Приложение N 2. Методика определения арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества государственной собственности Орловской области

Приложение N 2
к постановлению Коллегии Орловской области
от 30 марта 2007 г. N 71

Методика
определения арендной платы за пользование объектами недвижимого
имущества государственной собственности Орловской области

1.1. Настоящая Методика определения арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности Орловской области, устанавливает порядок и способы определения величины арендной платы при сдаче в аренду областного движимого имущества.

1.2. Размер арендной платы при сдаче в аренду областного недвижимого имущества определяется договором аренды по соглашению сторон, но не ниже величины арендной платы, рассчитанной по настоящей Методике.

1.3. При несогласии потенциального арендатора с размером арендной платы за объект областного недвижимого имущества, рассчитанной по настоящей Методике, арендатор вправе по согласованию с арендодателем за свой счет заказать проведение рыночной оценки арендной платы у независимого оценщика. В этом случае величина арендной платы устанавливается согласно результатам проведения рыночной оценки. Арендодатель вправе давать предварительное согласие на такую оценку только при отсутствии поступивших заявок от других претендентов, согласных заключить договор аренды на данный объект с размером арендной платы, рассчитанной по Методике. После проведения рыночной оценки арендная плата за объект устанавливается на один год в размере согласно отчету независимого оценщика.

1.4. Требования настоящей Методики распространяются на областное недвижимое имущество, находящееся в Казне Орловской области, закрепленное за областными государственными унитарными предприятиями, казенными предприятиями и областными государственными учреждениями.

2. Расчет арендной платы

2.1.Величина годовой арендной платы за нежилое помещение определяется по формуле:

An = (S х (Сб х Киз х Км х Кт х Кз х Ктд х Кнж х Кэт) х Кинф,

где

S - общая площадь арендуемого строения (помещения) = Sосн. + Sвсп. (определяется согласно Методики расчета вспомогательных площадей сдаваемых в аренду нежилых помещений областной собственности).

Сб - базовый размер стоимости строительства 1 кв. м, применяемый при расчете годовой арендной платы. Устанавливается ежегодно решением Коллегии Орловской области.

Киз - коэффициент износа.

Киз = (100-% износа) : 100.

В случае, когда % износа составляет более 80%, Киз = 0,2.

Км - коэффициент качества строительного материала

- кирпич -1,1

- комбинированные - 0,8

- дерево - 0,6.

Кт - коэффициент типа здания:

производственное - 0,5 (т.е. здания, в которых выполняются различные производственные процессы, связанные с добычей сырья, его обработкой и производством продукции или помещения, предназначенные, согласно техническому паспорту на здание, для выполнения перечисленных функций);

- административное - 0,8 (т.е. здания, которые служат для размещения в них учреждений и предприятий социального, бытового и культурного назначения);

- складское и прочие - 0,7 (т.е. отдельные вспомогательные строения, имеющие хозяйственное назначение, сараи, гаражи).

Кз - коэффициент территориальной зоны:

для г. Орла

1-я - 1,8 (в т.ч. для исторической части города)

2-я - 1,5

3-я-1,2

4-я-1,1

для Орловской области

г. Ливны - 1,2

г. Мценск - 1,2

Болховский - 1,1

Верховский - 1,0

Глазуновский - 1,1

Дмитровский - 0,8

Должанский - 0,7

Залегощенский - 1,0

Знаменский - 0,7

Кромской -1,1

Колпнянский - 0,8

Корсаковский - 0,7

Краснозоренский - 0,8

Ливенский - 0,8

Мценский - 0,9

Малоархангельский - 0,8

Новодеревеньковский - 0,8

Новосильский - 1,0

Орловский - 1,1

Покровский - 0,8

Свердловский- 1,1

Сосковский - 0,8

Троснянский - 0,8

Урицкий - 1,1

Хотынецкий - 0,8

Шаблыкинский - 0,8

Ктд - коэффициент типа деятельности Показатель типа деятельности соответствует:

Ктд = 0,34

- банковская деятельность, игорный бизнес. Ктд = 0,32

- финансы, кредит, страхование;

- общая коммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка;

- операции с недвижимым имуществом;

- коллегии и юридические консультации адвокатов, нотариальные конторы;

- отдых и туризм - гостиницы, мотели, экскурсионные бюро и бюро путешествий.

Ктд = 0,31

- рестораны, бары класса "люкс" и "высший";

- сыскные и охранные бюро.

Ктд = 0,30

- предприятия оптовой торговли;

- розничная торговля непродовольственными товарами.

Ктд = 0,27

- бани и сауны, парикмахерские и косметические кабинеты типа "люкс".

Ктд = 0,25

- рестораны и бары первого класса.

Ктд = 0,17

- склады, базы, киностудии, видео-и аудиостудии.

Ктд = 0,15

- электро-и радиосвязь.

Ктд = 0,14;

- кафе, закусочные, буфеты;

- организации, осуществляющие торговлю книго-журнальной и канцелярской продукцией;

- парикмахерские, мастерские по ремонту обуви, часов, бытовой техники, индпошив одежды.

Ктд = 0,12

- аптечные учреждения;

- лечебные кабинеты, научные и опытные станции.

Ктд = 0,11

- строительство, транспорт, организации агропромышленного комплекса, государственные и муниципальные предприятия всех отраслей.

Ктд = 0,10

- кулинарии, столовые;

- торговля игрушками, детской одеждой и обувью, иными товарами для детей.

Ктд = 0,08

- организации, работающие исключительно с детьми дошкольного, младшего и среднего школьного возраста, не финансируемые из бюджета;

- общественные объединения и организации, не ведущие предпринимательскую деятельность.

Ктд = 0,07

- розничная торговля хлебобулочными изделиями, молочной и овощной продукцией, организации культуры, средства массовой информации, почтовая и курьерская связь.

Ктд = 0,02

внешкольное воспитание - Дворцы и дома школьников, станции юных техников и натуралистов и др.;

- отдых - пионерские лагеря, пансионаты;

- общественные объединения - общества инвалидов, студенческие, детские, ветеранские объединения при осуществлении деятельности, непосредственно связанной с деятельностью общественного объединения;

- пенсионное обеспечение;

- социальное обеспечение;

- музеи, библиотеки, выставки;

- организации, работающие исключительно с детьми дошкольного, младшего и среднего школьного возраста, финансируемые из бюджета;

- торговля детской литературой;

- организации, финансируемые за счет федерального и местного бюджетов (в т.ч. здравоохранения, спорта, культуры, образования);

- индивидуальные предприниматели и малые предприятия, производство собственной продукции которых составляет не менее 75 процентов от общего объема реализуемых ими товаров и услуг.

Типы деятельности, не вошедшие в настоящий перечень, оцениваются Ктд = 0,21.

Показатель коэффициента типа деятельности определяется по коду ОКОНХ и по фактическому виду деятельности на арендуемых площадях.

Кнж - Коэффициент качества нежилого помещения

Кнж = (а + б + в)

а) расположение помещения:

- отдельное стоящее здание - 0,55

- встроенно-пристроенное помещение - 0,5

- чердак (мансарда) - 0,35

- помещения, расположенные на вспомогательных площадях здания (фойе, вестибюль, лестничные клетки) - 0,3

- полуподвал - 0,25

- подвал - 0,2.

б) степень технического обустройства:

- водопровод, канализация, центральное отопление - 0,22

- при отсутствии коммуникаций - 0,05.

Отсутствие на арендуемых площадях одного из указанных элементов понижает настоящий коэффициент на 0,05.

в) высота потолков в помещении

- свыше 3,0 м - 0,07

- от 2,6 м до 3,0 м-0,04

- менее 2,6 м - 0,02.

К эт - коэффициент этажности арендуемого помещения

- 1-ый этаж- 1,0

- цоколь, 2-ой этаж - 0,9

- подвал, выше 2-го этажа - 0,8

К инф - коэффициент инфляции. Устанавливается ежегодно постановлением Коллегии администрации Орловской области.

2.2. Если областное недвижимое имущество используется арендатором неполные рабочий день, неделю, месяц, год, то величина месячной арендной платы определяется:

а) в случае неполных рабочего дня, недели, месяца:

Амес.час=Амес х Кп, где

Кп=Тчас х 4/730,

Кп - коэффициент, учитывающий периодичность использования помещения;

Тчас - период времени в часах, в течение которого используется нежилой объект на протяжении одного месяца;

730 - среднее количество часов в одном, месяце;

4 - отношение количества часов в календарной неделе по сравнению с количеством часов в рабочей неделе.

б) в случае, если объект нежилого фонда используется в году несколько месяцев: Кп=Тмес х /12, где

Тмес - период времени в месяцах, в течение которого объект используется в течение года.

Методика
расчета вспомогательных площадей, сдаваемых в аренду объектов
недвижимого имущества государственной собственности Орловской области

Вспомогательная площадь сдаваемого в аренду областного недвижимого имущества определяется по формуле:

S всп. = S осн. х К всп.,

где S всп. - площадь вспомогательных помещений, сдаваемых в аренду данному арендатору;

S осн. - основная площадь, сдаваемая в аренду данному арендатору определяется непосредственно по планировке);

К всп. - коэффициент вспомогательной площади, рассчитывается в целом по всему зданию, в котором находится сдаваемое в аренду помещение, определяется по формуле:

К всп. = S х всп. / S х осн.;

где S х всп. - общая площадь всех вспомогательных помещений в здании;

S х осн. - общая площадь всех основных помещений в здании;

под вспомогательными помещениями понимаются лестницы, коридоры, места общего пользования, помещения лифтов, электрощитовых, бойлерных, помещения вентиляционных установок, венткамеры, помещения технических чердаков и подвалов и т.п.

S х всп. и S осн. определяются в соответствии с техническим паспортом объекта.