Приложение. Варианты системы ипотечного жилищного кредитования строительства и приобретения жилья

Приложение

к распоряжению

Администрации Ивановской области

от 5 ноября 2001 г. N 6-ра

Варианты
системы ипотечного жилищного кредитования
строительства и приобретения жилья

В соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Ивановской области N 62-п от 4 июля 2001 г. "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Ивановской области" Главное управление экономического развития и торговли совместно с УКС Администрации области разработали механизм осуществления ипотечного жилищного кредитования в городах и районах области. В основу данной разработки положены нормативные документы, разработанные администрацией города Иванова. Отработано 5 вариантов программ ипотечного кредитования жилья, две из которых получили практическое применение, три - предусматривают последующий этап развития ипотеки в регионе.

Вариант 1 предусматривает предоставление ипотечных займов участникам программы с рассрочкой платежа на период до 15 лет под годовую процентную ставку в размере 50% от прогнозируемого уровня инфляции. Для улучшения жилищных условий участников программы предлагается жилье любого качества, в любом районе города, на вторичном и первичном рынках жилья, в существующем жилом фонде города или новых домах, введенных в эксплуатацию. Администрация города в программе ипотечного кредитования жилья выступает в лице Целевого внебюджетного фонда развития жилищного строительства (ЦВФРЖС) и муниципального учреждения "Центр социального развития" (МУ ЦСР).

Технология реализации варианта 1 следующая:

1. Администрация города осуществляет регистрацию участников программы на основе предварительного андеррайтинга заявлений граждан города.

2. Участник программы подбирает вариант квартиры самостоятельно или воспользовавшись услугами МУ ЦСР и агентства недвижимости "Дельта риэлти", с которыми администрация города заключила соответствующие договоры.

3. Администрация города и участник программы заключают договор-поручение, в котором администрация города принимает на себя обязательство выкупить в муниципальную собственность подобранный вариант жилья (п.2) с последующей продажей его в собственность участника программы. Участник программы обязуется внести на расчетный счет или в кассу администрации города первоначальный взнос в размере не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья и вернуть разницу между стоимостью жилья и первоначальным взносом (ипотечный заем) в оговоренный в договоре срок с учетом процентов.

4. Администрация города и риэлтерская фирма заключают договор об оказании услуг, согласно которому администрация города берет на себя обязательство полной оплаты стоимости подобранного варианта жилья, а риэлтерская фирма - выполнить все работы, связанные с подбором варианта и оформления жилья в муниципальную собственность и собственность заемщика.

5. В случае предоставления квартиры заемщика в счет оплаты нового приобретаемого жилья ее реализацией занимается заемщик самостоятельно или воспользовавшись услугами МУ ЦСР и агентства недвижимости "Дельта риэлти".

6. После подписания договора-поручения заемщик готовит комплект документов, в т.ч. страховой полис, договоры поручительства, справки о доходах всех членов семьи и т.д. (согласно полученному им перечню).

7. Администрация города и заемщик заключают договор купли-продажи с рассрочкой платежа. При этом квартира из муниципальной собственности переходит в собственность участника программы с обременением до момента полного погашения задолженности по займу (залогодержателем является администрация города).

Вариант 2 предусматривает предоставление ипотечных займов участникам программы для долевого участия в строительстве нового жилья без оформления квартиры в муниципальную собственность.

Технология реализации варианта 2 следующая:

1. Участник программы подбирает вариант квартиры самостоятельно или воспользовавшись услугами МУ ЦСР и агентства недвижимости "Дельта риэлти", с которыми администрация города заключила соответствующие договоры.

2. Администрация города и участник программы заключают договор целевого займа на приобретение квартиры и договор ипотеки, согласно которому заемщик передает в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме в залог не принимаются).

3. Заемщик и продавец (застройщик) заключают договор о долевом участии в строительстве, согласно которому денежные обязательства заемщика перед продавцом возлагаются на администрацию. Первоначальный взнос и платежи по погашению ипотечного займа осуществляются заемщиком в администрацию города.

4. До подписания договора целевого займа на приобретение квартиры заемщик представляет комплект документов согласно полученному им перечню, аналогичному варианту 1.

Варианты 3 и 4 предусматривают передачу части функций администрации города по вариантам 1 и 2 уполномоченному банку, являющемуся профессиональным участником на кредитном рынке. Условия кредитования заемщиков аналогичны вариантам 1 и 2 (размер первоначального взноса, годовая процентная ставка, сроки кредита).

Администрация города и уполномоченный банк заключают договор об оказании услуг на выполнение операций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. Администрация города в соответствии с указанным договором принимает на себя обязательства по финансированию программы ипотечного кредитования жилья, координации действий всех участников программы, выполнению функций учета, анализа и контроля.

Вариант 5 представляет собой модификацию вариантов 1 и 2 и предусматривает, кроме бюджетного финансирования программы, привлечение финансовых ресурсов коммерческих банков. При этом администрация города получает коммерческие кредиты под годовую процентную ставку в 30%, а условия кредитования участников программы физических лиц не изменяются. Разница между процентными ставками коммерческого кредита (30%) и кредитования участников программы - физических лиц (16%) покрывается бюджетным финансированием. Соотношение бюджетного и коммерческого финансирования составляет 50:50 (варианты 1-4 прилагаются).

ГАРАНТ:

Варианты 1 - 4 не приводятся