Глава 2. Характеристика проблемы, обоснование необходимости ее решения программными методами и перспективы

2. Характеристика проблемы, обоснование необходимости
ее решения программными методами и перспективы

Развитие малоэтажного индивидуального строительства позволяет решить жилищную проблему различных слоев населения, учитывая многообразие подходов к проектированию и использованию разных видов строительных материалов.

В 2005 году введено 59,8 тыс.м2 малоэтажного индивидуального жилья, что составляет 24 процента от общего объема введенного на территории области жилья. За 2006 год объем ввода малоэтажного индивидуального жилья на территории области снизился и составил 31,5 тыс.м2, то есть 12,5 % от общего объема введенного на территории области жилья. Совокупные инвестиции в сферу малоэтажного индивидуального строительства в 2006 году оценены в 636 млн. рублей. Снижение темпов индивидуального жилищного строительства говорит о недостаточном внимании, уделяемом его развитию, и требует активизации.

Между тем в России в 2006 г. продолжался рост объемов индивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных и заемных средств введено 139,9 тыс. жилых домов общей площадью 19,8 млн. м2, что составило 113,1% к 2005 году. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила в России 39,5%, что является минимальной перспективной целью для Орловской области, а с учетом сельскохозяйственной направленности экономики области - не менее 50% в общем объеме индивидуального строительства.

Процессу развития малоэтажного индивидуального строительства на территории Орловской области препятствует широкий круг проблем, связанных в большей степени с отсутствием системной работы на данном направлении, а также с изменениями действующего земельного и градостроительного законодательства.

Значимой проблемой малоэтажного индивидуального строительства на территории Орловской области является отсутствие градостроительных планов земельных участков, что является первой причиной низких темпов развития жилищного строительства.

Вторая причина - отсутствие инженерно подготовленных территорий, на которых предусмотрено утвержденной градостроительной планировочной документацией малоэтажное индивидуальное жилищное строительство. В настоящее время еще не проработан и на практике не реализован механизм привлечения частных инвестиций в сферу создания коммунальной инфраструктуры под малоэтажную индивидуальную застройку, не используется залоговый механизм использования земельных участков под инженерное обеспечение. В связи с этим на современном этапе необходимо участие государства в финансировании проектов создания коммунальной, дорожной и социальной инфраструктуры под малоэтажную индивидуальную застройку.

Третьей причиной, препятствующей развитию малоэтажного индивидуального строительства на территории Орловской области, является низкий уровень доходов населения области, не позволяющий гражданам приобретать либо осуществлять строительство объектов малоэтажного индивидуального строительства. Причиной тому служит использование традиционных затратных технологий строительства малоэтажных индивидуальных домов. Однако современные методы и механизмы активизации строительства позволяют при сохранении основных качеств малоэтажных индивидуальных строений (устойчивость, долговечность, комфортность, теплоустойчивость) существенно снижать себестоимость малоэтажного индивидуального строительства.

Все это не позволяет добиться положительных результатов в реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Таблица 1

Ввод жилья в 2005-2007 годы

	2005 г.	2006 г.	2007 г. (прогноз)
Введено в действие жилья (общая площадь жилых домов), тыс. м2	247,8	252,6	329,4
в том числе
на селе	59,8	31,5	45

Приведенные в таблице 1 данные свидетельствуют о недостаточном развитии малоэтажного индивидуального строительства, тогда как оно является эффективным инструментом развития жилищного строительства области.

Проблемы малоэтажного индивидуального строительства складывались на протяжении многих лет, для их решения необходимы комплексные и долгосрочные меры, основанные на системной работе всех заинтересованных лиц (органов государственной власти, хозяйствующих субъектов, населения). Качественное решение обозначенных проблем развития малоэтажного индивидуального строительства требует программных методов.

Сложившиеся проблемы предопределяют цель и задачи настоящей Программы, а также систему программных мероприятий.

Перспективы малоэтажного жилищного строительства в Орловской области

Значительный спрос на малоэтажное строительство в пригородных зонах городов Орел, Ливны, Мценск, дефицит свободных территорий и экологические требования ограничивают средний размер площади участков под малоэтажную застройку на уровне 0,20-0,30 га, что позволит расселить здесь до 20 тыс. семей. В периферийной части области возможно более свободное расселение при средней площади участка до 0,4 га.

Таблица 2

Ввод жилья в 2008-2010 годы

	2008 г.	2009 г.	2010 г.
Прогноз ввода в действие жилья на селе (общая площадь домов), тыс.м2	100	125	200

Для реализации показателей ввода жилья, указанных в таблице 2, необходимо комплексное освоение всех потенциальных резервов:

- использование резервных территорий городов пригородных зон;

- поэтапная "капитализация" дачных и садоводческих поселков;

- расширение, реконструкция и реабилитация существующих сельских поселений.

При этом главным резервом остаются территории сельскохозяйственного назначения, отчуждение которых является одним из наиболее реальных решений поставленной задачи.

По градостроительным условиям предусматриваются три основных типа малоэтажной застройки: "Городской" - высокоплотная застройка в 2-4 этажа с минимальным придомовым участком, "Пригородный" - отдельно стоящий дом (коттедж) на 1-4 семьи с участком до 0,15 га, "Сельский" - индивидуальный дом (усадьба) с участком до 0,30 - 0,40 и более га.

Анализ потребительского спроса на малоэтажное жилье, учитывающий перспективные финансовые возможности застройщиков и пользователей, позволяет оценить потребность в жилье средней семьи. Сегодня доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств составляет 3%, и задача программы - предоставить каждой десятой семье возможность построить свой дом.

Программа малоэтажного жилищного строительства на территории области ведет к практическому удвоению застроенных территорий, увеличению численности населения, проживающего в индивидуальных домах, росту их ежедневных трудовых и культурно-бытовых поездок в городские центры, необходимости проведения значительных мероприятий по развитию инженерно-транспортной и социальной инфраструктур, а также созданию новых рабочих мест.

Для транспортного обеспечения жилищного строительства необходимо построить дополнительно 150 км дорожной сети, а также реконструировать около 70 км существующей сети; существенно увеличить парк автобусов и их материально - техническую базу на территории области.

Для обеспечения водоснабжения необходимо строительство головных сооружений и магистральных водоводов протяженностью около 70 км.

Инженерное оборудование малых площадок должно решаться преимущественно на автономных системах.

Комплексный анализ градостроительных условий размещения массового малоэтажного строительства показал:

- предельные возможности Орловской области по размещению малоэтажной застройки не ограничены. Особенные ландшафтно-экологические и архитектурно - градостроительные требования предопределяют необходимость использования исключительно индивидуальных проектов планировки и застройки;

- наибольшей реальностью по условиям допустимости развития социальной и транспортной инфраструктуры обладают Орловский, Хотынецкий, Покровский, Ливенский и Мценский районы, агломерация в радиусе до 20-30 км, в связи с чем в ближайшие 3 года целесообразно реализовать там 3-4 проекта массовой застройки территорий;

- территориальные резервы указанных районов составляют до 22 тыс. га, однако их освоение потребует создания новой широкомасштабной инфраструктуры.