Приложение N 1. Концепция реформирования жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования "Городской округ Кинешма" на 2008-2011 годы

Приложение N 1

к решению

Кинешемской городской Думы

от 26 марта 2008 г. N 44/412

Концепция реформирования
жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования
"Городской округ Кинешма" на 2008-2011 годы

Введение

За последние 15 лет в стране произошли значительные изменения, был выбран рыночный путь развития. Началась массовая приватизация государственного имущества (в том числе фабрик и заводов), произошел передел собственности. Негативным явлением этого процесса стала широкая волна банкротства предприятий в различных сферах хозяйственной деятельности. В таком хаосе было не до проблем жилищно-коммунального хозяйства. Хроническое недофинансирование содержания и ремонта (в том числе капитального) привело жилищный фонд в плачевное состояние, имеющихся средств хватало только на "латание дыр". В это время почти прекратилось строительство нового жилья, а имеющийся жилищный фонд находился в ведении (на балансе) предприятий-банкротов, которые в процессе процедуры конкурсного производства (ликвидации) "сбрасывали" органам местного самоуправления объекты социальной сферы (детские сады, клубы, многоквартирные дома и т. д.).

Нарастающий износ жилищного фонда, снижение надежности и устойчивости инженерного обеспечения, низкий уровень платежей граждан по отношению к уровню затрат на содержание и ремонт жилья, а так же коммунальные услуги привели к кризису в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Например, в 1997 году доля платежей населения в покрытии затрат на все виды жилищно-коммунальных услуг составляла 35% и только в 2003 году достигла 100%, и то только по отношению к установленной для населения плате за жилищно-коммунальные услуги.

Единственным способом преодоления кризиса является изменение системы финансирования, т. е. переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями, при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных слоев населения и экономического стимулирования улучшения качества обслуживания.

Если на предыдущем этапе реформирования жилищно-коммунального хозяйства увеличение доли затрат, покрываемых за счет платежей населения, происходило в основном путем повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги, то на новом этапе целесообразно сосредоточить усилия на рационализации и снижении издержек производителей услуг, поскольку есть все основания полагать, что опережающий инфляцию рост стоимости жилищно-коммунальных услуг был в значительной степени связан с монополией предоставляющих их организаций.

Концепция реформирования жилищно-коммунального хозяйства - это система взглядов на проблемы в данной отрасли, понимание необходимости проведения реформ, что является основой практического выполнения плана мероприятий для достижения главной цели - осуществление реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Концепция реформирования жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования "Городской округ Кинешма" на 2008 - 2011 годы (далее - Концепция) разработана в развитие подпрограммы "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры в Ивановской области" областной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы" и включает в себя комплекс мероприятий, повышающих надежность функционирования коммунальных систем жизнеобеспечения городского округа Кинешма.

Концепция соответствует требованиям Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации" (в действующей редакции), Федерального закона от 21 июля 2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", постановления Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 N 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010" (в действующей редакции) и приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 27 июня 2007 N 54 "Об утверждении комплекса мероприятий Министерства регионального развития Российской Федерации по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на 2007-2008 годы".

Основные мероприятия реформирования ЖКХ, определенные Концепцией, разработаны с учетом "Примерного плана реформирования жилищно-коммунального хозяйства субъекта Российской Федерации", "Примерного плана реформирования жилищно-коммунального хозяйства на уровне муниципального образования", разработанного Министерством регионального развития Российской Федерации и представленного в Ивановскую область сопроводительным письмом Министерства от 19.10.2007 г. N 19016-СК/07.

I. Состояние и цели реформирования жилищно-коммунального хозяйства

Жилищно-коммунальное хозяйство муниципального образования "Городской округ Кинешма" (далее - ЖКХ) представляет собой сложный и взаимосвязанный социально - хозяйственный комплекс, деятельность которого в существенной мере формирует жизненную среду человека.

По данным государственного статистического наблюдения на 1 января 2007 года в городском округе Кинешма общая площадь жилищного фонда в многоквартирных домах составила 1510,20 тыс. м2, в том числе приватизированного - 951,25 тыс. м2 (или около 70 процентов от общей площади).

Из 1103 многоквартирных домов, собственники помещений в которых должны выбрать способ управления, выбрали способ управления собственники 222 домов (или 20 процентов всех многоквартирных домов).

На территории городского округа Кинешма имеются 8 товариществ собственников жилья (далее - ТСЖ) и 20 жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖСК).

Количество частных предприятий, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, в том числе:

водоснабжение и водоотведение электроснабжение теплоснабжение содержание и ремонт жилищного фонда многоотраслевые предприятия, оказывающие услуги в сфере ЖКХ

- 4 (или 80 % от общего количества), - 2 (или 100% от общего количества), - 6 (или 75% от общего количества), - 6 (или 85% от общего количества), - 3 (или 60% от общего количества).

Четыре муниципальных унитарных предприятий ЖКХ находятся в процедуре банкротства.

На 01.01.2008 износ основных фондов ЖКХ составил в среднем 57 процентов.

Дебиторская задолженность предприятий жилищно-коммунального хозяйства по состоянию на 1 января 2008 года составила 282,3 млн. рублей, из них 10,2 процента - просроченная.

Кредиторская задолженность равна дебиторской задолженности и составила 282,3 млн. рублей.

Под реформой ЖКХ понимается изменение принципов управления и регулирования, создание конкурентной среды в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг, улучшение финансово-экономических результатов деятельности предприятий, осуществляющих свою деятельность в сфере ЖКХ, а также меры государственной поддержки указанных изменений.

Концепция способствует решению важнейшей государственной задачи - выработке новых подходов к регулированию огромной и социально-значимой сферы деятельности по управлению многоквартирными домами и коммунальной инфраструктурой, созданию в ЖКХ реальной конкуренции.

Концепция стимулирует эффективное и рациональное хозяйствование жилищно-коммунальных предприятий, формирование организаций в сфере управления многоквартирными домами.

Концепция предусматривает комплекс мер по обеспечению комфортных и безопасных условий проживания граждан, снижению уровня износа основных фондов и повышению надежности функционирования коммунальной инфраструктуры, ликвидации дотационности жилищно-коммунального комплекса.

Концепция предполагает уточнение и совершенствование нормативной правовой базы по вопросам ЖКХ.

Основными целями реформирования жилищно-коммунального хозяйства являются:

- обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;

- снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;

- переход отрасли на режим безубыточного функционирования.

Основными способами достижения указанных целей являются:

- совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве;

- развитие и совершенствование договорных отношений, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, выбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание;

- совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг.

II. Основные пути реформирования жилищно-коммунального хозяйства

Демонополизация и развитие конкурентной среды

Важнейшим элементом реформы является создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, что позволит собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в жилищно-коммунальной сфере осуществляется в целях создания условий для преодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения (в том числе технологически обусловленного) организаций жилищно-коммунального хозяйства путем:

- привлечения на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг;

- контроль за наличием и соблюдением условий договоров между собственниками объектов жилищно-коммунального хозяйства, производителями и потребителями услуг;

- надзора за состоянием государственного, муниципального и частного жилищных фондов, а так же указанных объектов, за выполнением обязательных технологических процессов, обеспечивающих экологическую безопасность населения.

Необходимой предпосылкой развития конкуренции является демонополизация жилищно-коммунального хозяйства. К сферам деятельности, в которых возможно развитие конкуренции, относятся:

- управление и обслуживание жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства;

- привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты (крышные котельные);

- выполнение отдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства (ремонт и прочистка сетей, уборка мусора, эксплуатация лифтового хозяйства и тому подобное);

- проектно-изыскательские и строительные работы по развитию объектов коммунального назначения и тому подобное.

В сфере действия естественных монополий, связанных со сложившейся технологией, следует применять дополнительные методы антимонопольного воздействия.

В связи с этим органы местного самоуправления будут:

1. через Комитет по тарифам, субсидиям и ценообразованию:

- осуществлять контроль за установлением тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения и других потребителей путем введения оценки объективности расчета затрат предприятий - естественных монополистов и прибыли для формирования цен;

- обеспечивать участие в работе региональной службе по тарифам (РСТ) всех заинтересованных сторон (органы местного самоуправления, организации по защите прав потребителей, антимонопольные органы и другие) при установлении тарифов, как для организаций коммунального хозяйства, так и для организаций-поставщиков топливно-энергетического комплекса;

2. через Управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства:

- повышать организационно-правовую и финансово-экономическую независимость хозяйствующих субъектов в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг;

- контролировать обеспечение в рамках договорных отношений гарантированного обслуживания потребителей жилищно-коммунальных услуг на уровне федеральных социальных стандартов;

- способствовать внедрению приборов индивидуального учета и регулирования расхода воды, тепла, газа и других энергоресурсов.

Совершенствование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством

Ключевой проблемой нового этапа реформирования жилищно-коммунального хозяйства является совершенствование системы договорных отношений, обусловленное появлением в этой сфере хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм. Появление новых видов собственников обусловлено потребностями в иных формах и методах инвестирования развития объектов жилищно-коммунального назначения в условиях ограниченности бюджетных средств. При этом формируются сложные многосторонние взаимоотношения, участниками которых являются:

- инвестиционные, строительные и эксплуатационные организации различных форм собственности, осуществляющие финансирование, строительство, содержание объектов жилищно-коммунального хозяйства и управление ими;

- собственники жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, представляющие их органы и управляющие компании;

- потребители услуг - владельцы, собственники, наниматели и арендаторы жилых (нежилых) помещений, товарищества собственников жилья, другие организации.

При решении указанных проблем особое внимание следует уделить:

- проведению необходимых преобразований в сфере управления, финансирования и ценообразования, направленных на обеспечение более эффективного функционирования жилищно-коммунального хозяйства;

- формированию структур (службы заказчика, управляющие организации, товарищества собственников жилья и другие), представляющих интересы всех собственников жилья и защищающих права потребителей жилищно-коммунальных услуг;

- совершенствованию договорных отношений на всех этапах производства и предоставления жилищно-коммунальные услуг, включая собственника жилых и нежилых помещений, производителя услуг и их потребителя;

- завершению процесса передачи в муниципальную собственность ведомственных объектов жилищно-коммунального хозяйства.

В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяйством необходимо положить рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между:

С одной стороны

- собственником,

- управляющей организацией,

- подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры.

И с другой стороны

- органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его принадлежности.

Орган местного самоуправления, как собственник объектов жилищно-коммунального хозяйства, стремится к формированию на территории муниципального образования "Городской округ Кинешма" единой социальной и финансовой политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Подрядные жилищные и коммунальные организации несут ответственность за соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунального назначения, за эффективное использование ограниченных финансовых ресурсов при качественном и надежном обслуживании потребителей, обеспечении сохранности жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства.

Собственник объектов коммунального назначения может передавать эти фонды в хозяйственное ведение, оперативное управление или в аренду коммунальным организациям-подрядчикам.

Объекты коммунального назначения обслуживаются муниципальными предприятиями или хозяйственными обществами. При акционировании предприятий жилищно-коммунального хозяйства необходимо учитывать различный порядок приватизации производственной и технологической частей основных фондов (технологические фонды включает инженерную инфраструктуру - сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения и тому подобное. Производственные фонды состоят из объектов, обеспечивающих обслуживание технологических фондов. Сюда входят гаражи, мастерские, производственные здания и тому подобное).

Организации, специализирующиеся в сфере управления, помимо прочего осуществляют рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями тех или иных жилищно-коммунальных услуг. Собственник жилых и нежилых помещений может выполнять эти функции сам, либо заключить договор со специализированной управляющей организацией, которая может быть муниципальной, или со сторонней управляющей организацией, в том числе частной. Управляющая организация по поручению собственника может осуществлять так же сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их исполнением, а также заключение договоров найма.

Функцией обслуживающей подрядной организации является своевременное и качественное выполнение работ, оговоренных в договоре подряда.

Муниципальные организации по обслуживанию жилья как самостоятельные хозяйствующие субъекты не следует жестко закреплять за соответствующей территориальной единицей. Это позволит при организации конкурсов на обслуживание жилищного фонда стимулировать конкуренцию не только между муниципальными организациями и частными компаниями, но и между самими муниципальными организациями. При этом целесообразно создать равные условия работы, как для частных, так и для муниципальных организаций (предоставление нежилых помещений без взимания арендной платы, равные условия предоставления служебной жилой площади и тому подобное).

Для управления жилищным фондом других форм собственности (товарищество собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы и тому подобное) может быть нанята так же специализированная управляющая организация, привлекающая на условиях подряда ремонтно-эксплуатационные организации и организации коммунального хозяйства.

Подрядные организации освобождаются от несвойственных им регистрационно-учетных функций, паспортно-учетной работы, сбора платежей с населения за жилье и коммунальные услуги, оформления льгот и субсидий и от других форм социального обслуживания населения.

Объекты коммунального назначения могут обслуживаться организациями различных форм собственности при наличии лицензии на право обслуживания объектов инженерной инфраструктуры.

На новом этапе реформирования жилищно-коммунального хозяйства система договорных отношений включает в себя:

- договор между собственником объектов жилищно-коммунального назначения и хозяйствующим субъектом (включая управление жилищным фондом и его обслуживание, коммунальное обслуживание) заключается, в том числе, на конкурсной основе;

- договор между собственником жилищного фонда и нанимателем (владельцем) жилого помещения;

- договор между хозяйствующими субъектами (например, между водо- и теплоснабжающими организациями);

- договор между организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и потребителями этих услуг.

Обеспечение государственного регулирования и контроля

Наличие различных видов собственности предполагает государственное и муниципальное регулирование в вопросах содержания и использования жилищного фонда объектов коммунального назначения, обеспечивающее соблюдение обязательных для всех собственников федеральных стандартов качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и разработку на их базе муниципальных стандартов содержания жилья и объектов коммунального назначения для использования их в качестве нормативов при заключении договоров между подрядчиками и заказчиками. По мере улучшения финансирования работ по обслуживанию жилищного фонда и объектов коммунального назначения эти стандарты могут ужесточаться.

Государственный контроль и регулирование качества жилищно-коммунального обслуживания осуществляются органами государственной жилищной инспекции Ивановской области, контролирующими не только соблюдение стандартов качества предоставляемых услуг, но и наличие соответствующих договоров. На уровне муниципального образования данный контроль осуществляет Управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства администрации городского округа Кинешма.

Одной из форм государственного регулирования и контроля качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг является лицензирование, а также определение приоритетных групп потребителей этих услуг, подлежащих обязательному обслуживанию, и минимального уровня предоставляемых услуг в случае невозможности полного удовлетворения их потребностей из-за недостатка ресурсов или мощностей у организации, отнесенной к естественной монополии или доминирующей на рынке указанных услуг.

Защита интересов потребителей жилищно-коммунальных услуг осуществляется так же путем установления необходимых условий и ограничений, обеспечивающих нормативный уровень жилищно-коммунального обслуживания потребителей при принятии решений об изменении форм собственности организаций жилищно-коммунального хозяйства.

В области технического обеспечения жилищно-коммунального хозяйства помимо разработки и внедрения приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов особого внимания заслуживает разработка автоматизированных систем диспетчерского управления, которые позволяют не только учитывать потребление соответствующих ресурсов, но и регулировать процесс их распределения и потребления в жилищно-коммунальном хозяйстве. Кроме того, такая система может предоставлять информацию для всех уровней управления.

Стимулирование создания товариществ собственников жилья

Объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели.

Члены товариществ собственников жилья прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляемой воды, газа и других энергоресурсов, так как зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами собственников жилья, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде, и в частности в отдельных приватизированных квартирах.

Необходимы: разработка и принятие нормативных правовых актов о формировании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья; проведение разъяснительной работы с населением и оказание помощи собственникам помещений в многоквартирных домах по созданию и регистрации ТСЖ; распространение через средства массовой информации лучшего опыта деятельности ТСЖ в городском округе Кинешма; проведение обучающих семинаров для представителей ТСЖ и представителей инициативных групп граждан, желающих создать ТСЖ; разработка нормативных правовых актов в части предоставления налоговых льгот ТСЖ по земельному налогу (в случае, если на муниципальном уровне будет признано целесообразным применение такой формы поддержки ТСЖ).

III. Реформирование системы финансирования жилищно-коммунального
хозяйства, оплаты жилья и коммунальных услуг

Принципы реформирования системы финансирования
жилищно-коммунального хозяйства

Переход на новые принципы расчетов в жилищно-коммунальном хозяйстве следует осуществлять постепенно.

Целесообразно создавать механизмы привлечения и возврата средне- и долгосрочных кредитов для развития и модернизации объектов жилищно-коммунального хозяйства. Это позволит сгладить влияние на уровень тарифов инвестиционных затрат, связанных с сезонностью проводимых работ, равномерно распределить их возмещение на более длительный период и сохранить оплату жилищно-коммунальных услуг доступной для потребителей. Финансирование строительства и реконструкции крупных объектов жилищно-коммунального хозяйства обеспечивают, как правило, органы местного самоуправления за счет средств местного бюджета и бюджетов других уровней, а также средств инвесторов. Органы местного самоуправления при формировании бюджета рассматривают возможность выделения отдельной строкой средства, необходимые для обеспечения федеральных социальных стандартов предоставления жилищно-коммунальных услуг и обеспечивающие реальную поддержку программ развития объектов жилищно-коммунального хозяйства.

Кризис неплатежей, как граждан, так и организаций, не позволяет сохранить устойчивое финансирование организаций жилищно-коммунального хозяйства.

В связи с этим целесообразно активизировать работу по сокращению задолженности организаций путем выявления неплательщиков и применения к ним различных мер воздействия (штрафных санкций, выпуска различных видов ценных бумаг, проведения взаимных зачетов долговых обязательств как между предприятиями, так и для погашения задолженности по налогам и платежам в федеральный и местные бюджеты, использования в установленном порядке других эффективных форм расчетов).

Органы местного самоуправления при выборе подрядчиков по оказанию жилищно-коммунальных услуг, в том числе на конкурсной основе, будут отдавать предпочтение организациям, готовым выполнять полный объём работ, предусмотренных договором, при наименьшей стоимости этих работ. Следует развивать возможность получения собственниками жилья доходов от использования придомовой территории (в частности, сбор за парковку автомобилей) для оплаты жилья и коммунальных услуг.

В целях недопущения утраты платежеспособности организаций жилищно-коммунального хозяйства, когда их хозяйственная деятельность не обеспечивает покрытие расходов на произведенные услуги, следует предусматривать механизм покрытия выпадающих доходов этих организаций.

Оплата жилья и коммунальных услуг

Повышение оплачиваемой населением доли затрат на содержание жилья и предоставление коммунальных услуг может быть достигнуто за счет относительного снижения самих затрат. При этом должны создаваться стимулы снижения этих затрат путем:

- повсеместного внедрения индивидуальных приборов регулирования и учета воды, газа и других энергоресурсов;

- заключения договоров между управляющей организацией и организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, как правило, на конкурсной основе;

- согласования тарифов при отсутствии альтернативных конкурирующих организаций.

Тарифы согласовываются на основе анализа соответствия деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства нормативам и стандартам, характеризующим эффективную и ресурсосберегающую работу хозяйствующих субъектов (затраты на единицу услуги в сравнении с аналогичными организациями, структура затрат в процентах: ремонтно-эксплуатационные издержки, издержки управления, амортизация и другие).

Вместе с тем необходимо регулярно пересматривать размеры оплаты жилья и тарифы на коммунальные услуги, не допуская уменьшения доли платежей населения в общем объеме финансирования затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг. С учетом роста реальных доходов населения продолжить увеличение доли платежей населения в покрытии издержек на эксплуатацию и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства.

Среди других мер, направленных на упорядочение оплаты жилья и коммунальных услуг, необходимо выделить следующие:

- для определения ставок оплаты жилья могут использоваться наиболее характерные для города тип дома и его местоположение, принятые за базисный уровень. Критерием для определения соотношения уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг в домах различного качества и местоположения относительно базисного уровня может являться соотношение ставок аренды жилья или стоимости приобретения его на свободном рынке. Дифференциацию оплаты жилья следует проводить поэтапно, не допуская развития неуправляемых процессов формирования "бедных" и "богатых" районов в городе. Рациональное использование существующего жилищного фонда является основной целью дифференциации указанных ставок, которая практически не приведет к увеличению текущих доходов собственника, однако в перспективе даст существенную экономию в виде сокращения потребности в новом строительстве (реконструкции) жилья и коммунальных сооружений;

- основным инструментом муниципальной политики ценообразования с учетом качества и местоположения жилища является изменение платы за его наем, поскольку только этот вид платежа может быть дифференцирован в зависимости от параметров качества жилища и его местоположения. В первую очередь следует изменить ситуацию, когда худшее по качеству и местоположению жилье оплачивается так же, как и лучшее, или дороже.

Наниматели и собственники жилых помещений, имеющие второе жилье, отвечающее всем требованиям социальной нормы, качества и благоустройства, должны оплачивать содержание общего домового имущества и предоставление коммунальных услуг (теплоснабжение) в полном размере.

В целях защиты прав потребителей, в договорах найма и договорах на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг, с собственниками жилых помещений должны содержаться права и обязанности сторон, гарантирующие оплату услуг в соответствии с их реально достигнутыми объемом и качеством.

IV. Обеспечение социальной защиты населения

Защита населения при переходе на рыночные принципы оплаты жилищно-коммунальных услуг состоит в недопущении со стороны органов местного самоуправления и уполномоченных ими организаций:

- включения в экономически обоснованные тарифы затрат, связанных с монопольным положением организаций жилищно-коммунального хозяйства;

- сдерживания развития программы предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг семьям, имеющим низкий доход;

- необоснованного снижения качества предоставляемых услуг, предусмотренного договорами найма, на техническое обслуживание и предоставления жилищно-коммунальных услуг;

В целях увеличения возможности оплаты за жилье и коммунальные услуги необходимо:

- исключение возможности отказа в выделении жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, под каким бы то ни было предлогом, в том числе проживающим в домах ведомственного жилищного фонда и домах, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций;

- при определении величины субсидии по оплате жилья и коммунальных услуг недопустимо исключение отдельных видов коммунальных платежей (оплата жилья, плата за наем, за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение);

- установление процедур, не допускающих отказа в выдаче субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг гражданам, имеющим просроченную задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг, при заключении договора на погашение этой задолженности в согласованные сроки. Это даст возможность исключить просроченную задолженность наименее обеспеченных слоев населения;

- в целях создания эффективной системы мер воздействия на должников по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также дополнительной защиты граждан от необоснованных санкций организаций, осуществляющих управление жилищным фондом, контроль обоснованности применения мер принуждения к должникам целесообразно возложить на специальную комиссию (комиссию по жилищным спорам), куда следует включать представителей органов местного самоуправления, служб социальной защиты, а так же юристов. К компетенции комиссии могут быть отнесены:

- проведение работы по выработке и реализации мероприятий по погашению задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг;

- консультирование семей по вопросам получения различных видов социальной помощи и содействие в получении этой помощи;

- организация добровольного обмена жилыми помещениями;

- формирование обменного жилищного фонда для переселения;

- выявление должников, дела на которых передаются в суд, и организация подачи судебного иска.

V. О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства

Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" N 185-ФЗ от 21.07.2007г. в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Условия предоставления финансовой поддержки за счет средств фонда

Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств, при условии:

1) деятельности на территории городского округа Кинешма, претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, коммерческих организаций коммунального комплекса с долей участия в уставном капитале муниципального образования не более чем двадцать пять процентов, осуществляющих производство товаров, оказание услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, очистке сточных вод и эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, если использование такими организациями объектов коммунальной инфраструктуры осуществляется на праве частной собственности, по договору аренды или концессионному соглашению, и составляющих:

а) не менее, чем двадцать пять процентов от общего числа осуществляющих свою деятельность на территории городского округа Кинешма организаций коммунального комплекса с обязательством увеличить до 1 января 2010 года долю таких организаций до пятидесяти процентов и до 1 января 2011 года до восьмидесяти процентов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2009 года;

б) не менее, чем пятьдесят процентов от общего числа осуществляющих свою деятельность на территории городского округа Кинешма организаций коммунального комплекса с обязательством увеличить до 1 января 2011 года долю таких организаций до восьмидесяти процентов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в период с 1 января 2009 года до 1 января 2011 года;

в) не менее, чем восемьдесят процентов от общего числа осуществляющих свою деятельность на территории городского округа Кинешма организаций коммунального комплекса, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2011 года;

2) деятельности на территории городского округа Кинешма, претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, с долей участия в уставном капитале муниципального образования не более чем двадцать пять процентов, и составляющих:

а) не менее, чем пятьдесят процентов от общего числа организаций, осуществляющих свою деятельность на территории городского округа Кинешма и управление многоквартирными домами (кроме товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов) при условии управления такими организациями не менее чем пятьюдесятью процентами многоквартирных домов, оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, с обязательством увеличить до 1 января 2010 года долю таких организаций до восьмидесяти процентов - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2010 года;

б) не менее, чем восемьдесят процентов от общего числа организаций, осуществляющих свою деятельность на территории городского округа Кинешма и управление многоквартирными домами (кроме товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов) при условии управления такими организациями не менее чем восьмьюдесятью процентами многоквартирных домов, оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2010 года;

3) наличия нормативных муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, и наличия товариществ собственников жилья в многоквартирных домах, расположенных на территории городского округа Кинешма, претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, в:

а) не менее, чем в пяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2010 года не менее чем в десяти процентах многоквартирных домов и до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах таких домов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2009 года;

б) не менее, чем в десяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах многоквартирных домов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в период с 1 января 2009 года до 1 января 2011 года;

в) не менее, чем в двадцати процентах многоквартирных домов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2011 года;

4) наличия утвержденных органами государственной власти Ивановской области или органами местного самоуправления, осуществляющими распоряжение земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности либо государственная собственность, которая не разграничена графиков проведения до 1 января 2011 года в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета за счет средств бюджета Ивановской области и (или) местного бюджета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в границах территории городского округа Кинешма, претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда со дня вступления в силу Федерального закона N 185-ФЗ;

5) наличия нормативных правовых актов Ивановской области, предусматривающих предоставление гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в денежной форме (в том числе путем перечисления таких субсидий на имеющиеся или открываемые получателями субсидий банковские счета), - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда со дня вступления в силу Федерального закона N 185-ФЗ;

6) наличия нормативных правовых актов Ивановской области, предусматривающих не позднее 1 января 2010 года предоставление установленных федеральными законами и законами Ивановской области мер социальной поддержки гражданам на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в денежной форме (в том числе путем перечисления средств на предоставление таких мер на имеющиеся или открываемые гражданами банковские счета), - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2009 года;

7) наличия графиков, утвержденных претендующим на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда Ивановской областью в части тарифов на тепловую энергию и органом местного самоуправления (городской округ Кинешма) в части тарифов на водоснабжение и водоотведение и предусматривающих установление не позднее 1 января 2011 года указанных тарифов для различных групп потребителей коммунальных услуг без учета необходимости покрытия затрат на предоставление коммунальных услуг одной группе потребителей за счет тарифов, установленных для другой группы потребителей, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда со дня вступления в силу Федерального закона N 185-ФЗ;

8) наличия предусматривающих не позднее 1 января 2010 года прекращение предоставления дотаций организациям коммунального комплекса на возмещение убытков от содержания объектов коммунальной инфраструктуры правовых актов органов местного самоуправления и Ивановской области, претендующих на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда со дня вступления в силу Федерального закона N 185-ФЗ;

9) наличия графиков, утвержденных претендующими на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда органами местного самоуправления (городской округ Кинешма) и органами государственной власти Ивановской области и предусматривающих установление не позднее 1 января 2010 года тарифов и надбавок, обеспечивающих финансовые потребности организаций коммунального комплекса, необходимые для реализации их производственных программ и инвестиционных программ развития системы коммунальной инфраструктуры, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда со дня вступления в силу Федерального закона N 185-ФЗ;

10) наличия региональной адресной программы (с учетом муниципальных адресных программ) по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, утвержденной в соответствии со статьей 15 Федерального закона N 185-ФЗ, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов;

11) наличия региональной адресной программы (с учетом муниципальных адресных программ) по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденной в соответствии со статьей 16 Федерального закона N 185-ФЗ, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда;

12) выделения в соответствии со статьей 19 Федерального закона N 185-ФЗ средств бюджета Ивановской области и (или) средств бюджета муниципального образования "Городской округ Кинешма", претендующих на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, на долевое финансирование региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

2. Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда при условии их расположения на территориях не менее двух муниципальных образований, которые выполнили условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда и общая суммарная численность населения которых составляет не менее, чем двадцать процентов общей численности населения субъекта Российской Федерации, в границах которого находятся такие муниципальные образования.

Муниципальная адресная программа по проведению
капитального ремонта многоквартирных домов

1. Муниципальная адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов утверждается главой администрации городского округа Кинешма.

2. Муниципальная адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов должна содержать, в частности:

1) перечень многоквартирных домов, которые подлежат капитальному ремонту, которым планируется предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, средств долевого финансирования местного бюджета на проведение капитального ремонта и которые включены в утвержденные органами местного самоуправления муниципальные адресные программы;

2) рассчитываемый в установленном порядке объем долевого финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов, указанных в пункте 1 настоящей части, за счет средств местного бюджета, средств товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, либо средств собственников помещений в многоквартирных домах;

3) обоснование объема средств, указанных в пункте 2 настоящей части;

4) планируемые показатели выполнения указанной муниципальной адресной программы;

5) размер предельной стоимости проведения капитального ремонта в расчете на один квадратный метр общей площади помещений в многоквартирных домах, указанных в пункте 1 настоящей части.

3. К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ относятся:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыш;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

5) утепление и ремонт фасадов.

4. Орган местного самоуправления принимает решение о включении в муниципальную адресную программу многоквартирных домов, указанных в пункте 1 части 2, при наличии решений общих собраний членов товариществ собственников жилья, членов жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов либо собраний собственников помещений в многоквартирных домах об участии в указанной адресной программе.

5. Направляемые на проведение капитального ремонта многоквартирных домов средства Фонда, средства долевого финансирования за счет средств местного бюджета, средств товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, либо собственников помещений в многоквартирных домах в пределах минимального объема, установленного соответственно частью 2 статьи 18 и пунктом 2 части 6 статьи 20 Федерального закона N 185-ФЗ, могут использоваться только на проведение вышеуказанных работ, а также на разработку проектной документации для капитального ремонта вышеперечисленных многоквартирных домов, виды работ по которому установлены частью 3 настоящей статьи, и проведение государственной экспертизы такой документации в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Муниципальная адресная программа по переселению граждан из
аварийного жилищного фонда

1. Муниципальная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается главой администрации городского округа Кинешма.

2. Муниципальная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда должна содержать, в частности:

1) перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации;

2) объем долевого финансирования за счет средств местного бюджета переселения граждан из аварийного жилищного фонда, рассчитываемый в порядке, установленном Федеральным законом N 185-ФЗ;

3) обоснование объема средств, предусмотренных пунктом 2 настоящей части, с указанием способов переселения граждан из аварийного жилищного фонда;

4) планируемые показатели выполнения этой муниципальной адресной программы.

3. Переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.

VI. Этапы реализации Концепции

Предполагается, что реформирование ЖКХ будет проходить в два этапа.

Первый этап (2008 - 2009 годы) - институциональный, в процессе реализации которого будут созданы мотивационные механизмы снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг.

В качестве первоочередных мероприятий предполагается осуществить:

1. проведение органами местного самоуправления, руководителями предприятий жилищно-коммунального хозяйства комплекса работ по финансовому оздоровлению предприятий жилищно-коммунального хозяйства городского округа Кинешма;

2. инвентаризацию, реструктуризацию и ликвидацию кредиторской задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства;

3. инвентаризацию и регистрацию собственности (общей, долевой) на объекты коммунальной инфраструктуры, жилищный фонд, на землю, находящуюся под жилыми зданиями, придомовую территорию;

4. инвентаризацию технического состояния жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры;

5. совершенствование существующего жилищного законодательства Ивановской области;

6. разработку кредитно-финансовых механизмов реализации Концепции;

7. разграничение функций собственника, управляющей организации жилищным фондом;

8. проведение необходимых структурных преобразований;

9. организацию переобучения кадров для работы в управляющих и обслуживающих организациях;

10. создание комиссий на муниципальном и областном уровнях, осуществляющих выработку рекомендаций по обеспечению устойчивого функционирования жилищно-коммунального хозяйства, снижению нерациональных затрат, ликвидации дебиторской и кредиторской задолженности;

11. прекращение практики перекрестного субсидирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги;

12. дифференциацию ставок платы в зависимости от качества и/или местоположения (исходя из потребительских характеристик жилья);

13. установку приборов учета потребления ресурсов в учреждениях бюджетной сферы;

14. переход к установке счетчиков и регуляторов потребления коммунальных услуг в жилом фонде.

Второй этап (2009 - 2011 годы) определяет полномасштабную реформу ЖКХ, в том числе:

15. развитие конкурентных отношений в жилищном хозяйстве;

16. развитие концессионных механизмов;

17. переход к профессиональному конкурсному управлению жилищным фондом;

18. модернизация и реконструкция жилищно-коммунального хозяйства.