2. Аналитический раздел Программы

2. Аналитический раздел Программы

2.1. Общая характеристика Ивановской области по основным
социально-экономическим показателям

Основные макроэкономические показатели периода с 1999 года по 2001 год свидетельствуют о том, что ивановская экономика обладает достаточной устойчивостью.

В 2001 г. прирост объема промышленной продукции составил 9,5 %, услуг предприятий автотранспорта - 16,9 %, услуг связи - 24,9 %, оборота розничной торговли - 9,2 %, оборота общественного питания - 4,2%, начисленная средняя заработная плата одного работника увеличилась на 44,8 %.

Однако, произошло снижение объема продукции сельского хозяйства на 14,0 %, объема платных услуг населению - на 14,2 %.

Росту объемов производства в машиностроении и металлообработке, химической и нефтехимической, а также легкой промышленности благоприятствовало увеличение спроса на продукцию отечественного производства, что обусловлено повышением ценовой конкурентоспособности отечественных товаров, сокращением импорта.

В промышленности строительных материалов наблюдается снижение объемов производства, но оно значительно ниже, чем в предыдущие годы.

Таблица 2. Структура инвестиций в строительство жилья по источникам финансирования (в процентах к итогу)

Наименование	1999 г.		2000 г.
	%	млн.р уб.	%	млн.р уб.
Инвестиции в строительство жилья, всего: в том числе:	100	90,3	100	147,8
собственные средства предприятий	25	22,7	9	13,9
средства граждан, кредиты банков	44	39,8	68	99,9
бюджетные средства:	31	27,8	23	34,0
- из федерального бюджета	18	16,1	13	19,9
- из областного бюджета	8	7,0	10	14,1
- из местных бюджетов	5	4,7	-	-

Основным источником финансирования строительства жилья являются собственные средства граждан. Инвестиции банков в строительство жилья не превышают 0,2 %, т.е. существующая кредитная политика банков (высокие процентные ставки) не способствует развитию жилищного строительства.

Ввод жилья должен осуществляться одновременно с социальной инфраструктурой.

По-прежнему значительно меньше, чем в предыдущие годы, строится учреждений просвещения, социального обеспечения, культуры, коммунального хозяйства из-за недостаточного выделения на эти цели как бюджетных средств, так и средств предприятий, организаций, внебюджетных фондов.

2.2. Оценка платежеспособности населения и рынок спроса на жилье

Платежеспособность населения Ивановской области можно оценить на основе социально-экономических показателей уровня жизни населения.

Таблица 3. Денежные доходы и расходы населения Ивановской области

Показатели	Ед. изм.	2000 г.	2001 г.
Доходы, всего:	млн. руб.	13306,2	14819,9
в т.ч.: - доходы от предпринимательской деятельности	млн. руб.	1355,1	-
- оплата труда наемных работников	млн. руб.	5977,0	-
Социальные трансферты	млн. руб.	4073,1	-
Другие доходы	млн. руб.	1901,0	-
Реальные располагаемые денежные доходы населения в % к предыдущему году	%	104,5	91,7
Расходы, всего:	млн. руб.	12424,5	15625,6
в т.ч.: - покупка товаров и оплата услуг	млн. руб.	10434,1	13123,2
из них: покупка товаров	млн. руб.	7851,5	10048,5
Обязательные платежи и добровольные взносы	млн. руб.	993,0	1287,4
Прирост вкладов в банках, приобретение недвижимости, валюты, облигаций, государственных займов и ценных бумаг, изменение задолженности по ссудам	млн. руб.	997,4	1215,0
Превышение доходов над расходами	млн. руб.	+ 881,8	805,7
Величина прожиточного минимума в среднем на душу населения в месяц	руб.	1161,1	1446,4
Численность населения с денежными доходами ниже прожиточного минимума в % ко всему населению	%	77,3	83,6

Приведенные данные свидетельствуют о том, что в 2001 г. реальные располагаемые денежные доходы (т.е. доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) увеличились.

Из этого можно сделать вывод, что часть населения, работающая в экономике, располагает средствами, которые можно использовать по целевому назначению.

За 2 года увеличился процент накопления сбережений во вкладах и ценных бумагах и покупки валюты, в 2001 г. расходы населения превысили доходы на 805,7 млн.руб., что говорит о наличии у населения свободных средств.

Данные, полученные в процессе анкетирования населения, свидетельствуют о том, что 77,4 % семей хотели бы улучшить свои жилищные условия. Из них большую часть - 58,24 % не устраивает площадь квартир, 40,64 % - планировка, 29,77 % - тип дома, 15,87 % - район проживания.

По мнению населения, к наиболее важным элементам инфраструктуры районов относятся газо-, водо-, теплоснабжение и телефонизация. При строительстве нового жилья в потребительских запросах превалируют локальные системы над централизованными, например, по водоснабжению и отоплению.

Ко второй группе по важности следует отнести такие элементы инфраструктуры, как наличие магазинов, поликлиник, школ, общественного транспорта, удобных подъездных путей для личного транспорта, зеленой зоны, а также пунктов милиции, охраны района проживания.

Из 77,4 % опрошенных, неудовлетворенных своими жилищными условиями, планируют их изменить только 48,08 %. Почти половина опрошенных (40,23 %) планируют обменять жилье. Построить новое жилье выразили желание 9,65 % (или 4,6% населения области), арендовать хотели бы 1,49 % (из них 66,67 % - новое). Купить жилье планируют 16,09 % (или 7,8% населения области).

Осуществить планы по изменению жилищных условий через 1 год намерены 36,08 % семей, через 3 года - 35,57 %, через 5 лет - 30,41 %.

В какой-то степени планы подтверждают менталитет россиянина - потенциальное стремление к собственному дому (построенному в соответствии с собственными представлениями о комфортности) и меньшая доля желающих намерена арендовать жилье (в странах со стабильным экономическим развитием аренда составляет более 50 %).

Средства, которые планирует население использовать для улучшения жилищных условий:

от продажи имущества - 37,14 %; государственные субсидии - 26,46 %; помощь родственников и предприятий - 23,30 %; имеющиеся сбережения - 16,45 %, текущие доходы - 15,29 %. Остальные финансовые источники менее существенны.

Значительная часть семей предполагает использовать несколько источников средств как собственных, так и привлеченных, 44,67 % опрошенного населения подтвердило наличие у них тех или иных источников финансирования, и, в этой связи, можно рассматривать стратегии поведения различных слоев населения по улучшению своих жилищных условий: использование только собственных средств или собственных вместе с привлеченными (кредитов банков, субсидий), или только заемных средств.

Население недостаточно ориентируется в ценах на жилье. Наиболее адаптированная к реальным условиям часть населения рассчитывает улучшить свои жилищные условия, приобретая жилье на вторичном рынке, - 25,6%; могут приобрести квартиру на вторичном рынке или построить новое жилье - 2,47 %; могут построить элитное жилье, отвечающее уровню их притязаний (индивидуальная планировка квартиры, коттедж в двух-, трехуровневом исполнении), - 3,97 %.

При финансировании жилья возможна различная оплата. Большая часть (75,27 %) населения, принявшая участие в анкетировании и выразившая желание построить новое жилье, готова оплатить жилье в рассрочку, всего 9,62 % может позволить себе стопроцентную оплату жилья и 15,11 % выбирают иную форму оплаты.

В отношении величины первоначальных взносов возможности разделились следующим образом:

-30 % стоимости жилья могут выплатить 61,31 % населения;

-взнос в 50 % могут выплатить 20,07 % населения;

-70 % взноса - 4,01 %.

По данным Государственного статистического управления, часть населения области, имеющая денежные доходы выше прожиточного минимума, составляет 16,4%. Результаты анкетирования подтвердили, что часть доходов 12,4 % населения можно рассматривать как один из источников финансирования жилищного строительства.

Как показывает анализ рынка спроса на жилье, ипотечное кредитование, будучи обеспечено реальной собственностью на недвижимость, могло бы дать приток новых средств на рынок жилищного строительства и сопряженные с ним секторы промышленности, создать новые рабочие места, повысить доходы населения и бюджета. Но в нынешних условиях (на начальной стадии) основным источником ипотечного кредитования могут служить только бюджетные средства, выдаваемые на возвратной, платной, срочной основе, и средства самих граждан.

2.3. Анализ источников финансирования Программы в Ивановской
области

Федеральный бюджет

Реализация федеральных целевых программ

- федеральная целевая программа "Государственные жилищные сертификаты";

- подпрограмма "Переселение граждан из ветхого жилищного фонда";

- подпрограмма "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф";

- подпрограмма "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев";

- подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей";

- обеспечение жильем отдельных категорий граждан, в том числе по обеспечению жильем молодых ученых;

- подпрограмма "Свой дом" (предоставление государственных гарантий по ипотечному жилищному кредитованию).

- Строительство жилья для федеральных органов управления.

Областной и местный бюджеты

участие в реализации:

- подпрограммы "Переселение граждан из ветхого жилищного фонда в Ивановской области на 2002-2010 г.г.";

- подпрограммы "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального хозяйства Ивановской области" областной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 г.г.;

- строительства молодежно-жилищных комплексов;

- выплат жилищных субсидий гражданам, занятым в бюджетной сфере,

нуждающимся в улучшении жилищных условий;

- ипотечного жилищного кредитования.

Финансирование из бюджетов всех уровней производится на основании ранее принятых нормативных правовых актов Правительства РФ и Ивановской области.

Дефицит бюджетных средств заставляет искать новые нетрадиционные источники финансирования капитального строительства.

Внебюджетные источники финансирования:

- программа ипотечного кредитования строительства жилья (согласно Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ, Закону Ивановской области "О кредитовании жилищного строительства" от 16.12.99 N 56-ОЗ);

- денежные средства предприятий и организаций по договорам о долевом участии в строительстве объектов производственного и непроизводственного назначения;

- кредиты банков.

Внутренние дополнительные источники финансирования

За годы реформ в Российской Федерации в целом и в Ивановской области, в частности, образовались значительные внутренние источники средств, которые при определенных условиях могут быть использованы для решения отраслевых финансовых проблем.

К этим внутренним дополнительным источникам финансирования можно отнести:

- средства, замороженные в незавершенном строительстве;

- наличные средства, имеющиеся на руках у населения;

- средства населения, сосредоточенные в стоимости имущества, находящегося в его собственности.

Указанные источники финансирования до настоящего времени не задействованы в экономике и составляют внутренний неиспользуемый финансовый потенциал для развития жилищного строительства.

Незавершенное строительство. По данным Государственного статистического управления Ивановской области объемы незавершенного жилищного строительства по состоянию на 01.01.2001 составляли 79,8 млн.руб.

Наличные средства на руках у населения. По экспертным оценкам в стране на руках у населения находится 80-85 млрд. наличных долларов, т.е. 550-584 долларов на душу населения. На часть этих денег строится ежегодно более 12 млн. кв. м частного жилья, но доллары, переходя их рук в руки, остаются в стране.

С учетом численности населения Ивановской области (1206,3 тыс. человек) на руках у населения должно находиться 680-722 млн. наличных долларов. Однако эта цифра не является объективной, так как основана на среднестатистической информации. Рейтинг инвестиционной привлекательности Ивановской области в 1999 году соответствует значениям 59 из 89 по инвестиционному потенциалу (в т.ч. 66 - по финансовой составляющей) и 32 - по инвестиционному риску (в т.ч. 60 - по финансовой составляющей). Поэтому с учетом поправки на финансовую составляющую рейтинга инвестиционного потенциала региона, можно считать, что на руках у населения Ивановской области сосредоточено наличных долларов в объеме 544-578 млн. долларов, в том числе в г. Иванове (36%) не менее 196-208 млн. долларов.

По оперативным данным Ивановского банка Сбербанка России, вклады населения на 01.12.99 составили 1168,2 млн. руб., вклады в коммерческих банках составили 34,5 млн. руб. Таким образом, в Ивановской области у населения сосредоточены средства в сумме 1168,2+34,5=1202,7 млн. руб. в рублевом эквиваленте и около 560 млн. в долларах.

Средства населения, сосредоточенные в стоимости имущества, находящегося в собственности. Жилой фонд области составляет 307 тыс. квартир. Учитывая, что из 77% жителей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, 37,14% рассчитывают на средства от продажи имущества, а также сложившуюся минимальную стоимость 1 кв. м общей площади жилья на вторичном рынке 4184 руб., можно считать потенциальным источником финансирования сумму в размере 4184 54 307000 0,77 0,3714 = 19836 млн. руб., которая может быть использована для реализации программы ипотечного кредитования жилья.

Таким образом, в Ивановской области имеются потенциальные внутренние источники финансирования жилищного строительства в объеме 0,56 млрд. долларов и 1,203 + 0,080 + 19,836 = 21,119 млрд.руб.

Вышеприведенные цифры отражают потенциальную возможность финансирования. Для оценки реальных возможностей Ивановской области в привлечении дополнительных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства необходимо учесть ряд факторов.

В настоящее время невозможно использовать в полном объеме в качестве потенциального источника финансирования незавершенное строительство по следующим причинам:

- некоторые объекты, в силу того, что их строительство было заморожено несколько лет назад, к настоящему времени перестали соответствовать нормам СНиП. Поэтому при приобретении такого объекта потребуется пересмотр проектов на строительство и не исключено, что возможен полный отказ от его предложения;

- некоторые объекты социально-культурного и бытового назначения потеряли в настоящее время актуальность своего функционального назначения, поэтому при приобретении таких объектов незавершенного строительства потребуется как пересмотр проектов строительства, так и построенного объекта в целом, что приведет к несоизмеримым затратам по сравнению с новым строительством;

- некоторые масштабные объекты, в силу своего большого объема незавершенных работ, не могут найти потенциального инвестора не только в пределах Ивановской области, но и в Российской Федерации в целом.

В результате анализа информации по объектам незавершенного строительства в Ивановской области, в качестве источника финансирования жилищного строительства можно рассматривать лишь 50% от всего объема незавершенного строительства или 39,9 млн. руб.

Наличные средства на руках у населения области и сосредоточенные в стоимости имущества, находящегося в его собственности, имеют очень большой, по сравнению с другими источниками финансирования, внутренний потенциал. Для вовлечения их в процесс финансирования необходимо разработать целый комплекс мер, начиная от повышения доверия к региональным органам власти и кончая программами развития в области ипотечного кредитования. Задача стопроцентного использования средств населения вполне реальна при создании благоприятных условий. Создание таких условий должно стать приоритетной задачей органов власти всех уровней, так как из всех потенциальных источников финансирования именно этот источник является основным и составляет 87,9% от объема потенциальных источников финансирования капитального строительства в Ивановской области.

Учитывая, что 16,45% желающих улучшить свои жилищные условия готовы вложить денежные средства в жилье, сбережения населения Ивановской области в размере 560 0,77*0,1645 = 70,93 млн. долл. и 1202,7*0,77*0,1645 = 152,34 млн. руб. можно рассматривать как реально возможный внебюджетный источник финансирования жилищного строительства.

Таким образом, Ивановская область реально может рассчитывать на использование в качестве дополнительных источников финансирования жилищного строительства средства, перечисленные в таблице 4.

Таблица 4. Дополнительные источники финансирования жилищного строительства

N	Наименование источника финансирования	млн. руб.
1.	Средства, замороженные в незавершенном строительстве	39,90
2.	Наличные средства, имеющиеся на руках у населения в рублевой массе	152,34
3.	Наличные средства, имеющиеся на руках у населения в долларовой массе в пересчете на рубли (по курсу 30руб. 30 коп. за 1 доллар на 17.12.2001)	2127,90
4.	Средства населения, сосредоточенные в стоимости имущества, находящегося в собственности	19836,00
	Итого:	22156.14

Задача состоит в создании механизмов вовлечения этих дополнительных ресурсов в финансирование строительного комплекса.