Приложение. Положение о порядке и условиях найма, аренды жилых помещений жилищного фонда муниципального образования город Муравленко

Приложение
к решениюГородской Думы
г. Муравленко
от 27 декабря 2010 г. N 41

Положение
о порядке и условиях найма, аренды жилых помещений жилищного фонда
муниципального образования город Муравленко

С изменениями и дополнениями от:

24 ноября 2011 г.

I. Порядок и условия найма жилых помещений жилищного фонда
муниципального образования город Муравленко

1. Общие положения

1.1. Настоящее Положение разработано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Целью настоящего Положения является реализация конституционного права граждан на жилище путем развития договорных отношений в жилищной сфере, упорядочения системы управления и рационального использования жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования г. Муравленко.

Настоящее Положение определяет порядок, правила учета и условия предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования г. Муравленко по договорам найма жилых помещений на платной основе (далее по тексту - договорам найма жилых помещений).

1.2. Настоящее Положение распространяется на правоотношения, возникающие по поводу найма жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию и отнесенных в установленном порядке к жилым помещениям жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования.

1.3. Наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре возмездное пользование жилыми помещениями и не влечет возможности перехода права собственности к нанимателю.

1.4. Нанимателем жилого помещения по договору найма жилого помещения могут быть физические лица. Право на получение жилого помещения по договору найма жилого помещения имеют граждане Российской Федерации проживающие на территории муниципального образования город Муравленко и нуждающиеся в предоставлении жилых помещений в соответствии с п. 1.5. настоящего Положения.

1.5. Нуждающимися в предоставлении жилища по договору найма жилого помещения признаются граждане:

а) не являющиеся в муниципальном образовании г. Муравленко нанимателями жилых помещений по договору социального найма, договору найма жилого помещения, не вселенные в жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, договору найма жилого помещения, в качестве членов семьи, не являющиеся в муниципальном образовании город Муравленко собственниками жилых помещений, не проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении в качестве членов семьи;

б) проживающие в жилых помещениях, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям.

2. Полномочия Администрации

2.1. Определение уполномоченного органа в сфере управления и распределения жилищным фондом коммерческого использования.

Информация об изменениях:

Решением Городской Думы муниципального образования г. Муравленко от 24 ноября 2011 г. N 218 пункт 2.2 раздела I настоящего приложения изложен в новой редакции

См. текст пункта в предыдущей редакции

2.2. Принятие решения о предоставлении жилищного фонда коммерческого использования физическим лицам с учетом решения общественной жилищной комиссии, Положение и состав которой утверждается нормативно-правовым актом Администрации города.

3. Полномочия Управления жилищно-коммунального хозяйства
администрации города

3.1. Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации города:

- выступает наймодателем жилых помещений;

- заключает договоры найма жилых помещений;

- ведет учет жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования г. Муравленко;

- осуществляет учет граждан, нуждающихся в получении жилых помещений по договору найма жилых помещений;

- ведет учет договоров найма жилых помещений;

- осуществляет, с соблюдением условий договоров найма жилых помещений, контроль за использованием жилых помещений.

4. Условия и порядок предоставления жилых помещений по договору
найма жилых помещений

4.1. Для принятия решения уполномоченным органом о предоставлении жилых помещений по договору найма, граждане предоставляют в уполномоченный орган следующие документы:

4.1.1. Документ, удостоверяющий личность гражданина и членов его семьи;

4.1.2. заявление о предоставлении жилого помещения по договору найма жилого помещения или ходатайство работодателя (при наличии);

4.1.3. справка о составе семьи с места жительства;

4.1.4. справка Муравленковского филиала ГУП ЯНАО "Окружной центр технической инвентаризации" и Муравленковского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об отсутствии (наличии) жилых помещений, принадлежащих заявителю и членам его семьи на праве собственности и находящихся на территории муниципального образования город Муравленко;

4.1.5. справку об отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги (для лиц, заключающих договора найма жилого помещения на новый срок).

4.2. Жилые помещения по договору найма жилого помещения предоставляются в порядке очередности, исходя из времени принятия гражданина на учет в качестве нуждающегося.

4.3. Решение о предоставлении жилого помещения по договору найма жилого помещения оформляется распоряжением администрации города.

4.4. Основаниями для отказа в предоставлении жилого помещения по договору найма, являются:

а) отсутствие оснований для признания граждан нуждающимися в получении жилища по договору найма жилого помещения;

б) непредставление документов в соответствии с требованиями настоящего Положения;

в) предоставление подложных документов или заведомо ложных сведений, которые повлияли, либо могли повлиять на предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений;

г) несоблюдение порядка обращения за предоставлением жилых помещений по договорам найма жилых помещений.

4.5. О результатах принятого решения гражданин подавший заявление или ходатайство уведомляется письменно в течение одного дня с момента принятия решения о предоставлении жилого помещения по договору найма.

4.6. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

4.7. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 Гражданского Кодекса РФ, если договором не предусмотрено иное.

5. Порядок приема-передачи жилых помещений по договору
коммерческого найма жилого помещения

5.1. Передача жилых помещений по договору найма жилого помещения производится уполномоченным органом по акту приема-передачи в присутствии уполномоченного лица наймодателя и нанимателя.

5.2. Акт приема-передачи жилых помещений составляется в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой стороны (наймодателю, нанимателю).

5.3. В акте приема-передачи жилого помещения отмечаются санитарное и техническое состояние жилого помещения, состояние электрических и тепловых сетей, недостатки жилого помещения.

6. Оплата за жилые помещения, предоставляемые по договору
коммерческого найма

6.1. Договором найма жилого помещения устанавливается обязанность нанимателя вносить плату за наем жилого помещения, плату за пользование жилищно-коммунальными услугами, поставку электрической энергии, а также плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством и договором найма жилого помещения.

6.2. Размер платы за наем жилого помещения устанавливается наймодателем в соответствии с нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления, устанавливающим методику расчета платы за наем жилых помещений, жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования.

6.3. Средства, получаемые за наем жилых помещений, поступают в бюджет муниципального образования.

6.4. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за наем жилого помещения, плата за жилищно-коммунальные услуги вносятся нанимателем независимо от факта пользования жилым помещением.

При временном отсутствии граждан, внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утвержденном Правительством Российской Федерации.

7. Обязанности нанимателя

7.1. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать сохранность жилого помещения.

7.2. Наниматель не вправе производить перепланировку, переоборудование, реконструкцию жилого помещения без письменного разрешения наймодателя.

7.3. Наниматель обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния. В случае освобождения нанимателем помещения по договору коммерческого найма он обязан оплатить наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем обязательствам, о которых он был извещен заранее.

7.4. Наниматель обязан в установленные договором коммерческого найма сроки вносить плату за коммерческий наем жилого помещения в местный бюджет, а также самостоятельно и своевременно вносить платежи за коммунальные услуги на расчетный счет организаций, оказывающих коммунальные услуги, и также принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.

7.5. При освобождении жилого помещения наниматель обязан передать наймодателю жилое помещение в течение месяца с момента прекращения договора в надлежащем техническом состоянии.

7.6. По договору коммерческого найма наниматель несет ответственность перед наймодателем за действие граждан, указанных в договоре коммерческого найма в качестве постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

7.7. Наниматель не вправе без письменного согласия наймодателя вселять в жилое помещение лиц, не указанных в договоре, передавать в поднаем занимаемое жилое помещение.

8. Права нанимателя

8.1. Наниматель с письменного согласия наймодателя и всех совершеннолетних граждан, указанных в договоре коммерческого найма жилого помещения, вправе вселить в жилое помещение супруга (супругу), детей, нетрудоспособных родителей при условии, если в результате вселения указанных лиц соблюдается требование законодательства РФ о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. На вселение несовершеннолетних детей согласия наймодателя и совершеннолетних граждан, указанных в договоре коммерческого найма, не требуется. Лица, вселенные в жилые помещения при согласии наймодателя в качестве постоянно проживающих граждан, указываются дополнительно в договоре коммерческого найма, приобретая равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.

ГАРАНТ:

Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником

8.3. Наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет право на заключение договора коммерческого найма на новый срок. При заключении договора коммерческого найма условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору коммерческого найма жилого помещения.

9. Права и обязанности наймодателя

9.1. Наймодатель в месячный срок после подписания договора обязан обеспечить свободный доступ нанимателю в жилое помещение.

9.2. Наймодатель жилого помещения по договору найма жилого помещения обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

9.3. Балансодержатель по согласованию с наймодателем обязан производить капитальный ремонт жилого помещения. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, или если он вызван неотложной необходимостью. Наймодатель обязан уведомить нанимателя о предстоящем капитальном ремонте заблаговременно. На время капитального ремонта действие договора найма жилого помещения приостанавливается.

9.4. Если наниматель не возвратил жилое помещение, либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать от нанимателя внесение платы за время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

10. Расторжение и прекращение договора коммерческого найма

10.1. Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

10.2. Наймодатель обязан письменно не позднее чем за 3 месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора найма жилого помещения в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в течение не менее года внаем.

10.3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

- при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;

- если наниматель или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.

10.4. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не пригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

10.5. Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений в течение одного месяца.

10.6. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

11. Заключительные положения

11.1. Лицо, в отношении которого принято решение о заключении договора найма, обязано в течение 10 дней, с момента получения заявителем приглашения, заключить договор найма жилого помещения.

11.2. В случае пропуска указанного в п. 11.1 срока без уважительных причин решение о сдаче жилого помещения в наем отменяется.

11.3. В случае пропуска срока на заключение договора найма жилого помещения по уважительным причинам (болезнь, командировка и так далее) при ее официальном подтверждении заинтересованному лицу предоставляется право на заключение договора на это либо иное жилое помещение.

11.4. Вопросы не урегулированные настоящим положением разрешаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РФ.

II. Порядок и условия аренды жилых помещений жилищного фонда
муниципального образования город Муравленко

1. Общие положения

1.1. Настоящее Положение определяет особенности предоставления юридическим лицам в аренду жилых помещений, находящихся в муниципальном жилищном фонде коммерческого использования муниципального образования город Муравленко (далее по тексту - Объекты), которые могут быть использованы только для проживания граждан, состоящих в трудовых отношениях с данным юридическим лицом.

Основным документом, регулирующим отношения Арендодателя с Арендатором, является договор аренды, заключаемый в письменной форме и в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, зарегистрированный в установленном статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке. Фактическая передача жилого помещения по договору аренды осуществляется по акту приема-передачи жилого помещения.

1.2. Объектом договора аренды жилого помещения является жилое помещение муниципального жилищного фонда коммерческого использования, пригодное для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам (далее по тексту - жилое).

1.3. Жилое помещение, предоставляемое по договору аренды, должно быть свободно от прав третьих лиц: право муниципальной собственности на данное жилое помещение должно быть зарегистрировано в Муравленковском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу.

1.4. От имени Арендодателя в договоре аренды жилого помещения выступает Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации города Муравленко (далее по тексту - Арендодатель).

1.5. Арендатор вправе передавать арендованное жилое помещение для проживания гражданам, состоящим с ним в трудовых отношениях. Арендатор ежемесячно направляет Арендодателю реестр граждан проживающих в Объекте, а также решение, на основании которого указанные граждане были включены в указанный реестр.

2. Способы и порядок оформления жилых помещений в аренду

2.1. Способами предоставления Объектов в арендное пользование являются:

- открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды Объекта;

- конкурс на право заключения договора аренды;

- муниципальная имущественная преференция по предоставлению жилого помещения в аренду без торгов в порядке, установленном действующим законодательством.

2.2. Открытый аукцион и конкурс по продаже права на заключение договора аренды Объекта осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

2.3. Имущество в виде жилого помещения, переданное в аренду Арендатору в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, выкупу не подлежит.

3. Оформление договора аренды

3.1. Основанием для заключения договора аренды является протокол аукциона, конкурса, а также муниципальная преференция.

Подготовленный Арендодателем проект договора аренды направляется арендатору для подписания. Изменение условий договора аренды допускается по соглашению между арендатором и арендодателем (если иное не предусмотрено договором) и оформляется дополнительным соглашением. Договоры аренды Объектов, дополнительные соглашения к ним подлежат обязательной регистрации в управлении жилищно-коммунального хозяйства. В случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, договоры аренды, дополнительные соглашения к ним подлежат государственной регистрации.

3.2. Арендодатель передает арендатору имущество, являющееся предметом договора аренды, по акту приема-передачи, который заверяется подписями и печатями и является обязательным приложением к договору. Акт приема-передачи должен отражать характеристики передаваемых Объектов.

3.3. Договор аренды должен предусматривать ответственность арендатора перед арендодателем за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора.

3.4. По окончании срока договора аренды арендатор должен провести сверку платежей на дату окончания договора и передать Объект арендодателю по акту приема-передачи. Арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды. При рассмотрении заявления на продление договора аренды с арендатором, недобросовестно исполнявшим обязанности по договору аренды, заявитель предоставляет заявление, которое является неотъемлемой частью договора аренды, о согласии с без акцептной формой расчетов и соглашение кредитной организации и заявителя о согласии на без акцептную форму расчетов по внесению арендных платежей, взысканию пени за несвоевременную оплату счетов по арендной плате и штрафов за нарушение условий договора аренды.

3.5. Заключенный договор аренды Объектов, относящихся к недвижимому имуществу, является основанием для:

- заключения арендатором договора на право пользования соответствующим жилым помещением;

- заключения арендатором договоров на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг, услуг по содержанию Объекта с организацией, ответственной за эксплуатацию и обслуживание объекта, а также с иными эксплуатационными организациями;

- заключения арендатором договора страхования арендованного имущества.

3.6. Арендатор обязан заключить договоры на жилищно-коммунальные услуги в течение 10 дней со дня подписания договора аренды.

ГАРАНТ:

Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником

6. Договор аренды хранится в управлении жилищно-коммунального хозяйства в течение двух лет с момента прекращения его действия.

4. Арендная плата

4.1. Размер арендной платы за переданный в аренду Объект устанавливается управлением жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с утвержденной администрацией города методикой расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом города.

Арендная плата за пользование Объектами в полном объеме подлежит перечислению в городской бюджет, на расчетный счет, указываемый в договоре аренды.

Форма арендной платы по договорам аренды Объектов устанавливается в форме ежемесячных платежей в денежном выражении.

4.2. Арендатор самостоятельно исчисляет, удерживает и уплачивает сумму налога на добавленную стоимость в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. По заявлению Арендатор может быть освобожден от уплаты арендной платы на период проведения ремонта, если это делает невозможным использование Объекта аренды по назначению с предоставлением документов, подтверждающих невозможность использования объекта аренды по назначению.

4.4. Сумма неустойки (пени) и штрафов, начисленных по заключенным договорам аренды, внесенная арендатором в добровольном порядке, средства, взысканные в результате исполнения решения судов, также перечисляются в полном объеме в городской бюджет.

4.5. Контроль за поступлением арендной платы осуществляется управлением жилищно-коммунального хозяйства.

4.6. Дебиторская задолженность по арендной плате, числящаяся за отдельными арендаторами, взыскание которой оказалось невозможным, признается безнадежной и может быть списана в порядке, установленном нормативными правовыми актами города.

5. Условия прекращения договора аренды

5.1. Договор аренды жилого помещения может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

5.1.1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

5.1.2. существенно ухудшает имущество;

5.1.3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

5.1.4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

5.2. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса РФ.

5.3. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

5.4. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:

5.4.1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

5.4.2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

5.4.3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

5.4.4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.