Приложение. Концепция развития ипотечного кредитования в Ивановской области

Приложение к

указу Губернатора

Ивановской области

от 3 октября 2000 г. N 52-УГ

Концепция
развития ипотечного кредитования
в Ивановской области

С изменениями и дополнениями от:

29 декабря 2004 г.

Введение

Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора всегда входило в число приоритетов социально-экономической политики России.

Если во времена существования союзного государства жилищная проблема еще как-то решалась, то на нынешнем этапе в связи с кризисным положением всей экономики решение данного вопроса замедлилось.

Рыночные условия требуют применения новых путей и методов решения жилищной проблемы. Мировая практика показывает, что одним из самых действенных способов решения вопроса обеспечения граждан жильем является ипотечное кредитование.

В России за последние годы уже накоплен опыт и практика использования различных моделей ипотеки, начато внедрение системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на концепции Госстроя РФ. Поэтому данная программа учитывает не только мировой опыт, но и наиболее успешный опыт нашей страны, рекомендации Госстроя, а также замечания и пожелания всех участников процесса кредитования.

Программа позволяет начать работу по внедрению и развитию ипотечного кредитования в Ивановской области уже в настоящее время в существующем правовом поле.

1. Описание проблемы

Переход к рыночным методам жилищного строительства и формированию рынка жилья в той форме, в которой он проводился с 1990 г., усилил кризисные явления в жилищной сфере, заложенные еще в советское время.

Постоянное сокращение ввода жилья привело к заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий.

Динамика ввода жилья за 1994-1998 г.г. (табл.1) показывает значительное снижение объемов строительства жилья. За период с 1994 по 1998 г.г. объем строительства жилья по Ивановской области сократился более чем в 1,5 раза. Происходит также снижение ввода жилья за счет бюджетных источников финансирования строительства жилья (табл.1). Так, если в 1994 г. за счет бюджетных средств было введено 15,2% жилья, то в 1998 г. эта цифра составила лишь 11,5%. Ввод жилья происходит в основном за счет средств предприятий и средств частных лиц, которые в совокупности составили более 80% от объема введенного жилья.

                                                                Таблица 1

Динамика ввода жилья за 1994-1998 г. г. по Ивановской области за счет
разных видов финансирования (тыс. кв.м.)

Период	1994	1995	1996	1997	1998
За счет всех источников финансирования	285,7	207,4	153,6	173,7	127,3
За счет бюджетных средств	43,5	41,6	8,8	11,4	14,7
Соотношение ввода жилья за счет бюджетных средств к общему вводу жилья (%)	15,2	20,0	5,7	6,6	11,5

В настоящее время по Ивановской области в очереди на улучшение жилищных условий состоят 53654 семей, в том числе в г. Иванове - 19151 семей.

Указанное количество является сильно заниженным, поскольку очень многие нуждающиеся не состоят в очереди на улучшение жилищных условий, что видно из динамики очереди 1991-1998 г. г. (табл.2). Столь резкое сокращение очереди, особенно за последнее время, невозможно объяснить тем, что в настоящее время люди улучшают свои жилищные условия - чаще всего это люди, состоявшие в очереди по месту работы, а затем уволившиеся. В целом, сохраняется низкий уровень удовлетворения потребности в жилье. За 1998 год улучшили свои жилищные условия лишь 4,4% от общего числа очередников. Из них 17,3% составляют льготники.

                                                                Таблица 2

Динамика улучшения жилищных условий в Ивановской области
за 1991-1998 г.г.

	31.01.91г.	31.01.96г.	31.01.97г.	31.01.98г.
Число семей, улучшивших жилищные условия	12428	4742	3097	2570
В % от числа семей состоящих на учете	14%	7%	5%	4%
Из них льготников	2840	1099	613	444

                                                                Таблица 3

Число семей, состоящих на учете на получение жилья в г. Иванове и
Ивановской области с 1991 по 1998 г. г. (на конец месяца)

Число семей# состоящих на учете	1991	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Всего	87839	83133	77532	69533	63851	60949	58385	53654
Из них льготников	21032	19815	20521	20081	18457	15560	16379	15409

Таким образом, можно констатировать, что довольно значительная часть жителей области не встает в очередь на получение жилья, что свидетельствует о том, что потребность в жилищном строительстве области выше, чем можно было бы полагать, опираясь на данные по численности очереди (табл.3).

Уменьшение очереди на улучшение жилищных условий объясняется повышением числа семей, которые не стоят в очереди, хотя по социальной норме имеют на это право.

За последние два года четко прослеживается тенденция превышения роста размеров прожиточного минимума над ростом стоимости 1 кв.м. жилья, другими словами, "жизнь" дорожает быстрее, чем жилье. Рост среднемесячной заработной платы в 1996-1998 г. г. опережал рост прожиточного минимума (табл.4), что вело к появлению свободных средств у населения, которые оно могло вложить в строительство или приобретение жилья. Мы видим, что количество квадратных метров, которые человек мог купить на остаток зарплаты после удовлетворения текущих потребностей, росло. Однако августовский кризис 1998 г. перечеркнул эту тенденцию: рост зарплаты отстал как от роста прожиточного минимума, так и от роста цен в строительстве. В результате в январе 1999г. даже в суммовом выражении человек мог вложить в жилье в 2,7 раза меньше, чем в 1996 г. - 78 рублей вместо 213 (табл.4). Кроме того, число людей с доходом свыше 800 рублей в 1998 г. по сравнению с предыдущим 1997 годом осталось на прежнем уровне (табл.5). В 1999 г. человек мог купить всего 0,042 кв. м жилья в месяц, в 1998 г. - 0,140 кв. м (табл.4).

Все вышесказанное означает, что люди вынуждены все меньше и меньше вкладывать средства в жилье, т.е. происходит постоянное снижение спроса, и, следовательно - снижение объемов строительства жилья.

                                                                Таблица 4

Динамика роста стоимости 1 кв.м. жилья, размера прожиточного минимума и
размера среднемесячной зарплаты за период с 1996 по 1999 г.г.
(на начало года)

	1996	1997	1998	1999
Стоимость 1 кв.м. жилья в текущих ценах	1367	1511	1853	1865
Темп прироста средней стоимости 1 кв.м. жилья (%)	-	10,5	22,6	0,6
Размер прожиточного минимума	272,3	309,7	368,6	752,4
Темпы роста прожиточного минимума (%)	-	13,7	19,0	104,0
Цена 1 кв.м. жилья в прожиточных минимумах	5,0	4,9	5,0	2,5
Размер среднемесячной заработной платы	485,2	546,8	629,0	831,0
Темпы роста зарплаты (%)	-	12,7	15,0	32,1
Цена 1 кв.м. жилья в среднемесячных з/платах	2,8	2,8	2,9	2,2
Превышение зарплаты над прожиточным минимумом	212,9	237,1	260,4	78,6
Кол-во кв.м. жилья, которое может купить человек в месяц	0,155	0,157	0,140	0,042

                                                                Таблица 5

Динамика распределения населения Ивановской области по размеру
среднедушевого дохода с 1996 по 1998 г. г. (в %)

Размер дохода	1996	1997	1998
До 400	58,2	44,0	36,0
400-600	26,3	30,5	34,7
600-800	9,9	14,6	17,5
800-1000	3,5	6.2	7,2
1000-1200	2,1	4,7	2,8
1200-1600	-	-	1,53
1600-2000	-	-	0,26
свыше 2000	-	-	0,06
Итого свыше 800	5,6	10,9	11,85

Сложившаяся проблемная ситуация серьезно ухудшает положение населения, предпринимателей, государства, интересы которых сейчас сходятся в том, чтобы решить проблему на основе развития ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование, будучи обеспечено реальной собственностью на недвижимость, могло бы дать приток новых средств на рынок жилищного строительства и сопряженные с ним секторы промышленности, создать новые рабочие места, повысить доходы населения и бюджета.

В нынешних условиях основным толчком для развития и внедрения ипотечного кредитования могут служить бюджетные средства (средства специальных фондов, по сути, также являющиеся бюджетными), выдаваемые в качестве ипотечных кредитов на возвратной, платной, срочной основе гражданам через государственные (муниципальные) предприятия и учреждения, а также средства населения. В дальнейшем возможно привлечение средств инвесторов, использование доходов от ценных бумаг, а также других источников финансирования.

2. Цели и задачи

Главная цель программы ипотечного кредитования - создание работающей системы обеспечения максимального числа горожан и жителей области жильем за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов (займов).

Современная жилищная политика области должна, наряду с существующей ориентацией на нужды социально-незащищенных групп населения, сделать акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего определенными доходами, накоплениями и являющимися собственниками жилья в результате его приватизации.

Создание системы ипотечного кредитования позволит не только резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на экономическую ситуацию в области в целом, обеспечить импульс к экономическому подъему других отраслей экономики на пути выхода из кризиса.

В качестве одного из основных требований следует отметить необходимость доступности ипотечных кредитов (займов) для групп населения с невысоким уровнем дохода (работники бюджетной сферы, молодые специалисты и др.). При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса.

Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов бюджета, граждан, коммерческих банков и других инвесторов.

Таким образом, в качестве основных целей и задач программы необходимо выделить следующие:

- внедрение системы ипотечного кредитования в г. Иваново и Ивановской области;

- создание нормативно-правовой базы для ипотечного кредитования в Ивановской области;

- создание и развитие инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного финансового и организационного механизма для функционирования системы ипотечного кредитования;

- обеспечение граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, доступным жильем;

- стимулирование развития строительной отрасли;

- создание условий для обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов в жилищное строительство;

- создание механизмов оценки и реализации жилья на вторичном рынке;

- создание механизмов социальной защиты граждан при ипотечном кредитовании.

Информация об изменениях:

Указом Губернатора Ивановской области от 29 декабря 2004 г. N 158-УГ в раздел 3 настоящей Концепции внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2005 г.

См. текст раздела в предыдущей редакции

3. Основные участники ипотечного кредитования,
их задачи и функции

Заемщики - обратившиеся за получением ипотечного кредита (займа) физические лица, добровольно предоставляющие в залог имеющееся у них в собственности или (и) приобретаемое на средства кредита (займа) недвижимое имущество, отвечающие определенным условиям и квалифицированные кредитором как платежеспособные в результате процедуры оценки вероятности погашения кредита (андеррайтинг).

Кредиторы - Учреждение по ипотечному кредитованию администрации Ивановской области, кредитные и иные организации, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственные жилые помещения или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам по их поручению.

Риэлтерские фирмы - юридические лица, лицензированные как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья.

К функциям риэлторов относятся:

- подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья;

- проверка юридической "чистоты" предлагаемых к продаже жилых помещений;

- организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья;

- участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

Оценщики - юридические и физические лица, уполномоченные осуществлять профессиональную оценку недвижимого имущества при ипотечном кредитовании.

Страховые фирмы - уполномоченные страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщиков, страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Инвесторы - юридические и физические лица, участвующие в ипотечном кредитовании жилищного строительства своими денежными и материальными ресурсами.

Законодательное Собрание Ивановской области:

- осуществляет правовое регулирование в сфере развития ипотечного жилищного кредитования;

- предусматривает при утверждении областного бюджета на очередной финансовый год выделение бюджетных средств на развитие программы ипотечного жилищного кредитования;

- осуществляет контроль за соблюдением принятых нормативных правовых актов в сфере ипотечного жилищного кредитования;

- предоставляет налоговые льготы участникам ипотечных программ.

Администрация Ивановской области - выполняет следующие функции:

- содействует созданию и развитию системы ипотечного кредитования;

- участвует в управлении учреждением по ипотечному кредитованию;

- утверждает конкурсные документы; положения о порядке предоставления ипотечных кредитов (займов), о порядке бюджетного финансирования ипотечного кредитования, об аккредитации субъектов ипотечного рынка, о фонде временного проживания и другие нормативно-правовые документы, необходимые для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;

- координирует областные ипотечные программы;

- координирует жилищное строительство в рамках программ ипотечного кредитования;

- предоставляет поручительства и гарантии инвесторам в рамках программ ипотечного кредитования;

- содействует в обеспечении налогового режима наибольшего благоприятствования с целью повышения доступности ипотечных кредитов (займов) для населения, а именно, учитывает в проектах нормативных правовых актов предоставление налоговых льгот и налоговых освобождений для участников ипотечного кредитования;

- содействует созданию механизмов социальной защиты участников ипотечного кредитования;

- осуществляет контроль за использованием бюджетных средств.

Ивановское областное государственное учреждение по ипотечному кредитованию "Стройкредит" (далее - учреждение) - структура, созданная администрацией области для организации и внедрения системы ипотечного кредитования в Ивановской области.

К функциям учреждения относятся:

- организация проведения конкурса по бюджетным средствам;

- андеррайтинг заемщиков;

- выдача ипотечных займов и их обслуживание;

- управление бюджетными средствами, направленными на развитие программы ипотечного жилищного кредитования;

- развитие механизма реинвестирования при взаимодействии с остальными субъектами ипотечного рынка;

- привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования.

Нотариусы - выполняют следующие функции:

- разъяснение сторонам смысла и значения сделки, правовых последствий заключаемого договора;

- составление проекта договора ипотеки;

- нотариальное удостоверение договора ипотеки.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства, в том числе в заложенных квартирах и домах, защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

4. Стандарты и требования
к ипотечным кредитам (займам)

Ипотечное жилищное кредитование отличается от других видов кредитов (займов) следующими основными стандартами и требованиями:

1. Ипотечные кредиты (займы) предоставляются на срок до 15 лет. Длительный срок кредита (займа) растягивает его погашение во времени, уменьшая таким образом размер ежемесячных выплат.

2. Сумма кредита (займа), предоставляемого заемщикам, не может превышать 70% от стоимости приобретаемого жилья (предмета ипотеки).

3. Сумма первоначального взноса должна быть не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья, при этом в него может входить стоимость недвижимого имущества, имеющегося в собственности заемщика.

4. Кредит (заем) и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных сумм, рассчитанной по формуле аннуитетных платежей. При этом ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на невыплаченную часть кредита (займа) и страховые взносы, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период.

5. Максимальная величина ежемесячного платежа по кредиту (займу) не должна превышать 35 % от совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если таковые имеются) за соответствующий период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита (займа) кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

6. Возврат кредита (займа) обеспечивается залогом недвижимого имущества как имеющегося в собственности заемщика, так и приобретаемого на средства кредита (займа).

7. Передаваемое в ипотеку имущество должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений). Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально удостоверенное обязательство на освобождение переданной в ипотеку недвижимости в случае невозможности выполнения заемщиком условий кредитного договора (договора займа) или нарушения договора ипотеки.

8. Средства, полученные от реализации программы ипотечного кредитования жилищного строительства, направляются на дальнейшее финансирование программы.

5. Основные этапы и порядок
предоставления ипотечных кредитов (займов)

Ипотечный кредит (заем) предоставляется заемщику при соблюдении принципов целевого использования, обеспеченности ипотекой, платности и возвратности.

Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) денежные средства (товар в виде жилья) в порядке и на условиях, определенных кредитным договором (договором займа), предусматривающим в качестве обеспечения выдаваемого кредита (займа) залог недвижимого имущества.

В случае если заемщик нарушает условия кредитного договора (договора займа), кредитор имеет право расторгнуть договор в судебном порядке и обратить взыскание на предмет ипотеки.

Заемщик и кредитор подписывают договор, по которому они добровольно и сознательно признают, что будут выполнять договорные обязательства способом, указанным в данном договоре. Заемщик обладает правом выбора наиболее приемлемого для него типа договора из имеющихся стандартных, зная, что условия договора подлежат обязательному исполнению.

Стандартная процедура предоставления ипотечного кредита (займа) состоит из следующих основных этапов:

1. Ознакомление с условиями предоставления ипотечных кредитов (займов), оформление заявки на получение кредита (займа).

2. Предварительная квалификация заемщика.

3. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита (займа) и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита (займа) - андеррайтинг заемщика с учетом его доходов и оценки предмета ипотеки.

4. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.

5. Оценка предмета ипотеки.

6. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья.

7. Заключение кредитного договора (договора займа) и договора ипотеки между заемщиком и кредитором.

8. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилье.

9. Проведение расчетов с продавцом квартиры.

Описанная стандартная процедура может видоизменяться для различных вариантов инвестирования и различных слоев населения.

Решение жилищной проблемы возможно только при создании областного рынка жилья, участниками которого в той или иной степени будут являться и государственные органы, и строительные организации, и население, и финансовые структуры, и риэлторские фирмы, все, кто, так или иначе, соприкасается с проблемой жилищного строительства и реализации жилья. Учитывая необходимость целостности и социальной направленности программы, координатором ее должно выступать учреждение по ипотечному кредитованию, созданное Администрацией Ивановской области. Это позволит не только обеспечить надлежащий контроль и влияние государства на развитие областного рынка жилья, но и поможет решить вопросы, связанные с реализацией социальных программ, целевого использования в программе бюджетных средств, предоставления надлежащих гарантий другим участника рынка и многие другие вопросы.

Кроме учреждения, задачи которого были перечислены выше, неотъемлемой частью создания эффективно функционирующего рынка жилья должен быть банк, осуществляющий финансовые операции и расчеты между участниками ипотечного рынка. Деятельность учреждения и банка должна быть направлена на организационное и финансовое обеспечение рынка жилья.

Учреждение аккумулирует бюджетные и иные денежные средства, выделенные на реализацию жилищной программы. Банк аккумулирует финансовые ресурсы всех участников программы и использует их для кредитования нового строительства и операций на рынке жилья. При сосредоточении всех ресурсов в одном - уполномоченном банке значительно расширяются возможности, как по удлинению сроков кредитования, так и по величине процентов уплачиваемых за кредит.

В рамках программы могут быть предложены различные схемы движения финансовых ресурсов обеспечивающие их эффективное использование.

6. Государственная регистрация
сделок при ипотечном кредитовании

Раздел 6 исключен с 1 января 2005 г.

Информация об изменениях:

См. текст раздела 6

7. Страхование
при ипотечном кредитовании

Страхование при ипотечном кредитовании осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

В целях обеспечения надежности страховой защиты и возможности контроля со стороны органов государственной власти и управления необходимо привлечение уполномоченных страховщиков, которые должны соответствовать следующим критериям:

- наличие уставного капитала в соответствии с требованиями действующего законодательства, доля государственной собственности в уставном капитале должна быть не менее 51%;

- наличие разветвленной филиальной сети на территории области;

- опыт работы на страховом рынке области не менее 10 лет.

Кредиторы, осуществляющие кредитование населения на приобретения жилья в рамках долгосрочной ипотечной программы могут использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу, предложенную уполномоченной страховой фирмой.

8. Оценка недвижимого имущества
при ипотечном кредитовании

Оценка предмета ипотеки должна осуществляться специализированными оценочными фирмами или профессиональными специалистами-оценщиками. При этом необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых производится оценка.

Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает предмет ипотеки, прежде всего как обеспечение возвратности предоставленных заемщику средств. Оценка недвижимого имущества должна не только давать величину рыночной стоимости на текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства. В связи с этим оценщик должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения рыночной стоимости предмета ипотеки, связанной как с индивидуальными особенностями (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, соответствие нормам и стандартам и т.д.) самого объекта, так и с его местоположением, близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и многими другими факторами, включая перспективы развития данного района.

При всем многообразии подходов и методов оценки основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих наиболее точно оценить предмет ипотеки с учетом имеющегося жилищного рынка и перспектив его развития.

Задача эксперта кредитора на основе оценки, предоставленной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита (займа).

Особое значение при этом приобретает разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке предмета ипотеки, позволяющего проанализировать и максимально комплексно отразить все необходимые параметры недвижимого имущества.

Стандартизация методик и форм отчета об оценке позволит снизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке предмета ипотеки, а также повысит эффективность вторичного рынка ипотечных кредитов.

9. Заключение

Проблема жилья# одна из самых острых проблем социальной сферы. Решение ее возможно при системном подходе - объединении в рамках единой программы не только финансовых, но и материально-технических, интеллектуальных, организационных и других ресурсов. С проблемой жилья тесно соприкасаются вопросы развития жилищного строительства, отраслей строительной индустрии, организации рынка жилья, вопросы регистрации, оценки недвижимости, вопросы финансирования и кредитования операций с недвижимостью, страхование. Развитие всех этих направлений должно осуществляться во взаимосвязи друг с другом.

В Ивановской области существуют реальные предпосылки создания и реализации областной программы развития жилищного строительства и рынка жилья. Первое - наличие соответствующих производственных мощностей. Второе - наличие потенциальных источников финансирования программы. Третье - существование инфраструктуры готовой реализовать программу. Четвертое - наличие соответствующей федеральной правовой базы.

Необходимо решить следующие задачи:

- организационная - создание областного органа координирующего деятельность участников программы, обеспечивающего реализацию в рамках программы социальных задач;

- финансовая - аккумулирование всех финансовых ресурсов участников программы с целью реинвестирования их;

- правовая - создание областной нормативной базы в сфере ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу, объединяющий интересы государства, населения, банков, строителей, риэлтеров, страховщиков и других участников процесса.