Приложение. Муниципальная программа "Реконструкция застроенных кварталов и городских территорий с расселением и сносом непригодного для проживания жилищного фонда, а также объектов, расположенных в зоне перспективного строительства в соответствии с генеральным планом застройки города Иванова на 2006-2010 годы"

Информация об изменениях:

Решением Ивановской городской Думы от 30 сентября 2009 г. N 1129 в настоящую программу внесены изменения

См. текст программы в предыдущей редакции

Приложение

к решению

Ивановской городской Думы

от 27 сентября 2006 г. N 209

Муниципальная программа
"Реконструкция застроенных кварталов и городских территорий
с расселением и сносом непригодного для проживания жилищного
фонда, а также объектов, расположенных в зоне перспективного
строительства в соответствии с генеральным планом застройки
города Иванова на 2006-2010 годы"

С изменениями и дополнениями от:

20 декабря 2006 г., 28 марта, 3 июля, 24 октября 2007 г., 26 марта, 30 апреля, 29 октября, 26 декабря 2008 г., 29 апреля, 27 мая, 30 сентября 2009 г.

Паспорт программы "Реконструкция застроенных кварталов и городских
территорий с расселением и сносом непригодного для проживания жилищного
фонда, а также объектов, расположенных в зоне перспективного
строительства в соответствии с генеральным планом застройки города
Иванова на 2006-2010 годы"

Наименование программы	"Реконструкция застроенных кварталов и городских территорий с расселением и сносом непригодного для проживания жилищного фонда, а также объектов, расположенных в зоне перспективного строительства в соответствии с генеральным планом застройки города Иванова на 2006-2010 годы"
Основание для разработки	Постановление Правительства РФ от 31.12.2005 N 865 "О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2003 - 2010 годы, Постановление Главы города Иванова от 07.07.2006 г. N 1901 "Об утверждении плана мероприятий национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" на территории городского округа Иваново
Заказчик программы	Управление капитального строительства Администрации города Иванова
Разработчики программы	Ивановский государственный архитектурно-строительный университет, Управление капитального строительства Администрации города Иванова, МУП "Инвестиционный центр"
Цель программы	Целью программы является: - обеспечение благоприятных условий для расселения и планомерного сноса непригодного для проживания жилищного фонда, а также других объектов недвижимости, расположенных в зоне перспективного строительства на 2006-2010 годы в соответствии с генеральным планом застройки города Иванова; - организация последующей планомерной застройки освобожденных участков жильем, соответствующим современным стандартам качества и обеспечивающим комфортные условия проживания граждан, и другими объектами недвижимости.
Основные задачи программы	- организация работы по реконструкции или планомерному сносу непригодного для проживания жилищного фонда, а также объектов недвижимости, расположенных в зоне перспективного строительства с последующей застройкой освобожденных участков жильем, соответствующим современным стандартам качества и обеспечивающим комфортные условия проживания граждан или другими объектами в соответствии с генпланом застройки города; - подготовка инвестиционно привлекательных земельных участков для реализации на условиях аукциона потенциальным застройщикам; - обеспечение условий для планомерной застройки городских территорий с учетом перспектив, предусмотренных генеральным планом застройки; - развитие института изъятия земельных участков и жилых помещений для муниципальных нужд за счет средств бюджета города Иванова с целью подготовки их для строительства в соответствии с генеральным планом застройки; - организация механизма возмещения средств бюджета города Иванова за счет реализации подготовленных земельных участков под застройку на условиях аукциона. - привлечение внебюджетных инвестиций для финансирования мероприятий, предусмотренных программой: реконструкции, расселения, сноса и строительства нового жилищного фонда и новых линейных инфраструктурных объектов городского хозяйства;
Исполнители программы	- Администрация города Иванова в лице своих структурных подразделений: Управление капитального строительства; Управление жилищной политики и ипотечного кредитования; Управление архитектуры и градостроительства; Управление экономики; Ивановский городской комитет по управлению имуществом - Строительные организации и предприятия; - Финансово-кредитные учреждения (банки); - МУП "Инвестиционный центр"
Сроки реализации программы	2006-2010 годы
Основные мероприятия программы	- разработка нормативно-правовых документов; - формирование организационных и финансовых механизмов по привлечению внебюджетных ресурсов в целях организации строительства с учетом муниципальных нужд; - сбор и подготовка исходной информации для определения потенциала использования городских территорий с учетом муниципальных нужд и последующего привлечения инвестиций; - снос (после оформления процедуры изъятия) непригодного для проживания жилищного фонда с переселением проживающих в нем граждан в благоустроенное жилье, в том числе для строительства линейных инфраструктурных объектов местного значения; - планомерная застройка освободившихся земельных участков в соответствии с генеральным планом застройки.
Объемы и источники финансирования программы	Предполагаемый общий объем финансирования Программы из бюджета города Иванова составит 43,54 млн. рублей, в в том числе: 2006 год - 10,97 млн. рублей. 2007 год - 22,46 млн. рублей 2008 год - 9,71 млн. рублей 2009 год - 0,40 млн. рублей 2010 год - 0,00 млн. рублей
Ожидаемые конечные результаты реализации программы и показатели социально-эко- номической эффективности	Успешная реализация Программы обеспечит: создание благоприятных условий для ежегодного наращивания объемов нового жилищного строительства; повышение комфортности и безопасности проживания в жилище; повышение эффективности использования земельных участков муниципалитетом; улучшение инвестиционно строительного климата в городе; пополнение бюджета города Иванова. Реализация мероприятий программы позволит не только решить проблему переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда, или жилья, попадающего в зону перспективного строительства, но и улучшить внешний облик города за счет комплексного освоения территорий.
Система организации контроля за реализацией программы	Общее руководство и контроль за реализацией мероприятий, предусмотренных программой, осуществляет Администрация города Иванова

Введение

Целевая программа "Реконструкция застроенных кварталов и городских территорий с расселением и сносом непригодного для проживания жилищного фонда, а также объектов, расположенных в зоне перспективного строительства в соответствии с генеральным планом застройки города Иванова на 2006-2010 годы" (далее именуется Программа) направлена на обеспечение благоприятных условий для реконструкции или планомерного сноса непригодного для проживания жилищного фонда, а также других объектов недвижимости, расположенных в зоне перспективного строительства с последующей застройкой освобожденных участков жильем, соответствующим современным стандартам качества и обеспечивающим комфортные условия проживания граждан, на 2006-2010 годы в соответствии с генеральным планом застройки города Иванова.

Намеченные Программой мероприятия обеспечат переход к рыночным механизмам выделения земельных участков под застройку с учетом интересов граждан и юридических лиц, имеющих право владения, пользования, или распоряжения этими участками, а также зданиями, помещениями, строениями и сооружениями, находящимися на этих участках.

В последние годы в городе Иванове произошли значительные изменения. Резко изменилась структура жилищного фонда, развивается частный бизнес, использующий объекты недвижимости, в основном, на праве собственности. Появились крупные предприниматели и группы предпринимателей, готовых вкладывать значительные средства в отрасль строительства. Основная задача органов власти в этих условиях должна состоять в координации процессов комплексной планомерной застройки городских территорий, а также в контроле за соблюдением интересов граждан и юридических лиц, владеющих правами на недвижимость, подлежащую сносу при освобождении участков под перспективную застройку.

Приведенные в Программе материалы и предложения могут редактироваться в процессе ее развития и реализации.

1. Содержание проблемы и обоснование необходимости
ее решения программными методами

Целью программы является обеспечение благоприятных условий для проведения работ по реконструкции или планомерному сносу непригодного для проживания жилищного фонда, а также объектов недвижимости, расположенных в зоне перспективного строительства с последующей застройкой освобожденных участков жильем, соответствующим современным стандартам качества и обеспечивающим комфортные условия проживания граждан, а также другими объектами в соответствии с генеральным планом застройки города.

Роль органов местного самоуправления должна состоять в регулировании процесса освобождения земельных участков и городских территорий, их распределении, соблюдении генерального плана застройки города, контроле за исполнением строительных норм и правил, регулировании отношений в области осуществления прав на недвижимость.

Необходимость ускоренного перехода к устойчивому функционированию и развитию процессов сноса объектов недвижимости, расселения граждан и планомерной застройки определяет необходимость и целесообразность применения программного метода для решения указанных проблем, так как они:

1. Входят в состав приоритетных для проводимой исполнительными органами власти политики, а их решение позволит улучшить жилищные условия граждан, развить инфраструктуру, значительно повысить ее функциональность и создать условия для развития отрасли строительства, организовать благоприятные условия для развития рыночных отношений в сфере городской недвижимости;

2. Имеют не только межведомственный, но и межотраслевой характер и не могут быть решены без участия органов исполнительной власти;

3. Не могут быть решены полностью в краткосрочный период и требуют постоянного контроля со стороны муниципалитета;

4. Характеризуются комплексностью, поэтому их решение позволит получить значительный социально-экономический эффект, повлияет на общее экономическое развитие городского хозяйства.

Большая часть из рассмотренных проблем обострилась именно в последние годы. Наиболее остро стоят следующие проблемы:

- переселение граждан из непригодного для проживания жилищного фонда,

- реконструкция, или снос объектов, расположенных в зоне перспективного строительства,

- высокий моральный и физический износ городской недвижимости и инфраструктуры,

- отсутствие механизмов изъятия объектов недвижимости для удовлетворения муниципальных нужд с целью комплексной застройки освобожденных участков жильем, соответствующим современным стандартам качества и обеспечивающим комфортные условия проживания граждан, а также другими объектами в соответствии с генпланом застройки города.

По данным органов статистики непригодный для проживания муниципальный жилищный фонд составляет 78,13 тыс. кв. м. с численностью населения 4,15 тыс. человек (около 1% населения города). Фактически (по данным управления ЖКХ и управления жилищной политики и ипотечного кредитования Администрации города Иванова) ветхий фонд составляет 191 тыс. кв. м., в котором проживает 9,7 тыс. чел. (более 2,3% населения города). Отличие фактических данных от статистических объясняется тем, что техническая инвентаризация муниципального жилищного фонда проведена не в полном объеме. Значительную часть непригодного для проживания жилищного фонда города составляют дома, построенные в годы первых послевоенных пятилеток. Это сборно-щитовые дома барачного типа, каркасно-засыпные и дома индивидуальной постройки на 1-2 семьи. Фактический физический износ строений такого типа составляет более 65%. Эти строения не подлежат ремонту и не ремонтировались последние 12 лет. Граждане, проживающие в непригодном для проживания жилищном фонде, не в состоянии ни отремонтировать свое жилье, ни приобрести или получить на условиях социального найма жилье удовлетворительного качества.

В условиях рыночной экономики планирование нового строительства в городе велось по принципу экономической целесообразности вложения инвестиций, поэтому застраивались свободные от прав третьих лиц территории и участки, не требующие значительных вложений для создания инженерных коммуникаций и сооружений, без больших затрат на строительство автодорог. Однако период точечной застройки пустых участков в городе подходит концу. Таких участков фактически не осталось. Кроме того, новое строительство увеличивает нагрузку на изношенные городские сети и сооружения.

Потребность в инвестициях на обновление, реконструкцию и капитальный ремонт основных средств коммунальной инфраструктуры столь велика, что без них это грозит разрушению всей системы жилищно-коммунального хозяйства города Иванова. Высокий износ коммунальной инфраструктуры города Иванова, с одной стороны, и увеличивающиеся темпы ввода жилья (на фоне растущего платежеспособного спроса ивановцев), с другой стороны, обозначили необходимость разработки Программы.

Непригодный к проживанию жилищный фонд, а также объекты недвижимости, расположенные в зоне перспективного строительства в соответствии с генеральным планом застройки города Иванова, ухудшают внешний облик города, сдерживают развитие городской инфраструктуры, снижают инвестиционную привлекательность.

Реализацию рассмотренных выше мероприятий и решение поставленных проблем сдерживает как нехватка финансовых ресурсов, так и несовершенство нормативно-правовой базы, регламентирующей резервирование земли для объектов инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, а также предоставление компенсаций владельцам недвижимости в связи с использованием их участков для муниципальных нужд.

2. Основные цели и задачи программы, сроки ее реализации

Программа направлена на решение проблем расселения и сноса непригодного для проживания жилищного фонда, а также объектов недвижимости, расположенных в зоне перспективного строительства с последующей застройкой освобожденных участков жильем, соответствующим современным стандартам качества и обеспечивающим комфортные условия проживания граждан и иными объектами.

Основной целью программы является обеспечение благоприятных условий для реконструкции застроенных кварталов и городских территорий с расселением и сносом непригодного для проживания жилищного фонда, а также объектов, расположенных в зоне перспективного строительства в соответствии с генеральным планом застройки города Иванова на 2006-2010 годы

В Программе определены основные направления деятельности исполнительных органов власти города для организации планомерной застройки территории города в соответствии с утвержденным генеральным планом застройки. Реализация Программы должна обеспечить организационную завершенность процесса выделения земельных участков под застройку и процедур оформления соответствующей документации.

При этом приоритетными задачами ставятся следующие:

- расселение и снос непригодного для проживания жилищного фонда с последующей застройкой освобожденных участков жильем и иными объектами, соответствующими современным стандартам качества и обеспечивающим комфортные условия проживания граждан;

- привлечение внебюджетных инвестиций для подготовки городских территорий к реконструкции, модернизации и строительству новых линейных инфраструктурных объектов городского хозяйства;

- подготовка инвестиционно привлекательных земельных участков для реализации на условиях аукциона потенциальным застройщикам;

- обеспечение условий для планомерной застройки городских территорий с учетом перспектив, предусмотренных генеральным планом застройки;

- развитие механизма изъятия земельных участков и объектов недвижимости для муниципальных нужд за счет средств бюджета города Иванова в целях подготовки их для комплексного освоения в соответствии с генеральным планом города Иванова;

- организация механизма возмещения средств бюджета города Иванова за счет реализации подготовленных земельных участков под застройку на условиях аукциона.

Кроме этого, Программа может явиться дополнительным критерием в получении средств из Федерального бюджета на решение вопроса с непригодным для проживания жилищным фондом в рамках целевой программы "Жилище" города Иванова на 2003-2010 годы.

Срок реализации программы: 2006-2010 годы.

3. Мероприятия программы

Мероприятия Программы направлены: на обеспечение благоприятных условий для реконструкции застроенных кварталов и городских территорий с расселением и сносом непригодного к проживанию жилищного фонда, а также объектов, расположенных в зоне перспективного строительства. Это позволит решить проблемы, сдерживающие рост объемов жилищного строительства, и создаст условия для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке жилищного строительства.

Реализация системы мероприятий программы осуществляется по следующим направлениям:

нормативно-правовое обеспечение реализации программы;

финансовое обеспечение реализации программы;

организационное обеспечение реализации программы.

Мероприятия по нормативно-правовому обеспечению реализации программы включают в себя разработку нормативных правовых документов, связанных с механизмом реализации мероприятий программы.

Мероприятия по финансовому обеспечению реализации программы направлены на привлечение внебюджетных средств следующими способами:

1. Реализация подготовленных к застройке (свободных от прав третьих лиц) земельных участков частным инвесторам через организацию аукционов по продаже права аренды для комплексного освоения с целью возмещения затрат на сбор и подготовку исходно-разрешительной документации и проведение работ по расселению граждан и развитию инфраструктуры.

2. Заключение инвестиционных договоров, в результате которых будет происходить контролируемое расселение граждан и снос непригодного к проживанию жилищного фонда, а также объектов недвижимости, попадающих под изъятие для муниципальных нужд с последующим возмещением инвестором затрат Администрации на организацию этих мероприятий с учетом повышения качества вовлекаемого в оборот расселения жилищного фонда.

3. Реализация земельных участков через организацию аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории.

Организационные мероприятия в рамках программы будут направлены на:

1. создание условий для снижения административных барьеров в строительстве, развития конкуренции и расширения доступа застройщиков к участию на рынке строительных площадок, реализации мер в области градостроительного и антимонопольного контроля;

2. внедрение механизмов привлечения инвестиционных ресурсов для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой, расселения и сноса непригодного к проживанию жилищного фонда и осуществления планомерной застройки города;

3. содействие внедрению механизмов проведения комплексной застройки территорий, реконструкции и обновления существующих кварталов застройки;

4. отбор инвестиционных проектов, направленных на удовлетворение муниципальных нужд;

5. координация процессов комплексной планомерной застройки городских территорий;

6. контроль за соблюдением интересов граждан и юридических лиц, владеющих правами на недвижимость, подлежащую сносу при освобождении участков под перспективную застройку.

Система программных мероприятий призвана обеспечить взаимодействие всех исполнителей программы, и включает в себя:

1. подготовку проектов планировки, проектов застройки и другой градостроительной документации на микрорайоны городских территорий, предназначенные для строительства;

2. принятие программ комплексной застройки городской территории;

3. отбор инвестиционных проектов по установленным критериям;

4. создание условий для повышения инвестиционной привлекательности отрасли строительства;

5. контроль за использованием средств бюджета города Иванова и ходом реализации программы.

4. Механизм реализации программы

Механизм реализации программы предполагает подготовку за счет средств бюджета города Иванова инвестиционно привлекательных земельных участков для их комплексного освоения в целях строительства. Последующее возмещение затрат бюджета города осуществляется путем реализации подготовленных к застройке земельных участков частным инвесторам через организацию аукционов по продаже права аренды на освоение указанных земельных участков, свободных от прав третьих лиц, и аукционов по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, а также путем заключения инвестиционных договоров с инвесторами. Наряду со средствами городского бюджета к финансированию Программы могут привлекаться средства из внебюджетного источника, поступившие в доход бюджета города за счет средств частных инвесторов за проведение подготовки земельных участков для их комплексного освоения в целях строительства. Замещение средств внебюджетных источников, привлекаемых для реализации мероприятий Программы средствами городского бюджета, не допускается.

Для реализации мероприятий программы выделяются инвестиционные проекты, отвечающие следующим требованиям:

1. Минимальный срок реализации.

2. Максимальная стоимость права аренды в зависимости от местоположения, уровня развития инженерной инфраструктуры, других параметров, влияющих на уровень инвестиционной привлекательности участка на рынке недвижимости.

3. Скорость возврата средств бюджета города, направленных на возмещение затрат по освобождению земельных участков, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд.

4. Комплексность застройки

5. Соответствие генеральному плану застройки города.

Выбор инвестиционно привлекательных земельных участков осуществляется с использованием расчетной модели, которая позволяет выделить три типа земельных участков, кварталов, частей кварталов (табл.1), реконструкция которых для частных инвесторов будет:

1) неприбыльной (убыточной);

2) прибыльной, но без оплаты в бюджет города по результатам аукционов по продаже права аренды на освоение земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства (после их освобождения от прав третьих лиц);

3) прибыльной, с оплатой в бюджет города по результатам аукционов по продаже права аренды на освоение земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства (после их освобождения от прав третьих лиц).

Таблица 1

Типы земельных участков, кварталов, частей кварталов
для организации преобразований за счет частных инвесторов

Основные экономические показатели проектов (затраты - прибыль)	Типы земельных участков, кварталов, частей кварталов
	Неприбыльные для частного инвестора	Прибыльные для частного инвестора
		Прибыльные, без оплаты городу по результатам аукционов по продаже права аренды на освоение земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства	Прибыльные, с оплатой городу по результатам аукционов по продаже права аренды на освоение земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства
Приемлемый для инвестора уровень прибыльности проекта	Нет	Есть	Есть
Затраты инвестора на инженерно-техническую инфраструктуру	Есть	Есть	Есть
Затраты инвестора на переселение жильцов из непригодного для проживания жилищного фонда, а также жилья, расположенного в зоне перспективной застройки	Есть	Есть	Есть
Затраты инвестора в виде выплат в бюджет города по результатам аукционов по продаже права аренды на освоение земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства	Нет	Нет	Есть

Для экономии средств бюджета города Иванова реализацию программы планируется начать с третьего типа территорий, что позволит получить дополнительные средства и плавно перейти к оптимизации для инвесторов второго типа участков.

Решение проблемы преобразования "неприбыльных" земельных участков возможно в рамках организации второго этапа Программы. Второй этап реализации Программы предусматривает преобразование "неприбыльных" для частных инвесторов территорий, в том числе, с привлечением средств, полученных в бюджет города от реализации "прибыльных" земельных участков и направляемых на расселение и снос непригодного для проживания жилищного фонда, а также объектов, расположенных в зоне перспективной застройки на "неприбыльных" территориях. По причине того, что бюджет города берет на себя часть затрат из средств, вырученных от продажи земельных участков (права аренды), их общий объем снижается для частных инвесторов и ранее "неприбыльные" проекты становятся "прибыльными".

В рамках Программы будет производиться ранжирование "неприбыльных" земельных участков по объему затрат бюджета города, необходимых для повышения прибыльности проекта. Участки без дополнительного финансирования, или с небольшим участием, осваиваются в первую очередь (например, требующие сноса объектов недвижимости для строительства городских сетей или дорог). Однако и участки с большим количеством сноса, если оценка показывает большую привлекательность для инвестора (центральное месторасположение участков или возможность поэтапной комплексной застройки), будут осваиваться в рамках данной Программы.

Расчетная модель включает следующие блоки:

Маркетинг ситуации применительно к востребованности различных видов строительной продукции, ее себестоимости, продажным ценам, а также динамики их изменения;

Построение моделей-вариантов градостроительной организации территории - варьирование видов использования недвижимости и строительных параметров квартала реконструкции. На основе градостроительных регламентов предлагаются различные варианты: объем возможного строительства, распределение площадей различного назначения (жилье, торговые, офисные помещения, гаражи, крытые встроенно-пристроенные автостоянки и т.д.);

Определение затрат: затраты на расселение жителей, снос ветхого фонда, разработку документации по планировке территории и проектной документации, затраты на строительство, на модернизацию инженерно-технической инфраструктуры, прочие затраты инвестора;

Определение поступлений: предполагаемые поступления инвестора от продажи жилья, офисных помещений, магазинов, гаражей, других площадей.

Важным элементом расчетов является обеспечение инвестору гарантированного уровня приемлемой прибыли проекта. Отдельно производится расчет поступлений, которые бюджет города может получить:

1. Напрямую, от выплат инвестора по результатам аукционов по продаже права аренды на освоение земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства (после его освобождения от прав третьих лиц);

2. В косвенном виде, (доля инженерно-технической инфраструктуры, которая после реализации инвестиционного проекта может быть использована на сопряженных территориях).

В итоге производится выбор "рамочного" варианта, который Администрация города предложит инвесторам в пакете документов для проведения торгов или заключения инвестиционного контракта.

Особое значение имеет подготовка для жилищного строительства земельных участков, на которых расположен жилищный фонд, представленный строениями первых массовых серий, имеющий высокий уровень износа, основными причинами возникновения которого в городе являются следующие:

естественное старение зданий;

экстремальные условия формирования жилищного фонда в военный и послевоенный периоды (деревянные и кирпично-засыпные здания);

нехватка средств бюджета города для осуществления работ по текущему содержанию домов, проведению ремонтных работ.

Общая сметная стоимость работ по ликвидации непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда в городе Иванове составляет почти 1,2 млрд. рублей. Финансирование средств в таком объеме для бюджета города нереально. Предлагается следующие способы возмещения затрат бюджета города на подготовку инвестиционно привлекательных земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства:

1. Поступления от реализации подготовленных к застройке (свободных от прав третьих лиц) земельных участков через организацию аукционов по продаже права аренды на земельные участки для комплексного освоения.

2. Путем заключения инвестиционных договоров, в результате которых будет происходить контролируемое расселение и снос непригодного к проживанию жилищного фонда, или объектов недвижимости, попадающих под изъятие для муниципальных нужд, с последующим возмещением инвестором затрат на расселение и снос с учетом повышения качества вовлекаемого в оборот расселения жилищного фонда Администрации.

Возмещение затрат бюджета города на подготовку инвестиционно привлекательных земельных участков в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, осуществляется за счет поступлений от реализации права на заключение договоров о развитии застроенной территории.

3. Путем реализации земельных участков через организацию аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории.

Механизм реализации 1 способа привлечения частных инвестиций. (распространяется преимущественно на земельные участки, предназначенные для предоставления инвестору для комплексного освоения в целях жилищного строительства через аукцион)

Управление капитального строительства администрации города Иванова (далее УКС) готовит предложения по определению земельных участков для реализации в рамках муниципальной программы "Реконструкция застроенных кварталов и городских территорий с расселением и сносом непригодного для проживания жилищного фонда, а также объектов, расположенных в зоне перспективного строительства в соответствии с генеральным планом застройки города Иванова на 2006-2010 годы" и направляет их в управление архитектуры и градостроительства администрации города Иванова (далее - управление архитектуры и градостроительства). Управление архитектуры и градостроительства анализирует представленные УКС предложения и документы и выносит вопрос на рассмотрение комиссии по землепользованию и застройке (далее - Комиссия). Комиссия на основании представленных документов принимает одно из решений, предусмотренных решением Ивановской городской Думы от 31.01.2006 N 40. Решение Комиссии утверждается постановлением Администрации города.

УКС Администрации города:

- организует оформление исходно-разрешительной документации на выбранные таким образом участки под застройку;

- организует оформление изъятия (при необходимости) выбранных земельных участков для муниципальных нужд;

- совместно с Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования готовит мероприятия по изъятию соответствующих земельных участков и расположенных на них помещений;

- организует определение рыночной стоимости подлежащих изъятию объектов недвижимости;

- вносит предложения по расчетам с собственниками и (или) нанимателями изымаемых объектов недвижимости (выплата выкупной цены, предоставление другого жилого помещения и т.д.);

- разрабатывает план по указанным выше расчетам (расселению). План по расчетам и расселению утверждается постановлением Администрации города;

- в соответствии с принятым постановлением Администрации города УКС совместно с Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования организует проведение мероприятий по расчетам и расселению.

По окончании расчетов с собственниками и (или) нанимателями объектов недвижимости, расположенных на выбранном земельном участке, УКС Администрации города организует постановку объектов недвижимости на технический учет и организует снос объектов.

После полного освобождения участка от прав третьих лиц подводится итог по размеру затраченных средств. Суммарные затраты на подготовку участка подлежат возмещению в бюджет города путем реализации подготовленных к застройке (свободных от прав третьих лиц) земельных участков частным инвесторам через организацию аукционов на освоение земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства. УКС Администрации города вправе осуществлять иные мероприятия, направленные на проведение работ по реализации Программы, не требующие выделения дополнительных ассигнований.

Механизм реализации 2 способа привлечения частных инвестиций. (распространяется преимущественно на земельные участки для жилищного строительства, правоотношения по которым возникли у инвестора до введения в действие новой редакции Земельного кодекса 01.10.2005, и на земельные участки, которые планируются к освоению в целях не жилищного строительства на условиях заключения инвестиционных контрактов)

Управление капитального строительства администрации города Иванова (УКС) на основании заявок инвесторов готовит предложения по определению земельных участков для реализации в рамках муниципальной программы "Реконструкция застроенных кварталов и городских территорий с расселением и сносом непригодного для проживания жилищного фонда, а также объектов, расположенных в зоне перспективного строительства в соответствии с генеральным планом застройки города Иванова на 2006 - 2010 годы" и направляет их в управление архитектуры и градостроительства администрации города Иванова (далее - управление архитектуры и градостроительства). Управление архитектуры и градостроительства анализирует представленные УКС предложения и документы и выносит вопрос на рассмотрение комиссии по землепользованию и застройке (далее - Комиссия). Комиссия на основании представленных документов принимает одно из решений, предусмотренных решением Ивановской городской Думы от 31.01.2006 N 40. Решение Комиссии утверждается постановлением Администрации города.

УКС Администрации города:

- организует оформление изъятия (при необходимости) выбранных земельных участков для муниципальных нужд;

- готовит совместно с Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования мероприятия по изъятию соответствующих земельных участков и расположенных на них помещений;

- организует определение рыночной стоимости подлежащих изъятию объектов недвижимости;

- вносит предложения по расчетам с собственниками и (или) нанимателями изымаемых объектов недвижимости (выплата выкупной цены, предоставление другого жилого помещения и т.д.);

- разрабатывает план по указанным выше расчетам (расселению). План по расчетам и расселению утверждается постановлением Администрации города;

- в соответствии с принятым постановлением Администрации города УКС совместно с Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования организует проведение мероприятий по расчетам и расселению.

По окончании расчетов с собственниками и (или) нанимателями объектов недвижимости, расположенных на выбранном земельном участке, УКС Администрации города организует постановку объектов недвижимости на технический учет и организует снос объектов.

После освобождения участка от прав третьих лиц подводится итог по размеру затраченных средств. Суммарные затраты на подготовку земельных участков для их комплексного освоения в целях строительства подлежат возмещению в бюджет города инвестором, определенным на условиях заключенного инвестиционного контракта.

Получение средств от продажи земельных участков (права аренды) или по условиям инвестиционных договоров и направление их на приобретение жилья гражданам, проживающим в непригодном к проживанию фонде или в домах, попадающих под изъятие для муниципальных нужд, решает проблему ветхого фонда и способствует увеличению объемов жилищного строительства.

При переселении граждан из жилищного фонда, не пригодного для проживания, главным критерием должна стать стоимость жилья, которая должна быть минимальной при соблюдении определенных законом гарантий по размерам и качеству приобретаемого жилья.

В условиях города Иванова для переселения граждан из жилищного фонда, не пригодного для проживания, наиболее приемлемо использовать:

жилье, получаемое от застройщиков взамен платежей за предоставление земельных участков и подключение к городским инженерным сетям;

жилье, приобретаемое на вторичном рынке недвижимости;

жилье, построенное Администрацией города в качестве муниципального социального жилья. УКС Администрации города вправе осуществлять иные мероприятия, направленные на проведение работ по реализации Программы, не требующие выделения дополнительных ассигнований.

Механизм реализации 3 способа привлечения частных инвестиций (распространяется преимущественно на земельные участки, предназначенные для развития застроенных территорий).

Управление архитектуры и градостроительства по своей инициативе, по инициативе органов государственной власти Ивановской области, органов местного самоуправления города Иванова, физических или юридических лиц готовит предложения по определению перечня земельных участков (территорий) для развития застроенных территорий и выносит вопрос на рассмотрение Комиссии. Комиссия анализирует предложения управления архитектуры и градостроительства и формирует перечень земельных участков (территорий) для развития застроенных территорий. Глава города Иванова утверждает расчетные показатели обеспечения таких территорий объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры. Ивановская городская Дума утверждает перечень земельных участков (территорий) для развития застроенных территорий с указанием многоквартирных домов, снос и/или реконструкция которых планируется и иных объектов капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту. Одновременно Ивановская городская Дума принимает решение о развитии застроенных территорий. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений в соответствии с утвержденным перечнем земельных участков (территорий). Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту. Развитие застроенной территории осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ. Решение о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории принимается постановлением Администрации города Иванова. Аукцион организует и проводит Ивановский городской комитет по управлению имуществом. Договор о развитии застроенной территории заключается Администрацией города Иванова с победителем открытого аукциона на право заключения такого договора или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ. Порядок заключения договора о развитии застроенной территории регулируется статьями 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельных участков в целях реализации настоящей Программы может осуществляться с применением механизма реализации преимущественного способа привлечения частных инвестиций как самостоятельно, так и в сочетании с механизмами других способов привлечения частных инвестиций, предусмотренных настоящим разделом.

5. Ресурсное обеспечение реализации программы

Источниками возмещения суммарных затрат бюджета города, произведенных на подготовку инвестиционно привлекательных земельных участков для их комплексного освоения в целях строительства предлагается рассматривать:

поступления от аукционов по продаже права аренды на освоение земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

поступления в рамках инвестиционных договоров, заключенных между Администрацией города и Инвесторами в порядке, представленном в п. 4 Программы;

поступления от аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории.

Особенности методики, применяемой для реализации программы:

В процессе реализации программы будут отработаны и внедрены методические разработки, позволяющие:

1) на основе градостроительных регламентов, содержащихся в правилах землепользования и застройки (после их принятия), оценить инвестиционную привлекательность для частных инвесторов земельных участков, занятых непригодным для проживания жилищным фондом;

2) организовать процесс преобразования таких территорий с использованием средств частных инвесторов;

3) достичь эффекта "расширения фронта работ", путем направления средств, вырученных от реализации инвестиционно привлекательных земельных участков, на территории, которые без дополнительной помощи со стороны Администрации города не станут привлекательными для частных инвесторов;

4) обеспечить косвенный эффект повышения инвестиционной привлекательности прилегающих к площадкам реконструкции территорий и вовлечения их в процесс дальнейшей реконструкции.

Таблица N 2

Объемы и направления финансирования мероприятий программы

                                                                         млн. руб.

Объемы и направления финансирования	2006-2010 годы - всего	В том числе
		2006 год	2007 год	2008 год	2009 год	2010 год
Финансирование мероприятий Программы из бюджета города Иванова	43,54	10,97	22,46	9,71	0,40
Сбор исходной информации и разработка исходно-разрешительной документации	0,87	0,41	0,46
Затраты на разработку градостроительной документации (проекты планировок, проекты застроек, проекты дорог и линейных инфраструктурных объектов городского хозяйства)	0,49	0,49
Мероприятия по оценке и оформлению объектов недвижимости, подлежащих выкупу и сносу, затраты на расселение и снос	1,852	0,05	1,00	0,403	0,399
Расчеты по приобретению жилищного фонда, непригодного для проживания, и объектов недвижимости, попадающих в зону перспективной застройки	40,32	10,02	21,00	9,30
Затраты на оформление правоустанавливающих документов на земельные участки, оплату аренды земельных участков для реконструкции застроенных кварталов и городских территорий и иные затраты, связанные с оформлением правоустанавливающих документов на земельные участки	0,006			0,005	0,001
Затраты на государственную регистрацию решения органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок и иные затраты, связанные с государственной регистрацией решения органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд	0,002			0,002

6. Нормативно-правовая база программы

Реализация программы основывается на нормах гражданского, градостроительного, жилищного земельного законодательства, а также иных нормативных правовых актов, регулирующих вопросы инвестиционной деятельности, а также изъятия земельных участков для муниципальных нужд и расселения непригодных для проживания объектов, признанных таковыми в установленном законом порядке, с учетом требований Генерального плана города Иванова, правил землепользования и застройки города Иванова, проектов планировок соответствующих территорий.

Мероприятия программы, для исполнения которых на момент ее принятия отсутствуют соответствующие правовые основания, будут реализованы с момента вступления в юридическую силу законодательных и (или) иных нормативных актов, устраняющих имеющиеся пробелы законодательства.

7. Сроки и этапы реализации Программы

Программа предусматривает комплекс мероприятий, реализация которых должна начаться в 2006 году. Реализация мероприятий Программы будет проводиться до 2010 года включительно.

Реализация Программы должна происходить поэтапно.

На первом этапе необходимо:

а) провести оценку типа земельных участков, кварталов, частей кварталов для организации преобразований за счет частных инвесторов;

б) установить очередность и темпы освоения оцененных территорий;

Второй этап Программы предусматривает решение следующих задач:

а) формирование жилищного фонда для переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда, или жилья, попадающего в зону перспективной застройки;

б) поэтапное переселение жильцов и снос расселенного жилищного фонда;

в) разработка и корректировка документации, необходимой для новой застройки освобожденных земельных участков;

г) разработка и корректировка адресного плана-графика реализации программы.

Система программных мероприятий.

Подготовка (уточнение) реестра непригодных для проживания жилых строений различной формы собственности

Экономический анализ различных территорий с точки зрения инвестиционной привлекательности

Формирование недостающей нормативно-правовой базы

Финансово-инвестиционное обеспечение Программы

Использование средств бюджета города Иванова для переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда

Бюджетными ресурсами являются средства Бюджета города Иванова, направленные на финансирование Программы, в том числе:

Платежи по результатам аукционов по продаже права аренды (собственности) на освоение земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Земельные участки, находящиеся в центре города, (на которых расселен и снесен непригодный для проживания жилищный фонд) или иные объекты, попавшее в зону перспективного строительства, являются одним из наиболее эффективных источников пополнения бюджета города. Эти средства используются для переселения граждан и ликвидации непригодного для проживания жилищного фонда, или жилья, попадающего в зону перспективного строительства, не задействованных в настоящее время.

При использовании бюджетных ресурсов должны быть учтены следующие особенности:

а) бюджетные ресурсы характеризуются нестабильностью и, следовательно, большими коммерческими рисками, а также относительной незначительностью размеров, в то же время механизм их использования наиболее прост;

б) бюджетные ресурсы являются основными финансовыми источниками на первом этапе реализации Программы, в дальнейшем их доля в финансировании Программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда будет сокращаться;

в) подготовку земельных участков к конкурсной продаже следует начинать с самых престижных участков, которые пользуются наибольшим коммерческим спросом;

г) условия проектирования и строительства должны быть взаимовыгодными как для инвесторов, так и для муниципального образования.

Особенностями привлечения инвестиций являются: быстрое вложение средств в развитие инженерных систем и в ликвидацию непригодного для проживания жилищного фонда, или жилья, попадающего в зону перспективного строительства, и возврат этих средств на приемлемых условиях на протяжении длительного времени.

8. Оценка эффективности социально-экономических последствий
от реализации Программы

Успешная реализация Программы обеспечит:

создание благоприятных условий для ежегодного наращивания объемов нового жилищного строительства;

повышение комфортности и безопасности проживания в жилище;

повышение эффективности использования земельных участков муниципалитетом;

улучшение инвестиционно-строительного климата в городе;

пополнение бюджета города.

Эффективное привлечение внебюджетных средств позволит не только решить проблему расселения и сноса непригодного для проживания жилищного фонда, или объектов, попадающих в зону перспективного строительства, но и улучшить внешний облик города за счет комплексного освоения территорий.

Информация об изменениях:

Решением Ивановской городской Думы от 26 декабря 2008 г. N 971 в приложение к настоящей Программе внесены изменения

См. текст приложения в предыдущей редакции

Приложение

к Программе

Перечень многоквартирных домов,
подлежащих сносу и реконструкции

С изменениями и дополнениями от:

26 декабря 2008 г.

1. город Иваново, улица Рабфаковская, д. 38.

2. город Иваново, улица Парижской Коммуны, д. 47.

3. город Иваново, улица Парижской Коммуны, д. 41.

4. город Иваново, улица Парижской Коммуны, д. 43 .

5. город Иваново, улица Ленинградская, д. 17.

6. город Иваново, улица Ленинградская, д. 19.

7. город Иваново, переулок Амбулаторный, д. 6.

8. город Иваново, переулок Амбулаторный, д. 4.

9. город Иваново, переулок Амбулаторный, д. 8/24.

10. город Иваново, улица Герцена, д. 26.

11. город Иваново, улица Ленинградская, д. 21/26.

12. город Иваново, улица Герцена, д. 18/24.

13. город Иваново, улица Герцена, д. 20.

14. город Иваново, переулок Амбулаторный, д. 9/22.

15. город Иваново, переулок Амбулаторный, д. 7/19.

16. город Иваново улица Менделеева, д. 22/15.

17. город Иваново, улица Чайковского, д. 19.

18. город Иваново, улица Станиславского, д. 2.

19. город Иваново, улица Краснофлотская, д. 1.

20. город Иваново, улица Чайковского, д. 11 .

21. город Иваново, улица Чайковского, д. 13.

22. город Иваново, улица Чайковского, д. 16.

23. город Иваново, улица Чайковского, д. 14.

24. город Иваново, улица Чайковского, д. 15.

25. город Иваново, улица 2-я Депутатская, д. 1.

26. город Иваново, улица 2-я Депутатская, д. 2.

27. город Иваново, улица Свободы, д. 5.

28. город Иваново, улица Чайковского, д. 20.

29. город Иваново, улица Свободы, д. 9.

30. город Иваново, улица Свободы, д. 11.

31. город Иваново, улица Чайковского, д. 12.

32. город Иваново, улица Союзная, д. 9/2.

33. город Иваново, улица Союзная, д. 7А.

34. город Иваново, улица Союзная, д. 7/6.

35. город Иваново, улица Менделеева, д. 8.

36. город Иваново, улица Менделеева, д. 10/4.

37. город Иваново, Педагогический переулок, д. 3.

38. город Иваново, Педагогический переулок, д. 1/11.

39. город Иваново, Педагогический переулок, д. 5/8.

40. город Иваново, улица Свободы, д. 19.

41. город Иваново, улица Свободы, д. 21.

42. город Иваново, улица Чайковского, д. 28.

43. город Иваново, улица Чайковского, д. 30.

44. город Иваново, улица 3-я Первомайская, д. 19/10.

45. город Иваново, улица 3-я Первомайская, д. 17.

46. город Иваново, улица 3-я Первомайская, д. 15.

47. город Иваново, улица 3-я Первомайская, д. 13.

48. город Иваново, улица 3-я Первомайская, д. 11/5.

49. город Иваново, улица 3-я Первомайская, д. 9/6.

50. город Иваново, улица 3-я Первомайская, д. 7.

51. город Иваново, улица 3-я Первомайская, д. 5.

52. город Иваново, улица 4-я Первомайская, д. 20/8.

53. город Иваново, улица 4-я Первомайская, д. 18.

54. город Иваново, улица 4-я Первомайская, д. 16.

55. город Иваново, улица 4-я Первомайская, д. 14.

56. город Иваново, улица 4-я Первомайская, д. 12/3.

57. город Иваново, улица 4-я Первомайская, д. 10/4.

58. город Иваново, улица 4-я Первомайская, д. 8.

59. город Иваново, улица 4-я Первомайская, д. 6.

60. город Иваново, переулок Амбулаторный, д. 3.

61. город Иваново, переулок Амбулаторный, д. 5/16.

62. город Иваново, улица Красных Зорь, д. 11.

63. город Иваново, улица Красных Зорь, д. 13/16.

64. город Иваново, улица Красных Зорь, д. 15/1.

65. город Иваново, улица Строительная, д. 14.

66. город Иваново, улица Менделеева, д. 16.

67. город Иваново, улица Менделеева, д. 18.

68. город Иваново, улица Менделеева, д. 20/12.