Решение Арбитражного Суда Ивановской области от 5 марта 2008 г. N А17-5923/2007 Исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки к договору аренды комплекса зданий оставлены без удовлетворения, поскольку в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ и, оценив представленные сторонами доказательства, суд не находит правовых оснований для признания договора аренды незаключенным

Решение Арбитражного Суда Ивановской области
от 5 марта 2008 г. N А17-5923/2007

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества "Ивхимпром"

к автономной некоммерческой организации "Спортландия"

о признании договора аренды незаключенным и передаче имущества, третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области,

при участии в заседании:

от истца - ю/к Г. по доверенности от 08.10.2007 г., А., представителя по доверенности от 18.01.2008 г.,

от ответчика - Д., представителя по доверенности от 21.01.2008 г.,

установил:

Открытое акционерное общество "Ивхимпром" (далее - ОАО "Ивхимпром", истец) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к автономной некоммерческой организации "Спортландия" (далее - АНО "Спортландия", ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки к договору аренды комплекса зданий (оздоровительного детского лагеря "Химик") N 8а от 30.03.2005 г., в виде признания договора аренды комплекса зданий (оздоровительного детского лагеря "Химик") N 8а от 30.03.2005 г. незаключенным и обязании ответчика передать истцу все имущество, полученное по указанному договору и перечисленное в передаточном акте от 30.03.2005 г., третье лицо указано в иске - Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области. Исковые требования основаны на положениях статей 166, 168, 420, 421, 432, 606, 614, 650, 651, 654 Гражданского кодекса РФ и заявлены в связи с несогласованностью сторонами определения размера арендной платы по договору.

Определением суда от 15.11.2007 г. исковое заявление оставлено без движения, определением от 04.12.2007 г. срок для устранения допущенных недостатков продлялся.

24 декабря 2007 года в Арбитражный суд Ивановской области от истца поступили письменные пояснения по иску, платежное поручение N 3261 от 21.12.2007г., ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просил признать договор аренды комплекса зданий (оздоровительного детского лагеря "Химик") N 8а от 30.03.2005 г. незаключенным и обязать ответчика передать истцу все имущество, полученное по указанному договору и перечисленное в передаточном акте от 30.03.2005 г.

Определением суда от 25.12.2007 г. дело принято к производству (с учетом уточнения исковых требований) и назначено предварительное заседание.

В предварительном заседании представитель истца представил на обозрение суда подлинные документы, приложенные к исковому заявлению в копиях, в материалы дела -документы, затребованные определением суда о принятии искового заявления к производству, представитель ответчика представил отзыв на иск с приложением документов, подтверждающих доводы изложенные в отзыве.

В соответствии со статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ протокольным определением от 28.01.2008 г. дело назначено к судебному разбирательству первой инстанции.

При рассмотрении дела в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв.

В судебных заседаниях первой инстанции при разрешении спора по существу представители истца поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему, пояснили, что расхождения в порядке расчета арендной платы свидетельствуют о несогласованности сторонами существенного условия договора аренды, в связи с чем он не может считаться заключенным.

Представитель ответчика в судебных заседаниях против исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнении к нему, пояснил, что считает договор аренды заключенным, факт заключения договора подтверждается судебными актами по делам N А17-414/2-2006 и N А17-2874/6-2007, вступившими в законную силу. Также представитель ответчика пояснил, что заключенность договора косвенно подтверждается истцом, поскольку после принятия судом к производству искового заявления о признании договора незаключенным, истец направил в адрес ответчика уведомление о необходимости уплатить задолженность по арендной плате, содержащее ее расчет, и соглашение от 01.02.2008 г. (подписанное истцом) о расторжении договора аренды, кроме того, истцом направлено в Арбитражный суд Ивановской области исковое заявление о расторжении спорного договора в связи с неуплатой ответчиком арендной платы (копии указанных документов приложены к материалам дела).

Представители третьего лица при рассмотрении спора по существу не участвовали, в материалы дела представлен письменный отзыв на иск, в котором третье лицо просит рассмотреть дело без участия его представителей.

Принимая во внимание принятые со стороны суда меры по надлежащему уведомлению третьего лица, а также учитывая его ходатайство, спор в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассматривается в отсутствие его представителей.

Заслушав представителей сторон, изучив имеющиеся материалы дела, суд установил:

Между ОАО "Ивхимпром" (арендодатель) и АНО "Спортландия" (арендатор) 30 марта 2005 года подписан договор аренды N 8а.

Согласно указанному договору ответчику был передан в аренду комплекс зданий (оздоровительный детский лагерь) с электроустановками, расположенный по адресу: Ивановская область, Лежневский район, поселок Чернцы, для использования в целях решения хозяйственных задач арендатора с обязательным сохранением эксплуатационного назначения комплекса - оздоровительный детский лагерь. Объект передан ответчику по передаточному акту от 30.03.2005 г. (копия приложена к материалам дела). Срок аренды по договору установлен с 01.04.2005 г. по 31.03.2015 г. (п. 1.3 договора).

Объекты недвижимости, расположенные на территории лагеря принадлежат истцу на праве собственности (копии свидетельств о государственной регистрации права приложены к материалам дела).

Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон в судебных заседаниях после подписания договора он не был зарегистрирован в установленном законом порядке. В 2006 году истец по настоящему делу обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением о признании договора аренды незаключенным в виду отсутствия его регистрации, АНО "Спортландия" обратилось со встречным иском о государственной регистрации указанного договора аренды. Решением Арбитражного суда Ивановской области от 26.06.2006 г. по делу N А17-414/2-2006 в удовлетворении исковых требований ОАО "Ивхимпром" отказано, встречный иск удовлетворен, принято решение о государственной регистрации договора аренды N 8а от 30.03.2005 г. Указанное решение оставлено в силе судами апелляционной и кассационной инстанций (копии решения, постановлений приложены к материалам дела). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.07.2007 г. договор аренды зарегистрирован 15 января 2007 года.

Пунктом 3.1. договора аренды N 8а от 30.03.2005 г. установлено, что арендатор оплачивает арендную плату в размере 40% стоимости востребованных путевок согласно пункта 2.1. "в", но не менее 160 путевок (п.2.2. "е"). При этом размер арендной платы не может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке и внесение арендной платы производится один раз в год путем предоставления услуг в соответствии с п.п. "е" п.2.2. договора. Подпункт "е" пункта 2 предусматривает обязанность арендатора ежегодно предоставлять услуги по организации детей работников предприятия -арендодателя в количестве до 160 человек в течение летнего сезона на условиях, оговоренных сторонами в разделе "Расчеты сторон" и в Приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора. При рассмотрении спора по существу представители сторон пояснили, что Приложение 1 к договору отсутствует. Подпунктом "в" пункта 2.1. установлена обязанность арендодателя зарезервировать посменно путевки на оздоровительный сезон не позднее чем за один месяц до его начала.

Из пояснений сторон при рассмотрении дела по существу и судебных актов по делу N А17-414/2-2006 следует, что в 2005 году истец зарезервировал 59 путевок для отдыха детей в лагере, в 2006 и 2007 годах путевки не резервировались.

23 мая 2007 года в адрес ответчика истцом направлялось уведомление N 1-Д/9-482, которым ответчик ставился в известность о нарушении им условий договора аренды в части оплаты арендной платы, при этом задолженность по данным истца составила: за 2005 год - 403 200 руб., исходя из стоимости путевки в размере 4 200 руб. с учетом предоставления 59 путевок и частичной оплаты, произведенной ответчиком в 2005 году, за 2006 год - 768 000 руб., исходя из 160 путевок и стоимости путевки в размере 4 800 руб. К уведомлению истец приложил счета - фактуры на уплату указанных сумм, в уведомлении также указал, что предлагает оплатить задолженность в течение семи календарных дней, при отсутствии оплаты довел до сведения ответчика о возможности расторжения договора аренды и взыскания задолженности (уведомление получено ответчиком 02 июня 2007 года). Требования истца ответчиком не исполнены, сумма долга не уплачена.

Согласно пункту 2.1. договора аренды N 8 а от 30.03.2005 г. арендатор обязан содержать арендуемый объект в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи арендодателю, производить текущий ремонт зданий и сооружений, находящихся на объекте.

Актом комплексной проверки условий содержания и эксплуатации детского оздоровительного лагеря "Химик" по состоянию на 04 мая 2007 года представителями истца, Торгово-промышленной палаты Ивановской области в присутствии руководителя ответчика установлены нарушения в части состояния и эксплуатации электроустановок, не надлежащего содержания зданий и сооружений, санитарно-экологического состояния, пожарной безопасности (акт приложен к делу).

14 мая 2007 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 1-Д/9-438 с приложением указанного акта, в котором истец запретил эксплуатацию детского оздоровительного лагеря "Химик" до полного устранения всех имеющихся нарушений в его содержании и эксплуатации.

Вышеуказанные обстоятельства в том числе установлены Арбитражным судом Ивановской области при рассмотрении дела N А17-1668/14-2007 по иску ОАО "Ивхимпром" к АНО "Спортландия" о расторжении договора аренды N 8 а от 30.03.2005 г. в связи с нарушением арендатором его существенных условий. Решением суда от 02 октября 2007 года исковые требования истца в части оставлены судом без рассмотрения, в остальной части исковые требования истца оставлены без удовлетворения в связи с тем, что судом договор аренды признан не заключенным и не установлена вина ответчика в нарушении условий договора. Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 07.12.2007 г. решение суда первой инстанции по делу N А17-1668/14-2007 изменено в части отказа в удовлетворении исковых требований, резолютивная часть решения в указанной части изложена в следующей редакции: иск оставить без рассмотрения. В кассационном порядке судебные акты сторонами не обжаловались.

Посчитав, что договор аренды не заключен в связи с отсутствием согласования сторонами его существенного условия о размере арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением (с учетом уточнения) о признании договора аренды N 8 а от 30.03.2005 г. незаключенным и о возврате имущества, переданного ответчику в аренду по указанному договору.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об отсутствии правовых оснований для удовлетворения уточненных исковых требований истца.

Правовые отношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Статьей 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как видно из материалов дела, при подписании договора стороны согласовали объекты, подлежащие передаче ответчику в аренду, разделом 3 договора, предусматривающим порядок расчетов, сторонами предусмотрен порядок определения арендной платы и количество путевок, исходя из стоимости которых рассчитывается арендная плата. Средняя стоимость путевок в оздоровительный лагерь устанавливалась распоряжениями Губернатора Ивановской области и сторонами не оспаривалась, расхождений в указанной части у сторон не имелось и не имеется.

Согласно положениям статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей и несколькими способами, предусмотренными частью 2 указанной выше статьи. Стороны также могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу статьи 654 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ивановской области от 26.06.2006 г. по делу N А17-414/2-2006 установлено, что истец передал ответчику имущество и у сторон возникли фактические арендные отношения по поводу аренды летнего оздоровительного лагеря, при этом договор аренды сторонами подписан и исполнялся, арендованное имущество передано арендатору по передаточному акту и с 30.03.2005 г. стороны находятся в арендных правоотношениях.

Изложенная позиция подтверждается постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 24.10.2006 г. по делу N А 17-414/2-2006, которым в свою очередь установлено, что сторонами в надлежащей форме согласованы все существенные условия договора аренды недвижимости (предмет договора, его цена и срок), в связи с чем решение суда первой инстанции об удовлетворении искового заявления о регистрации договора аренды было оставлено в силе. Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.01.2007 г. судебные акты по указанному делу оставлены без изменения.

Судами установлено, что после подписания договора аренды и акта приема-передачи от 30.03.2005 стороны совершали действия по выполнению условий договора, в том числе истцом имущество передано ответчику, в 2005 году арендатор предоставил арендодателю путевки в качестве арендной платы за пользование переданным имуществом.

При изложенных обстоятельствах при рассмотрении настоящего дела суд исходит из преюдициального значения факта наличия между сторонами заключенного договора аренды, прошедшего в установленном законом порядке государственную регистрацию.

Ссылки представителей истца на решение Арбитражного суда Ивановской области по делу N А17-1668/14-2007 не могут быть приняты судом, поскольку указанное решение изменено Вторым апелляционным судом и иск оставлен без рассмотрения в полном объеме, следовательно решение суда первой инстанции в неизмененном виде не вступило в законную силу.

Материалы дел в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон при подписании договора и его исполнения в 2005 году разногласий либо заблуждений по поводу предмета сделки и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Из устных пояснений представителей сторон в судебных заседаниях при рассмотрении настоящего дела, представленных ими письменных пояснений и доказательств следует, что разные подходы к определению размера арендной платы у истца и ответчика появились значительно позднее даты подписания договора и после его государственной регистрации.

В тоже время, договор, считающийся заключенным с начала срока его действия, не может быть признан незаключенным впоследствии в связи с возникшими между сторонами разногласиями по его исполнению.

Более того, представленными сторонами документами подтверждается, что истцом продолжают совершаться действия по принуждению ответчика к исполнению спорного договора аренды, а также по его расторжению в установленном законом порядке.

Таким образом, из поведения сторон, их деловой переписки следует, что стороны в настоящее время рассматривают договор как действующий и следовательно заключенный.

В связи с изложенным, суд в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оценив представленные сторонами доказательства, а также учитывая положения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не имеет правовых оснований для признания договора аренды N 8а от 30.03.2005 г. незаключенным.

В соответствии с главой 20 Гражданского кодекса РФ собственники и законные владельцы могут воспользоваться специальными способами защиты прав собственности и других вещных прав.

Статьей 301 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Наличие правовых оснований для использования объектов оздоровительного детского лагеря (заключенного и зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды) не влечет обязанность ответчика возвратить собственнику имущество в натуре, в связи с чем требование истца об обязании ответчика передать объекты оздоровительного детского лагеря указанные в передаточном акте от 30.03.2005 г. суд также считает неподлежащим удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине по делу в связи с отказом в удовлетворении исковых требований в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ в полной сумме подлежит отнесению на истца.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 64, 65, 69, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. Исковые требования оставить без удовлетворения.

2. Расходы по государственной пошлине отнести на истца.

3. На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции (ст. 259 АПК РФ). На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (ст. 276 АПК РФ). В срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего оспариваемого судебного акта, принятого по данному делу, может быть подано заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (ст. 292 АПК РФ).