инвестиционного развития "Гипрогор" и утверждённого Решением городского Совета депутатов от 25.12.06 г. N 906.

Правила являются частью системы правовых документов, регулирующих использование территории при осуществлении градостроительной деятельности.

В Правилах обозначены главные, принципиальные условия и требования к видам и формам использования земельных участков, позволяющие избегать конфликтных ситуаций как отдельных землепользователей между собой, так и землепользователей с органами местного самоуправления.

Разработка Правил не регламентируется специальной инструкцией, подобно тому, как регламентируется разработка градостроительной документации.

При разработке градостроительного зонирования, системы градостроительных регламентов и порядка применения Правил использованы аналоги, разработанные для других городов, а также методические рекомендации по подготовке правил землепользования и застройки, разработанные фондом "Институт экономики города" и фондом "Градостроительные реформы".

Правила состоят из отдельных смысловых блоков, в которых определены:

- порядок применения Правил;

- правовые основы регулирования градостроительной деятельности в городе Бузулуке, в том числе полномочия администрации города в организации этого процесса и градостроительной подготовке территории;

- градостроительное зонирование и регламенты разрешённого использования территории в каждом из видов территориальных зон;

- зонирование территории по наличию факторов, определяющих особые условия использования территорий и регламенты ограничений использования территории под влиянием этих факторов.

Непреложным принципом разработки Правил является опора в вопросах зонирования и регламентации градостроительной деятельности только на действующую, утверждённую в установленном порядке документацию как градостроительную, так и нормативно-правовую.

Одними из главных документов обоснования регламентов и параметров использования территории и установления ограничений в настоящих Правилах являются:

- Региональные нормативы градостроительного проектирования Оренбургской области, разработанные в соответствии с законодательством Российской Федерации и Оренбургской области и утверждённые Постановлением Правительства Оренбургской области от 11.03.08. N 98-П. Нормативы конкретизируют и развивают основные положения действующих федеральных норм;

- "Исторический центр города Бузулука. НПД Проект зон охраны памятников истории и культуры". Возможно внесение изменений в "Проект зон охраны" в процессе его рассмотрения в утверждающих инстанциях неизбежно повлечет за собой внесение изменений в Правила в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке.

Правила не являются предметом проектирования, но их разработка напрямую связана с наличием документации о территориальном планировании города Бузулука.

Правила не относятся к документам территориального планирования, поэтому не содержат рекомендаций по размещению конкретных объектов капитального строительства. Такие вопросы решаются в генеральном плане города и последующих проектах планировки и межевания территории, равно как и вопросы регулирования транспортных потоков.

Переход к регулированию на основе местного нормативного правового акта - "Правил землепользования и застройки" (в отличие от ведомственной, как правило, секретной градостроительной документации) открывает ряд существенных возможностей:

- для российских и иностранных граждан - беспрепятственно получать юридически значимую информацию о том, где и по какому назначению можно использовать земельные участки в различных районах города и о порядке их застройки. Выполнение этого требования повышает привлекательность города для инвесторов, информированность граждан о планах развития, активизирует их участие в принятии соответствующих решений;

- для инвесторов и застройщиков - приобретать права долгосрочного владения на сформированные земельные участки (в виде права долгосрочной аренды или права собственности) в начале или на ранних стадиях инвестиционно-строительного процесса, до того как будут сделаны значительные вложения в разработку, а затем и в реализацию полномасштабных проектов строительства. Выполнение этого требования открывает дорогу системе ипотечного кредитования строительства под залог земельных участков и тем самым увеличивает приток инвестиций в обустройство городской территории.

- для собственников недвижимости - изменять назначение объекта недвижимости (в определённых предустановленных пределах) в процессе его эксплуатации, сообразуясь с меняющейся конъюнктурой рынка. Выполнение этого требования позволяет использовать недвижимость наиболее эффективным и прибыльным образом, повышать ее стоимость;

- для органов местного самоуправления - четко разграничить полномочия и установить необходимые процедурные регламенты, снять неопределённость федерального и регионального законодательства применительно к конкретному месту, традициям сообщества, на правовой основе отстаивать интересы городского сообщества, намного более эффективно использовать судебные процедуры, опираясь на Правила как на муниципальный нормативный правовой акт;

- для органов, регулирующих различные подсистемы рынка недвижимости - использовать информацию, произведенную в рамках системы регулирования землепользования и застройки в части описания сформированных объектов недвижимости, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в системе оценки земли в целях налогообложения. Такая информационная связь позволит уменьшить содержательную неопределённость нормативных актов, регулирующих отдельные подсистемы рынка, повысить их взаимную согласованность и эффективность функционирования.

Особенностью настоящих Правил является то, что этот документ в соответствии с действующим законодательством подлежит периодическому обновлению в зависимости от меняющейся градостроительной ситуации, возможных изменений границ муниципального образования, состояния нормативно-правовой базы и других объективных причин. В связи с этим Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает специальную процедуру по внесению изменений в Правила.

Работа выполнена в архитектурно-планировочной мастерской N 4 ОАО "Гипрогор".

Главный инженер АПМ-4 - С.В. Копытко.

Авторский коллектив проекта:

К.В. Самылов - главный архитектор проекта;

С.В. Копытко - главный инженер проекта;

Н.М. Холодова - главный экономист;

В.Д. Зенина - главный специалист по транспорту;

Е.И. Ивашкина - главный специалист по инженерной защите территории;

С.В. Копытко - главный специалист по энергоснабжению;

Н.В. Рязанова - ведущий инженер по водоснабжению, канализации и санитарной очистке;

О.Н. Фадеев - главный специалист по охране окружающей среды;

М.Г. Москаленко - зав. группой дендролог;

В.Н. Арсеев - зав. группой геолог.

Графическое оформление проекта

С.А. Шиндина - архитектор III категории;

М.Г. Геворкян - техник архитектор.