Обзор практики рассмотрения судами Тамбовской области гражданских дел по спорам, связанным с самовольным возведением гражданами зданий, строений, сооружений, осуществлением самовольного переустройства (перепланировки) жилых помещений и их сносом

Тамбовским областным судом проведено обобщение практики рассмотрения районными (городским) судами Тамбовской области гражданских дел по спорам, связанным с самовольным возведением гражданами зданий, строений, сооружений, осуществлением самовольного переустройства (перепланировки) жилых помещений и их сносом, рассмотренных во втором полугодии 2012 года.

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частноправовые.

В этой связи при рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Для проведения обобщения из районных (городского) судов Тамбовской области были выборочно истребованы гражданские дела названной категории за указанный период времени.

Всего для проведения обобщения поступили 225 дел, которые условно можно разделить на три основные категории:

- по искам органов местного самоуправления, а также физических лиц, являющихся сособственниками индивидуального жилого дома, земельного участка либо общего имущества многоквартирного дома, чьи права и законные интересы нарушены, о сносе самовольных построек;

- по искам граждан о признании права собственности на самовольно возведённые, реконструированные постройки;

- по искам граждан о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии.

Анализ представленных гражданских дел позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время в Тамбовской области широко распространены факты самовольного строительства различного рода пристроек к жилым домам, квартирам в многоквартирных домах и гаражей. В нарушение установленных законом правил, без получения необходимых разрешений и согласований для строительства, а также без выделения в установленном законом порядке земельных участков граждане самовольно возводят, а затем пытаются через суд "узаконить" свои права на такие постройки.

Целью настоящего обзора является рассмотрение вопросов, вызвавших у судов наибольшую сложность, и по выявленным вопросам судам предлагаются следующие рекомендации.

Вопросы применения норм процессуального права

Определяя подведомственность дел, связанных с применением положений статьи 222 ГК РФ в отношении самовольно возведённых нежилых строений, а также по искам о сносе таких самовольных построек, в соответствии с ч. 3 ст. 22 ГПК РФ, ч. 1 и ч. 2 ст. 27 АПК РФ, необходимо учитывать субъектный состав участников спора и характер правоотношений.

Из приведённых норм права следует, что критериями разграничения подведомственности дел между судами общей юрисдикции и арбитражными судами являются субъектный состав участников спорных правоотношений и характер правоотношений, которые должны быть связаны с предпринимательской и иной экономической деятельностью.

При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у истца по иску о признании права собственности на самовольно возведённое нежилое помещение, а равно у ответчика по иску о сносе такой постройки, статуса индивидуального предпринимателя, и осуществление им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор подведомственен суду общей юрисдикции. То обстоятельство, что предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, само по себе на подведомственность спора не влияет, поскольку закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности любое имущество, в том числе и нежилые помещения.

Наличие же у лица, которое возвело самовольную постройку, статуса индивидуального предпринимателя, при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что спорный объект недвижимости будет использован для целей предпринимательской деятельности, само по себе не является основанием для отказа в принятии искового заявления о признании права собственности или о сносе такой самовольной постройки по основаниям, установленным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.

При определении территориальной подсудности дел данной категории, включая иски о запрете, приостановлении строительства, суды правильно руководствуются требованиями ст. 30 ГПК РФ об исключительной подсудности исков о правах на здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения и правомерно принимают к производству исковые заявления по месту нахождения спорных объектов.

Необходимо напомнить, что иски о сносе самовольной постройки, а также о сохранении жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии являются имущественными спорами, не подлежащими оценке.

По таким искам государственная пошлина при подаче искового заявления уплачивается истцами в размере 200 руб., что в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ является правильным.

К указанной категории нельзя отнести споры, по которым на основании ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, сохраняются в перепланированном (переустроенном) виде квартиры с самовольно возведёнными пристройками к ней (о чём будет сказано ниже), поскольку они подлежат разрешению на основании ст. 222 ГК РФ, соответственно являющимися спорами имущественного характера.

Иски о признании права собственности на самовольно возведённые объекты, безусловно являются имущественными, в этом случае размер государственной пошлины исчислялся истцами в соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из действительной инвентаризационной стоимости объекта, с чем суды соглашались.

Однако при подаче исков о признании права собственности на реконструированный объект (возведены пристройки, изменено назначение помещений) встречался различный подход к определению размера государственной пошлины, подлежащей уплате.

В основном размер государственной пошлины уплачивался истцами, исходя из инвентаризационной стоимости объекта в существующем виде по состоянию на год предъявления иска, имели место случаи, когда размер государственной пошлины уплачивался истцами, исходя из инвентаризационной стоимости объекта в существующем виде, но на дату изготовления технического паспорта, хотя иск предъявлялся по истечении нескольких лет со дня инвентаризации объекта, в другом случае государственная пошлина исчислялась исходя из стоимости лишь самовольно возведённых пристроек, но не объекта в целом.

Несмотря на то, что при осуществлении пристроек к объекту самовольной постройкой считается весь объект и право собственника может быть защищено путём признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде (о чём подробнее будет изложено ниже), а не на пристройку к квартире либо дому, правильной представляется позиция, при которой размер государственной пошлины исчисляется исходя из действительной инвентаризационной стоимости "собственно" самовольно возведённых пристроек по состоянию на год предъявления иска, т.к. спора о праве на оформленный надлежащим образом объект до реконструкции не имеется.

Вместе с тем, поскольку при осуществлении пристроек к объекту самовольной постройкой считается весь объект и право собственника может быть защищено путём признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, родовая подсудность дел по искам о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ, зависит от инвентаризационной стоимости объекта в существующем виде по состоянию на год предъявления иска.

На стадии принятия искового заявления к производству судам следует более тщательно подходить к проверке соблюдения истцом требований ст. ст. 131 - 132 ГПК РФ по форме, содержанию и документам, прилагаемым к исковому заявлению.

По искам о признании права собственности на самовольно возведённый, реконструированный объект необходимо обращать внимание на наличие документов, подтверждающих обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, в частности это касается технических заключений о соответствии переустроенных, реконструированных помещений строительным и санитарно-гигиеническим нормам, возможности их дальнейшей эксплуатации в существующем виде.

Имели место случаи, когда суды оставляли исковые заявления без движения в том случае, если к исковому заявлению такие документы не прилагались.

Так в Советский районный суд г. Тамбова поступило исковое заявление Г. к администрации г. Тамбова о сохранении жилого дома в перепланированном и переустроенном состоянии, изменении долей и признании права собственности, к которому помимо прочего было приложено техническое заключение ОАО "***проект" о соответствии строительным и противопожарным нормам и возможности дальнейшей эксплуатации жилого дома после перепланировки и переустройства.

Исковое заявление было оставлено без движения в связи с не предоставлением заключения ФБУЗ "Центр ***" о соответствии дома после перепланировки и переустройства санитарным нормам и правилам.

В другом случае в Советский районный суд г. Тамбова поступило исковое заявление Щ. к администрации г. Тамбова о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном виде и признании права собственности. К исковому заявлению не были приложены заключения о соответствии объекта после перепланировки строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, в связи с чем исковое заявление было оставлено без движения.

В некоторых случаях исковые заявления без приложения к ним соответствующих технических заключений принимались судами к производству и рассматривались по существу.

Так к производству Никифоровского районного суда были приняты иски С., Б. и других к администрации Никифоровского района о признании права собственности на самовольно возведённые гаражи без приложения к заявлениям каких-либо документов о соответствии возведённых построек строительным, противопожарным нормам и правилам. В то же время в ходе разбирательства дела по существу сведения о соответствии возведённых построек строительным нормам и правилам были предоставлены отделом архитектуры, строительства, коммунального хозяйства и муниципального заказа администрации Никифоровского района.

Обратило на себя внимание то обстоятельство, что отсутствие среди доказательств, приложенных к исковому заявлению, документов, подтверждающих, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры к её легализации, а также к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию, ни разу не явилось основанием для оставления искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку без движения.

Вопреки разъяснениям, данным в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указанное обстоятельство не обсуждалось и в ходе разбирательства большинства дела.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах доказательств, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), и в соответствии со ст. ст. 131, 132, 136 ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление, разумного срока для исправления недостатков.

Указанный аспект, с учётом мотивов отказа органом местного самоуправления в легализации самовольно возведённого объекта, может иметь значение при разрешении вопроса о распределении судебных расходов.

Встретились дела, по которым исковые заявления о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном виде, о признании права собственности на самовольную постройку были оставлены без рассмотрения по основаниям, предусмотренным абз. 2 ст. 222 ГПК РФ со ссылкой на не обращение истца в досудебном порядке в орган местного самоуправления для согласования перепланировки и переустройства квартиры либо получения акта ввода в эксплуатацию.

Такая позиция суда представляется ошибочной, поскольку указанная в определении Советского районного суда ч. 1 ст. 26 ЖК РФ не устанавливает обязательный для сторон досудебный порядок урегулирования спора, как и иные нормы жилищного, гражданского законодательства, Мичуринский городской суд в своём определении об оставлении заявления без рассмотрения не привёл нормы материального права, регулирующей досудебный порядок урегулирования спора, вовсе.

Вопросы применения норм материального права

Споры о сносе самовольных построек

Всего на обобщение поступило 37 гражданских дел о сносе самовольных построек, 25 из которых были рассмотрены судами с вынесением решения об удовлетворении (частичном удовлетворении) заявленных требований, в удовлетворении 9 исковых заявлений было отказано, производство по двум делам прекращено (в связи с отказом от иска), одно исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Три судебных решения были обжалованы в апелляционном порядке, в суде кассационной инстанции ни одно из поступивших дел не проверялось.

Обобщение свидетельствует о том, что в целом такие иски рассматриваются судами правильно.

Истцами по делам о сносе самовольных построек (гаражей) выступают в основном органы местного самоуправления, но имеют место и обращения в суд граждан-сособственников имущества, либо не являющихся собственниками имущества, но считающих, что их права и законные интересы нарушены возведением постройки.

Определяя наличие оснований для удовлетворения иска о сносе постройки, суды в основном правильно исходят из необходимости определения наличия права у истца на застроенный земельный участок, нарушений градостроительных и строительных норм и правил путём назначения по делу строительно-технических экспертиз, установления существенности таких нарушений, нарушения прав и законных интересов истца и возможности устранения нарушений иным способом, т.е. соразмерным нарушению, нежели снос объекта.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил может быть установлена только судом на основании совокупности доказательств применительно к каждому конкретному делу, в том числе с учётом возможности их устранения.

Кроме соблюдения указанных выше норм и правил суду следует выяснять, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначались судебные строительно-технические экспертизы. Учитывая содержащиеся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" разъяснения о недопустимости постановки перед экспертом (экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых относится к компетенции суда, вопросы существенности допущенных при возведении самовольной постройки градостроительных и строительных норм и правил не могут ставиться на разрешение эксперта.

К существенным нарушениям строительных норм и правил должны относиться, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Оценивая значительность допущенных нарушений при возведении самовольных построек, необходимо принимать во внимание также положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Также необходимо обратить внимание на то, что при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

Однако в большинстве решений судов первой инстанции, выводы либо факты о возведении самовольных построек в определённое время отсутствуют.

А. и П. обратились в Тамбовский районный суд с иском к С. о сносе сарая, указывая, что ответчики используют спорное строение, выстроенное на границе участков, как столярный цех, в котором установлено печное отопление, используются лакокрасочные изделия, кроме того, устройство крыши сарая, скат которой обращён в сторону участка истцов, существенно затрудняет использование участка истцов.

Суд со ссылкой на п. 1 ст. 222 ГК РФ, п. 17 ст. 51 ГрК РФ, исследовав в полном объёме вопрос о нарушении при строительстве сарая требований строительных норм и правил (были назначены и проведены судебные экспертизы), пришёл к выводу о том, что в данном случае, с учётом того, что загрязнения атмосферного воздуха и образования шума в результате эксплуатации сарая со стороны ответчиков не установлено, однако установлено нарушение эксплуатации отопительного прибора и направление ската крыши в сторону земельного участка, принадлежащего истцам, для устранения нарушений прав истцов достаточно обязать ответчиков произвести реконструкцию крыши - обратив направление ската крыши в сторону земельного участка ответчиков, с устройством системы отлива, и запретить использовать в сарае металлическую печку-времянку.

В данном случае снос сарая явился бы несоразмерным избранному истцами способом защиты своих прав.

Советским районным судом было отказано К. в удовлетворении иска о сносе магазина, принадлежащего ООО "С", в котором истец указал, что под окнами его квартиры построено здание магазина, кровля которого превышает отметку пола его квартиры более, чем на 1,5 м, выполнена из наплавляемых материалов на основе битума и относится к наиболее опасной группе сильной горючести, при этом окна его квартиры выполнены из ПВХ профилей, которые также относятся к группе сильной горючести, а также были указаны иные нарушения прав истца.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что ответчиком предоставлены суду доказательства возведения магазина в соответствии с разрешительными документами, имеющимися у ответчика, притом что строительство здания магазина было согласовано ранее строительства жилого дома, в частности, были представлены положительное заключение государственной экспертизы, проведена по делу строительно-техническая экспертиза, давшая заключение об отсутствии нарушения требований норм инсоляции в квартире истца, затенения конструкциями крыши ответчика оконных заполнений истца не происходит, имеющиеся повреждения отделки поверхности потолков в виде раскрытия швов между панелями перекрытия в квартире истца не связаны со строительством магазина, тогда как истцом приведённые доказательства опровергнуты не были.

Суд апелляционной инстанции согласился с принятым решением, указав, что нарушений прав и законных интересов истца со стороны ответчика не имеется, доводы, положенные в основу иска не нашли своего подтверждения в ходе разбирательства дела.

Тамбовским районным судом рассмотрены исковые требования К. к Б. и В. о сносе самовольной постройки, возведённой под лестничным маршем 1-го этажа многоквартирного дома, и встречные исковые требования Б., В. к К. и его супруге об устранении препятствий по владению и пользованию общим имуществом в многоквартирном доме. К. в своём иске указал, что ответчики не согласовали занятие места общего пользования постройкой, тогда как это место под лестницей использовалось, в том числе и им, для хранения детских колясок и велосипедов, а Б. и В. во встречном иске указали, что К. размещают личные вещи под лестницей, что противоречит Правилам пожарной безопасности.

При удовлетворении как основного, так и встречного исков, суд исходил из установленных по делу нарушений прав и законных интересов истцов по обоим искам. Суд, применив п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. п. 1, 3, ч. 1, ч. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ, указал, что Б. и В. без получения согласия собственников жилых помещений многоквартирного дома возвели постройку под лестницей - кирпичную перегородку с дверью под лестничным маршем, что привело к перепланировке коридора общего пользования первого этажа, невозможности К. пользоваться общим имуществом, а также противоречит Правилам противопожарного режима в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ N 390 от 25.04.2012 г., так как запрещено устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы; загромождать эвакуационные пути и выходы (в том числе проходы, коридоры, тамбуры, галереи, лифтовые холлы, лестничные площадки, марши лестниц, двери, эвакуационные люки) различными материалами, изделиями, оборудованием, производственными отходами, мусором и другими предметами (подп. "к" п. 23, подп. "б" п. 36 Правил).

В то же время до перепланировки коридора К. использовал площадку под лестничным маршем на 1 этаже для хранения личных вещей: детских колясок, игрушек, велосипедов, что, как следует из вышеприведённых пунктов Правил также запрещено.

Администрация г. Мичуринска обратилась в суд с иском к К. о сносе самовольного строения и освобождении земельного участка, указывая, что ответчик на придомовой территории многоквартирного дома без соблюдения градостроительных и строительных норм и правил возвёл жилой дом в комплексе с гаражом. В свою очередь К. обратился в суд со встречным иском о признании права собственности на указанный объект.

Удовлетворяя требования администрации г. Мичуринска о сносе жилого дома (встречный иск К. оставлен без рассмотрения), суд применил нормы п. п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ, установив, что в 2000 году администрация города предоставила К. в аренду земельный участок площадью 30 кв. м. для строительства гаража сроком на два года, земельный участок под строительство жилого дома, возведённого площадью застройки 80 кв. м., не выделялся. Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы спорный дом не соответствует строительным нормам и правилам в части обеспечения противопожарных и санитарных разрывов, холодная пристройка не соответствует строительным нормам и правилам в части обеспечения архитектурно-строительного решения, несёт угрозу жизни и здоровью не только третьим лицам, но и самому К. Для того, чтобы привести строение в соответствие с разрешительной документацией на устройство гаража целесообразнее произвести работы по сносу строения и возведению гаража.

Суд апелляционной инстанции согласился с решением суда, отметив, что доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок, на котором возведён гараж, не является муниципальной собственностью, а является собственностью жильцов - собственников помещений в двух близлежащих многоквартирных домах, в связи с чем администрация города не имела права на предъявление такого иска ошибочны, т.к. земельный участок двух названных многоквартирных домов поставлен на кадастровый учёт без установления границ, следовательно, его нельзя считать надлежащим образом сформированным, а, значит, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем на основании п. 10 ст. 3, п. 3 ст. 3.1, ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 1 ст. 16 ЗК РФ администрация г. Мичуринска вправе была обращаться с иском.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не содержит названных структурных единиц

Администрация г. Мичуринска обратилась в суд с иском к Б. о признании строения самовольной постройкой и о приостановлении строительства, указывая, что на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности ответчика и третьих лиц, Б., снеся старый дом, начал строительство нового дома с увеличением размеров площади застройки без соответствующего отведения земельного участка и получения соответствующего разрешения от администрации города. До обращения в суд истец вручил ответчику уведомление о незамедлительном приостановлении самовольного строительства, т.к. строительство ведётся с нарушением нормативов градостроительного проектирования Тамбовской области, с нарушением прав и законных интересов других сособственников в общем дворе, находящемся в общем пользовании собственников.

Требования администрации г. Мичуринска были удовлетворены, поскольку судом было установлено, что соглашения между сособственниками о строительстве дома на земле, находящейся в общем пользовании всех сособственников земельного участка, достигнуто не было (п. 1 ст. 246 ГК РФ), в нарушение ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство дома Б. получено не было, при строительстве (начато в 2012 году) существенно нарушены Нормативы градостроительного проектирования Тамбовской области, утв. постановлением администрации Тамбовской области N 1038 от 24.09.2007 г.

Ленинским районным судом г. Тамбова было отказано в удовлетворении исковых требований А. к Ш., собственнику соседнего земельного участка, о ликвидации реконструируемого без соответствующих разрешений фундамента пристройки и запрете реконструкции, поскольку истица не предоставила суду доказательства нарушения её прав и законных интересов, а те доводы, которые истица приводит в обоснование иска не содержат сведений о нарушении прав и законных интересов А., тем более, что Ш. прекратила какое-либо строительство.

Суд апелляционной инстанции согласился с таким решением, так как в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения свои имуществом, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В ст. 222 ГК РФ перечислены признаки самовольной постройки и последствия её возведения, при этом при обращении в суд за защитой прав каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Совокупность приведённых норм свидетельствует о том, что правом требовать снос самовольной пристройки обладает собственник земельного участка либо субъект иного вещного права на застроенный земельный участок, его законный владелец или иное лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. При этом бремя доказывания факта нарушения прав в связи с возведением самовольной постройки в силу вышеприведённых ст. 304 ГК РФ, ч. 1 ст. 56 ГПК РФ возлагается на истца.

ООО "Газпром трансгаз С*" предъявил иски к гражданам, владельцам земельных участков в СНТ "К*", СНТ "С*", на которых ответчики возвели строения и сооружения в зоне минимально допустимых расстояний магистрального газопровода-отвода Кирсанов-Тамбов о сносе строений и сооружений.

Удовлетворяя заявленные требования и обязывая ответчиков снести спорные постройки, суд исходил из того, что согласно ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" магистральные газопроводы относятся к категории опасных производственных объектов, что обусловлено взрыво- и пожароопасными свойствами транспортируемого по ним газа и подтверждается свидетельством о регистрации опасных производственных объектов. На такие объекты в обязательном порядке распространяются требования промышленной безопасности.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 3 указанного закона требования промышленной безопасности - это условия, запреты, ограничения и другие обязательные требования, содержащиеся в настоящем Федеральном законе, других федеральных законах, принимаемых в соответствии с ними нормативных правовых актах Президента Российской Федерации, нормативных правовых актах Правительства Российской Федерации, а также федеральных нормах и правилах в области промышленной безопасности.

Согласно п. 4.2 Правил охраны магистральных трубопроводов, утв. Постановлением Госгортехнадзора России N 9 от 22 апреля 1992 г., земельные участки, входящие в охранные зоны трубопроводов, не изымаются у землепользователей и используются ими для проведения сельскохозяйственных и иных работ с обязательным соблюдением настоящих Правил.

В соответствии со ст. 28 ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" границы охранных зон объектов системы газоснабжения определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Минимальные расстояния до объектов системы газоснабжения определяются в соответствии со строительными нормами и правилами.

Минимальные расстояния от зданий, строений, сооружений до объектов системы газоснабжения определяются согласно таб. 4* Строительных норм и правил "СНиП 2.05.06-85* Магистральные трубопроводы" и составляют для газопроводов не менее 100 метров (для газопроводов условным диаметром до 300 мм) от оси газопровода до коллективных садов с садовыми домиками.

ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" предусмотрено, что возведение строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории (п. 1 ст. 34); разработка проектов организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения осуществляется в соответствии с установленными земельным и градостроительным законодательством, правилами землепользования и застройки, системой государственных градостроительных нормативов и правил.

ООО "Газпром трансгаз С*" на основании договора аренды, заключенного с ОАО "Г*", осуществляет эксплуатацию газопровода "Кирсанов-Тамбов" (1961 года постройки) диаметром трубы - 325 мм, с давлением 55 кгс/кв.см и рабочим давлением 4 кгс/кв.см и относящегося в соответствии с п. 2 СНиП 2.05.06-85* с учётом вышеуказанных параметров к числу магистральных газопроводов 1-го класса и включенного в государственный реестр опасных производственных объектов.

В зоне 89, 91 км газопровода на расстоянии ближе чем 100 метров от оси газопровода на земельных участках СНТ "К*", СНТ "С*" владельцы (собственники) участков возвели постройки - дачные домики, хозяйственные постройки, без получения разрешений, требуемых в силу ст. 28 ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации", и находятся в зоне минимально допустимых расстояний газопровода - отвода "Кирсанов-Тамбов", которые для газопроводов даже с диаметром менее 300 мм в соответствии со СНиП 2.05.06-85* Магистральные трубопроводы" составляют не менее 100 метров.

Согласно ст. 32 ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счёт средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения. При таких обстоятельствах на владельцев земельных участков и расположенных на них построек, должна быть возложена обязанность по их сносу.

Доводы некоторых граждан о том, что объекты были возведены ими до введения в действие СНиП не повлияли на выводы суда, поскольку до введения в действие вышеуказанного СНиПа действовал и продолжает действовать СНиП II-45 - 75 Магистральные трубопроводы, предписывающий в данной части аналогичные требования о минимальных расстояниях.

Строительство объекта магистрального газопровода было осуществлено в 1961 г. в соответствии с проектом и с учётом строительных норм и правил, действовавших на момент его строительства, до настоящего времени функционирует.

Отвод членам коллективов садоводов земельных участков был осуществлён через несколько лет после строительства газопровода, условием предоставления земельных участков было размещение коллективных садов, при этом решением исполнительного комитета Тамбовского городского Совета депутатов трудящихся N 1082 от 28.11.1968 г. в связи с нахождением отводимых участков в непосредственной близости от газопровода при его отводе под посадку коллективного сада было наложено ограничение в виде запрета строительства капитальных и жилых строений.

Суд указал, что строительство садовых домиков и иных спорных объектов на участке было осуществлено без согласования с собственником либо пользователем газопровода, а их нахождение в зоне минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения создаёт угрозу безопасной эксплуатации газопровода, препятствует локализации и уменьшению последствий возможных аварий и катастроф и создаёт угрозу безопасности самих построек и находящимся в них гражданам.

Доводы граждан о том, что садовые домики не относятся к капитальным строениям, не опровергли выводов суда, так как ст. 28 ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" предусматривает запрет на строительство любых зданий, строений и сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения.

Апелляционная инстанция с решениями суда согласилась.

Признание права собственности на самовольные постройки

При проведении обобщения усматривается, что иски о признании права собственности на самовольные постройки остаются наиболее распространенными и в большинстве случаев судами удовлетворяются.

Так, на обобщение поступило 82 гражданских дела названной категории, по 55 из которых судами принято решение о признании права собственности на самовольную постройку. Эти решения в апелляционном порядке не обжаловались. По 11 делам судом было отказано в удовлетворении заявленных требований, только два решения из них были обжалованы в суд апелляционной инстанции и оставлены без изменения. Производство по пяти делам было прекращено в связи с отказом истца от своих исковых требований, 11 исковых заявлений - оставлены без рассмотрения в основном ввиду вторичной неявки истца в судебное заседание.

Наиболее часто иски данной категории предъявлялись собственниками (одним из сособственников) земельного участка, на котором возведён (реконструирован) жилой дом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на её создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, однако до настоящего времени имеют место случаи, когда органы местного самоуправления привлекаются к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований или не привлекаются вовсе.

Так, П. предъявил иск к И. (сособственники дома и земельного участка) о сохранении индивидуального жилого дома в переустроенном виде и признании права собственности, администрация г. Тамбова привлечена судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования (Советский районный суд).

Ц. обратился в суд с иском к ТУ Росимущества в Тамбовской области о сохранении квартиры в перепланированном виде и признании права собственности на квартиру в порядке приватизации, в качестве третьего лица по делу участвовала ПК ВНИИГ и СПР им. И.В. Мичурина (как предоставлявшая жильё). Исковые требования были судом удовлетворены, администрация г. Мичуринска к участию в деле не привлекалась.

Из представленных для обзора дел по искам о признании права собственности на самовольно возведённые либо самовольно реконструированные индивидуальные жилые дома редко встречались дела, в которых к участию в деле привлекались бы собственники смежных земельных участков, хотя выявление их мнения на предмет наличия либо отсутствия нарушений прав и законных интересов "соседей", относится к числу обстоятельств, имеющих значение для дела.

Дел, по которым в таких случаях третьи лица возражали бы против удовлетворения иска не имелось, однако в любом случае разрешение вопроса о необходимости привлечения к участию в деле не только сособственников или законных владельцев застроенного земельного участка, но и собственников или законных владельцев смежных земельных участков для выявления их мнения по существу спора, обосновано требованиями ст. 222 ГК РФ.

Рассматривая иски названной категории, при отсутствии в материалах дела необходимых заключений компетентных органов об отсутствии нарушений строительных и градостроительных норм и правил, требований санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта, о том, что постройка не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства, на что указано в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Представленные для обзора дела свидетельствуют о том, что некоторые суды не проводят различие между понятиями реконструкции и перепланировки (переустройства) жилого помещения, а также не всегда правильно соотносят такие способы защиты права собственности, как сохранение переустроенных и (или) перепланированных жилых помещений и признание права собственности на самовольную постройку.

Право собственности в порядке ст. 222 ГК РФ признаётся на любые объекты недвижимости, в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 29 ЖК РФ возможно сохранение только жилых помещений.

Понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Понятия переустройства и перепланировки даны в ст. 25 ЖК РФ, примерный перечень работ, характеризующих переустройство (переоборудование в контексте ст. 25 ЖК РФ) и перепланировку приведены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170.

Таким образом если изменились качественные признаки (параметры) всего объекта недвижимости (например, увеличена площадь дома, квартиры за счёт пристройки, в том числе лоджии, балкона, вместо деревянных стен возведены кирпичные, возведён еще один этаж и т.п.), то налицо признаки самовольной постройки; если же изменения затронули инженерные сети, оборудование и т.п. внутри жилого помещения, а также коснулись изменений конфигурации жилого помещения (не внешних его границ), то имеются признаки переустройства и (или) перепланировки.

Если требование о признании права собственности на самовольную постройку может быть заявлено в виде самостоятельного требования, встречного требования по иску о сносе самовольной постройки и т.д., то сохранение жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии возможно либо при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов, либо в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Хотелось бы обратить внимание на практику Советского районного суда г. Тамбова и Мичуринского городского суда, при которой положительно разрешался вопрос о сохранении квартир, расположенных в двух- (трёх, четырёх) квартирных одноэтажных жилых домах, жилых домов, принадлежащих на праве собственности одному или нескольким лицам, в переустроенном, перепланированном виде со ссылкой на ст. ст. 25 и 29 ЖК РФ, и признании на такие квартиры (дома) за истцами права собственности, когда фактически к квартире (дому) осуществлена пристройка помещений, в результате чего изменяются общая, жилая площадь квартиры (дома), назначение помещений, следовательно, фактически создан новый объект недвижимости, поскольку объект обрёл новые технические характеристики (п. 29 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В указанных случаях имела место реконструкция объекта и, следовательно, спор подлежал рассмотрению с применением к правоотношениям ст. 222 ГК РФ, и в обязательном порядке подлежал исследованию вопрос о правах на земельный участок, на котором произведено строительство, выяснение мнения собственника, законного владельца земельного участка по существу спора. Судами данный вопрос не исследовался, притом что по искам, где предметом являлась квартира, представитель органа местного самоуправления (администрации г. Тамбова) возражал против удовлетворения исков, обратив внимание суда на то, что сведения о правах на земельный участок в материалах дела отсутствуют. Позиция представителя ответчика и её анализ с учётом действующего законодательства в решениях приведены не были.

Если в указанных выше случаях квартира располагается в многоквартирном жилом доме, представляется правильной ситуация, когда суды на основании ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" будут выяснять вопрос о праве и границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, и при установлении наличия права собственности на земельный участок у собственников помещений многоквартирного дома, разрешать спор с учётом положений ст. ст. 36, 40 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, с привлечением к участию в деле в качестве соответчиков собственников всех помещений в многоквартирном доме.

Вызвало интерес и такое дело.

Мичуринским городским судом был удовлетворён иск Т. к администрации г. Тамбова о признании переоборудования квартиры допустимым и признании права собственности на нежилое помещение. Т., являясь собственником квартиры, в многоквартирном пятиэтажном доме, что можно установить из ситуационного плана, без соблюдения соответствующей процедуры, предусмотренной ст. 23 ЖК РФ, перевёл жилое помещение в нежилое. Ссылаясь на отсутствие нарушений законодательства, а также прав и законных интересов третьих лиц, Т. предъявил указанные требования.

Действительно общая площадь помещения после его перевода не изменилась, однако необходимо обратить внимание на то, что согласно техническому паспорту переведённого помещения к нему пристроено крыльцо со ступенями, т.е. фактически входная группа, однако каких-либо сведений на чьём земельном участке возведена входная группа, материалы дела не содержат, что исключает возможность в полной мере установить отсутствие нарушений прав и законных интересов третьих лиц.

Лишь по пяти гражданским делам истец, просивший сохранить в "перепланированном и переустроенном" виде квартиру (с самовольной пристройкой - балконом, крыльцом), предоставил суду протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, которым единогласно либо большинством голосов были приняты решения: об уменьшении размера общего имущества многоквартирного дома, возникшего в результате сохранения в перепланированном виде спорной квартиры; о сохранении квартиры с пробивкой стены и возведённой лоджией; и по двум из них гражданским делам в решении суда имелась ссылка на такой протокол и применены ст. 36, п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (Мичуринский городской суд), однако при этом кадастровый паспорт либо кадастровая выписка с целью установления прав на застроенный земельный участок (собственники помещений в многоквартирном доме либо орган местного самоуправления) в материалах дела отсутствовал.

В делах Мичуринского городского суда встречались кадастровые паспорта земельных участков под многоквартирными жилыми домами с установленными границами участков либо не установленными в соответствии с действующим законодательством, однако вопрос о привлечении к участию в деле собственников, законных владельцев земельного участка и выявлении их мнения по существу спора судом не разрешался.

Аналогичным образом, т.е. на основании ст. ст. 25, 29 ЖК РФ, но не на основании ст. 222 ГК РФ, Советским районным судом разрешались иски собственника доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок под ним, осуществившего самовольно пристройку к помещениям, находящимся в пользовании истца, к остальным сособственникам долей дома о сохранении дома в перепланированном состоянии, изменении размера доли в праве собственности на жилой дом и выделе доли в натуре.

Мичуринский городской суд при разрешении исковых требований о признании права собственности на самовольные пристройки к квартирам и жилым домам рассматривал данные споры как на основании ст. 29 ЖК РФ, так и на основании ст. 222 ГК РФ.

Имели место решения суда по искам о признании права собственности на жилые дома с учётом пристроек, в которых норма материального права, на основании которой требования истца удовлетворялись вообще не приводилась.

Законность таких решений в апелляционном, кассационном порядке не проверялась.

До настоящего времени имеют место случаи ошибочного разрешения споров об узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции: пристроек, надстроек к жилым домам, в том числе, двухквартирным. При этом судом признавалось право собственности на самовольные пристройки к квартире, к жилому дому как на отдельный объект капитального строительства.

Так, решением Мичуринского городского суда было признано право собственности за истицей на самовольную пристройку лит. А1 к квартире в двухквартирном жилом доме. Право собственности на квартиру приобретено С. по договору дарения от 08.12.1994 г.

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего объекта, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведённые части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путём признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

Разрешается достаточно большое количество дел, по которым собственник доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок под ним, осуществив самовольно пристройку к помещениям, находящимся в пользовании истца, обратился с иском к остальным сособственникам о сохранении дома в перепланированном состоянии, изменении размера доли в праве собственности на жилой дом, реже - ещё и о выделе доли в натуре.

Ф. обратился в суд с иском к администрации г. Тамбова, и Ф., С., К. об изменении размера долей в праве общей долевой собственности после перепланировки, сохранении жилого помещения в перепланированном виде, указав при этом размеры долей, в которых им принадлежало право собственности на жилой дом и перечень изменений жилого дома, произведённый им: переоборудование пристройки, возведение новой пристройки, в связи с чем площадь дома увеличилась. Сособственники дома - ответчики против удовлетворения требований истца не возражали.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд, в том числе руководствовался п. 3 ст. 245 ГК РФ.

По иску С., К. и С. к администрации г. Тамбова об изменении размера долей после перепланировки и признании права собственности на жилой дом с учётом пристройки, резолютивная часть решения гласит о сохранении жилого дома в переустроенном состоянии с указанием технических характеристик и помещений нового объекта, и изменении размера долей сособственников в праве собственности на дом с указанием размера долей каждого из истцов.

А., указывая, что является собственником 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, обратился в суд с иском к К. о сохранении дома в перепланированном состоянии и о выделе доли в натуре. А. самовольно пристроил помещения, к тем помещениям, которые находятся в его пользовании, в результате чего площадь дома увеличилась. Ответчик против удовлетворения требований не возражал, исковые требования судом были удовлетворены, в том числе со ссылкой на п. п. 1 - 3 ст. 252 ГК РФ, право долевой собственности истца на жилой дом прекращено. Судьба прав на жилой дом ответчика не указана.

Мичуринский городской суд удовлетворил исковые требования С., собственника 1/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, к администрации г. Мичуринска о признании права собственности на жилые пристройки к помещениям, находящимся в пользовании истицы. В резолютивной части решения суд указал на признание права собственности истца на самовольно возведённые пристройки. Технические характеристики жилого дома с учётом пристроек, а также размеры долей сособственников, в том числе и истицы в резолютивной части решения не приведены.

При предъявлении такого рода исков предлагается разъяснять истцам, что им необходимо: 1) либо обращаться совместно с остальными участниками права общей долевой собственности с требованием о признании права собственности на весь жилой дом как самовольную постройку вследствие проведённой реконструкции, а затем (или одновременно с ним) требовать в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 245 ГК РФ, увеличения своей доли в праве на общее имущество; 2) либо осуществлять раздел (выдел) общего имущества (ст. 252 ГК РФ), приобретая тем самым право единоличной собственности, и одновременно с ним требовать признания права собственности на выделенные и достроенные (реконструированные) помещения как единый объект в порядке ст. 222 ГК РФ.

В любом случае независимо от того обратились ли в суд все сособственники жилого дома либо один из них или несколько, к участию в деле необходимо привлекать всех сособственников домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведённую пристройку, в том числе если произведён выдел доли в натуре - перераспределение долей сособственников оставшейся после выдела части домовладения.

Рассмотрение вопросов о перераспределении долей в праве на общее имущество по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ, в том числе при разделе (выделе доли имущества) обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения исполнимости судебного решения, поскольку при государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимого имущества открывается новый подраздел ЕГРП на жилой дом, при этом подраздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим жилым домом, закрывается в соответствии с п. 36 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219.

В том случае если к жилому дому возведены самовольные пристройки также иными совладельцами, помимо истца, не обращающимися в суд за защитой своего права, единственной возможностью защитить свои интересы для истца, как правило, является предъявление иска о разделе (выделе доли) общего имущества (ст. 252 ГК РФ) и признании права собственности на выделенные и достроенные (реконструированные) помещения как единый объект в порядке ст. 222 ГК РФ.

Исполнимость судебного решения во многом определяется правильным и чётким изложением его резолютивной части, в которой, по данной категории дел, должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать объект и его правообладателя.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект, объект образованный в результате раздела (выдела доли) являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В силу п. 1 ст. 18 названного Закона в решении должны содержаться сведения, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).

С учётом положений ст. 12 того же Закона, а также Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219, в резолютивной части такого решения суда должны содержаться сведения о правообладателе, адресе (местонахождении) объекта, его наименовании и назначении, площади, а если объект находится в общей долевой собственности - доли в праве в виде правильной простой дроби.

В частности, в резолютивной части решения о разделе жилого дома указываются сведения о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом истца, однако, очевидно, что у ответчика такое право также прекращается, при этом не указание на это в резолютивной части решения, делает невозможным впоследствии регистрацию права собственности ответчика на оставшуюся после выдела также отдельную часть жилого дома, технические характеристики которой также должны быть приведены в резолютивной части.

Ленинский районный суд г. Тамбова, удовлетворяя исковые требования С. к администрации г. Тамбова о сохранении жилого дома в перепланированном виде, установил, что истице принадлежит 21/150 доля в праве общей долевой собственности на дом, она пользуется определёнными помещениями в доме, имеющими отдельный вход-выход из дома, к которым самовольно возвела пристройку, соответствующую градостроительным и строительным нормам и правилам. При этом резолютивная часть решения гласит о сохранении 21/150 доли дома в перепланированном виде с учётом пристройки.

Изложение резолютивной части решения в таком виде является, по меньшей мере, бесперспективным для истца, так как в данном случае осуществив пристройку, истец создал новый объект недвижимости, поэтому весь дом является самовольной постройкой, кроме того, объектом права единоличной собственности может быть индивидуально-определённое имущество, но никак не его 21/150 доля.

П. обратился в суд с иском к администрации г. Тамбова, Ю. и Х., просил выделить принадлежащую ему долю - обособленную часть - в натуре и признать на неё право собственности с учётом самовольно произведённых построек. В резолютивной части решения указано на удовлетворение исковых требований и выдел доли П. в натуре. Право общей долевой собственности на жилой дом истца прекращено.

Участь права собственности и размер долей в праве на оставшуюся после выдела часть дома судом не определены, что исключает для ответчиков возможность реализации права собственности, в частности, регистрацию права на оставшуюся после выдела часть жилого дома, возникновение которой обусловлено исключительно удовлетворением исковых требований.

Октябрьский районный суд г. Тамбова в резолютивной части решения указал на сохранение жилого дома в переустроенном и перепланированном состоянии, указав те изменения, которые были осуществлены истицей, выделил в натуре в собственность истца часть дома, состоящую из помещений, находящихся в пользовании истца (соразмерно доле в праве или нет, либо по сложившемуся порядку пользования не указано), прекратил право общей долевой собственности истца на жилой дом, признал за истицей право собственности на выделенную часть. Участь права собственности и размер долей в праве на оставшуюся после выдела часть дома судом также не определялись.

Представляется наиболее правильным, в тех случаях, когда права сособственников объекта недвижимости установлены и оформлены в порядке, предусмотренном законодательством, обсуждать в мотивировочной части и разрешать в резолютивной части решений вопрос не только о правах истца, но и о последствиях для ответчиков:

Определять и указывать технические характеристики вновь созданного объекта недвижимости: жилого дома, квартиры, то есть после его реконструкции (с учётом пристроек), при необходимости со ссылкой на технический (кадастровый) паспорт объекта, составленный на определённую дату, определять и указывать размеры долей всех сособственников в праве собственности на созданный объект недвижимости.

В случае выдела (раздела) доли из общего имущества, помимо указанного, определять объект как выделенный (разделённый), так и оставшийся после выдела (раздела), а при необходимости и размер долей в праве на оставшуюся после выдела часть, для чего в ходе разбирательства дела, в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ ставить данный вопрос на обсуждение и предлагать истцу предоставить суду соответствующие расчёты, документы, поскольку ответчики не должны нести негативные последствия от действий истца, осуществившего улучшение своих жилищных условий, с отступлением от требований действующего законодательства.

Отсутствие в резолютивной части решения суда подробного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения решения суда в соответствии с требованиями статьи 202 ГПК РФ.

Имели место случаи, когда истцы обращались в суд с иском к администрации города и просили признать право собственности на гаражи, возведённые в больших размерах, нежели это предусмотрено соответствующими постановлениями органа местного самоуправления, либо когда разрешалось возводить крытую стоянку для хранения личного автотранспорта, а возведён гараж.

Суд, удовлетворяя заявленные требования, исходил из наличия у истца отведённого для соответствующих целей земельного участка, отсутствия нарушений нормативов градостроительного проектирования, нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, отсутствия угрозы жизни и здоровью, что было подтверждено соответствующими заключениями специалистов.

Как указывалось выше в удовлетворении 11 исков о признании права собственности на самовольные постройки было отказано. Отказы в удовлетворении иска были вызваны созданием построек на земельном участке, не отведённом для этих целей либо отсутствием у истца, предусмотренного п. 3 ст. 222 ГК РФ вещного права на застроенный земельный участок.

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ является её возведение на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Статья 222 ГК РФ корреспондирует к подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, в соответствии с которым земельное законодательство основывается на принципе деления земель по целевому назначению на категории; правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определённой категории разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Категории земель перечислены в п. 1 ст. 7 ЗК РФ. По правилу, установленному п. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель, определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями ч.ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведённом для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правилам землепользования и застройки конкретного населённого пункта, определяющим вид разрешённого использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учётом особенностей её расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Одним из доказательств возведения постройки на земельном участке, отведённом для этих целей, является решение о предоставлении земельного участка для строительства (ст. 32 ЗК РФ).

Сведения о категории земель, к которой отнесён земельный участок, и его разрешённом использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. п. 13, 14 ч. 2 ст. 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Поскольку самовольное изменение разрешённого использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешённому использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведённую с нарушением целевого назначения земельного участка судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида разрешённого использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешённого строительства разрешаются в порядке, установленном положениями ст. ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих органов об отказе могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае заявления соответствующих требований) в порядке искового производства. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованным лицом за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо.

Так, Никифоровским районным судом отказано в удовлетворении исков граждан, предъявленных к администрации Никифоровского района о признании права собственности на самовольно возведённые гаражи, поскольку гаражи возведены ими за границами населённого пункта без соответствующих разрешений на не отведённом для этих целей земельном участке сельскохозяйственного назначения, при этом суд сослался на ст. ст. 7, 77, 78 ЗК РФ и ст. 7 ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

К. обратился в суд с иском к администрации г. Тамбова и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата ФСГРКК" по Тамбовской области о признании права собственности на жилой дом и признании отказа незаконным, указывая, что является собственником нежилого здания и земельного участка площадью 16531 кв. м. На данном земельном участке истец без необходимых разрешений возвёл трёхэтажный жилой дом. Поскольку дом возведён с соблюдением строительных, пожарных и санитарных норм, просил признать на жилой дом право собственности. Вид разрешённого использования участка - под нежилым строением, в настоящее время на участке жилой дом, в связи с чем К. обратился в кадастровую палату с заявлением об изменении вида разрешённого использования - под индивидуальное жилищное строительство, однако ему было отказано, по его мнению, незаконно, т.к. нормы, приведённые в отказе не препятствуют изменению вида разрешённого использования участка на основании его заявления.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что в силу п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам, но эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Ссылаясь на п. п. 1, 2 ст. 7, п. 2 ст. 85 ЗК РФ, п. 1 ст. 222 ГК РФ, п. 9 ст. 1, ст. ст. 30, 35, 37 ГрК РФ, суд в решении указал, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа - город Тамбов (утв. решением Тамбовской городской Думы N 472 от 15.12.2011 г.) зона ОД-4, в которой расположен участок истца, - это зона общественно-деловой застройки специализированных центров обслуживания, выделенная для создания правовых условий градостроительной деятельности в части использования и застройки территорий, обеспечивающей формирование центров и комплексов общественного обслуживания и деловой деятельности. В этой зоне предусмотрены, в том числе, основные виды разрешенного использования, а также вспомогательные - многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше.

Поскольку самовольное изменение вида разрешённого использования земельного участка не допускается, возведение индивидуального жилого дома как вид использования не соответствует разрешённому использованию, администрацией г. Тамбова отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведённую с нарушением целевого назначения земельного участка не может быть удовлетворено.

Отказ администрации г. Тамбова в изменении вида разрешённого использования земельного участка истцом в ходе разбирательства дела не оспаривался.

Достаточно большое количество дел было рассмотрено судами по искам граждан-членов ГСК к администрации г. Тамбова о признании права собственности на гаражи, которые были возведены истцами за пределами границ земельного участка, предоставленного ГСК.

В одних случаях администрация города предъявляла встречные иски о сносе самовольно возведённого гаража, в других - нет.

Ни на один из возведённых за пределами границ ГСК гаражей право собственности за гражданином судом признано не было.

Законоположения, закрепляющие соответствующие основания приобретения права собственности (ст. 218 ГК РФ), направлены на реализацию участниками гражданских правоотношений своих имущественных прав, в том числе права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, гарантированного статьей 35 Конституции Российской Федерации.

Однако закреплённые в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на вновь созданную вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, возникает при условии соблюдения таким лицом закона и иных правовых норм.

Относительно объектов недвижимости это означает, в первую очередь, необходимость учитывать и соблюдать при их возведении градостроительные и строительные нормы и правила, а также требования гражданского и земельного законодательства Российской Федерации.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ ни один из истцов не доказал факта строительства гаража в соответствии с требованиями законодательства, а потому, как указала апелляционная инстанция, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных исков. Доказательства, предоставленные истцами в подтверждение права собственности на спорные объекты, не содержали сведений, позволяющих удовлетворить иск.

Исков собственников земельных участков, либо лиц, владеющих участком на другом законном основании, о признании права собственности на самовольную постройку, возведённую другим лицом на принадлежащем истцу земельном участке, не встретилось.

Обращается особое внимание на следующее.

По правилу, установленному ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (ч. 2 ст. 39 ГПК РФ). При признании ответчиком иска и принятии его судом выносится решение об удовлетворении заявленных истцом требований (ч. 3 ст. 173 ГПК РФ).

Если иск о признании права собственности предъявлен лицом, создавшим самовольную постройку, владельцу земельного участка (или наоборот) и отсутствуют основания считать, что сохранение постройки нарушает права и охраняемы законом интересы других лиц и создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, то спор носит исключительно частный характер, а потому принятие признания иска возможно. Суду необходимо выносить решение о признании права собственности.

Если же иск предъявлен контролирующему (надзирающему) органу в связи с нарушением при строительстве правил о целевом использовании земельного участка, отсутствием необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, принятие признания иска сомнительно, поскольку признанием иска "обходится" отрицание права собственности за лицом, создавшим самовольную постройку (п. п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ). Следовательно, признание иска противоречит закону (ч. 2 ст. 39 ГПК РФ), а, следовательно, его принятие судом недопустимо.

В любом случае, вне зависимости от личности участников спора, суд должен отказать в принятии признания иска, если самовольная постройка возведена на земельном участке, не отведённом для этих целей (даже если ответчиком выступает законный владелец земельного участка), или сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Здесь также необходимо исходить из того, что признание иска противоречит закону (ч. 2 ст. 39 ГПК РФ).

Кроме того, из смысла ст. 222 ГК РФ следует, что при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо оценить соответствие самовольной постройки строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам в подтверждение отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, а также установить, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц. Наличие согласия органа местного самоуправления (контролирующего органа) на сохранение самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решён положительно. Таким образом, для рассмотрения вопроса о возможности принятия признания иска ответчиком суд фактически должен рассмотреть дело по существу, а значит, по требованию о признании права на самовольную постройку у суда отсутствуют основания принимать признание иска ответчиком, поскольку в данном случае вопрос принятия признания иска поставлен в зависимость от удовлетворения исковых требований при рассмотрении дела по существу, а волеизъявление ответчика не изменяет предмет исследования.

Сохранение жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии

В связи с введением в действие с 01 марта 2005 г. Жилищного кодекса Российской Федерации, в котором чётко определены понятия перепланировки и переустройства жилого помещения, основания, а также последствия их самовольного осуществления, в судебной практике появилась новая категория споров - о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

Необходимо отразить, на что указывалось выше, что сохранение переустроенных и (или) перепланированных жилых помещений как способ защиты права возможен от требований привести жилое помещение в прежнее состояние и продажи его с публичных торгов, если первое требование не выполнено, и в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Всего на обобщение было представлено 106 дел вышеуказанной категории, исковые требования по которым судами удовлетворены. Законность принятых решений ни в апелляционном, ни кассационном порядке не проверялась.

Изучение названных гражданских дел свидетельствует о том, что факты обращения граждан в суд для утверждения самовольной перепланировки или переустройства практически не имели места.

Суды под категорией исков о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном виде разрешали фактически иски о признании права собственности на самовольные постройки.

Встретились лишь два дела "отдалённо" напоминающих данную категорию споров, которые были рассмотрены в порядке искового производства по иску юридического лица и по иску гражданина к органу местного самоуправления.

Ни одно, ни второе дело никак не связаны с рассмотрением иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов, а также с производством по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

ФГБОУВПО "Мичуринский государственный аграрный университет" обратился в суд с иском к администрации г. Мичуринска о сохранении жилого помещения в переустроенном виде (речь шла о соединении нескольких комнат общежития в одно жилое помещение). Судом требования были удовлетворены с учётом норм ч. 4 ст. 29 ЖК РФ.

Обратило на себя внимание то обстоятельство, что сведения о том, проживают ли в спорном объекте третьи лица, чьи права и законные интересы затрагиваются иском, отсутствуют.

Другое дело было рассмотрено судом по иску Х., собственника нежилого здания, который внутри здания объединил, уменьшил по площади и т.п. часть помещений, изменил их назначение к органу местного самоуправления о сохранении здания в перепланированном и переустроенном виде.

Суд удовлетворил заявленные требования, применив к спорным правоотношениям по аналогии ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, установив отсутствие нарушений прав и законных интересов граждан, угрозы их жизни или здоровью. При этом в чём заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и чем вызвано обращение в суд с подобным иском из материалов дела не усматривается.