Приложение. Порядок и виды работ по содержанию жилищного фонда

Приложение
к Решению
Городской Думы
г. Лабытнанги
от 28 апреля 2006 г. N 91

Порядок и виды
работ по содержанию жилищного фонда

С изменениями и дополнениями от:

7 декабря 2006 г., 26 октября 2007 г.

Порядок и виды работ по содержанию жилищного фонда составлены в соответствии с постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 года N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг", постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", Рекомендациями по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, утвержденными Приказом Госстроя России от 9 декабря 1999 года N 139, Рекомендациями по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденными Приказом Госстроя России от 22 августа 2000 года N 191.

Основные понятия, используемые в тексте:

Собственник жилищного фонда - Администрация города Лабытнанги;

Балансодержатель жилищного фонда - муниципальное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Лабытнанги", у которого на балансе находятся жилые здания.

Организация, обслуживающая жилищный фонд - организация любой формы собственности, победитель открытых конкурсных торгов по данному виду услуг. Организатором торгов является отдел поставок топлива и организации торгов Администрации города Лабытнанги.

В состав работ по содержанию жилищного фонда входит комплекс работ по управлению жилищным фондом, по техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций, инженерных систем жилых зданий, санитарному содержанию жилых зданий и придомовых территорий, который обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания.

Управление жилищным фондом включает в себя:

а) организацию эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работ с нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений.

Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий включает в себя:

а) технические осмотры;

б) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;

в) подготовку к сезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт.

Санитарное содержание жилищного фонда включает в себя:

а) уборку мест общего пользования в домах свыше 2-х этажей;

б) уборку придомовой территории;

в) уход за зелеными насаждениями;

г) ремонт элементов внешнего благоустройства;

Информация об изменениях:

Решением городской Думы г. Лабытнанги от 7 декабря 2006 г. N 192 настоящий раздел дополнен пунктом д)

д) сбор и вывоз твердых бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме.

1. Технические осмотры жилых зданий

Целью технических осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений. Технические осмотры подразделяются на плановые и внеочередные

1.1. Плановые осмотры жилых зданий проводятся:

- Общие - 2 раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). Проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

- Частичные - в ходе которых предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Периодичность общих и частичных осмотров элементов и помещений жилых зданий приведена в приложении 1.

Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или зданий, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены организацией, обслуживающей жилищный фонд в сроки, указанные в приложении 2.

Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния жилых зданий: журналах, паспортах, актах.

Организация, содержащая жилищный фонд, на основании актов осмотров и обследований должна в месячный срок:

а) составить перечень мероприятий и установить объемы работ, необходимые для подготовки жилых зданий и их инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;

б) уточнить объемы работ по текущему ремонту жилых зданий, а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;

в) проверить готовность каждого жилого дома к эксплуатации в зимних условиях.

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

1.2. Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом:

- общие плановые осмотры, а также внеочередные - проводятся организациями, обслуживающими жилищный фонд.

- частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами организации, обслуживающей жилищный фонд, с участием представителей балансодержателя.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 65%.

Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования должны производиться организацией по содержанию жилищного фонда.

2. Техническое обслуживание жилых домов

2.1. В ходе технических осмотров выполняются работы по техническому обслуживанию жилых домов.

2.2. Перечень работ по техническому обслуживанию жилых домов, выполняемых организацией по содержанию жилищного фонда, приведен в приложении 3.

2.3. Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.

2.4. Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций, поступившие в организацию по обслуживанию жилищного фонда в письменном виде или по телефону, должны рассматриваться в день их поступления. Устранение неисправностей должно быть организовано в соответствии со сроками, которые определены в приложении 2.

В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуются более длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю.

3. Текущий ремонт

3.1. Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий. Текущий ремонт выполняется организациями, содержащими жилищный фонд.

3.2. Продолжительность текущего ремонта следует определять по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования.

3.3. Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении 4.

3.4. Периодичность текущего ремонта мест общего пользования, вспомогательных помещений принимается в пределах пяти лет с учетом фактического состояния конструктивных элементов, инженерных сетей и оборудования жилого дома на основании двухсторонних актов обследования балансодержателя и организации по обслуживанию жилищного фонда.

3.5. Опись ремонтных работ на каждый конструктивный элемент жилого дома, который включен в годовой план текущего ремонта, разрабатывается и согласовывается с балансодержателем жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки.

3.6. В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

3.7. Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе: представителей балансодержателя жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда.

4. Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации

4.1. Целью подготовки объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения работ по содержанию (обслуживанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период.

4.2. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

- устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных систем зданий, дымоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения#

- привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки;

- обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, чердачных помещений.

4.3. Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома, тепловых узлов в здании утверждаются Администрацией города Лабытнанги (по предложению организации, обслуживающей указанный жилищный фонд) с учетом завершения всех работ - до 1 сентября, включая проведение пробных топок центрального отопления и печей. Контроль за ходом работ по подготовке к зиме осуществляют Администрация города Лабытнанги, балансодержатели жилищного фонда и Служба жилищного надзора ЯНАО.

4.4. План-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях составляется собственником жилищного фонда или организацией по его обслуживанию и утверждается Администрацией города Лабытнанги на основе результатов весеннего осмотра и недостатков, выявленных за прошедший период.

4.5. Подготовке к зиме (проведение гидравлических испытаний, ремонт, поверка и наладка) подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла в квартиры (внутридомовые сети, групповые и местные тепловые узлы в домах, системы отопления, вентиляции).

Тепловые узлы должны быть обеспечены запорной регулирующей арматурой, схемами разводки систем отопления, ГВС, ХВС, приточно-вытяжной вентиляции, конструкциями с указанием использования оборудования при различных эксплуатационных режимах (наполнении, подпитке, спуске воды из систем отопления и др.), техническими паспортами оборудования, режимными картами, журналами записи параметров, журналами дефектов оборудования.

Подкачивающее насосное оборудование на инженерных сетях жилфонда должно быть отрегулировано и исправно.

4.6. В период подготовки жилищного фонда к работе в зимних условиях организуется:

подготовка и переподготовка кадров работников аварийной службы, рабочих текущего ремонта, дворников;

подготовка аварийных служб (автотранспорта, оборудования, средств связи, инструментов и инвентаря, запасов материалов и инструктаж персонала);

подготовка (восстановление) схем внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, центрального отопления и вентиляции, с указанием расположения запорной арматуры и выключателей (для слесарей и электриков по ликвидации аварий и неисправностей внутридомовых инженерных систем);

в не отапливаемых# помещениях обеспечивают ремонт изоляции труб водопровода и канализации, противопожарного водопровода;

утепляют водомерный узел, обеспечивают бесперебойную работу канализационных выпусков.

4.7. В не отапливаемых# помещениях в период подготовки к зиме следует проверить состояние и произвести ремонт изоляции труб водопровода и канализации, ЦО и ГВС, утеплить противопожарный водопровод.

4.8. Обеспечить постоянную вентиляцию свайных оснований жилых домов путем организации продухов в обшивке цоколя.

4.9. Начало отопительного сезона устанавливается Администрацией города Лабытнанги.

4.10. Готовность объектов жилищно-коммунального хозяйства к эксплуатации в зимних условиях подтверждается наличием:

- паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях до 15 сентября;

- актов технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;

- актов о готовности уборочной техники и инвентаря и посыпочного материала;

- актов о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий и квартир к зиме и акта по каждому объекту, а также актов на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.

Все акты утверждаются и сдаются до 1 сентября.

4.11. В зимний период следует обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков.

4.12. После окончания отопительного сезона оборудование тепловых сетей и тепловых пунктов, всех систем отопления должно быть испытано гидравлическим давлением в соответствии с установленными требованиями.

Выявленные при испытаниях дефекты должны быть устранены, после чего проведены повторные испытания. Испытания тепловых сетей производятся в соответствии с установленными требованиями.

4.13. В летний период должны быть проведены следующие работы:

а) по тепловым сетям - промывка систем, ревизия арматуры, устранение постоянных и периодических засорений каналов, восстановление разрушенной или замена недостаточной тепловой изоляции труб в камерах;

б) по тепловым узлам - ревизия арматуры и оборудования (насосов, подогревателей и др.);

в) по системам отопления и горячего водоснабжения - ревизия кранов и другой запорной арматуры расширителей и воздухосборников, восстановление разрушенных или замена недостаточной тепловой изоляции труб в лестничных клетках, подвалах, чердаках и в нишах санитарных узлов. При наличии не прогрева радиаторов следует провести их гидропневматическую промывку. По окончании всех ремонтных работ весь комплекс устройств по теплоснабжению подлежит эксплуатационной наладке во время пробной топки;

г) по уборочной технике и инвентарю для дворников - проверка, ремонт, замена;

д) завоз песка для посыпки тротуаров (из расчета не менее 2 м на 1 тыс. м уборочной площади);

е) разъяснение нанимателям, арендаторам и собственникам жилых и нежилых помещений правил подготовки жилых зданий к зиме (установка уплотняющих прокладок в притворах оконных и дверных проемов, замена разбитых стекол и т. д.).

ж) наличие первичных средств пожаротушения.

5. Организация и функционирование аварийно-диспетчерской службы (АДС)

5.1. Аварийно-диспетчерская служба создается для оперативного устранения крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного оборудования жилых зданий, сетей и объектов, обеспечения нормального функционирования и восстановления жилищного фонда.

Объектами обслуживания аварийной службы являются жилые дома. Состав аварийной службы комплектуется исходя из объема и технического состояния обслуживаемого жилищного фонда.

5.2. АДС осуществляет контроль за работой следующего инженерного оборудования:

- систем отопления и горячего водоснабжения (тепловых пунктов, узлов);

- систем холодного водоснабжения (насосных установок, водоподкачек), канализации;

- электрощитовых жилых домов, дежурного освещения лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий.

5.3. Работа АДС осуществляется круглосуточно. Служба АДС ведет непрерывный контроль за работой инженерного оборудования, регистрирует его работу в соответствующих журналах и немедленно устраняет мелкие неисправности и аварии;#

5.4. Для обеспечения рациональной работы в АДС должен быть комплект рабочей документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов систем оборудования, комплекты ключей от всех рабочих, подвальных и чердачных помещений жилых домов.

5.5. Одной из основных функций АДС является прием и выполнение работ по заявкам населения. Прием заявок осуществляется при непосредственном общении с жильцами по телефону.

Регистрация заявок населения и контроль за выполнением работ осуществляется с помощью журнала заявок населения.

5.6. Руководитель АДС:

- анализирует характер поступающих заявок и причины их неисполнения;

- ежемесячно оценивает работу обслуживающей организации в части выполнения заявочного ремонта.

5.7. Перечень работ по аварийному обслуживанию инженерно-технических систем дома:

5.7.1 Аварийное обслуживание электроустановок дома:

- Устранение неисправностей во вводно-распределительном устройстве, связанных с заменой предохранителей, автоматических выключателей, рубильников.

- Включение автоматов защиты стояков и питающих линий.

- Устранение короткого замыкания в элементах внутридомовой электрической сети.

- переключение питания жилого дома с основного на резервное (при наличии переключателей) при повреждении одного из кабелей, питающих жилой дом.

5.7.2 Аварийное обслуживание систем водоснабжения, отопления и канализации дома:

Устранение течей в трубопроводах и их сопряжений (с фитингами, арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления), приводящих к затоплению или повреждению помещений, а также к нарушению функционирования ИТС в целом (снижение давления в системе водоснабжения, приводящее к прекращению подачи воды потребителям, или в системе отопления, приводящие к нарушению циркуляции теплоносителя):

- с помощью установки хомута на аварийном участке трубопровода (длина участка не превышает диаметра проходного сечения трубопровода);

- с помощью замены на аварийном участке съемных резьбовых элементов (сгонов, бочат, муфт, контргаек);

- с помощью замены уплотнений разъемных соединений.

Отключение аварийного участка и слив воды из него, если это необходимо для локализации аварии или проведения ремонтных работ.

Отключение аварийного участка при невозможности устранения течи одним из способов, изложенных в первом дефисе п. 5.7.2.

Отключение неисправных внутриквартирных сантехнических приборов.

Устранение засоров внутридомовой системы канализации через ревизии и прочистки вручную с помощью троса в местах общего пользования.

Заполнение системы отопления и выпуск воздуха из нее после проведения аварийно-ремонтных работ, запуск системы в эксплуатацию по временной или постоянной схеме и проверка циркуляции теплоносителя.

5.8. При поступлении сигналов об аварии или повреждении магистралей водопровода, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, трансформаторных подстанций и вводных шкафов аварийная служба обязана сообщить в соответствующие специализированные коммунальные предприятия, их аварийные службы.

Персонал аварийной службы и материальная часть должны постоянно находиться в полной готовности, обеспечивающей немедленный выезд бригад к месту аварий в любое время суток.

В помещении аварийной службы должны быть: схема района, список и адреса организаций, журнал учета аварий, городские телефоны, домашние адреса руководителей хозяйств, их домашние и служебные телефоны.

6. Благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий
и придомовых территорий

6.1 Уборка придомовой территории

Работы, выполняемые при уборке территорий, различаются в зависимости от сезона и от вида работ, которые подразделяются на ручные и механизированные.

Зимняя уборка должна обеспечивать нормальное движение пешеходов и транспорта, независимо от погодных условий, и включает: очистку от снега, подметание и сдвигание снега, устранение скользкости; удаление снега и снежно-ледяных образований.

Летняя уборка включает: подметание пыли и сора с поверхности покрытий; удаление и вывоз мусора с придомовой территории.

В осеннее время помимо обычных уборочных работ производится подметание и сгребание листьев, очистка от мусора территорий, на которых зимой предполагается складировать снег.

Весной, помимо обычных работ, расчищаются канавы и лотки для стока талых вод.

Работы по очистке от мусора и промывке урн, указателей улиц и номеров домов производятся независимо от сезона.

Периодичность основных работ по уборке придомовой территории приведена в приложении 5.

6.2 Уборка лестничных клеток.

Работы по уборке лестничных клеток включают: влажное подметание и мытье лестничных площадок и маршей, влажную протирку (стен, входных дверей, подоконников, оконных решеток, перил, почтовых ящиков), мытье окон в домах свыше 3-х этажей.

Периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, приведена в приложении 6.

6.3 Ремонт элементов внешнего благоустройства

Ремонт элементов внешнего благоустройства включает в себя: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок для контейнеров-мусоросборников, аншлагов, указательных и информационных табличек (с номерами телефонов аварийных служб, номерами подъездов и т. п.).

6.4. Уход за зелеными насаждениями

Уход за зелеными насаждениями включает в себя выкашивание газонов, полив газонов и т. п. по мере необходимости.

Информация об изменениях:

Решением городской Думы г. Лабытнанги от 7 декабря 2006 г. N 192 настоящий раздел дополнен пунктом 6.5

6.5. Сбор и вывоз твердых бытовых отходов, в том числе и отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме, включает в себя транспортные расходы по сбору и вывозу ТБО от контейнеров на полигон и расходы за загрязнение окружающей среды.