Приложение N 12. Подпрограмма "Развитие жилищного строительства для целей коммерческого найма"

Информация об изменениях:

Постановлением администрации Тамбовской области от 12 декабря 2013 г. N 1467 настоящее приложение дополнено приложением 12

Приложение N 12
к Государственной программе
Тамбовской области
"Обеспечение доступным и
комфортным жильем и
коммунальными услугами
граждан области"
на 2014 - 2020 годы

Подпрограмма
"Развитие жилищного строительства для целей коммерческого найма"

Паспорт
подпрограммы "Развитие жилищного строительства для целей коммерческого найма"

Ответственный исполнитель подпрограммы	Управление строительства и архитектуры области
Цель подпрограммы	Обеспечение населения Тамбовской области доступным жильем путем строительства (приобретения) многоквартирных домов и жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования (арендного жилья), предназначенных для последующего предоставления гражданам на условиях возмездного пользования
Задачи подпрограммы	Основными задачами Подпрограммы являются: создание нормативной правовой базы, устанавливающей правоотношения по вопросу формирования жилищного фонда коммерческого использования (арендного жилья) в Тамбовской области; развитие эффективного рынка арендного жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность проживания для граждан с разным уровнем доходов и социальным положением; поддержка отдельных категорий граждан, установленных законодательством, проживающих в арендном фонде, за счет средств областного бюджета, в пределах установленных действующим законодательством социальных стандартов и в соответствии с объемом государственных обязательств; сокращение срока ожидания предоставления жилого помещения гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий
Целевые индикаторы и показатели подпрограммы, их значения на последний год реализации	В 2020 году: годовой объем ввода жилья, предназначенного для коммерческого найма - 36,0 тыс. кв. метров; обеспеченность населения жильем, предназначенным для коммерческого найма - 0,035 кв. метров/чел., 0,502 квартир/1000 чел.; коэффициент доступности жилищного фонда коммерческого использования для населения - 0,21 лет; средняя стоимость 1 кв. метра жилья для целей коммерческого найма в год 3636 рублей
Сроки реализации подпрограммы	Подпрограмма реализуется в один этап - 2014 - 2020 годы
Объемы и источники финансирования подпрограммы	Общий объем финансирования - 5235243,6 тыс. рублей, в том числе: средства частных инвесторов и кредиторов 5235243,6 тыс. рублей, в том числе: 2014 год - 204704,4 тыс. рублей; 2015 год - 336908,0 тыс. рублей; 2016 год - 457954,0 тыс. рублей; 2017 год - 632323,5 тыс. рублей; 2018 год - 921581,7 тыс. рублей; 2019 год - 1185360,0 тыс. рублей; 2020 год - 1496412,0 тыс. рублей

* - объем бюджетного софинансирования будет определен после принятия соответствующих нормативных правовых актов.

1. Общая характеристика сферы реализации подпрограммы

Согласно социологическим опросам одним из основных жизненных приоритетов для подавляющего большинства российских граждан является улучшение жилищных условий, причем сегодня весь спрос ориентирован на покупку собственного жилья.

Все реализуемые в настоящее время меры государственной поддержки граждан в решении жилищной проблемы имеют избирательное направление.

Основная же часть граждан, преимущественно молодые семьи, которая не подпадает под категорию социально-незащищенных групп населения и не имеет возможности приобрести жилье в ближайшей перспективе, вынуждена решать свою жилищную проблему путем найма квартир.

Вместе с тем одной из проблем социальной политики в государстве является отсутствие цивилизованного рынка аренды жилья. Спрос на арендное жилье в перспективе должен частично заместить спрос на приобретение жилья.

В целях выяснения потенциального спроса на арендное жилье в Тамбовской области Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - фонд РЖС) провел исследование. По данным исследования, улучшить свои жилищные условия хотели бы 280 тысяч семей (64,1 % населения). Решать этот вопрос с помощью аренды готовы только 11,2 тысячи семей, то есть 4% от общего числа, в аренде квартиры на приемлемых условиях в доходных домах заинтересовано большее количество - 53,2 тысячи семей.

В целях привлечения инвесторов необходимо обеспечить быструю окупаемость проектов по строительству арендного жилья и сохранить арендную ставку для типовой квартиры на уровне 10 - 15 тыс. рублей. Сегодня эксперты оценивают срок окупаемости арендного жилья премиум-сегмента в 7 - 12 лет, экономкласса - до 20 лет. Таким образом, наиболее актуальны проекты в двух сегментах - дорогое жилье и, наоборот, социальное жилье с невысокой арендной платой. Именно здесь государство должно обеспечить преференции.

Меры стимулирования строительства таких домов предлагают фонд РЖС и открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - ОАО "АИЖК") через ипотечный продукт "Арендное жилье", который реализуется в нескольких субъектах Российской Федерации через аккредитованных региональных операторов. Особенность применения данного ипотечного продукта заключается в использовании ипотеки юридическим лицом, в качестве заемщика, приобретающего жилье в собственность для последующей сдачи гражданам в виде коммерческого найма.

По этой схеме застройщик вводит жилье с полной готовностью. Специальная проектная компания (СПК), созданная для реализации определенного проекта или нового направления бизнеса, выкупает его с помощью ипотеки на свой баланс и является залогодержателем до полного погашения ипотечного кредита. Рассрочка платежа по ипотеке составляет до 20 лет, процентная ставка 10 - 11%. После погашения кредита арендное жилье становится собственностью СПК.

В настоящее время Тамбовская область является динамично развивающимся регионом. Реализация Стратегии социально-экономического развития Тамбовской области на период до 2020 года, утвержденной Законом области от 29.04.2009 N 512-З, обеспечивает создание среды, способствующей развитию бизнеса и привлечению дополнительных инвестиций в экономику региона.

Осуществляется реализация инвестиционных проектов в сфере агропромышленного комплекса, в результате чего до 2020 года будет создано 10200 новых высококвалифицированных рабочих мест. Для закрепления данной категории работников в сельской местности необходимо обеспечить их жильем.

Активизировать пространственную миграцию населения внутри области и приток специалистов из других территорий без формирования цивилизованного рынка арендного жилья невозможно.

В то же время существует необходимость развития арендного жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода (работников бюджетных организаций, других льготных категорий граждан, установленных законодательством), и работников крупных промышленных предприятий, расположенных на территории области.

По состоянию на 01.01.2013 жилищный фонд Тамбовской области составляет 26,9 млн. кв. метров. На учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состоит 24,1 тыс. семей, что составляет 5,5% от общего числа домохозяйств. За последний год число нуждающихся в улучшении жилищных условий увеличилось на 1,7 тыс. семей. Количество льготников среди нуждающихся в жилых помещениях составляет 55,6% или 13385 семей.

Проблема обеспечения жильем нуждающихся граждан стоит остро и решать ее необходимо с участием государственного регулирования рынка арендного жилья.

По результатам проведенного опроса администраций муниципальных образований и предприятий промышленного комплекса Тамбовской области выявлены потенциальный спрос на арендное жилье и потребность в строительстве арендного жилья на 2014 год (приложения NN 1, 2).

2. Приоритеты региональной государственной политики в сфере реализации подпрограммы, цель, задачи, сроки и этапы реализации подпрограммы

Подпрограмма разработана во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 07 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" и направлена на создание социально ориентированной модели обеспечения жильем граждан с доходами среднего и ниже среднего уровней, улучшение жилищных условий разных категорий граждан.

Приоритетами государственной политики в сфере реализации подпрограммы являются:

развитие системы улучшения жилищных условий граждан посредством создания цивилизованного рынка аренды жилья для различных категорий граждан;

легализация теневого рынка найма и аренды частного жилья;

создание экономических и правовых условий для формирования жилищного фонда коммерческого использования.

Главной целью подпрограммы является обеспечение населения Тамбовской области доступным жильем путем строительства (приобретения) многоквартирных домов и жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования (арендного жилья), предназначенных для последующего предоставления гражданам на условиях возмездного пользования.

Для достижения основной цели подпрограммы необходимо решить следующие задачи:

разработка нормативной правовой базы, устанавливающей правоотношения по вопросу формирования жилищного фонда коммерческого использования (арендного жилья) в Тамбовской области (после принятия федерального законодательства, регламентирующего вопросы формирования рынка доступного арендного жилья);

развитие эффективного рынка арендного жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность проживания для граждан с разным уровнем доходов и социальным положением;

поддержка отдельных категорий граждан, установленных законодательством, проживающих в арендном фонде, за счет средств областного бюджета, в пределах установленных действующим законодательством социальных стандартов и в соответствии с объемом государственных обязательств;

сокращение срока ожидания предоставления жилого помещения гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Подпрограмма реализуется в один этап. Сроки реализации подпрограммы с 2014 по 2020 годы.

3. Показатели (индикаторы) достижения цели и решения задач, основные ожидаемые конечные результаты подпрограммы

Предусмотренные подпрограммой меры поддержки строительства объектов жилищного фонда коммерческого использования на региональном и местном уровнях позволят ввести в 2014 - 2020 годах 141,7 тыс. кв. метров общей площади жилья.

Оценка социально-экономической эффективности подпрограммы будет производиться на основе достижения установленных подпрограммой целевых индикаторов и показателей:

годовой объем ввода жилья, предназначенного для коммерческого найма;

обеспеченность населения жильем, предназначенным для целей коммерческого найма;

коэффициент доступности арендного жилья для населения;

средняя стоимость 1 кв. метра жилья для целей коммерческого найма в год.

Значения целевых показателей подпрограммы приведены в приложении N 1 к Государственной программе Тамбовской области "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан области" на 2014 - 2020 годы.

Система индикаторов обеспечит мониторинг реализации подпрограммы за отчетный период с целью уточнения или корректировки поставленных задач и проводимых мероприятий.

В течение срока действия подпрограммы будет сформирована необходимая нормативная правовая база, осуществлена подготовка градостроительной, проектной документации для строительства объектов арендного жилья, сетей инженерно-технического обеспечения и транспортной инфраструктуры на территориях строительства, разработаны формы стимулирования застройщиков, получат дальнейшее развитие механизмы ипотечного кредитования и социальной ипотеки, продолжится работа по улучшению жилищных условий граждан, отнесенных законодательством к отдельным категориям.

4. Обобщенная характеристика подпрограммы и мероприятий подпрограммы

4.1. Подпрограмма направлена на формирование фонда арендного жилья на территории Тамбовской области и увеличение объемов предложений такого жилья. Мероприятия подпрограммы включают в себя мероприятия по разработке нормативной правовой базы, организационные и финансово-экономические.

4.2. Разработка в рамках полномочий региональных и муниципальных органов власти нормативной правовой базы, устанавливающей правоотношения по вопросу формирования жилищного фонда коммерческого использования (при разработке нормативно-правовых актов будут учтены новации федерального законодательства):

внесение изменений в Закон Тамбовской области от 03.12.2010 N 710-З "О государственном жилищном фонде Тамбовской области" в части определения "жилищного фонда коммерческого использования";

разработка порядка предоставления жилья гражданам из фонда коммерческого использования;

разработка порядка предоставления отдельным категориям граждан государственной поддержки на компенсацию части арендной платы за пользование жильем из фонда коммерческого найма.

4.3. Развитие эффективного рынка арендного жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность проживания для граждан с разным уровнем доходов и социальным положением:

4.3.1. создание регионального оператора жилья коммерческого найма, выполняющего функции:

приёма, учёта и работы с заявками граждан на арендный жилищный фонд коммерческого и некоммерческого использования (в том числе разработка стандартов процедуры подачи заявки и её удовлетворения);

формирования земельных участков для строительства жилья в целях коммерческого найма и оформления прав на них;

поиска и подбора инвесторов-застройщиков арендного жилищного фонда коммерческого использования на конкурсной основе;

предоставления земельных участков для строительства арендного жилищного фонда коммерческого использования инвесторам-застройщикам, победившим на конкурсах;

обеспечения земельных участков, предназначенных для строительства жилья в целях коммерческого найма, необходимыми объектами инженерной инфраструктуры;

4.3.2. поддержка реализации инвестиционных проектов строительства жилья экономкласса с целью минимизации стоимости строительства жилищного фонда коммерческого использования, в том числе:

обеспечение земельных участков необходимыми объектами инженерной инфраструктуры;

обеспечение земельных участков социальной, а также транспортной инфраструктурой;

содействие кредитованию застройщиков, осуществляющих реализацию таких проектов, в том числе предоставление субсидий юридическим лицам на возмещение процентной ставки по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на строительство жилых домов экономкласса, предназначенных для формирования жилищного фонда коммерческого использования, а также предоставление гарантий бюджета области по кредитам застройщиков на период строительства в порядке и на условиях, предусмотренных федеральным законодательством и нормативными правовыми актами Тамбовской области.

4.4. Организационные мероприятия включают:

на областном уровне:

сбор данных от исполнительных органов государственной власти области, органов местного самоуправления в Тамбовской области, крупных организаций о потенциальной потребности в строительстве арендного жилья;

определение объема ежегодного финансирования подпрограммы и утверждение объемов финансирования из консолидированного бюджета области;

проведение мероприятий по организации подготовки инвесторами инвестиционных проектов по строительству жилых домов экономкласса, предназначенных для формирования жилищного фонда коммерческого использования;

осуществление контроля реализации подпрограммы;

на муниципальном уровне:

определение потребности муниципального образования в объемах формирования жилищного фонда коммерческого использования;

определение правил и порядка формирования списков граждан, имеющих право на получение социальных выплат на компенсацию части арендной платы за пользование жилыми помещениями жилищного фонда коммерческого использования, включающей размер оказываемой государственной поддержки (далее - участники подпрограммы);

определение ежегодного объема финансирования подпрограммы за счет средств местных бюджетов;

ведение учета граждан - участников подпрограммы;

проведение информационной компании по поддержке развития института жилья для целей коммерческого найма.

Организационные мероприятия подпрограммы не потребуют выделения дополнительных бюджетных средств.

Основные мероприятия подпрограммы приведены в приложении N 2 к Государственной программе Тамбовской области "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан области" на 2014 - 2020 годы.

5. Обоснование объема финансовых ресурсов, необходимых для реализации подпрограммы

Реализация мероприятий подпрограммы предусматривает выделение средств из бюджета Тамбовской области по следующим статьям:

на возмещение инвесторам-застройщикам процентной ставки по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на создание жилищного фонда коммерческого использования (после внесения изменений в действующее законодательство);

предоставление отдельным категориям граждан государственной поддержки на компенсацию части арендной платы за пользование жильем из фонда коммерческого использования (после принятия соответствующих нормативных правовых актов).

Обеспечение необходимой инженерной, социальной, а также транспортной инфраструктурой участков для строительства жилья в целях коммерческого найма планируется за счет федерального и консолидированного бюджета области (в рамках подпрограммы "Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства").

Использование средств бюджетов муниципальных образований, на территории которых реализуются проекты по созданию фонда жилья для коммерческого использования, возможно при снижении налогов на имущество и на землю (после внесения изменений в действующее законодательство).

Расчет требуемого объема внебюджетных финансовых средств на строительство 141,7 тыс. кв. метров общей площади жилья для коммерческого найма выполнен исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Тамбовской области в III квартале 2013 года, утвержденной приказом Госстроя РФ от 18.07.2013 N 269/ГС, с учетом коэффициента дефлятора, представленного Минэкономразвития России (на 2014 год - 107,5, на 2015 год - 107,1, на 2016 - 2018 годы - 106,8, на 2019 год - 105,9, на 2020 - 105,2). В расчете использована стоимость строительства 1 кв. метра жилья по годам: 2013 - 26603 руб.; 2014 - 28598 руб.; 2015 - 30628 руб.; 2016 - 32711 руб.; 2017 - 34935 руб.; 2018 - 37311 руб.; 2019 - 39512 руб.; 2020 - 41567 руб.

Таблица

Объемы финансирования подпрограммы на 2014 - 2020 годы

Источники финансирования	Объемы финансирования, тыс. руб.
	Итого	2014 г	2015 г	2016 г	2017 г	2018 г	2019 г	2020 г
ВСЕГО	5235243,6	204704,4	336908,0	457954,0	632323,5	921581,7	1185360,0	1496412,0
в том числе:
федеральный бюджет
областной бюджет
местный бюджет
внебюджетные	5235243,6	204704,4	336908,0	457954,0	632323,5	921581,7	1185360,0	1496412,0

Объемы финансирования подпрограммы и перечень инвестиционных проектов по созданию объектов арендного жилья подлежат уточнению ежегодно по результатам мониторинга потребности в таком жилье в пределах финансовых возможностей областного и местных бюджетов на реализацию подпрограммы, сроков кредитования, уровня рыночных процентных ставок по кредитам, индикаторов состояния экономики и другим условиям, а также по результатам исполнения подпрограммы за год.

6. Механизм реализации подпрограммы

Реализацию мероприятий подпрограммы координирует ответственный исполнитель - управление строительства и архитектуры области.

Ответственный исполнитель подпрограммы осуществляет:

общее руководство и управление реализацией подпрограммы;

координацию деятельности органов исполнительной власти, местного самоуправления и организаций, участвующих в выполнении мероприятий подпрограммы;

определяет объем ежегодного финансирования подпрограммы из областного бюджета на соответствующий год;

в установленном порядке представляет заявку на финансирование подпрограммы из областного бюджета;

осуществляет контроль и проводит мониторинг реализации мероприятий подпрограммы в муниципальных образованиях в пределах своих полномочий;

осуществляет корректировку подпрограммы в зависимости от результатов мониторинга и оценки ее выполнения, потребностей населения в жилье для целей коммерческого найма, а также прогнозирования тенденций на рынке такого жилья.

Финансирование мероприятий подпрограммы осуществляется в пределах утвержденных бюджетных ассигнований на основании договоров между ответственным исполнителем подпрограммы и исполнителями, привлекаемыми для реализации подпрограммы.

Подпрограммой предлагаются две организационно-финансовые модели развития рынка доступного арендного жилья и создания некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

Первая модель: строительство (приобретение) жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования за счет средств застройщика с использованием собственных или кредитных средств. При этом органы местного самоуправления или предприятия, заинтересованные в строительстве арендного жилья, предоставляют гарантии заселения доходного дома. После завершения строительства объект приобретается инвестором (арендодателем) за счет собственных средств и средств ипотечного кредита (новация строительного кредита в ипотечный кредит на 20 лет).

Управление многоквартирным домом осуществляется его собственником или специализированной управляющей компанией, которая нанимается собственником.

Размер платы за наем в таком доходном доме должен обеспечивать компенсацию затрат на управление многоквартирным домом (включая затраты на текущий и капитальный ремонт здания для поддержания его потребительских свойств, предоставление коммунальных услуг и на оплату услуг специализированной управляющей компании), возврат собственником дома долгосрочного ипотечного кредита, а также желаемый уровень текущей доходности собственника.

Вторая модель: строительство жилых помещений некоммерческого жилищного фонда специализированной некоммерческой организацией (СПК) за счет полученной субсидии из регионального бюджета в виде вклада в уставной капитал и кредитных ресурсов в рамках реализации пилотного проекта ОАО "АИЖК" "Арендное жилье".

Квартиры после завершения строительства предоставляются по договору некоммерческого найма гражданам отдельных категорий, установленных нормативным правовым актом области.

Управление многоквартирным домом осуществляется СПК, которая является собственником такого дома. Размер платы по договору некоммерческого найма должен обеспечивать компенсацию затрат на управление многоквартирным домом, а также компенсацию затрат на строительство такого дома. При этом получение прибыли СПК не предусматривается.

Нанимателям с низкими доходами могут предоставляться субсидии из областного бюджета в соответствии с Порядком, который разрабатывается администрацией области.